Sentencia Civil 397/2008 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 296/2008 de 30 de diciembre del 2008

Encabezamiento

SENTENCIA NÚMERO 397/08

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON JESUS PEREZ SERNA

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a treinta de diciembre de dos mil ocho.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO VERBAL CIVIL Nº 72/08 del Juzgado de Primera Instancia de Peñaranda de Bracamonte, Rollo de Sala nº 296/08; han sido partes en este recurso: como demandante-apelado no personado en esta Audiencia Don Isidro y como demandado-apelante Doña Dolores representada por el Procurador Don José Manuel López Carbajo y bajo la dirección del Letrado Don Jesús de Castro Gil, habiendo versado sobre obligación de hacer.

Antecedentes

1º.- El día 5 de junio de 2008 por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Peñaranda de Bracamonte se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Que estimo la demanda interpuesta por la Procuradora doña Amelia Rodríguez Collado en representación de D. Isidro contra Dª Dolores , representada por el Procurador don Ángel Gómez Tabernero, y, en su virtud, condeno a referida demandada a:

- Realizara a su costa las obras de reparación necesarias para solucionar e impedir que siga produciéndose las goteras en el inmueble de su propiedad, sito en la PLAZA000 nº NUM000 de esta ciudad, arrendado al actor, en el plazo prudencial 30 días y en el caso de no efectuarlo voluntariamente se efectuará a su costa de acuerdo con el informe pericial presentado del arquitecto técnico Tomás .

- Al pago de las costas del presente procedimiento."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien alega como motivos del recurso: Error en la apreciación de la prueba e infracción del art. 111 de la L.A.U de 1964 y art. 1563 del Código Civil , para terminar suplicando se dicte sentencia estimando el presente recurso, desestimando íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora, incluidas la de esta alzada.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dolores , y confirmando la sentencia dictada por el Juzgado de Instancia, con expresa imposición de costas de esta alzada a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y por providencia de fecha 10 de octubre de 2008 al no haberse personado en esta Audiencia D. Isidro , se le tiene por decaída como parte apelada, señalándose para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día quince de diciembre de dos mil ocho pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación se fundamenta en el error de hecho en la valoración de la prueba, cuestión sobre la que reiteradamente esta Sala ha mantenido que la observancia de los principios de inmediación, oralidad y contradicción, implican que por regla general, deba concederse singular autoridad a la apreciación de la prueba llevada a cabo por el Juzgador en cuya presencia se practicaron. Es este Juzgador, y no el de alzada, quien goza de la especial y exclusiva facultad de intervenir en la práctica de la prueba y de valorar correctamente su resultado, apreciando personal y directamente, sobre todo en la prueba testifical su expresión, comportamiento, rectificaciones, dudas, vacilaciones, seguridad, coherencia, y en definitiva, todo lo que afecta a su modo de narrar los hechos sobre los que son interrogados haciendo posible, a la vista del resultado objetivo de los distintos medios de prueba, formar en conciencia su convicción sobre la verdad de lo ocurrido. De tales ventajas, derivadas de la inmediación y contradicción en la práctica de la prueba carece sin embargo el tribunal de apelación llamado a revisar esa valoración en la segunda instancia. Únicamente su criterio valorativo deberá rectificarse cuando carezca del necesario apoyo de pruebas validamente constituidas e incorporadas al proceso de forma legítima, o cuando por parte del recurrente se ponga de relieve un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el "iter" inductivo del Juzgador de Instancia.

SEGUNDO.- En cuanto al pretendido error en la apreciación de la prueba examinadas las actuaciones y en concreto la grabación del acto del juicio, y una vez salvado el error, sin importancia, de la sentencia de instancia cuando se afirma que la actora fundamenta sus pretensiones en una acción de responsabilidad extracontractual, cuando toda la motivación es correcta al aplicar los artículos 1089 y 1554 del Código Civil y 107 y siguientes de la L.A.U de 1964 , está suficientemente probado que el actor es actualmente el arrendatario del inmueble, propiedad de la demandada, inmueble que fue arrendado por primera vez en enero de 1978, satisfaciéndose actualmente una renta de 95,85 euros.

Del informe pericial aportado con la demanda y elaborado por un arquitecto técnico resulta que se trata de un edificio antiguo con estructura de manera, deshabitado en cuya planta baja existe un bar. Según dicho informe con las lluvias se ha producido una inundación desde la planta superior hasta la baja, empapándose las paredes que actúan como tabaquería y llegando el agua al bar. El tejado es de fibrocemento (uralita), a una sola pendiente, limándose las aguas mediante bajantes y canalones y vertiendo sobre la cubierta citada las aguas de algún tejado limítrofe. La pendiente incide directamente sobre la pared de adobe del inmueble, estando el canalón colocado sobre ella. El estado de las bajantes es inoperativo al encontrarse totalmente obstruidas por la acumulación de suciedad, incluso animales. Todo ello se puede comprobar viendo las fotografías unidas a los folios 19 y 20. El perito deja muy claro en su informe y lo ratifica en el acto del juicio que para remediar esto se debería realizar un limpieza y/o sustitución de canalones, bajantes y cubierta, asimismo se debería colocar un babero de zinc o similar en el frente donde vierte el canalón para evitar que el agua empape el cerramiento, debiendo realizarse un mantenimiento análogo en las bajantes y canalones que vierten en el inmueble. Incluso el perito establece cuales son las recomendaciones de mantenimiento de canalones recomendadas por la Delegación en Salamanca del Colegio de Arquitectos de Castilla y León.

En el acto del juicio el perito dejó muy claro que no ha habido un mantenimiento periódico. Dado el estado de la cubierta no se puede pisar en ella ya que se causaría una avería mayor por el deterioro, por la antigüedad y más por la falta de cuidado. La lima estaba muy sucia, con suciedad de años presentando un mal estado de conservación y limpieza.

En el acto del juicio la demandada reconoció que el inquilino si le había comunicado que había goteras pero que ella decidió demorar la reparación hasta que el Ayuntamiento derribase las fincas colindantes, comprometiéndose expresamente a hacerlo entonces y añadiendo que se refería a las obras que ella tenga que hacer pero que no tiene sentido reparar el tejado antes de que se derriben las fincas colindantes puesto que afectan y causan daño a su edificio.

El actual inquilino reconoce haber limpiado en ocasiones el tejado pero que actualmente está en muy mal estado y no se puede subir al mismo con peligro lo cual coincide con la valoración realizada por el perito. Afirma haber limpiado las bajantes aproximadamente un mes antes de la fecha del juicio, esto es, a finales de marzo de 2008, debiendo tener presente que la pericial lleva fecha de octubre de 2007.

El padre del actual inquilino y primer arrendatario reconoce que siempre hubo goteras, llegando con la propietario al acuerdo de no subir la renta precisamente por esa causa pero que actualmente la situación es muy mala por el mal estado de la cubierta y por una lima muy pequeña que no da de sí especialmente cuando graniza, habiéndole manifestado la propietaria que no arreglaba el tejado por la escasa cuantía de la renta. Afirma haber limpiado el canalón pero que no se puede subir todos los días por el mal estado de la uralita.

TERCERO.- El informe del perito es claro al establecer que para remediar las humedades se debería realizar una limpieza y/o sustitución de canalones, bajantes y cubierta. Si se tiene en cuenta la conjunción copulativa "y", es evidente que el único, en principio con capacidad para realizar la sustitución de canalones, bajantes y cubiertas es el propietario según lo establecido en los arts. 107 y siguientes de la L.A.U de 1964 y de conformidad con lo dispuesto en el art. 21 de la actual Ley . Si se tiene en cuenta la disyuntiva "o" podría pensarse que al menos la limpieza podría hacerse por el inquilino, pero hay que tener en cuenta que el perito dejo muy claro que la cubierta se encuentra en muy mal estado y pisar sobre ella podría causar una avería mayor, por lo que no puede exigirse al inquilino un mantenimiento a ese nivel que igualmente correspondería al propietario, con independencia de los pactos o acuerdos a los que eventualmente puedan haber llegado al respecto o de los incrementos de renta que procedieran. Al respecto debe tenerse en cuenta la interpretación que ya hizo esta Audiencia Provincial en sentencia de 20 de octubre de 2006 según la cual:

"Conforme al artículo 107 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1.964 , "las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, serán de cargo del arrendador", lo que no es sino una consecuencia de la obligación general de todo arrendador, establecida en el artículo 1.554. 2, del Código Civil , según el cual "el arrendador está obligado... a hacer en ella (la cosa objeto del contrato) durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada".

Ya la STS. de 9 de marzo de 1.964 declaró que, conforme al artículo 1.554 del Código Civil y a los artículos 107 y 110 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , recae sobre el propietario de la finca la obligación de sufragar el importe de todas aquellas obras que se hagan necesarias para tener la vivienda o local en las condiciones mencionadas, por lo que todas las reparaciones, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, caso fortuito o fuerza mayor, o desgaste natural de la cosa, serán de cuenta del arrendador.

Pero, expuesto lo anterior, hay que determinar qué se entiende por reparaciones u obras necesarias, pero ni el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ni el artículo 1.554 del Código Civil lo establecen, siendo en la Exposición de Motivos de la Ley donde se dice que se consideran reparaciones necesarias las que son por su naturaleza indispensables para mantener la vivienda o local de negocio en uso, y las impuestas por la autoridad competente (SAP. de Alicante (Sección 5ª) de 30 de abril de 1.999 ), habiéndose declarado en la STS. de 20 de febrero de 1.975 que "la obligación establecida en el número 2 del artículo 1.554 del Código Civil , de reparar el arrendador la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las reparaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos".

Por su parte, en la SAP. de Vizcaya (Sección 5ª) de 5 de enero de 2.001 se afirma que "las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquéllas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial (dictada en interpretación y aplicación del artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 ) declaró que reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa (STS. de 7 de noviembre de 1.961 ), encaminadas a corregir desperfectos notables en la casa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS: de 2 de junio de 1.951 ), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanado los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS. de 5 de octubre de 1.951 ), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS. de 22 de octubre de 1.951 ), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS. de 30 de enero de 1.970 ), y las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS. de 4 de diciembre de 1.992 ), entre otras. Por su parte, en la doctrina de las Audiencias Provinciales se han considerado reparaciones necesarias las de reparación o reinstalación del ascensor, que inicialmente formó parte del contrato de arrendamiento (SSAP. de Oviedo de 15 de octubre de 1.979 y de León de 2 de mayo de 1.982 ), las de instalación y suministro del servicio de luz para acceso a la vivienda (SAP. de Madrid de 22 de mayo de 1.979 ), las de reparación para mantener la instalación de calefacción en perfecto funcionamiento (SAT. De Valladolid de 10 de abril de 1.984), las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales (SAP. de Lugo de 27 de noviembre de 1.980 ), las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP. de Orense de 12 de noviembre de 1.979 ), y las tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP. de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1.980 )".

Sin embargo, no puede desconocerse tampoco la existencia de una consolidada doctrina jurisprudencial, que ha llamado la atención sobre el criterio restrictivo con que debe acometerse el tratamiento de la exigibilidad de las reparaciones necesarias cuando de viviendas de renta antigua se trata. Y así en la SAP. de Pontevedra (Sección 1ª) de 20 de febrero de 1.996 se dice que "ha de imperar la equidad, la buena fe y la proscripción de situaciones de abuso de derecho, de suerte que se relativice en una correcta y ponderada medida el concepto de "necesidad" aplicado a las reparaciones, a fin de que se vea violentada la exigencia de equivalencia entra las prestaciones, que no resulta satisfecha a causa de que el arrendador se ve forzado a recibir un desajustado contravalor, impedido, por otro lado, de la posibilidad de concluir el contrato, por lo que no es equitativa la imposición de una contribución patrimonial sin expectativa sinalagmática alguna por parte del arrendatario. No se trata, obviamente, de excusarle de toda obligación reparadora, sino de hacer valer un criterio restrictivo y moderado en la interpretación y aplicación de los deberes impuestos por el artículo 104 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ".

En el mismo sentido se pronunció la SAP. de Orense de 26 de julio de 1.994 , en la que se afirmó que "uno de los medios jurídicos utilizados para corregir el desequilibrio entre las prestaciones de una y otra parte, que se producen en los contratos a largo plazo o de tracto sucesivo, - que es lo que acontece en los arrendamientos urbanos sujetos a prórroga forzosa, de acuerdo con el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -, lo constituye, a través de su aplicación, el mecanismo denominado de la equivalencia de las prestaciones que puede ponerse en juego cuando, como consecuencia de la alteración entre las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato y las concurrentes mucho después, en el transcurso de su cumplimiento se haya producido una variación extraordinaria, resultando, entonces, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones convenidas (así, entre otras, SSTS. de 6 de octubre de 1.987 y 10 de diciembre de 1.990 )".

Bien es verdad, - también ha que señalarlo -, que esta doctrina ha sido mitigada como consecuencia de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994 , por cuanto en ella se viene a corregir el constante problema, vigente la anterior Ley de 1 .964 , de la exigüidad de determinadas rentas, con un sistema de actualización que palia aquella desproporción, y también, en algunos casos, con un límite temporal del contrato, que puede suponer la desaparición del trato discriminatorio para una de las partes del arrendamiento (así SAP. de Asturias (Sección 1ª) de 25 de febrero de 1.997 ).

Por todo ello deben desestimarse los dos motivos del recurso de apelación confirmando íntegramente la sentencia de instancia con expresa imposición de las costas a la recurrente según lo establecido en el art. 398 de la LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de Doña Dolores contra la sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Peñaranda de Bracamonte, con fecha 5 de junio de 2008, en los autos originales de que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y confirmamos íntegramente con imposición al apelante de las costas del presente recurso.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Presidente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-