Sentencia Civil Nº 398/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 711/2007 de 24 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00398/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7037664 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 711 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 148 /2006

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de PARLA

De: INMOBILIARIA COLONIAL, S.A.

Procurador: FEDERICO JOSE OLIVARES DE SANTIAGO

Contra: MARTIN SERRANO ABOGADOS S.L.

Procurador: PEDRO GONZALEZ SANCHEZ

Ponente: ILMO. SR. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veinticuatro de julio de dos mil ocho.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Parla, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante Inmobiliaria Colonial, S.A., y de otra, como demandado-apelado Martín Serrano Abogados, S.L..

Antecedentes

PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia Cuatro de los de Parla se dictó en el indicado procedimiento de juicio ordinario 148/06 , con fecha 4 de abril de 2007, sentencia con Fallo del tenor siguiente:

"Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Federico José Olivares de Santiago, en nombre y representación procesal de la mercantil Inmobiliaria Colonial S.A., contra la mercantil Martín Serrano Abogados S.L., debo absolver y absuelvo a la parte demandada de los pedimentos contra la misma contenidos en la demanda, con expresa imposición de las costas del procedimiento a la parte actora".

SEGUNDO. Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación Inmobiliaria Colonial S.A. Las actuaciones ingresaron en esta Audiencia Provincial el 18 de octubre de 2007 .

TERCERO. Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Se señaló para DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el 18 de junio de este año.Por providencia de 17 de junio de este año, al constatarse que no había sido remitida por el Juzgado copia de la grabación del acto del juicio celebrado en primera instancia, se reclamó al Juzgado el envío de la copia omitida y se suspendió el señalamiento hecho para el día siguiente, trasladándose al 23 de julio siguiente.

El 9 de julio tuvo ingreso en esta Sección copia de la grabación del acto del juicio remitida por el Juzgado y el 23 de julio , día señalado para DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso, la apelación fue examinada y decidida por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO. El Tribunal acepta el Fundamento de Derecho Primero de la sentencia apelada.

Acepta el Segundo en lo que se oponga a lo que se dirá en estos Fundamentos.

Acepta el primer párrafo del Tercero (sobre el contrato de mediación o corretaje) y rechaza los restantes párrafos del mismo Fundamento, así como el Cuarto.

SEGUNDO. Inmobiliaria Colonial S.A. reclama en esta litis de la demandada, Martín Serrano Abogados S.L., la devolución de 99.410,77 euros, comisión pagada por la actora a la demandada por la actuación de ésta de intermediación en la compra por Inmobiliaria Colonial S.A. a Doña Eva y Doña Lina de las fincas registrales NUM000 y NUM001 del municipio de Pinto, en el Registro de la Propiedad de Pinto, como integradas casi en su totalidad en el ámbito de suelo urbanizable no sectorizado denominado SUR-9 Punctum Milenium del Plan General de Ordenación Urbana de Pinto de 21 de mayo de 2003.

La compraventa se hizo en escritura pública el 30 de diciembre de 2004 y tuvo acceso al Registro de la Propiedad (folios 69 al 83 y 55 al 65).

Con posterioridad la actora descubrió que las fincas habían sido objeto de doble inmatriculación y que coincidían con las registrales NUM003 y NUM004 del mismo municipio de Pinto, en el mismo Registro, titularidad dominical, según el Registro, de Don Eusebio y su esposa, con carácter ganancial, y de Pincasa S.L., respectivamente (folios 115 al 123).

Resulta de las hojas registrales correspondientes que las fincas NUM000 y NUM001 (folios 55 al 65) ingresaron en el Registro en el año 1975, segregadas de la registral NUM002 , como propiedad de Doña Elena , madre de Doña Eva y Doña Lina , adquiridas a título de herencia, y que en el año 2000 fueron donadas en escritura pública por Doña Elena a sus hijas Doña Eva y Doña Lina (inscripciones segundas de mayo de 2002).

Y que las fincas NUM003 y NUM004 ingresaron en el Registro en 1988, por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria , como propiedad de Doña Elena , que las había vendido en 1974 a Inmobiliaria Espejo, que vendió ambas fincas en 1988 a Don Eusebio para su sociedad de gananciales (inscripciones segundas, de 1988), pasando el dominio de la finca NUM004 (inscripción tercera) en 2005 a la sociedad Pincasa S.L. por aportación a dicha mercantil de Don Eusebio y su esposa (folios 15 al 123).

Ello dio lugar a que se otorgase por las hermanas Eva Lina e Inmobiliaria Colonial S.A. el día 8 de marzo de 2005 escritura de anulación de la de 30 de diciembre de 2004 de compraventa de las fincas NUM000 y NUM001 , por la que las vendedoras, admitiendo la nulidad del contrato de diciembre de 2004, reintegraban a Inmobiliaria Colonial S.A. el precio recibido y reconocían adeudar a la actora, entre otros gastos derivados de la compraventa, los honorarios de intermediación de satisfechos por Inmobiliaria Colonial S.A. a Martín Serrano Abogados S.L., que ascendían a 99.410,77 euros (folios 150 al 166).

El mismo día, ante el mismo notario y con número de protocolo inmediato siguiente, las hermanas Eva Lina , Don Eusebio y Pincasa S.L. otorgaban escritura de acuerdo para subsanación de doble inmatriculación de fincas, acordando las primeras solicitar del Registrados de la Propiedad de Pinto la cancelación de la inmatriculación de las fincas registrales NUM000 y NUM001 por tratarse de las mismas fincas que las registrales NUM003 y NUM004 .

Se pide en la demanda, como se ha expuesto, la devolución por Martín Serrano Abogados S.L. de la comisión por intermediación cobrada, de 99.410,77 euros, por pago de lo indebido (artículo 1.895 del Código Civil ) y la sentencia de la primera instancia desestima la demanda, razonando:

"...que la parte demandada no es responsable del error sufrido por Inmobiliaria Colonial S.L. en la adquisición de los terrenos, no se evidencia en su actuación ninguna mala fe" (Fundamento de Derecho Segundo, segundo párrafo, hacia el final).

"... se perfeccionó el contrato de compraventa (artículo 1.450 del CC ) entre la parte actora y las vendedoras pues los mismos alcanzaron un acuerdo sobre la cosa (fincas registrales NUM001 y NUM000 ) y sobre el precio fijado. Si posteriormente la compraventa resultó nula por no pertenecer las fincas a las Sras. Eva Lina y existir una doble inmatriculación registral, de ello no se puede culpar a la parte demandada que cumplió con su cometido de mediación..." (Fundamento de Derecho Tercero, último párrafo).

Recurre dicha sentencia en apelación la demandante, aduciendo los motivos siguientes:

[-Previo.-] De la sentencia parece desprenderse que Inmobiliaria Colonial estuviera ejercitando una acción de reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento o cumplimiento defectuoso por parte del demandado de las obligaciones que le incumben como intermediario. Pero esta parte no ha ejercitado una acción de reclamación de daños y perjuicios, sino una acción de devolución del pago indebido.

[-Primero.-] Inexistencia o nulidad radical de la compraventa objeto de la intermediación: falta uno de sus elementos esenciales.

[-Segundo.-] Inexistencia del devengo de los honorarios cobrados por la demandada.

[-Tercero.-] Obligación de la demandada de devolver a la actora lo indebidamente cobrado. Con referencia a la falta de legitimación activa aducida por la demandada (por el reconocimiento de deuda de las vendedoras para con la demandante de los honorarios de intermediación satisfechos a Martín Serrano Abogados S.L.).

TERCERO. Los anteriores antecedentes nos proporcionan la fase fáctica necesaria y suficiente para resolver la cuestión litigiosa.

Es cierto que no hay prueba de ninguna clase de mala fe, engaño o incumplimiento de sus obligaciones de intermediación por parte de la demandada. Por lo demás, no es discutible que el derecho del corredor a su comisión, o precio de la mediación, nace con la perfección (artículo 1.258 del Código Civil y, especialmente para la compraventa, artículo 1.450 del mismo Código ) del contrato pretendido por el comitente y buscado por el gestor.

En el caso de autos puede entenderse que el contrato perfeccionado el 30 de diciembre de 2004 no fuese nulo (la nulidad no se produce por la mera manifestación de voluntad de una o de ambas partes), aunque sí anulable y, desde luego, absolutamente ineficaz a los efectos pretendidos por Inmobiliaria Colonial S.A. al contratar el corretaje. A la vista de la situación registral de las fincas vendidas, el contrato no iba a permitir a la compradora acceder a la pacífica posesión (consecuencia normal de la entrega a que se obliga el vendedor, artículo 1.445 del Código Civil ) de las fincas adquiridas, por más que hubiere podido inscribir su derecho en el Registro. En definitiva, Inmobiliaria Colonial obtuvo con la compra perfeccionada cosa muy distinta de la pretendida: quería unos terrenos (lo que quedaba integrado en el contrato de corretaje) y obtuvo simplemente una situación de suma incertidumbre y de difícil resolución a su favor (se enfrentaba a titulares registrales de las mismas fincas que traían causa de otro con más de quince años de antigüedad a su adquisición). Con la compraventa de diciembre de 2004 Inmobiliaria Colonial S.L. muy improbablemente -y a muy largo plazo- podría disfrutar de los inmuebles comprados, mientras que lo que realmente había adquirido era un enmarañado y largo pleito con escasa viabilidad.

Tal resultado no puede considerarse perfección del contrato principal en el marco de un contrato de corretaje.

Las hermanas Eva Lina vendieron, de buena fe, algo de lo que no podían disponer, algo que no podían entregar, porque no eran dueñas. Así las cosas, no hubo perfección de la venta a los efectos queridos a través del contrato de corretaje y no nació el derecho del corredor a la percepción de la comisión. Luego, la demandada recibió una cantidad que no tenía derecho a cobrar y surge la obligación de restituirla, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.895 del Código Civil .

El que las hermanas Eva Lina , en la escritura de anulación de 8 de marzo de 2005, reconociesen adeudar a la actora la comisión satisfecha por ésta a Martín Serrano Abogados S.L. no altera ni extingue la obligación de restitución de la corredora, conforme a lo hasta ahora expuesto.

CUARTO. Estimaremos el recurso. Acogeremos las pretensiones de la demanda, con condena a la demandada al pago de las costas de la primera instancia (artículo 394, apartado uno, de la Ley procesal civil). Con pago de intereses legales desde la interposición de la demanda (artículos 1.101, 1.100 y 1.108 del Código Civil ) y de intereses de la mora procesal (artículo 576 de la Ley procesal civil) desde la fecha de esta sentencia.

QUINTO. No haremos pronunciamiento sobre las costas de esta segunda instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 4 de abril de 2007 del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de Parla dictada en el procedimiento del que dimana este rollo. REVOCAMOS dicha resolución y, por la presente,

Primero. ESTIMAMOS la demanda origen de esta litis y CONDENAMOS a la demandada, Martín Serrano Abogados S.L., a pagar a la actora, Inmobiliaria Colonial S.A., 99.410,77 euros (noventa y nueve mil cuatrocientos diez euros con setenta y siete céntimos) más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de interposición de la demanda y los de la mora procesal (artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) desde la fecha de esta sentencia.

Segundo. CONDENAMOS a Martín Serrano Abogados S.L. al pago de las costas de la primera instancia.

Y no hacemos pronunciamiento sobre las costas de la apelación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 711/07 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico