Sentencia Civil Nº 399/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1436/2012 de 15 de Julio de 2015

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 399/2015

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

SECCION CUARTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

DON FRANCISCO SANCHEZ GALVEZ

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

DON ALEJANDRO MARTIN DELGADO

DOÑA MARIA JOSE TORRES CUELLAR

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº7 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1436/2012

AUTOS Nº 2213/2010

En la Ciudad de Málaga a, quince de julio de dos mil quince.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario Nº 2213/2010 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso JOSANPA S.L. que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. JESUS JAVIER JURADO SIMON y defendido por el Letrado D. MIGUEL ANGEL FERNANDEZ CHAMIZO. Es parte recurrida LA CASONA DE LOS MORISCOS S.L. que está representado por la Procuradora Dña. MARIA LUISA GALLUR PARDINI y defendido por la Letrada Doña MARIA DEL CARMEN SANTIAGO SANCHEZ, que en la instancia ha litigado como parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 7 de junio de 2012, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda deducida por el/la Procurador/a de los Tribunales y de Josanpa S.L. frente a La Casona de los Moriscos S.L., condenando a la parte demandada a abonar a la actora la suma de dos mil trescientos veinte euros (2.320 euros) sin hacer expreso pronunciamiento en materia de costas del Juicio.'

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia Provincial, donde se ha formado rollo y turnado de ponencia. La votación y fallo a tenido lugar el día nueve de julio de 2015, quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dña. MARIA JOSE TORRES CUELLAR quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- El objeto del presente litigio, sometido a la consideración de la Sala en esta alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto, va encaminado a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad demandada a 'restituir' a la actora Josanpa, SL la suma de 10.000 € que, en concepto de fianza arrendaticia, restan por devolverle de los 30.000 euros que entregó a la subarrendadora La Casona de los Moriscos SL al suscribir el contrato de subarrendamiento de industria el 27 de marzo de 2008 sobre el Bar-Restaurante sito en Paraje de los Moriscos nº 3, en Colmenar, Málaga. A dicha pretensión se opuso la demandada alegando que la actora no cumplió las obligaciones establecidas en el contrato, toda vez que dejó el local con desperfectos, falta de menaje y sucio, lo que generó gastos necesarios para poner el negocio en el mismo estado y condiciones en las que se entregó, siendo, además, que la subarrendataria abandonó el local sin preaviso, no hubo entrega de llaves, procediendo la correspondiente compensación de 2.320 euros por ello.

La sentencia de instancia estima en parte la demanda, pues pronunciándose sobre la improcedencia de dicha compensación por el no preaviso, concluye, sintetizando, tras analizar cada una las partidas que en su descargo alegó la demandada, que la subarrendataria no restituyó el negocio en condiciones para disponer de él tal y como se le entrego en su día, al considerar que se ha acreditado la existencia de los daños en el momento de recuperar la posesión del local arrendado, y la cuantía de los mismos.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora denunciando error en la apreciación de la prueba, singularmente respecto de la valoración de los documentos aportados por la contraparte al no reflejar desembolso alguno, ni referencia a que se deban a gastos en el local de litis, ni coincidir en el tiempo con la posterior entrega del restaurante, reiterando su pretensión inicial, con lo que el debate se reproduce en esta alzada, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.-La Sala, tras una nueva y definitiva revisión de la prueba practicada en las actuaciones, no puede por menos que compartir los fundamentos de la Sentencia recurrida, en cuanto constituye nuestro criterio, pues correlativa a la obligación del subarrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º CC ), es la obligación esencial del subarrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1.561, completado con los arts. 1.562 , 1.563 y 1.564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de: 1º) recepción por el arrendatario en buen estado y de 2º) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , de 24 de noviembre de 2006 ...).

Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' -en defecto de pacto sobre la devolución- expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 30.9.1975 , ...) atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1.105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. De manera que a de entregar cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios dados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1.097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste.

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del negocio con sus accesorios en el momento de la entrega por el subarrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución. En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del subarrendador), presunción lógica atendida la obligación del éste de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al subarrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). En cuanto al segundo, asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ... y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 CC sigue diciendo ' al concluir el arriendo'como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta.

De poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora. En este sentido, y al caso de litis:

a)Tal como la recibió: antes del subarrendamiento de autos, ya había funcionando un bar-restaurante en el local y la subarrendataria entró inmediatamente a explotarlo, disponiendo de cuantos elementos le eran propios acompañándose un inventario y plano del inmueble. Asimismo en la Estipulación Quinta del Contrato suscrito el 27 de marzo de 2008 se declara por la actora recibir en perfecto estado para su uso la industria objeto de Litis. Añadiéndose en la Estipualción Sexta que cuenta con todos los elementos materiales necesarios en perfecto estado de uso, quedando obligada a devolverlos en igual estado al terminar el subarriendo, o, en su caso, indemnizar por los desperfectos causados. En la Décimoprimera se especifica también lo siguiente: ' ...será asimismo por cuenta de la subarrendataria el pago de...los extintores....

Al haberse contratatado por la subarrendadora el seguro de responsabilidad civil en Agosto del presente año, y con duranción hasta agosto de 2008, la subarrendataria se subrogará en esta póliza, suscrita con la Correduría Seguros Tovar.....El subarrendador no reclamará a la subarrendataria el importe de la póliza, prorrateada en los meses que quedan hasta el vencimiento. La Subarrendataria en Agosto de 2008 tiene la obligación de contratar poliza de responsabilidad civil, que cubra las mismas contingencias que la actual, bien con la misma compañía o con otra de su elección....'

Se acordó una fianza de 30.000 euros por los posibles desperfectos que se pudiesen ocasionar o impagos de servicios, suministros, e impuestos a los que está obligada la subarrendataria.

b) Tal como ha de entregarla: Cómo prueba de ello se aporta por la demandada acta notarial con fotografías de cómo se encontró el local cuando entró tras la resolución del arriendo, junto con los presupuestos de servicios, partes de trabajo de reparaciones y limpieza, facturas, seguro impagado, de lo que se infiere que :

El presupuesto de revisión de extintores y del plan de higiene, va referido a elementos que existían al inicio del arrendamiento, de forma que las actuaciones seguidas al faltar éstos, se revelan necesarias.

Respecto al pago del segundo plazo de la póliza de seguro, le corresponde su abono a la subarrendataria, tal y como se comprometió, pues se benefició cuando entró del seguro que ya estaba suscrito, siendo indiferente que su pago fuera bisementral .

Se ocasionaron daños acreditados por la instalación de una barbacoa, que estropeó el motor y ventilador de la mesa fría del restaurante, y se aporta presupuesto de mobiliario de Bonisilla SC, a adquirir ante la comprobación de su falta en el local, no siendo exigible como aduce la contraparte la acreditación de su pago para poder reclamarlos,

Facturas de material eléctrico, fontanería y pintura, así como partes de los trabajos de reparación y limpieza, debidamente concretados y necesarios para poder dejar el negocio en buen estado de disfrute y explotación, no siendo óbice que sean de fecha posterior en varios meses a la salida de la actora, toda vez que son compatibles con la duración de la relación arrendaticia y concuerdan con lo probado. Por lo que sus fechas no son indicativas de por sí de que falten a la verdad y que el negocio se entregara con todos los elementos en perfectas condiciones.

Resulta que la parte demandante únicamente aporta afirmaciones en contrario, por lo que el principio de distribución de la carga de la prueba ( art. 217. 2 y 3 LEC ) inclina el parecer del Tribunal hacia la posición de la demandada, de modo que no puede estimarse el recurso.

En su momento la parte, conforme se comprueba del visionado de la Audiencia Previa, lo que hizo fue una impugnación genérica, inconcreta, a los documentos aportados por la contraparte del 1 al 13, sin precisar qué exactos documentos están viciados en su contenido y en qué medida y el porqué, lo que no se compadece con la exigencia de expresa impugnación de documentos privados que exige el artículo 326 cuyo número 2, párrafo segundo LEC establece que, en estos casos el Tribunal valorará los documentos conforme a las reglas de la sana crítica.

La mera impugnación de documentos privados no les priva forzosamente de eficacia probatoria, sino que su valor probatorio vendrá dado por el crédito de esos elementos de prueba en relación a los restantes. Resultando los de autos compatibles con el resultado del resto de la documental, sin que se haya aportado prueba que los desvirtúe. Cuando, existen declaraciones testificales que poca luz arrojan, pues en el acto del Juicio declararon testigos a favor de una y otra parte, resultando ambas testificales contradictorias por sostener sin fisuras la tesis de la parte por la que testificaban.

Se entregó un bar restaurante en pleno funcionamiento y perfecto estado, siendo que tras darse por finalizado el subarriendo, quedó con desperfectos y sin cumplir el actor con las obligaciones asumidas, siendo que fueron precisas las reparaciones y gastos que acredita el demandado para dejarlo en el estado inicial en que se arrendó, aportando documental suficiente a juicio de esta Sala, como lo fue de la Juzgadora de instancia, para evaluar su importe, que no ha sido desvirtuada. Manteniéndose el pronunciamiento desestimatorio que se sustenta en la existencia de daños efectivos en las instalaciones imputables a la subarrendataria y en la no devolución por ésta al término del contrato de los enseres, utillajes y elementos que les fueron entregados junto con el local. Recuérdese que cuando el importe de la fianza es garantía del cumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario regulada en el artículo 36 LAU , estableciendo la norma que su saldo habrá de ser restituido al arrendatario al final del arriendo; de tal manera que su importe habrá de destinarse a la satisfacción de las obligaciones incumplidas con restitución del saldo o sin restitución alguna de no resultarlo en favor de la parte arrendataria, no procede sino la confirmación del pronunciamiento en la sentencia impugnada, ya que la parte subarrendadora ha aportado a las actuaciones documental (facturas, fotogarfías y presupuestos) no impugnada en su autenticidad que acreditan que el importe de reposición de los elementos no devueltos y de reparaciones efectuadas en el local conlleva la reducción aplicada. No existe por tanto, pese a las alegaciones de la recurrente, error valorativo u omisión de prueba que permita la estimación del recurso.

TERCERO.-Consecuentemente procede, con desestimación del recurso, la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Con pérdida del depósito constituido para recurrir ( D. A. 15ª LOPJ ).

Vistos los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de JOSANPA S.L. contra la sentencia dictada en fecha 7 de junio de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Málaga en los autos de Juicio Ordinario nº 2213 de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante. Con pérdida del depósito constituido para recurrir ( D. A. 15ª LOPJ ).

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.