Sentencia Civil Nº 4/2006, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 219/2005 de 05 de Enero de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 219/2005 -B

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 695/2002

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 MANRESA

S E N T E N C I A Nº 4

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cinco de Enero de dos mil seis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 695/2002 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Manresa , a instancia de Dª. Magdalena, contra UNI PUIG, S.A.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de noviembre de 2004, por el/la Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por representación de Dª. Magdalena, contra UNI PUIG S.A. debo condenar y condeno a la demandada al pago al actor de la cantidad de 22.704 euros, en concepto de daños y perjuicios por la extinción del contrato de arrendamiento por ruina de la vivienda, sin expresa imposición de costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 13 de diciembre de 2005.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL .

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandada "Uni Puig,S.L.", arrendadora de la vivienda sita en Manresa, C/Puigterra de Baix, nº 27-29, 2º, 1ª, en virtud del contrato de arrendamiento, de fecha 26 de enero de 1968, concertado con el demandante D. Magdalena, la sentencia de primera instancia que, estimando parcialmente la demanda formulada por el arrendatario, con fundamento en los artículos 1101 y 1554,2º del Código Civil , y 107 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en este caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , condenó a la demandada, y ahora apelante, al pago al actor de la cantidad de 22.704 € en concepto de resarcimiento de daños y perjuicios por la pérdida de la vivienda arrendada, a consecuencia de la demolición del edificio ordenada por el Ayuntamiento de Manresa, por el hundimiento de la cubierta, ocurrido el 20 de diciembre de 2001, por la nieve acumulada durante varios días en el tejado, alegando el apelante que no hubo incumplimiento contractual por encontrarse el edificio, antes del siniestro, en perfecto estado de conservación.

Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, distingue tres tipos de obras, que son: 1.- Obras de conservación, a las que se refieren los artículos 107, y 115, segunda, y 116,segunda, en relación con el artículo 1554,2º del Código Civil , consistentes en las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido, y que son obligación y a cargo del arrendador, con posibilidad de elevar la renta en determinados casos; 2.- Obras de mejora, a las que se refiere el artículo 112,que son facultad del arrendador y a su cargo, con posibilidad de elevar la renta cuando las efectúa de acuerdo con el inquilino; y 3.- Obras de adaptación o modificación, a las que se refiere el artículo 114,7, que son facultad del inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones, con el consentimiento del arrendador o autorización judicial, y posibilidad de elevar la renta.

En consecuencia, el artículo 107 del Texto Refundido de 1964 pone a cargo del arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido; y el artículo 1554,2º del Código Civil obliga igualmente al arrendador a hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso convenido.

En este sentido, debiendo interpretarse las normas según el sentido propio de sus palabras, de acuerdo con el artículo 3,1 del Código Civil , según el Diccionario de la Lengua Española (21ª Edición, 1992) se entiende por "reparación", la acción y efecto de reparar cosas materiales mal hechas o estropeadas; y se entiende por "conservar" mantener una cosa o cuidar de su permanencia, de modo que la reparación y conservación implica la idea de preexistencia en la vivienda arrendada de los elementos mal hechos o estropeados que es necesario que el arrendador repare para que la vivienda pueda seguir sirviendo al uso convenido.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, el informe pericial del Arquitecto Técnico Sr. Lucas, de fecha 1 de septiembre de 2002 (doc 13 de la contestación), ratificado en el acto del juicio, con la necesaria contradicción, y la ausencia de prueba en contrario, que la cubierta del edificio, de alrededor de cien años de antigüedad, se sustentaba por unas vigas principales de madera en la cumbrera, donde se apoyaba el entramado de madera de cabios, correas, latas, y el material de cubrición, rasilla cerámica y teja árabe; que la cubierta se hundió por el desplazamiento de la viga de madera, por el peso acumulado, de unos 140 kg/m2 que es casi el doble de la sobrecarga de uso habitual en la zona de Manresa, durante aproximadamente una semana, a consecuencia de la intensa nevada caída, convirtiéndose posteriormente la nieve en hielo, con grosores medios de 35 cm de altura, desconocidos en la zona desde los años sesenta; que la viga de madera conífera de la cumbrera, de un diámetro de 22 cm que sustentaba los dos faldones de la cubierta no presentaba ninguna patología, ni había perdido sección en el encuentro con el muro de apoyo; que el hundimiento de la cubierta afectó directamente a la planta tercera, y resultaron igualmente afectados los restantes elementos estructurales, produciéndose fisuras de importancia, en especial en la fachada posterior y en la caja de escalera, así como también en la fachada principal; y que, al no disponer el resto del edificio que quedaba en pie, incluido el piso 2º,1ª, arrendado al demandante, con una renta mensual de 5.000 pesetas, las suficientes garantías de estabilidad para soportar la precisa actuación estructural que permitiera la reconstrucción del inmueble con aprovechamiento de la parte del edificio que no se había hundido, existiendo además un evidente riesgo de hundimiento súbito del resto del inmueble, el Ayuntamiento de Manresa acordó, con fecha 20 de diciembre de 2001, declarar en estado de ruina inminente el edificio, ordenó su inmediato desalojo, y ordenó a la propietaria la demolición del edificio en el plazo de veinticuatro horas.

En consecuencia resulta, de la prueba pericial y la ausencia de prueba en contrario, que la cubierta del edificio no presentaba ninguna patología, no habiendo constancia de la necesidad de ejecutar en el edificio obras de conservación o reparación de la cubierta o estructurales, no habiendo constancia de que, antes del hundimiento de la cubierta, se hubiera promovido cualquier denuncia o expediente de ruina en relación con el edificio siniestrado, lo cual podía haber sido probado fácilmente por el demandante, de conformidad con el principio de facilidad probatoria, y como hecho positivo y constitutivo de su pretensión, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , resultando por el contrario de lo actuado que la propiedad tenía suscrita y en vigor una póliza de seguro con la compañía "Winterthur", en relación con el edificio, con un capital asegurado, por continente y mobiliario, de 30.227.727 pesetas, y que la aseguradora ha pagado a la propietaria por razón del siniestro la cantidad de 133.222'66 €, lo cual es difícilmente compatible en la práctica con un pretendido estado de ruina, inminente o previsible, del edificio, aún de haberse ocultado a la aseguradora, no pudiendo tampoco alcanzarse la conclusión presuntiva de la necesidad de las obras de reparación a partir del simple dato de la antigüedad del edificio o del efectivo hundimiento de su cubierta, cuando por un lado, ha quedado probado que el hundimiento obedece a otras causas como son el diseño de la cubierta y la sobrecarga soportada por el edificio durante aproximadamente una semana a consecuencia de la intensa nevada, y por otro lado, la antigüedad de un edificio no permite por sí sola alcanzar la conclusión presuntiva de la necesaria existencia de problemas estructurales o de estabilidad, de lo que son muestra, según es un hecho notorio, las pirámides de Egipto, con varios milenios de antigüedad, y sin problemas conocidos de estabilidad, habiendo por el contrario ejemplos recientes de hundimiento de puentes de moderna construcción, e incluso en construcción, de los que se explica su ruina por la denominada fatiga de materiales.

Además, si bien es cierto que el arrendatario no está legalmente obligado a realizar las reparaciones necesarias en la cosa arrendada, sí lo está a poner en conocimiento del dueño la necesidad de tales reparaciones, según el artículo 1559 del Código Civil , pudiendo alcanzarle la responsabilidad por el incumplimiento de esta obligación.

Y en este caso, según resulta de la declaración del testigo Sr. Jose Manuel, administrador de la finca, y la ausencia de prueba en contrario, no consta que, ni el demandante, ni ningún otro ocupante del inmueble, hayan formulado, en ningún momento, queja, reclamación, o denuncia alguna, por razón de los pretendidos problemas estructurales o de cubierta del edificio, resultando del informe pericial y la ausencia de prueba relevante y eficaz en contrario, que las fisuras aparecidas en el edificio no eran preexistentes sino que se produjeron con el hundimiento de la cubierta.

Por otro lado, tampoco por la demandada se instó la autorización para el derribo de la finca y su reconstrucción, de modo que pudieran entenderse aplicables en este caso las normas de los artículos 78 y ss del Texto Refundido de 1964 , sino que fue el Ayuntamiento de Manresa el que acordó la demolición del edificio, sin instancia del propietario, y sin compromiso de reedificación.

En este sentido, el artículo 62,2º, en relación con los artículos 78 y ss del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , prevé como causa de resolución del contrato de arrendamiento en período de prórroga forzosa el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio mas de las viviendas que en aquélla hubiere, y una como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere, reconociendo al arrendatario el derecho de reserva de vivienda o local en el edificio reconstruido, sin que el arrendador tenga obligación de indemnizar al arrendatario por el tiempo que duran las obras de demolición y reconstrucción del edificio, de modo que, únicamente en el caso de que el arrendador no inicie las obras de demolición dentro de los dos meses siguientes a ser totalmente desalojada la vivienda, se reconoce en el artículo 80 a los inquilinos y arrendatarios el derecho a volver a ocupar las viviendas y locales de negocio que tuvieran en la finca, sin obligación de pagar las mensualidades transcurridas y con derecho a exigir del arrendador, por acción que caduca a los seis meses siguientes a haber vuelto a la finca, una indemnización equivalente al importe de aquellas mensualidades, pudiendo ocurrir que, reconstruida la finca, las viviendas o locales de negocio asignados a los arrendatarios no reúnan las características exigidas en los artículo 83 y 86 en relación con la superficie, las instalaciones y servicios, la altura y la posición, en cuyo caso los artículos 85 y 86 reconocen al arrendatario el derecho a la reducción de la renta, o a la elección del local. O puede ocurrir que el arrendador incumpla la obligación de reserva del artículo 82, en cuyo caso el artículo 88 autoriza al arrendatario a optar entre exigir al arrendador la indemnización de cinco anualidades de renta que al desalojar pagase, o a reclamar la vivienda o el local de negocio que elija en el inmueble reedificado por la renta que satisfaciere en el derruido.

En este caso, sin embargo se produjo el hundimiento de la cubierta del edificio, no por la falta de reparaciones necesarias en la estructura, que no consta que hubiera necesidad de ejecutarlas por desconocerse la existencia de cualquier patología en el edificio, sino por la nieve acumulada en el tejado, sin que por otro lado, tampoco conste que el arrendatario pusiera esa novedad dañosa en conocimiento del arrendador, en los términos del artículo 1559 del Código Civil , o que realizara las reparaciones urgentes encaminadas a evitar el daño inminente, en los términos del artículo 110,2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , no habiendo constancia de que realizara el arrendatario actividad alguna en este sentido en la semana transcurrida desde la nevada y hasta el hundimiento de la cubierta.

Y la demolición del edificio se produjo, no a instancia del arrendador, sino por orden de la Autoridad municipal, de modo que resulta inaplicable la norma del artículo 81 del Texto Refundido de 1964 .

En consecuencia, producida la pérdida o destrucción de la vivienda arrendada, sin culpa del arrendador, quedó resuelto el contrato de arrendamiento, de acuerdo con los artículos 114,10ª y 118 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , no habiendo responsabilidad contractual del arrendador que autorice el ejercicio de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios promovida por el arrendatario.

Promovida igualmente por el actor la pretensión de resarcimiento con fundamento en la norma del artículo 1907 del Código Civil , es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de abril y 24 de diciembre de 1999; RJA 1612 y 2660/1999 , entre las más recientes) que, de acuerdo con el principio de unidad de culpa civil, en los supuestos de concurrencia de acciones de resarcimiento originadas en contrato y a la vez en un acto ilícito extracontractual, el perjudicado puede optar entre una u otra acción cuando el hecho causante del daño sea al mismo tiempo incumplimiento de una obligación contractual y violación del deber general de no causar daño a otro, o "alterum non laedere", de modo que no es bastante que haya un contrato entre partes para que la responsabilidad contractual opere necesariamente con exclusión de la aquiliana, sino que se requiere para que ello suceda la realización de un hecho dentro de la rigurosa órbita de lo pactado y como desarrollo del contenido negocial, admitiéndose la concurrencia de culpas por los mismos hechos, o la yuxtaposición de responsabilidades contractuales y extracontractuales que dan lugar a acciones que pueden ejercitarse alternativa o subsidiariamente, u optando por una u otra, incluso proporcionando los hechos al juzgador para que éste aplique las normas de concurso de ambas responsabilidades que más se acomoden a ellos, todo en favor de la víctima y para el logro de un resarcimiento del daño lo más completo posible, por lo que sería erróneo considerar que si el perjudicado ha fundamentado su demanda de indemnización sólo en normas de responsabilidad contractual, o sólo en normas de responsabilidad extracontractual, el órgano jurisdiccional incurra en incongruencia por cambio de la causa de pedir si funda la decisión en normas de culpa distintas de las invocadas, ya que la "causa petendi", que con el "petitum" configuran la pretensión procesal, se define por el relato de hechos y no por la fundamentación jurídica, que, en casos de culpa, no vincula al juzgador ni en la calificación de la relación jurídica controvertida, ni en las normas de aplicación, de manera que el órgano jurisdiccional actúa dentro de los límites de la congruencia aunque cambie los razonamientos jurídicos.

Por el contrario, cuando lo daños soportados cuya reparación se reclama de la otra parte, suponen la realización de un hecho dentro de la rigurosa órbita de lo pactado y como desarrollo del contenido negocial, debe entenderse que opera necesariamente la responsabilidad contractual, con exclusión de la aquiliana, sin que pueda el perjudicado optar la acción de responsabilidad extracontractual, obviando las limitaciones de responsabilidad contenidas en el contrato concertado con la otra parte, de acuerdo con la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1999; RJA 1055/1999 , y las que en ella se citan),según la cual cuando la ley concede acciones específicas en un supuesto regulado por ella para evitarlo, son tales acciones las que se deben ejercitar, y ni su fracaso, cierto o previsible, ni su falta de ejercicio en tiempo y debida forma, legitiman para el ejercicio de otra acción distinta.

En este caso, es lo cierto que frente a la propietaria de la vivienda, y por razón de la pretendida ausencia de las reparaciones en la cubierta del edificio que son causa de los daños soportados por el actor, el arrendatario únicamente dispone de las acciones por culpa contractual, por el pretendido incumplimiento del arrendador de las obligaciones legales o de las asumidas en el contrato de arrendamiento, no pudiendo el arrendatario prescindir de la relación contractual, y acudir a la responsabilidad extracontractual, por su matiz marcadamente objetivo, en claro fraude de ley, proscrito por el artículo 6,4 del Código Civil , lo cual no impide la debida aplicación de la norma que se trata de eludir.

En cualquier caso, es doctrina comúnmente admitida que el artículo 1907 del Código Civil responsabiliza al propietario del edificio de lo daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, únicamente si ésta sobreviene por falta de las reparaciones necesarias, y que el artículo 1910 del Código Civil responsabiliza al dueño u ocupante por cualquier título de una casa o vivienda, por los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma, dentro de cuya expresión, al no tener la misma carácter de "numerus clausus" (Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Abril de 1984 y 20 de Abril de 1993 ),han de incluirse tanto las cosas sólidas como los líquidos que, de una u otra forma, procedan de la expresada vivienda y causen daño a tercero en su persona o en sus cosas, no estando en consecuencia limitada la responsabilidad por tales daños al propietario, sino que por el contrario, la responsabilidad de los mismos puede corresponder al ocupante, en su caso arrendatario, quien, según lo expuesto, si bien es cierto que no está legalmente obligado a realizar las reparaciones necesarias en la cosa arrendada, sí lo está a poner en conocimiento del dueño la necesidad de tales reparaciones, según el artículo 1559 del Código Civil , pudiendo alcanzarle la responsabilidad por incumplimiento de esta obligación, no obstante la dificultad o incluso imposibilidad de prever el daño, atendido que los repetidos artículos 1907 y 1910 del Código Civil , instauran unos claros supuestos de la llamada responsabilidad objetiva o por riesgo, lo cual excluye el caso fortuito (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de Junio de 1993 ).

En este caso, según lo expuesto, no consta que hubiera necesidad de realizar ninguna reparación en la cubierta o en la estructura del edificio, por lo que debe entenderse que se encontraba en buen estado de conservación, habiéndose producido el hundimiento de la cubierta por la nieve acumulada durante alrededor de una semana en el tejado del edificio, sin que conste que por los ocupantes del inmueble se promoviera actuación alguna para prevenir o evitar el daño, habiéndose procedido a la demolición del edificio por orden del Ayuntamiento de Manresa, en virtud de expediente administrativo instruido de oficio, sin instancia del propietario, después de haberse producido el hundimiento de la cubierta por la causa indicada, por lo que no es posible apreciar la existencia del responsabilidad, contractual o extracontractual, imputable a la propietaria demandada, frente a su arrendatario demandante, procediendo en definitiva la desestimación de la pretensión de resarcimiento de daños de la demanda principal, y por consiguiente la estimación del recurso de apelación de la demandada.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la demanda, procede imponer a la parte actora las costas causadas a la parte demandada en la primera instancia.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398, 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria del recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de la apelación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandada "Uni Puig, S.A.", se REVOCA la Sentencia de fecha 2 de noviembre de 2004 dictada en los autos nº 695/02 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manresa , acordando en su lugar la desestimación de la demanda, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante, sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.