Sentencia Civil Nº 4/2008, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 529/2007 de 08 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A 4/08

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

Manuel de la Hera Oca

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 2 DE CADIZ

JUICIO VERBAL Nº 220/2007

ROLLO DE SALA Nº 529/2007

En Cádiz a 8 de enero de 2008.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido el Pdor. Sr. González Bezunartea en nombre y representación de la entidad CASAS DE CADIZ, CONSTRUCCIONES Y REFORMAS S.L., quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Torres García.

En calidad de apelada ha comparecido la Pdor. Sra. Alonso Barthe en nombre y representación de Braulio, bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Sanz Cortés.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de los de Cádiz por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 15/mayo/2007 por el meritado Juzgado en el Juicio Verbal nº 220/2007 , se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil, habiéndose opuesto la parte apelada.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto en el día de hoy, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso deducido por la entidad apelante debe ser estimado. Ni las razones expuestas por la Juez a quo para dotar al contrato de arrendamiento de autos de la condición de indefinido, ni las empleadas por la representación letrada del Sr. Braulio al oponerse al recurso son suficientes para dotar aquél carácter a la relación arrendaticia litigiosa. La conclusión debe ser, en consecuencia, la de dar lugar a la demanda de desahucio intentada por la entidad actualmente propietaria del inmueble. Con ello no hacemos sino reproducir la tesis ya expuesta por esta Audiencia en resoluciones precedentes -aún admitiendo la existencia de criterios contrarios adecuadamente expuestos por la representación del apelado- entre las cuales podemos citar las sentencias de la Sección 5ª de fecha 31/marzo/2000 o la de la Sección 4ª de 1/marzo/2004. En ellas, en síntesis, se recoge el argumento según el cual, los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos después de la entrada en vigor del Decreto-Ley 2/1985 han de ser por esencia limitados en el tiempo, esto es, sujetos al plazo de duración que las partes hubieran pactado, y solamente en casos muy excepcionales cabrá hacer renacer a la regulación contenida en la fenecida Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , ya porque las partes así lo hubieran pactado, ya porque inequívocamente haya de extraerse tal conclusión de la interpretación conjunta del contrato. Y no es éste el caso de autos.

SEGUNDO.- En la litis se ha pretendido por el arrendatario Sr. Braulio la aplicación del régimen de prórroga forzosa que regulaba la Ley de Arrendamientos Urbanos de1964 al contrato litigioso, en razón de haberse fijado la duración contractual con la expresión "años prorrogables", amén de incluirse en el contrato una cláusula de estabilización que implicaba la revisión bianual de la renta y una previsión específica en la cláusula 25ª según la cual el arrendatario debía de hacerse cargo de las obras precisas para dotar al inmueble de servicios básicos y de las instalaciones precisas para ser destinado a vivienda, a cambio de gozar de una rebaja en la renta del 50% respecto de su teórico precio de mercado inicial. De todo ello pretende inducir al establecimiento voluntario de aquél régimen contractual a través de una interpretación sistemática del conjunto del clausulado.

Pese a las dudas que en su día suscitó la reforma de la regulación temporal de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , es ya lugar común en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo la tesis según la cual "el RDL 2/1985 de 30 Abr . (medidas de política económica), si bien en forma relativamente aparatosa se encabeza como supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos, exige una meditada interpretación para cada caso concreto, pues las normas han de ser racionalizadas en su aplicación, y precisamente el adverbio forzosamente, que contiene la expresada norma, da paso a dos regímenes de contratos arrendaticios: a) el que se rige por el RDL 2/1985 y con libertad de estipulación en su duración, y b) el general y limitado de los derechos del arrendador, de la vigente LAU, que en todo caso se mantiene y no ha sido objeto de derogación, si expresamente se pacta, es decir, que el Real Decreto-Ley no suprime la prórroga forzosa para los arrendamientos urbanos; lo que sucede es que cabe su abrogación por las voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar un pacto de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia temporal, que libremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado conforme a los principios generales de la contratación (arts. 1254, 1255, 1258, 1281 CC ); de esta manera surgen arriendos sin sujeción a prórroga forzosa, que tienen una vida de realización fuera del ámbito de la duración obligatoria que mantiene la LAU, pues, en todo caso, el RDL 2/1985 no prohibe expresamente que puedan celebrarse contratos al amparo de la citada Ley especial y por ello sometidos a prórroga forzosa" (STS 18/marzo/92 ).

Si bien ello es claro, no lo es tanto el carácter que ha de revestir el acuerdo que provoque, por la voluntad de las partes, el sometimiento al régimen legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Partiendo de la excepcionalidad del mismo -no se olvide que el régimen legal subsidiario es justamente el contrario- el Tribunal Supremo ha admitido en ocasiones que dicho pacto aparezca explícita o implícitamente del contrato (es el caso de la sentencia del Tribunal Supremo de 20/abril/93), pero la línea restrictiva es clara cuando exige habitualmente que tal pacto se recoja "con claridad" en el contrato (STS 16/junio/93), "expresamente" en la resolución antes citada, llegándose finalmente a que la exigencia sea más estricta al referir, por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 18/marzo/94 que "solo cabe admitirlo [el pacto] cuando haya sido pactado expresamente". Téngase en cuenta que el régimen que se propone es ajeno al legal y que solo desde la existencia de un pacto claro, expreso y directamente dirigido a derogarlo, podrá admitirse que se reinstaure un régimen legal fenecido hace más de veinte años. Y no es posible, pese a que alguna opinión jurisdiccional se haya manifestado en sentido contrario en el sentido de que el régimen legal haya de pactarse expresamente, esto es, que la regla sea el mantenimiento de un régimen derogado y la excepción sea la aplicación del régimen legal instaurado en el año 1985 y en lo que aquí interesa confirmado en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que, asombrosamente y contra elementales reglas de aplicación de las normas, precisaría de pacto explícito para garantizar su vigencia.

En otro orden de cosas queda fuera de toda duda que la inclusión de cláusulas de estabilización en contratos temporales no es índice suficiente que sirva para despojarlos de tal condición; la eventual vocación de permanencia que se ve facilitada por la tácita reconducción o por las prórrogas contractuales, justifica la inclusión de pactos de actualización de la renta, y por ello no son incompatibles con una limitación temporal (STS 4/febrero/92 y 18/marzo/92).

En resumen, con el criterio restrictivo expuesto, debe de interpretarse en cada caso la voluntad negocial para determinar la duración pactada, que para ser indefinida debe derivar directamente de lo convenido, circunstancia que no concurre en autos.

TERCERO.- En primer lugar la mención a "anos prorrogables" carece de una significación inequívoca. La expresión no es ni con mucho equivalente a "indefinido" como torticeramente se trató de hacer constar en el ejemplar del contrato aportado por el arrendatario. No se explica que de ser esa la voluntad de los contratantes, no se hubiera así hecho constar en el texto del contrato. Y es que el plural nada añade al contenido temporal del contrato, salvo la posibilidad cierta y admitida por la contraparte de tratarse de un contrato susceptible de ser prorrogado como así ha venido ocurriendo desde hace veinte años. Cualquier duda al respecto queda con todo disipada al considerar el texto del contrato en su conjunto y comprobar que el mismo queda expresamente sometido a lo previsto en el tan citado Decreto-Ley 2/1985 .

En segundo lugar, la previsión contenida en la cláusula 8ª sobre la operatividad del pacto de estabilización tampoco añade nada. Que la renta se revisara cada dos años solamente significa que de actuarse las citadas prórrogas ese sería el plazo para actualizarlas. Pero nada tiene ello que ver con la vocación de permanencia indefinida del contrato a voluntad del arrendatario al modo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Y ya hemos aludido con anterioridad a la explicación que da el Tribunal Supremo para negar cualquier virtualidad interpretativa a las claúsulas de estabilización en el sentido propuesto por la sentencia recurrida.

Por su parte, y en tercer lugar, tampoco ayudan a definir el contrato en el sentido pretendido los argumentos colaterales que se deslizan en el escrito de oposición al recurso. Y así, que la entidad actualmente arrendadora no fuera parte en el inicial contrato, no le impide patrocinar una interpretación del mismo acorde con lo realmente pactado y con lo que se deriva de su texto. Que la anterior propiedad no hubiera intentado la resolución con anterioridad puede ciertamente significar que la misma venía obligada por un compromiso de cierta permanencia para con el arrendatario, pero no necesariamente; dista de estar acreditado que así fuera.

El argumento eventualmente trascendente es otro. El hecho de obligarse el arrendatario a realizar las obras precisas para convertir el inmueble arrendado en una vivienda susceptible de ser calificada como tal -recordemos que asume y ejecuta actuaciones tales como la de dotarle de servicios de agua y electricidad- y que tales actuaciones pudieran realizarse en e plazo de diez meses, sí sugieren que el contrato quedó pactado en términos de cierta permanencia. Es lógico pensar que nadie acomete por su propia cuenta y riesgo, pero a beneficio de la propiedad, la íntegra rehabilitación del inmueble arrendado si no era bajo la expectativa de lograr cierta permanencia en la vivienda finalmente resultante. De hecho, si la acción que ahora enjuiciamos se hubiera intentado inmediatamente de expirar los primeros términos contractuales, la solución podría haber sido acorde a lo pretendido por el arrendatario. Pese a la sustancial rebaja que obtiene en la renta -que las propias partes cifran en el 50% del valor teóricos de mercado en el año 1987-, la inversión que lleva a efecto exigiría una lógica compensación que solo vendría de la mano de una cierta permanencia en la relación arrendaticia. Ahora bien, que todo ello sea así, no es incompatible con que, transcurridos veinte años, la compensación ya se haya producido. La rebaja del 50% arrastrada durante todo el período de vigencia del contrato absorbe y compensa con creces las sumas invertidas por el Sr. Braulio. Nótese, por el contrario, que la renta actual es prácticamente equivalente a la citada como de mercado por las partes en el año 1987 (28.000 pesetas o 176,49 euros para la mensualidad de mayo de 2007), significando ello en la práctica que la propiedad percibe en la actualidad rentas correspondientes a hace veinte años. Pero sobre todo a lo que no autoriza es a legitimar la novación de un contrato temporal en otro de duración indefinida que, a tenor de lo decidido en la sentencia recurrida, podría durar durante toda la vida del arrendatario e incluso la de sus hijos y familiares por el juego de los arts. 57 y 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , y siempre bao el pago de una renta que desde su inicio estaba ya minusvalorada en un 50%. Tal conclusión pugna con la normativa vigente proclive a la movilización de los arrendamientos como medio más idóneo para dotar a quien lo necesite de una vivienda digna, ante los constatados fracasos de la legislación proteccionista precedente.

CUARTO.- Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En lo que hace a las costas de la 1ª Instancia, la comentada existencia de posiciones contrarias en la jurisprudencia de otras Audiencias en casos muy similares justifica y documenta la presencia de dudas de derecho, lo que, a su vez, debe llevarnos a abstenernos de hacer un pronunciamiento sobre aquellas, opción que permite el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por la entidad CASAS DE CADIZ, CONSTRUCCIONES Y REFORMAS S.L. contra la sentencia de fecha 15/mayo/2007 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de en la causa ya citada, revocamos la misma en su integridad, y, en su lugar, estimando la demanda deducida por la citada entidad, (1) declaramos resuelto por expiración del término el contrato de arrendamiento que liga a la misma con Braulio sobre la vivienda sita en la calle Montañés 3, 3º de esta ciudad, y, en su consecuencia, (2) condenamos al SR. Braulio a que desaloje y deje libre la referida vivienda dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

SEGUNDO.- No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en la 1ª Instancia ni en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes con expresión de los recursos que contra la misma puedan caber, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.