Sentencia CIVIL Nº 4/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 424/2019 de 10 de Enero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0023559
Recurso de Apelación 424/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 229/2018
IMPUGNANTE : D./Dña. Juana
PROCURADOR D./Dña. IGNACIO REQUEJO GARCIA DE MATEO
APELANTE :GES AUGUSTA INVERSIONES S.L.
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN PALOMARES QUESADA
SENTENCIA NUM.4/2020
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMO. SR.PRESIDENTE:
D.. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
D.. LUIS PUENTE DE PINEDO
Siendo Magistrado Ponente: D. JOSE GONZALEZ OLLEROS
En Madrid, a diez de enero de dos mil veinte.
La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Arrendamientos
Urbanos, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como
demandante-apelada-impugnante Dª. Juana , representado por el Procurador D. Ignacio Requejo García de
Mateo y asistido por el Letrado D. José Luis García de Mateo, y de otra, como demandada-apelante-impugnada
GES AUGUSTA INVERSIONES, S.L. sin que conste ante esta Sala Procurador que le represente ni Letrado que
le asista

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 87, de Madrid, en fecha treinta y uno de enero de dos mil diecinueve, se dictó Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda promovida por el Procurador Sr Requemo García de Mateo, en nombre y representación acreditada en la Causa.

DEBO DECLARAR Y DECLARO que SI BIEN NO EXISTE SUBROGACIÓN FORMAL en el Contrato de Arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 2 014 a favor de GES AUGUSTA INVERSIONES SL, SI DEBO DECLARAR Y ASÍ LO HAGO el incumplimiento por parte de la mercantil GES AUGUSTA INVERSIONES de la obligación conocida expresamente a no ceder, subarrendar arrendamiento, sin la previa autorización escrita de la Arrendadora' al realizar dicha cesión a favor de GESTORES Y ASESORES MADRID S.L., sin la autorización expresa de la arrendadora.. DEBIENDO IGUALMENTE DECLARAR la resolución del Contrato de Arrendamiento verbal existente entre GES AUGUSTA INVERSIONES SL y Dº Juana , a quien se le reconoce el derecho resarcimiento de daños y perjuicios a cargo de GES AUGUSTA INVERSIONES SL DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad GES AUGUSTA INVERSIONES SL a abonar a Dª Juana la suma que resulte de aplicar un incremento del 10% a la renta mensual que se viene abonando desde el 31 de mayo de 2 017 (fecha de subscripción del acuerdo entre GESTORES Y ASESORES DE MADRID y ABOGADOS LEGALMADRID SL) hasta el efectivo desalojo de la entidad GES AUGUSTA INVERSIONES SL o los restantes ocupantes. Dicha cantidad devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de su aprobación judicial, a falta de acuerdo entre las partes, hasta el completo pago o consignación.

DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad GES AUGUSTA INVERSIONES SL a abonar las costas de este procedimiento'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintisiete de junio de dos mil diecinueve, para resolver el recurso.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día ocho de enero de dos mil veinte.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación de la impugnante Dª Juana , actora en primera instancia, se formula impugnación de la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª inscia. nº 87 de Madrid con fecha 31 de enero de 2.019, tras haber sido declarado desierto el recurso de apelación interpuesto por la demandada Ges Augusta Inversiones S.L. por Auto de esta Sección de fecha 24 de septiembre de 2.019, todo ello con base en las alegaciones que luego se expondrán.



SEGUNDO.- Sucintamente, en la demanda iniciadora del procedimiento, la actora alegaba que el 1 de diciembre de 2.014 firmó un contrato de arrendamiento, para uso distinto del de vivienda, sobre el piso sito en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 . de Madrid con la entidad Veintiuno Quince Prime S.L., pactándose en la estipulación décima del mismo, como autoriza el 4.3 de la L.A.U. que ' el arrendatario se obligaba expresamente a no ceder, subarrendar o traspasar en todo o en parte el inmueble objeto de arrendamiento, sin la previa autorización escrita de la arrendadora'. Que el 1 de octubre de 2.016, con el consentimiento de la arrendadora, la arrendataria cedió el inmueble a Ges Augusta Inversiones, aceptándose de forma tácita por las partes, enviando luego la actora un email a D. Carlos Ramón (administrador solidario de Ges), en el que, para hacer el acuerdo de forma expresa, le indicaba los tres puntos que le gustaría puntualizar, antes de la firma del Anexo al Contrato. Como contestación recibió otro email solo firmado por D. Luis Manuel (apoderado de la primitiva arrendataria), en el que se mantenían las condiciones el contrato primitivo, salvo la segunda que no tiene trascendencia en la presente litis. Que en el verano de 2017, con motivo de visitar la actora las obras de su piso, se encontró con que en la entrada del mismo figuraban dos placas, una de Ges Augusta Inversiones, y otra de la desconocida Gestmadrid Asser Management Spain. Que al comunicarlo al Sr. Carlos Ramón , este le entregó un modelo de acuerdo de colaboración suscrito entre los Srs. Carlos Ramón (administrador de Ges) y el Sr. Abilio (administrador de esta última entidad), en el que se permitía al colaborador, disponer de la oficina de la c/ Conde de Aranda, lo que encubría una cesión inconsentida, por lo que la actora envió a Ges un burofax resolviendo el contrato por incumplimiento. Por todo ello interesaba: 1) Se declarara la existencia de un contrato de arrendamiento entre la actora y la demanda, por cesión a favor de esta del inicialmente suscrito con la arrendataria primitiva; 2) Se declarara el incumplimiento por Ges de la estipulación decima del contrato; 3) Se declarara, con base en el art. 1.124 del C.C., la resolución del contrato con el resarcimiento de daños y perjuicios a determinar en ejecución de sentencia; 4) Se condena a la demandada al pago de las costas procesales.

La demandada se opuso en la forma que consta en su contestación a la demanda.

La Juzgadora de instancia estimó la demanda, declarando que si bien no existía una subrogación formal en el contrato de arrendamiento a favor de la demandada, debía declarar y declaraba el incumplimiento de esta de lo pactado en la cláusula décima, y por ello la resolución del contrato de arrendamiento verbal existente entre las partes, condenando a Ges, a abonar a Dª Juana , la suma que resultara de aplicar un incremento del 10% a la renta mensual que venía abonando desde el 31 de mayo de 2.017 (fecha de la suscripción del acuerdo de colaboración) hasta el efectivo desalojo, cantidad que se incrementaría en el interés legal más dos puntos desde la fecha de aprobación judicial, a falta de acuerdo, hasta el completo pago, más las costas del procedimiento.



TERCERO.- Por Auto de esta Sala de 24 de septiembre de 2.019 se declaró desierto el recurso interpuesto por la demandada Ges Augusta Inversiones S.L., acordándose continuar la tramitación del mismo respecto de la impugnación de la sentencia efectuada por la representación de la actora Dª Juana .



CUARTO.- En el único motivo de su recurso la impugnante, denuncia error de hecho y su correlativo error de derecho, por considerar erróneamente la sentencia, que no hubo cesión alguna del contrato entre la primitiva arrendataria y Ges, sino una relación sui generis arrendaticia verbal provisional, cuando de las pruebas practicadas se deduce todo lo contrario, y también de los actos previos, coetáneos y posteriores. Añade que no resulta lógico, que la actora-arrendadora aceptara un nuevo contrato sin establecer condición alguna. Tanto la contestación a la demanda, como el recurso, se fundamentan, en que no existen pactos, más que un contrato verbal de mera aceptación de uso del piso, cosa que afirma la apelante no ser cierta, ya que en la audiencia previa se aportó, como documental (no impugnada), un email remitido por el Sr. Carlos Ramón a la Sra. Juana que se titulaba 'contrato de arrendamiento modificado', que no es otro que el contrato primitivo firmado con la inicial arrendataria, en el que se mantiene la exigencia de autorización expresa por la arrendadora para la cesión, y se hace referencia al Anexo al contrato, que solo se remitió firmado por el Sr. Luis Manuel .

Tiene razón la apelante cuando dice que la sentencia yerra, cuando considera que entre la arrendataria Veintiuno Quince Prime S.L. y Ges Augusta Inversiones S.L. no hubo una verdadera cesión de contrato del arrendamiento previamente concertado entre Dª Juana (que la consintió, como arrendadora) y Veintiuno (como arrendataria), sino tan solo una simple relación sui géneris arrendaticia, verbal y provisional. Podemos definir la cesión del contrato, como el negocio jurídico por el que una persona (cedente), transmite a otra (cesionario), su posición jurídica, es decir la cualidad de acreedor que ostenta en un contrato que celebró previamente con un tercero. Dicha figura, como es sabido, no está regulada por el Código Civil, habiendo sido la doctrina y la Jurisprudencia las que la desarrollaron, con base en lo dispuesto en el art. 1.255 del C.C.

(que proclama el principio de la libertad contractual). La jurisprudencia del Tribunal Supremo en Sentencia por ejemplo de 3 de noviembre de 2.008, estableció los requisitos o presupuestos necesarios para que la cesión de contrato fuera válida y eficaz diciendo, que ' La cesión de contrato consiste en el traspaso a un tercero, por parte de un contratante, de la posición íntegra que ocupaba en el contrato cedido', de manera que el cesionario adquiere los derechos que ostentaba el cedente en la relación contractual como si hubiese sido el contratante inicial.....y que para que la cesión sea efectiva, la jurisprudencia ha exigido que en el negocio jurídico concurran las tres partes, es decir, el contratante cedente de su posición contractual, el nuevo que la adquiere y el contratante que va a resultar afectado por el cambio de deudor', cesión de contrato, que en los casos del arrendamiento, aparece regulada en el art. 32 de la L.A.U. cuando dice que '1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. 4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado', de forma que en estos casos resulta plenamente autorizada, sin más que notificarla fehacientemente al arrendador, salvo que los contratantes iniciales hubieran pactado, como es el caso de autos (en su cláusula décima) la prohibición de ceder el contrato, salvo autorización escrita de la arrendadora. Es verdad que en el caso de autos esta autorización escrita no se dio, pero también lo es que quedó salvada por la autorización tácita que la arrendadora concedió para ello, tal y como se desprende del propio reconocimiento que en la demanda reconoció la actora para que Prime cediera a Ges el contrato, pasando a ser esta la nueva arrendataria del piso, autorización que además se desprende del hecho de que la actora llegó a cobrar las rentas del piso, lo que supone un acto propio que no puede negar. Pero es evidente que, con independencia de que la arrendadora Sra. Juana (antes de firmar el Anexo al Contrato en el que autorizaba la cesión del contrato a la nueva arrendataria Ges por la primitiva arrendataria Veintiuno) comunicara que deseaba 'puntualizar tres puntos' (1) firma por ambos administradores de la nueva arrendataria Ges y por la arrendadora del contrato; 2) devolución del depósito al antiguo administrador de la primitiva arrendataria una vez se constituyera el nuevo por los administradores de Ges; y 3) envío del certificado de retenciones por la antigua arrendataria Veintiuno y por la nueva Ges), no puede decirse que estamos en presencia de una relación arrendaticia verbal y sui generis de la actora con Ges, porque a pesar de que el Anexo al contrato, en cuyo Acuerdo Tercero, se dice expresamente, que se 'mantienen íntegramente las condiciones establecidas en el contrato primigenio....' fuera tan solo firmado por D. Luis Manuel (apoderado de Veintiuno S.L.) en lugar de firmarlo también el apoderado de Ges (D. Carlos Ramón ), y de que se remitiera solamente el Certificado de retenciones de Ges, incumpliendo así parte de las peticiones de la Sra. Juana , no debe olvidarse que Ges S.L. ocupa el piso arrendado previamente a Prime S.L. hasta el año 2.024, en virtud de la autorización tácita de la actora, y que el Anexo remitido por Ges S.L. habla de mantener íntegramente las condiciones establecidas en el contrato primigenio; pero es que además, como acertadamente dice la impugnante, en la audiencia previa se aportó como documental un email de 8 de febrero de 2.017 en el que el Sr. Carlos Ramón (representante de la demandada) remite a la Sra. Juana un 'contrato de arrendamiento modificado', que no es más que el contrato inicial firmado con Veintiuno Quince Prime S.L., sin más cambios que el de la identidad de la arrendataria, en el que se mantiene también la exigencia de autorización escrita de la arrendadora para ceder el contrato, por lo que no puede hablarse de 'relación verbal arrendaticia sui generis', sino de 'verdadera cesión del contrato', lo que conlleva la estimación de la impugnación, con la consiguiente modificación del Fallo de la sentencia en el sentido de sustituir en el segundo párrafo, en el que se declara, que ' si bien no existe subrogación formal en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 2.014 a favor de Ges Augusta Inversiones S.L......' por la de ' Debo declarar y declaro que Ges Augusta Inversiones S.L. se subrogó como arrendataria en el contrato inicialmente suscrito por la actora-arrendadora Dª. Juana y Veintiuno Quince Prime S.L. el 1 de diciembre de 2.014, como arrendataria' añadiendo luego que ' Debo declarar y declaro el incumplimiento....'.



QUINTO.- Por disposición del art. 398 de la L.E.C. no procede hacer imposición de las costas causadas por esta impugnación a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que estimando como estimamos la impugnación formulada por el Procurador D. Ignacio Requejo García de Mateo en nombre y representación de Dª Juana , contra la dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 87 de Madrid con fecha 31 de enero de 2.019, de la que el presente Rollo dimana, debemos revocarla parcialmente y la revocamos en el sentido de sustituir en el párrafo segundo del Fallo de la misma la frase 'Debo Declarar y declaro que si bien no existe subrogación formal en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 2.014 a favor de Ges Augusta Inversiones S.L......' por la de 'Debo declarar y declaro que Ges Augusta Inversiones S.L. se subrogó como arrendataria en el contrato inicialmente suscrito por la actora-arrendadora Dª. Juana y Veintiuno Quince Prime S.L. el 1 de diciembre de 2.014, como arrendataria' añadiendo luego que 'Debo declarar y declaro el incumplimiento.... ' manteniendo íntegramente el resto de los pronunciamientos de la sentencia impugnada, todo ello sin que proceda hacer especial imposición a la referida impugnante de las costas causadas por este recurso.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 de Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.