Sentencia Civil Nº 40/2010, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 32/2010 de 18 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00040/2010

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 40/2010

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTE EN FUNCIONES

DON JESÚS GARCÍA GARCÍA

MAGISTRADOS

DON MIGUEL ÁNGEL CALLEJO SÁNCHEZ

DOÑA TANIA GARCÍA SEDANO

En la ciudad de Ávila, a dieciocho de Febrero de dos mil diez.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 763/2008, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 3 de AVILA, RECURSO DE APELACION 32/2010, entre partes, de una como recurrente Dª. Salvadora y D. Pablo , representados por la Procuradora Dª MARÍA TERESA JIMÉNEZ HERRERO, dirigidos por el Letrado D. MIGUEL DE LOS SANTOS MARTÍN HERNANDEZ, y de otra como recurrido D. Segundo y Dª María Rosario , representados por la Procuradora Dª ANA MARÍA SANCHEZ JIMENEZ, y dirigidos por el Letrado D. ANTONIO CORRAL MARTIN.

Actúa como Ponente, el Iltmo. Sr. D. JESÚS GARCÍA GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ÁVILA, se dictó sentencia de fecha 30 de julio de 2009 , cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Que, estimando la demanda presentada por D. Segundo y por Dª. María Rosario representados por la Procuradora Dª. Ana Maria Sánchez Jiménez y defendido por el Letrado D. Antonio Corral Martín contra D. Pablo y contra Dª. Salvadora representados por la Procuradora Dª. Maria Teresa Jiménez Herrero y defendidos por el Letrado D. Miguel de los Santos Martín Hernández y desestimando la reconvención presentada por D. Pablo y por Dª. Salvadora contra D. Segundo y contra Dª. María Rosario : A.- Declaro resuelto el contrato de arras celebrado entre las dos partes procesales con fecha de diez y seis del mes de febrero del año dos mil seis. B.- Condeno a la parte demandada D. Pablo y dª. Salvadora a pagar solidariamente a la parte actora D. Segundo y Dª. María Rosario la suma de diez y ocho mil euros así como el interés legal del dinero de la citada suma desde la fecha de presentación de la demanda (cuatro del mes de noviembre del pasado año dos mil ocho) hasta la fecha de la presente sentencia y el interés legal del dinero incrementado en dos puntos de la citada suma desde la fecha de la presente sentencia hasta que sea totalmente ejecutada. C.- Absuelvo a la parte reconvenida D. Segundo y Dª. María Rosario de las pretensiones de la parte reconviniente D. Pablo y Dª. Salvadora . D.- Condeno a la parte demandada y reconvincente D. Pablo y Dª Salvadora solidariamente al pago de las costas procesales causadas a la parte actora y reconvenida D. Segundo y por Dª. María Rosario tanto por la demanda inicial como por la demanda reconvencional."

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO: Recurre la Sentencia estimatoria de instancia, y desestimatoria de la demanda reconvencional, la defensa de los demandados de primer grado D. Pablo y Doña Salvadora quien pide su revocación, en el sentido de que debía desestimarse la demanda, y estimar su demanda reconvencional.

Los hechos que traen causa de la presente controversia se producen a consecuencia de un contrato de arras que suscribieron ambas partes en fecha 16 de Febrero de 2006, en el que D. Segundo y Doña María Rosario , pretendían comprar una vivienda en Ávila, en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 a los propietarios de la misma D. Pablo y Doña Salvadora , que aparecen como vendedores.

En este contrato se pactó que el precio de la vivienda era de 96.152 € que los compradores abonarían en su totalidad, a la parte vendedora, en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, deduciendo de dicha cantidad que se fijaba como precio de compraventa, la cantidad que se entregaba en ese momento, en concepto de arras de reserva, y que se fijó en 9.000 €, que los compradores entregaron a los vendedores.

En la cláusula 5 de ese contrato se fijó un plazo máximo de dos años para la comparecencia de las partes, vendedora y compradora, ante Notario público para la firma de la escritura pública de compraventa.

Se pactaron dos cláusulas, referidas a que el contrato no pudiera consumarse, bien por culpa de los compradores, o bien por culpa de los vendedores.

En la cláusula o acuerdo nº 3 se pactó que, en el caso de que la venta no llegase a realizarse por causa imputable al comprador (D. Segundo y Doña María Rosario ), POR NO SERLE CONCEDIDO EL CRÉDITO HIPOTECARIO, la parte vendedora estará obligada a devolver la cantidad recibida a la firma de ese documento en concepto de arras de reserva, y, en la cláusula nº 4 se pactó que en el caso de que la venta no llegase a realizarse por causa imputable al vendedor, la parte vendedora, deberá devolver el doble de su cuantía, de la cantidad entregada en concepto de arras de reserva.

Como los dos años para que se otorgara la escritura pública se cumplían el 16 de Febrero de 2008, los compradores urgieron a los vendedores a que otorgaran la oportuna escritura, y éstos convocaron a los compradores ante la Notaria de Las Navas del Marqués, Doña Milagros López Picón, en fecha 12 de Febrero de 2008, y como los compradores advirtieron que la vivienda no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, y por ello no podían gravarla con un préstamo con garantía hipotecaría, comunicaron que no iban a la Notaría, acreditando documentalmente en fecha 13 de Febrero de 2008, que efectivamente la vivienda no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad de Ávila.

Los compradores conocían que la vivienda no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, porque ocupaban el inmueble desde el 17 de Febrero de 2004 y sabían que los vendedores, que la habían reformado, no habían otorgado escritura de obra nueva, ya que anteriormente existía una vivienda, sólo con planta baja, y se había añadido una planta primera y otra bajo cubierta, y los vendedores después del contrato de arras, la otorgaron (la escritura de obra nueva) precisamente el día 12 de Febrero de 2008 (vid. folios 89 y ss), fecha que habían convocado a los compradores para otorgar la escritura pública de compraventa.

Los presuntos compradores, demandantes en la instancia, aquí apelados, ocupaban la vivienda que pretendían comprar desde el 17 de Febrero de 2004, porque en esa fecha habían suscrito el primer contrato de arras, que fue sustituido por el que se ha descrito con anterioridad de fecha 16 de Febrero de 2006 (comparar folios 16 a 18 y 72 a 74).

Las cláusulas son idénticas, salvo el detalle de que en el contrato de 2004 se decía que los aquí apelados estaban interesados en la compra de la vivienda sita en la ciudad de Ávila, c/ DIRECCION000 NUM000 bajo, según datos registrales (vid. folio 72), y esta mención se suprimió en el contrato de 2006, porque la vivienda y el inmueble estaban sin inscribir en el Registro de la Propiedad.

Así las cosas, los presuntos compradores ejercitan la acción que establece el art. 1.454 del Código Civil que prevé que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas; que, en definitiva es lo que se pactó en las cláusulas 3 y 4 del contrato arral según se incumpliera por culpa del comprador o del vendedor.

Como la Sentencia de instancia consideró que la culpa de que el contrato no se llevara a efecto fue por el incumplimiento de los vendedores, al no tener inscrita la vivienda en el Registro de la Propiedad, por lo que los compradores no pudieron constituir, ni recibir un préstamo con garantía hipotecaria sobre la misma, para pago del precio, estimó la demanda principal, condenando a los vendedores a devolver duplicadas las arras, por aplicación de lo que dispone el art. 1454 del Código Civil . Y contra este pronunciamiento se alzan los vendedores, demandados en la instancia, en base a los motivos que se estudian a continuación.

SEGUNDO: Como primer motivo de recurso la parte apelante invoca que el incumplimiento de lo convenido por las partes no fue debido a los vendedores, por el hecho de no tener inscrita la vivienda en el Registro de la Propiedad; considera que fue un desistimiento unilateral por parte de los compradores. Estima que el que se inmatriculara el inmueble en el Registro de la Propiedad no era una condición previa para que se consumara el contrato, y que, en realidad, debía aplicarse la cláusula nº 3 del contrato, resolviéndose por culpa de los compradores.

El motivo de recurso se tiene que rechazar, pues en la cláusula 3ª del contrato se penalizaba a los compradores, para el caso de que no les fuese concedido el préstamo con garantía hipotecaria, con lo cual se tiene que interpretar esa cláusula con la 4ª, por aplicación de lo que dispone el art. 1.285 del Código Civil , es decir, si el préstamo con garantía hipotecaria no podía ser concedido a los compradores porque los vendedores no tenían inscrita su propiedad en el Registro de la Propiedad, los compradores nunca podían constituir la referida hipoteca, ya que al escriturar la finca a su nombre, y no figurar inscrita, no podría constituirse, porque la hipoteca no surgiría al mundo jurídico, ya que solamente la inscripción en el Registro de la Propiedad la hace surgir, ya que esa inscripción tiene efectos constitutivos (vid. art. 1875 del Código Civil en relación al art. 145-2 y 159, ambos de la Ley Hipotecaria ). El art. 1876 del C. Civil , en concordancia con el art. 104 de la Ley Hipotecaria establece que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida (vid. SS.T.S. de 6 de Abril de 1.996, 1 de Febrero de 1.990 y 26 de Febrero de 2.001 ).

En otras palabras, los compradores no podrían hacer frente al pago del precio, si no fuera con las amortizaciones aplazadas por el tiempo que pactaran, realizando la entidad crediticia el pago de la totalidad del precio convenido, al constituirse la hipoteca.

TERCERO: Dimanante de lo estudiado en el apartado anterior, también se tiene que rechazar el segundo motivo de recurso referido a que habría sido necesario que la parte compradora hubiera probado que había gestionado el préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda, y que se hubiera denegado por la entidad crediticia por falta de inmatriculación.

El motivo es inviable, pues cabe preguntarse qué préstamo con garantía hipotecaria podría conceder cualquier entidad bancaria, sin estar inscrita en el Registro de la Propiedad la finca que se pretende hipotecar, ni siquiera a nombre de los vendedores.

La entidad BBVA en fecha 11 de Febrero de 2008 comunicó a Don Segundo que el departamento de riesgos había autorizado, en principio, y PREVIA PRESENTACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN SOLICITADA, la concesión de préstamo hipotecario, para la adquisición de la vivienda en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 en Ávila (vid. folio 21).

A la parte compradora no podía exigírsele otra conducta que preparar a una entidad bancaria para que otorgara el préstamo con garantía hipotecaria; pero ello no podría llevarse a término sin que existiera inscripción de la propiedad con esa garantía a favor del Banco.

No puede olvidarse que los compradores esperaron cuatro años para que se les otorgara la escritura pública con todas las garantías, sin que se inmatriculara la finca a favor de los vendedores, ni siquiera cuando se les requirió a que fueran ante la Notaría de Las Navas del Marqués para su otorgamiento. A los vendedores se les pasaron todos los plazos, y su dejadez ha motivado que se aplique en su contra el art. 1.454 del Código Civil .

Y, con lo dicho, se rechaza el motivo tercero del recurso de apelación, cuando la parte vendedora, por medio de su dirección letrada, alega que era una propiedad perfectamente inscribible, y que se tardó un día la inscripción desde su presentación.

Precisamente este motivo se vuelve en contra de la parte que apela, pues si era tan sencillo inscribir la finca que se vendía, aparece una actitud bastante renuente de los vendedores a vender la finca con todas las garantías, incluido el inmatricularla a su nombre, para que los compradores, a su vez pudieran haberla inscrito en el Registro de la Propiedad a su nombre y haberla hipotecado.

No se puede desconocer que los vendedores pudieron inmatricular su propiedad en base al auto de fecha 9 de octubre de 2007 que se había dictado en el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Ávila, en expediente de dominio tramitado al efecto; pero como aún no se había escriturado la obra nueva, la justificación de dominio se realizó sobre la situación anterior de la finca, con una sola planta (vid. folios 19 y 20). Pero ni se había otorgado la escritura de obra nueva, ni se había inmatriculado la finca a favor de los vendedores, ni éstos podían otorgar la escritura afirmando que la finca que vendían estaba inscrita en el Registro de la Propiedad.

El hecho de que los compradores se fueran de la vivienda unos días antes del 12 de Febrero de 2008 acredita que, ante el incumplimiento de la parte vendedora, decidieron resolver el contrato, y así lo confirma la carta que les fue remitida en fecha 11 de Enero de 2008 por el Sr. Letrado de los compradores (vid. folio 22).

CUARTO.- Por último invoca la parte apelante que las arras penitenciales tienen carácter excepcional, y han de interpretarse restrictivamente, lo cual es cierto, y el art. 1.454 del Código Civil no es una norma imperativa, siendo preciso interpretarla previamente, aunque el artículo citado, en relación a lo pactado por las partes, marca unas arras con finalidad penitencial, aneja a la que concede a cada parte contratante para desligarse del contrato.

Las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir de la ejecución de un contrato perfeccionado, allanándose quien entregó las arras a perderlas, y quien las recibió a devolverlas duplicadas. Esta función la reconoce el art. 1.454 del Código Civil en el contrato de compraventa.

Las partes fueron libres para configurar las arras como estimaron conveniente, pero en las cláusulas 3 y 4 del contrato arral, se pactó expresamente: ..."En caso de que la venta no llegase a realizarse..." por causa imputable al vendedor, la parte vendedora deberá devolver el doble de su cuantía, la cantidad entregada en concepto de arras de reserva.

Ciertamente este pacto es de carácter penitencial, para caso de incumplimiento de una u otra parte.

Como en el presente caso incumplió la parte vendedora, el motivo del recurso se rechaza.

Como enseña la S.T.S de 24 de Marzo de 2009 , la originaria indeterminación del momento en que habría de otorgarse la escritura pública abona la tesis del carácter penitencial de las arras estipuladas, después de 4 años. (Vid también Ss. T.S de 20 de Mayo de 2004; 24 de Octubre de 2002; 17 de Noviembre de 1997 y 28 de Marzo de 1.996 )

QUINTO: Queda, por último, analizar la demanda reconvencional, en la que la parte vendedora reclama las rentas de la vivienda, ya que los presuntos compradores la estuvieron habitando desde el 17 de Febrero de 2004.

Ciertamente la Sala, de una intensa y extensa deliberación, llega a la conclusión de que este motivo de recurso tiene que prosperar, y ello por las siguientes razones:

a) En el contrato de arras celebrado el 16 de Febrero de 2006, es verdad que en la cláusula 3ª se pactó que en caso de que la venta no llegase a realizarse por causa imputable al comprador, POR NO SERLE CONCEDIDO EL CRÉDITO HIPOTECARIO, la parte vendedora estará obligada a devolver la cantidad recibida a la firma de este documento en concepto de arras de reserva.

Ya hemos analizado que no obtuvo el crédito hipotecario el comprador porque la finca no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, lo cual era debido a culpa de la parte vendedora. Pero se añadía en esta cláusula: ..."deduciendo a razón de 330 € mensuales a los compradores de la parte entregada contando como fecha de disfrute de la vivienda desde el día 17 de Febrero de 2004".

Podría pensarse que, a la vista de la interpretación de esa cláusula, sólamente la parte compradora estaría obligada a pagar la renta cuando el contrato de compraventa se resolviera por su culpa, ya que en la cláusula 4ª , cuando la resolución fuese por culpa de la parte vendedora, no se pactó tal añadido.

Sin embargo no es este el criterio de la Sala, ya que los compradores que resolvieron el contrato de compraventa, y que van a recibir las arras que entregaron por duplicado (18.000 €), estuvieron viviendo gratuitamente durante 4 años sin pagar ninguna renta.

b) Lo anterior se comprueba, si se tiene en cuenta que lo que se iban a ahorrar no pagando la renta, se iba a deducir de la cantidad entregada como arras, caso de incumplimiento por parte de los compradores. Se les aplicaba la reducción de las rentas de los 9.000 € que entregaban en ese concepto.

Pero si, como cláusula penitencial, en este caso, los vendedores tienen que devolver las arras duplicadas (18.000 €), no se aprecia que además de esta sanción, los compradores, además se tengan que lucrar en vivir 4 años en la vivienda que pensaban comprar, de forma gratuita.

c) En la cláusula 6 del contrato arral se especificó que la vivienda se entregaba por la parte vendedora a la compradora libre de toda carga o gravamen, también de arrendamiento, y se entregaban las llaves en la firma de ese contrato, en concepto de uso y disfrute, más no en propiedad, haciéndose cargo el comprador de todos los gastos de suministros e impuestos municipales.

Pero no se consigna que la vivienda se entregara a título gratuito desde que comenzaron a ocuparla; simplemente la renta de 330 € se embebería en el precio del contrato, por ello el pacto no era injusto, porque la parte vendedora se vería compensada al recibir el precio.

d) Es cierto que aplicándose la cláusula 4 del contrato, resolución por culpa del vendedor, no se establece que los compradores tengan que pagar renta, pero las cláusulas de los contratos tienen que interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.

Lo que se quiere indicar es que, si se sancionaba a los vendedores que incumplieran por su culpa la no celebración del contrato, devolviendo duplicadas las arras, no estaba previsto que, además, se les sancionara con la total gratuidad por la ocupación de la vivienda de la que iban a ser compradores. Esta cláusula sancionadora no se aprecia en el contrato. Más bien, de la cláusula 3 parece deducirse que, en cualquier caso, la renta por la ocupación sería de 330 € al mes, y si no se llevaba a efecto el contrato por culpa de la parte compradora, se les descontaría de la devolución de las arras, esa renta. Pero ello no implicaba que la ocupación de la vivienda fuese gratis durante cuatro años.

e) En todo caso, los presuntos compradores que reciben las arras duplicadas se enriquecerían injustamente, además disfrutando de la vivienda que pensaban comprar, y que luego no compraron, bien es cierto que por culpa de los vendedores.

Por todo ello, en este aspecto, se estima, en parte, el recurso de apelación, en el sentido de que se estima la demanda reconvencional que presentó la defensa de D. Pablo y doña Salvadora por la cantidad que los demandados reclamaron de 7.500 €, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de esta Sentencia.

SEXTO: Las costas causadas en esta alzada no imponen a las partes al revocarse en parte la Sentencia recurrida, por aplicación de lo que dispone el art. 398 de la LEC. Las causadas en primera instancia se imponen a los demandados en la instancia por la reclamación principal y a la parte reconvenida por la reconvención, al estimarse ésta en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás aplicables.

Fallo

QUE DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pablo y doña Salvadora contra la Sentencia de fecha 30 de Julio de 2009 dictada por el Titular del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Ávila en el procedimiento ordinario nº 763/2008, del que el presente Rollo dimana, Y LA REVOCAMOS EN PARTE en el sentido de que debemos estimar y estimamos la demanda reconvencional presentada por D. Pablo y doña Salvadora contra D. Segundo y doña María Rosario , y condenamos a estos últimos a abonar a D. Pablo y a doña Salvadora la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS euros (7.500 €) más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de esta Sentencia, hasta el completo pago, y SE CONFIRMA en lo demás, la Sentencia recurrida, sin que se impongan a las partes las costas causadas en esta alzada.

Las costas causadas en 1ª Instancia se imponen a D. Pablo y a Doña Salvadora por la demanda principal; y a D. Segundo y doña María Rosario se les impone por la demanda reconvencional.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber los recursos que caben contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitida con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.