Sentencia Civil Nº 40/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 128/2011 de 25 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 128/2011 3ª

JUICIO VERBAL NÚM. 873/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 30 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 40/12

Ilmos. Sres. Magistrados

D.JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de enero de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal número 873/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 30 Barcelona, a instancia de D/Dª. Teodosio contra D/Dª. Ana ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Ana contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de octubre de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando la demanda interpuesta por D. Teodosio , DEBO CONDENAR Y CONDENO a Dª. Ana a abonar al actor la cantidad de dos mil euros (2.100,00 €), así como los intereses moratorios previstos en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , devengados desde el día 10 de marzo de 2010 hasta la fecha de esta Sentencia, y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada."

Habiéndose dictado auto de aclaración de fecha 27 de octubre de dos mil diez del tenor literal siguiente : " Estimando la petición efectuada por el procurador Sr. Mundet Salaverria en representación de Teodosio debo aclarar y aclaro la senencia del Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona de 13 de octubre de dos mil diez en el juicio verbal 873/10 de modoque el primer párrafo del fallo de la resolución que dice : " Estimando la demanda interpuesta por D. Teodosio , DEBO CONDENAR Y CONDENO a Dª. Ana a abonar al actor la cantidad de dos mil euros (2.100,00 €), así como los intereses moratorios previstos en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , devengados desde el día 10 de marzo de 2010 hasta la fecha de esta Sentencia, y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago" . Queda sustituido por : " Estimando la demanda interpuesta por D. Teodosio , DEBO CONDENAR Y CONDENO a Dª. Ana a abonar al actor la cantidad de dos mil cien euros (2.100,00 €), así como los intereses moratorios previstos en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , devengados desde el día 10 de marzo de 2010 hasta la fecha de esta Sentencia, y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago. Se mantiene el resto de la resolución en los mismos términos".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 17 de enero de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO .- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Ana a abonar al actor D. Teodosio la suma de 2100 €, en concepto de devolución de la fianza constituida en un contrato de arrendamiento ya resuelto, con los intereses legales. A dicha pretensión se opuso la arrendadora alegando que el actor renunció al contrato por escrito en 10.3.2010, constatando la existencia de despefectos cuya reparación ascendía a 1490 € y de una deuda por diez dias de falta de disposición de la vivienda (290'69 €), lo que supone un total de 1781'49 €.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, con expresa imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta, reiterando los argumentos expuestos en la instancia (sobre la base de la renuncia escrita al contrato que supuso la entrega efectiva de la posesión en 10.3.2010, del testimonio del Sr. Alfredo , y cuestiona la objetividad de los testigos de la actora y la inaplicabilidad del art. 304 LEC ; reiterando la existencia de desperfectos). Con ello, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho " la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización" ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización ), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende ba toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro , el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado ), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

El apartado 5 permite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal: 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC ); 2) Rige el art.1827 CC en orden a su alcance "temporal" (cesará en caso de tácita reconducción, supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006 , o de prórroga, salvo consentimiento del fiador;

TERCERO .- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes (f. 6 y ss), de 16.4.2007 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 , NUM002 NUM003 de Barcelona, concertado por 5 años y una renta mensual de 700 €, del que merecen destacar, a los presentes efectos, los siguientes extremos: a) La renta se acomodará cada año conforme al IPC; y para la aplicación de la primera actualización se tomará como mes de referencia el de enero de 2007; "la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifica a la otra parte por escito, expresandoel porcentaje de alteración aplicado....". b) El inquilino entrega en el acto la suma de 2100 € en concepto de fianza.

2) En 29.1.2010 el administrador de fincas la la propiedad FINCAS GUAL SCP, remitió al arrendatario una comunicación, en el sentido de que "con efectos 1.3.2010 le será incrementado el precio del alquiler...según la liquidación se practica de acuerdo con la vigente" LAU, por la repercusión de las obras del ascensor, sin acompañar nunguna otra documentación (f. 9, donde consta como único detalle" "Capital....12.000 €; Interés anual al 12%....; Idem mensual....120€; Aumento mes....120 €), dándose las siguientes circunstancias: a) que por la demandada se reconoce que ese incremento no era jurídicamente obligatorio, pudiendo haberse negado al mismo el arrendatario; b) el representante de la administradora reconoció ser consciente de que no tenía derecho a repercutir los gastos correspondientes a las obras en el ascensor, ni aplicar un interés anual del 12% a la renta, hasta entonces vigente, a pesar de lo cual remitió la misma notificación a todos los arrendatarios que administraba, partiendo de la idea de que si un arrendatario mostraba su disconformidad, no se aplicaría el incremento, aunque sí en caso de silencio; c) manifiesta el administrador que era una "mera propuesta", de forma que la aplicación del incremento quedaba condicionada a la respuesta que pudiera dar el arrendatario, "propuesta" desvirtuada , atendidos los términos literales de dicha comunicación (compartiéndose la valoración efectuada alfinal del fundamento 3º de la resolución recurrida).

3) Ante dicha el incremento de renta notificado (testifical Don. Alfredo ), el arrendatario decidió dar por resuelto el contrato, contactando telefónicamente con la hija de la arrendadora Dª Ana (que trabajaba en las oficinas de la administradora) y el administrador para informarle de dicha decisión, al considerar improcedente dicho incremento, acordando con el mismo que quedaría la vivienda a disposición de la propiedad el 1.3.2010, y acordando igualmente entregar las llaves el domingo 28.2.2010, en cuya fecha no se presentó nadie; abandonó la vivienda con anterioridad a esta fecha, concertando otro arrendamiento en 1.3.2010 (testifical a instancia del actor de María Rosario y Lucas , sin tacha, sujeta a contradicción, sin que se aprecien méritos para dudar de su testimonio), presentándose después en las oficinas de la administradora, para entregarlas, sin que, tras reclamarla, le devolviesen la fianza; en tal acto, el arrendatario suscribió un documento de renuncia, fechado el 10.3.2010, en el que consta a mano "Orden Paqui: Descontar 10 dias de marzo de la fianza y de momento no devolver fianza traerá factura de humedades 8.4.10", y el arrendatario "hace constar también su conformidad con los alquileres devegados hasta el día 1/2/10..." (f. 30).

4) No consta que en el momento de la entrega material, por la demandada se requiriese al actor para una inpección conjunta del local; ni que se constatasen objetivamente daños, ni que la actora conociese de su posible existencia antes del juicio, ni el origen de los mismos, ni si su reparación era necesaria para volver la vivienda a su estado original.

5) En 26.4.2010 la administración remitió burofax a la vivienda arrendada, conociendo aquella que el arrendatario ya no estaba allí, comunicando la existencia de desperfectos y de una deuda por ocupación de 10 días y poniendo a su disposición 318'51 €, diferencia entre la fianza constituida y la reparación de aquellos deferfectos más 10 días de renta, , cuyo burofax nunca pudo ser recibido por el demandado (f. 40). 6) En 11.5.2010, reclamó la fianza extrajudicialmente, vía burofax (f. 11), que no fue contestado, ni siquiera para poner en conocimiento del actor la posible existencia de desperfectos.

CUARTO.- La arrendadora demandada no compareció a la vista, sin que conste justa causa del motivo de su incomparecencia, no obstante el apercibimiento de ser que podrían ser reconocidos los hechos del interrogatorio; recordemos que se reconoce la posibilidad del Interrogatorio de terceros (cuando los hechos no sean personales de las partes, aceptando éstas las consecuencias de la declaración de los terceros), entre otros casos, cuando alguna pregunta se refiera a hechos no personales del declarante, éste (por tanto, ninguna intervención tiene quien solicitó prueba) "podrá proponer que conteste también a la pregunta, un tercero que tenga conocimiento personal de los hechos, por sus relaciones con el asunto, aceptando las consecuencias de la declaración", pero para que se admita esta sustitución, evitando eventuales actuaciones fraudulentas entre el sustituto y el sustituido, "deberá ser aceptada por la parte que hubiera propuesto la prueba", dado que de no producirse tal aceptación , "el declarante podrá solicitar que la persona mencionada sea interrogada en calidad de testigo, decidiendo el Tribunal lo que estime procedente" (evidentemente para evitar una posible ficta confessio) ; consecuentemente, en ese contexto (ante la notificación de un incremento notoriamente improcedente, que genera la inmediata voluntad de resolver el contrato por el arrendatario, contraria a esperar hasta el día 10 de marzo, con el incremento ya efectivo) procedía la declaración de ficta confessio, en todo caso, respecto de que el contrato se resolvió a finales de febrero del 2010, y que fue acordado con la administración que quedaría la vivienda a disposición de la propiedad el 1.3.2010, y acordando igualmente entregar las llaves el domingo 28.2.2010, en cuya fecha no se presentó nadie, conociendo el administrador que la vivienda podía estar a su disposición.

QUINTO .- Consecuentemente con lo expuesto y con desestimación del recurso, procede la confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se dan por reproducidos, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Ana contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgano de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.