Sentencia CIVIL Nº 40/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1136/2019 de 03 de Febrero de 2021

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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FAX: 935673531

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N.I.G.: 0801942120178147552

Recurso de apelación 1136/2019 -1

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 03 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1020/2017

Parte recurrente/Solicitante: Melisa

Procurador/a: Carlos Pons De Gironella

Abogado/a:

Parte recurrida: Noelia

Procurador/a: Emma Nel.lo Jover

Abogado/a: Marta Gonzalez Pajuelo

SENTENCIA Nº 40/2021

Magistrados:

JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT M DELS ANGELS GOMIS MASQUE FERNANDO UTRILLAS CARBONELL MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ JUAN LEÓN LEÓN REINA

Barcelona, 3 de febrero de 2021

Ponente: Juan Bautista Cremades Morant

Antecedentes

Primero. En fecha 2 de diciembre de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1020/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 03 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Carlos Pons De Gironella, en nombre y representación de Melisa contra la Sentencia de 12/07/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Emma Nel.lo Jover, en nombre y representación de Noelia.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Estimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Noelia contra Dª Melisa, con los siguientes pronunciamientos:

A) Condeno a la demandada a dar cumplimiento al contrato de opción de compra suscrito el día 20 de junio de 2011, otorgando escritura pública de compraventa del inmueble sito en CALLE000 número NUM000 de Arenys de Mar, finca registral número NUM001 , libre de cargas y gravámenes, a favor de Dª Noelia como compradora, bajo apercibimiento de que no efectuarlo se realizará por el Juzgado a su nombre y a su costa.

B) Declaro que la compradora deberá satisfacer como parte del previo restante al momento de otorgamiento de la escritura el importe que resulte de la media de las tasaciones elaboradas por Sociedad de Tasación y Gesvalt , esto es, la cantidad de 438.288,01 euros , minorada en el importe total de las cantidades abonadas por la Sra Noelia desde la suscripción del contrato hasta el momento en que se proceda a llevar a cabo la elevación a público del referido contrato y, que a tiempo de interponer la demanda, ascienden a 127.226,05 euros, condenando a la parte demandada a estar y pasar por dicha declaración.

Procede la imposición de las costas procesales causadas a la parte demandada.

Desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Melisa contra Dª Noelia, con imposición de las costas procesales causadas a la parte demandada reconviniente.'

Mediante Auto de fecha 26/09/20219 se aclaró la sentencia, cuya parte dispositiva es la siguiente:

'Estimo la solicitud de aclaración y complemento formulada por la representación procesal de Dª Noelia, y acuerdo la aclaración de la Sentencia de fecha 12 de julio de 2019, debiendo sustituir la mención ' finca registral NUM001' por la mención 'finca registral NUM002' que obra en el Antecedente de Hecho Primero, Fundamento de Derecho Primero y Quinto y Fallo de la resolución.

Asimismo procede completar el Fallo de la Sentencia recaída en los presentes autos incluyendo el siguiente pronunciamiento :

- Condeno a la parte demandada a abonar las cantidades que queden pendientes de pago como consecuencia de las hipotecas que figuran inscritas sobre la finca registral número NUM002 a la luz de la nota simple acompañada como Documento nº 11, hasta el momento en que se proceda a firmar la correspondiente escritura pública de compraventa, así como a todos los gastos que se devenguen por la cancelación de las referidas cargas hipotecarias que figuran inscritas sobre dicha finca registral, todo ello a fin de que dicha transmisión tenga lugar libre de cargas y gravámenes.

Desestimo la solicitud de aclaración y complemento interesada por la representación procesal de Dª Melisa.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/01/2021.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT .

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se condene a Dª Melisa a dar cumplimiento al contrato de opción de compra suscrito el 20.6.2011 (ex art. 1124 CC), otorgando escritura pública de compraventa de la finca registral NUM002, libre de cargas y gravámenes, a favor de la actora, Dª Noelia como compradora, bajo apercibimiento de que, de no hacerlo, se realizará por el Juzgado en su nombre y a su costa, (2) se declare que la compradora deberá satisfacer como parte del precio restante al momento de otorgamiento de dicha escritura el importe que resulte de la media de las tasaciones elaboradas por SOCIEDAD DE TASACIÓN y GESVALT (docs. 8 y 10), esto es, la cantidad resultante de 438.288Ž01 € minorada en el importe total de las cantidades abonadas desde la suscripción del contrato de arrendamiento con opción de compra de 20.6.2011 hasta el momento en que se proceda a llevar a cabo la elevación a público del referido contrato (cantidades que a día de hoy, y sin perjuicio de ulterior liquidación, ascienden a 127.226Ž05 €); y se condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, (2) se condene a la parte demandada a abonar (i) las cantidades que queden pendientes de pago como consecuencia de las hipotecas que figuran inscritas sobre la finca registral NUM002 a la luz de la nota simple acompañada como doc. 11, hasta el momento en que se proceda a firmar la correspondiente escritura de compraventa, así como (ii) a todos los gastos que se devenguen por cancelación de las referidas cargas hipotecarias que figuran inscritas sobre dicha finca registral, todo ello a fin de que dicha transmisión tanga lugar libre de cargas y gravámenes. Ante dicha pretensión la demandada: a) de un lado, se opuso, alegando: (1) que la opción es autónoma e independiente del arrendamiento, no una cláusula de éste, aunque admite que está 'indisolublemente ligado y vinculado' al mismo; (2) que no se ejercitó en los 3 meses siguientes a la comunicación de la intención de la optante, que considera término esencial de caducidad, y no existía precio cierto, de forma que no se produjo la consumación, ni siquiera perfección, de la opción, negando que se solicitara la cancelación de cargas hipotecarias, no prevista en el contrato y, en todo caso, bien podía realizarse en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o subrogarse la actora; b) de otro, formuló reconvención, en base a que, incluso al comunicarse la intención del ejercicio de la opción, la actora se hallaba incursa en causa de resolución (falta de notificación de cesión o subarriendo, al introducirse un tercero - 'Parafarmacia Mª Abril SL' en el local ( art. 32 LAU). A dicha pretensión se opuso la actora. La sentencia de instancia (completada con auto aclaratorio) estima la demanda y desestima la reconvención, con imposición de todas las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta, reiterando en esta alzada los motivos de oposición y la reconvención expuestos en la instancia, con lo que se reproduce en esta alzada el debate, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) Hallándose interesada la actora, farmacéutica de profesión por la adquisición de un establecimiento mercantil de oficina de farmacia y del local en que se ubicaba, contactó con D. Maximiliano, intermediario, quien, a su vez, le puso en contacto con la demandada, también farmacéutica y propietaria de una farmacia. Tras diversas negociaciones, el día 20.6.2011 se materializó el acuerdo alcanzado, instrumentándose en tres documentos: a) escritura pública de 20.6.2011, por la que la actora adquiría la titularidad del establecimiento mercantil de la oficina de farmacia, del que era titular Dª Melisa (demandada), sito en la C/ DIRECCION000, NUM000, por el precio de 1.650.000 € (doc. 2 dda), b) un contrato de arrendamiento, en cuya virtud, Dª Melisa cedía a Dª Noelia, sobre la referida finca, registral NUM002 del RP de Arenys de Mar, donde venía desarrollando la primera la actividad de farmacia, que habría de continuar la segunda, farmacéutica de profesión; como anexo al referido contrato, se incluyó un derecho de opción de compra a favor de la actora, a fin de que ésta pudiese adquirir el negocio en su totalidad; dicha opción, 'debía ser ejercitada mediante comunicación fehaciente dirigida a la propiedad a partir del tercer año de vigencia del contrato de alquiler vinculado a esta opción y en el plazo máximo de los 10 primeros años', siendo el precio de la opción 'la media de dos tasaciones oficiales a solicitar por cada una de las partes realizadas por empresas reconocidas por el Banco de España. Las cantidades satisfechas en concepto de alquiler se restaran del precio resultante de la media de las dos tasaciones' (docs. 3 y 4 dda, 1 y 2 cont). Del referido contrato merecen destacar los siguientes extremos: a) por una renta de 2000 €/mes, más IVA, a abonar dentro de los 5 primeros días de cada mes, por domiciliación barcaria. b) por una duración de 20 años, desde la adquisición de la oficina de farmacia, acordándose que 'no se considerará prorrogado de forma automática, al finalizar el período convenido'. c) en el anexo se pacta expresamente una opción de compra de la finca, cuyo ejercicio se sujeta a las siguientes condiciones: (1) previa comunicación fehaciente dirigida a la propiedad, a partir del tercer año de vigencia del contrato y en el plazo máximo de 10 años. (2) la compra debe escriturarse durante los 3 meses siguientes a la comunicación. (3) se establece como precio la media de 2 tasaciones oficiales a solicitar por cada una de las partes realizadas por empresas reconocidas por el Banco de España; las tasaciones se realizarán en el momento de ejercitar la opción por parte de la optante. Las cantidades satisfechas en concepto de alquiler se restaran del precio resultante de la media de las dos tasaciones. (4) el comprador asume los gastos e impuestos de la escritura pública, salvo el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. 2) Tras la firma del arrendamiento, la relación entre las partes fluyó con normalidad, cumpliendo sus respectivas obligaciones. 3) En 17.10.2014, la demandada interesó de la actora que, a partir de noviembre, en vez de efectuar el pago mediante transferencia bancaria, tuviese preparado un talón bancario que recogería de la farmacia (doc. 5 dda), situación que se mantuvo hasta aproximadamente el mes de julio 2017 (conversaciones por chat telefónico, doc. 6 dda ).

La actora ha pagado íntegramente todas las mensualidades del arrendamiento 4) En febrero 2017 la actora informó a la demandada de que procedería a ejercitar la opción, emplazándose las partes a obtener cada una la correspondiente tasación; la actora la obtuvo en marzo de la SOCIEDAD DE TASACIÓN, por importe de 376.518Ž59 € (doc. 7 dda).

5)En 26.4.2017, la actora remitió burofax a la demandada, manifestando estar 'interesada en ejecutar la opción de compra de dicho local según las condiciones pactadas. Y por ello, solicito concretar una fecha para coincidir ambas partes y presentar las tasaciones que cada una hayamos solicitado' (doc. 8 dda); en 5.5.2017, la demandada contestó manifestando su conformidad al ejercicio de la opción, indicando que procedería a solicitar la correspondiente tasación, y 'una vez obre la misma en mi poder procederemos a ponernos en contacto con Ud. a fin de concretar una reunión' (sic, doc. 9 dda).

6)El representante de la demandada convocó a la actora a una reunión para el 19.6.2017, en la que facilitaría la tasación efectuada a su instancia. Llegada esta fecha, se facilitó a la actora una copia de la tasación efectuada por GESVALT, con fecha, 11.5.2017, en la que se valoraba la finca en 500.057Ž43 € (doc. 10 dda); la actora interesó la cancelación de las cargas hipotecarias, en concreto dos hipotecas a favor del BBVA (doc. 11 dda), quedando la actora a la espera.

7) En 10.7.2017, la demandada remitió un requerimiento a la actora, para que designara Notaría y fecha para otorgar la escritura pública de compraventa, recordando el plazo para ello, de 3 meses a partir de la comunicación de la actora (doc. 12 dda), sin aludir a que tal plazo fuera preclusivo o esencial

8) La actora contactó telefónicamente con el abogado de la demandada, los días 21 y 25 de julio, y 27 (doc. 13 dda ) insistiendo en su voluntad de otorgar la escritura, y para ello, previamente concretar los detalles de la misma.

9) La actora disponía de liquidez más que suficiente para hacer frente al pago (doc. 14 dda) 10) En 27.7.2017 la actora remitió burofax a la demandada comunicando la notaría y dos fechas, 28 de julio ó 2 de agosto, y de no ser posible, quedaba a la espera de que comunicase otra fecha (doc. 15 dda); asimismo, remitió al letrado de la demandada correo electrónico, informándole del anterior burofax (doc. 16 dda). 11) La demandada no compareció en la notaría en las fechas indicadas (doc.17 dda); no obstante, la actora remitió nuevo burofax en 3.8.2017, citando a la demandada para el 29.8.2017 en la citada notaría , lo que fue desatendido (doc.18) 12) La demandada remitió burofax a la actora en 31.7.2017, expresando su negativa a escriturar en base a que el contrato había devenido nulo e ineficaz con fecha 27 de julio, al no haberse firmado la escritura en el plazo de 3 meses desde que ejerció la opción, y requiriendo de pago de la renta de los meses de junio y julio 2017 (doc. 19 dda), cuando había dejado de acudir a la farmacia para recoger el talón y la actora había remitido por giro postal la renta correspondiente a julio y el talón de junio lo recogió la demandada en la farmacia (doc. 20 dda) 13) En 25.8.2017, la actora remitió una comunicación a la demandada, anunciando que, ante la negativa a escriturar se veía obligada a ejercitar las acciones pertinentes 14) Al menos desde enero 2015 la demandada conocía la existencia de 'Parafarmacia Mª Abril SL' pues así se lo había comunicado la actora, a la que llegó a solicitarle que dividiera la factura de las rentas en dos mitades, una a ella y otra a la SL (docs. 1 y 2, contestación a la reconvención).

TERCERO.-Para la actora, arrendamiento y opción, suponen un solo contrato complejo o mixto de opción de compra, al que se incorpora un arrendamiento, de naturaleza inseparable: misma fecha, mismo acto, convergen en la causa final (compraventa del local), dependiendo la opción de la marcha del arrendamiento; para la demandada, se trata de contratos independientes, aunque vinculados. La Sala considera que esa 'independencia' absoluta, con vida propia cada uno de los contratos, no puede prosperar. En este sentido, el contrato de opción de compra no aparece regulado específicamente en el CC, aunque reconocido en el art. 14 RH, se concibe como aquel convenio por virtud del cual una parte concede a otra la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, y constituyendo por tanto, sus elementos esenciales: (1) la concesión al optante de la decisión unilateral respecto de la realización de la compra, (2) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y (3) la determinación del plazo para el ejercicio de la opción; siendo elemento 'accesorio' el pago de la prima. El optatario es quien queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante. Se rige por las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos salvo las normas que no convienen a su esencia propia. Es un contrato unilateral (salvo en caso de pactarse el pago de una prima), preparatorio (precontrato dice la STS 23.04.2010) y consensual, no un derecho real, aunque es indudable su trascendencia jurídico-real; es un derecho personal que puede tener efectos frente a terceros mediante la inscripción (limitada en el tiempo por el art. 14 RH, que exige determinados requisitos) , pero sin que ésta tenga la virtud de transmutar la naturaleza de los derechos, convirtiendo los personales en reales, ya que no tiene un poder directo sobre la cosa, sino únicamente la facultad de exigir del sujeto pasivo el necesario comportamiento para que el contrato prefigurado sea llevado a su consumación ( SSTS. 4.4 y 9.10.1987), o con plena eficacia frente a terceros, derivada del principio de fe pública (e incluso de 'prioridad') de forma que tal inscripción protege al optante frente a terceros con toda la potencia del RP, garantizando la adquisición incluso para el caso de variaciones en el titular registral del dominio, posteriores a la inscripción del derecho de opción de compra. No obstante, el mismo TS en la S. 30.11.1988 declaró que 'el derecho de opción de compra, cualquiera que sea su naturaleza en el plano teórico y especulativo, sienta con claridad una estructura de carácter real muy superior a los ius ad rem que por vocación real de futuro o de garantías de su cumplimiento en el área obligacional puede trascender a la órbita de los derechos reales', si bien se ha variado esta postura defendiendo que se trata de un derecho personal en SS. de 9.10 y 6.11.1989, 9.6.1990,...) Su perfección depende solo de la aceptación del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento y fija definitivamente las obligaciones recíprocas que, sobre esta base, han de exigirse después, pero no precisamente en el plazo establecido, que atañe solo a la necesidad de formalizar la aceptación en su transcurso; al hacer uso del derecho, el titular de la opción, se perfecciona el contrato, por producirse entonces el acuerdo de voluntades o consentimiento requerido por la ley, de suerte que surgida la facultad optatoria nacen las obligaciones recíprocas de los contratantes ( SSTS. 10.7.1946, 14.4.1956). El 'arrendamiento con opción de compra' es, al menos dogmáticamente, un contrato complejo o con causa compleja (vinculación que conlleva unidad jurídica inseparable que obedece a un interés único: la resolución bilateral de la compraventa conllevó la de la opción), careciendo de regulación, hasta el punto de que - de un lado - se excluyó de la legislación especial arrendaticia, prevista para los arrendamientos puros o típicos ( SSTS. 7.1.1948, 27.2.1950, ...), y resultando de plena aplicación el art. 1124 CC; pero en otras ocasiones se consideró que el pacto de opción de compra tenía vida independiente del arrendamiento, apareciendo como dos figuras distintas pero entrelazadas, sin excluirse de la legislación especial el arrendamiento ( SSTS. 5.6.1951, 17.5.1954, 18.5.1955,...), salvo supuestos en que, por estar íntimamente ligados, imposibiliten un tratamiento separado. Es decir, el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así la STS 27.5.1967. Por ello, la cuestión radica en la interpretación del contrato a fin de indagar lo realmente querido por las partes contratantes, relación atípica compleja en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que es de aplicación la normativa general contenida en el CC, no en la LAU.

En todo caso la 'opción de compra' (contrato atípico, de configuración jurisprudencial) supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987, 24.1.1991, 13.11.1992, 18.6.1993,...), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985, 9.10.1989, 28.10.1991...). Se ha definido como un precontrato ( STS 23.04.2010), en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Son sus requisitos esenciales, o si se prefiere 'elementos' (así, las SSTS 15.10.1993, 19.4.1995, 15.12.1997, 11.4.2000): 1) La determinación del objeto contractual (concesión al optante de la decisión unilateral, y por su sola voluntad, respecto a la realización de la compra) con aceptación expresa del optante, de manera que la compraventa futura (con sus elementos prefijados) queda plenamente configurada. 2) El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición (en definitiva supone una compraventa conclusa sin actividad posterior de las partes, pero bastando - necesariamente - la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, por todas la STS 17.3.1993, 22.11.1993, 14.2.1997). 3) El establecimiento de plazo para el ejercicio de la opción (es un un contrato a plazo), transcurrido el cual, no podrá válidamente pretenderse el ejercicio del derecho, plazo que es de caducidad ( SSTS. 26.1.1988, 9.10.1989, 30'.6.1994,..), lo que, de un lado, no puede confundirse con el plazo para el ejercicio de la opción ante los Tribunales (así la STS. 14.2.1995) y, de otro,dicho plazo no transforma a la opción en un contrato de tracto sucesivo, porque su ejecución no se fracciona en prestaciones reiterables.. 4) La obligación del concedente de no vender a nadie durante el referido plazo, (así las SSTS 14.2.1991, 29.9.1993, 4.2.1994, 17.2.1997, 20.4.2000,...) pues el derecho que nace de la opción implica una facultad preferente de adquirir a favor del optante ( STS. 22.12.1992 y las que en ella se citan), dado que a lo que se compromete el concedente o promitente es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que aquél se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo; el pago de la prima es elemento accesorio. En definitiva, se trata de un arrendamiento al que 'se le añade' una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993). De todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido ( SSTS de 8.3.91; 13.11 y 22.12.92; 4.2.94 y 14.2.95, ...). Pueden existir elementos accesorios: como el pago de una prima o precio de la opción (configurándose en tal caso como bilateral), u otros..

CUARTO.-En orden al 'plazo', no pueden existir dos plazos esenciales de caducidad, para lo mismo, sino, uno para ejercitar la opción (a partir del tercer año hasta el décimo, para el ejercicio de la opción) y otro para escriturar la compraventa (posterior para el otorgamiento). Sólo el primero es esencial ( SSTS - 27.10.2005 - y 686.6 CCC) y perfecciona la compraventa, el segundo es propio de la consumación, no una condición que afecte al ejercicio de la opción.

El testigo Sr. Maximiliano (gestión de la venta, al que acudió la demandada), que en su declaración manifestó que tuvo relaciones con ambar partes (todo ello corroborado por los hermanos de la demandada, siendo aquél a quien se dirigió ésta para encargarle la venta de la farmacia) manifestó que se incluyó el plazo de 3 meses para escriturar, como orientativo, y no fue un termino que se pusiese en valor por las partes. Los 'tres' meses, posteriores al ejercicio de la opción, suponen un elemento no esencial, accesorio, cuya 'incumplimiento', ni frustra la expectativas de las partes, ni se produjo aquí por causa imputable exclusivamente a la actora (máxime atendida inversión inicial efectuada por la compraventa del 'negocio'), cuando la demandada tardó más de 1 mes en convocar para exhibir la tasación, cuando no constar actuaciones para cancelar las cargas hipotecarias, no responden a las llamadas para otorgar la escritura, desde que la actora volvió de viaje. Y la opción se consumó. La opción de compra es esencialmente temporal; conforme a la STS 22.9.2009 '... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho', o como dice la de 14.11.2000 (citando numerosas sentencias anteriores) 'dada la naturaleza del contrato de opción de compra su resultado depende exclusivamente del optante, por cuanto la venta quedará perfecta en virtud del ejercicio por el optante de su derecho de opción', y, en fin, como añade la de 5.6.2003 que cita también abundante jurisprudencia anterior, 'si se ejercita la opción de compra , aparece la compraventa: pero ésta no nace si, al no ejercitar la acción en el plazo previsto, queda caducada'..

La misma demandada admite en el interrogatorio que era consciente de que una vez ejercitada por la actora, no le quedaba más remedio que transmitir, porque no había nada que negocia.

Pensemos que dentro del plazo 'esencial' el optante, si le conviniera, puede hacer uso de su derecho, quedando plenamente extinguida o consumada la opción y, desde ese momento y por ese único hecho, nace y se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa, afectando el eventual impago del u otros elementos accesorios a la fase de consumación de la compraventa, que no de la opción que ya se extinguió por su ejercicio, de hecho no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del 'pactum de contrahendo' ( STS 11 de abril de 2000). En la STS 17 de diciembre de 1966 ya se afirmó que: '...el despliegue de los efectos propios de la cláusula de opción se produce con independencia de esa ulterior celebración (del contrato definitivo), puesto que, desde que llega a conocimiento de dicho optante, puede éste decidirse a dar realidad al contrato prometido, o renunciar expresamente a él, o dejar transcurrir el plazo sin ejercitar el derecho otorgado, y por cualquiera de estas tres maneras de actuar ha quedado extinguido naturalmente el derecho de opción'.

En fin, en la STS 3.04.2006, se destaca la esencialidad de ese plazo: '...consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción'. Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente; el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.

En fin, respecto del precio, han de recordarse los arts. 1445 y 1447 CC (para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada...). El contrato de opción es un contrato consensual. Se perfecciona por mero consentimiento, siguiendo así la regla general que contiene, como plasmación del principio espiritualista, el art. 1258 del CC.

QUINTO.-Se insiste en la pretensión reconvencional y, adelantamos que, no puede prosperar, compartiéndose los argumentos de la resolución recurrida. No existe la cesión ni el subarriendo, no hay introducción (común a cesión, subarriendo o traspaso) de un tercero extraño.

Cierta la constitución en 2012 de 'Parafarmacia Mª Abril SL', por la arrendataria, su administradora. única y titular de la farmacia con objeto de vender los productos de parafamacia, continuando la actora reconvenida como titular, práctica habitual en el sector, conocida por la demandada, sin ninguna queja o reserva durante el arrendamiento; se lo había comunicado la actora la constitución de la SL con tal finalidad (pág 37 contestación), aparte de que la demandada vivía en la 1ª planta del inmueble durante varios años.

La actora llegó a pedirle en 9.1.2015, dos facturas por la renta, al 50%, una a su nombre por la farmacia y otra al de la parafarmarcia (doc. 6 dda, no cuesionado) cuya solicitud fue reiterada.

Conforme al contrato, la arrendataría debía desarrollar en el local la 'actividad de oficina de farmàcia y cualquier otra complementaria a este tipo de establecimiento' (pacto 1ª); en este sentido, en la opción en general, incluso el optante puede limitarse a ceder a un tercero (bien genéricamente, bien designado nominalmente) su posición en el contrato de opción y no ser parte del definitivo. Y en el mismo pacto 8º se prevé expresamente la cesión del contrato, sin que conste la obligación de comunicar la cesión ( art. 4.3 LAU), y era la actora la administradora única. Y, en fin, el transcurso de ese largo período en esa situación, habitual, supone el consentimiento tácito respecto de la misma.

SEXTO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Melisa contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

INFORMACIÓN PARA LOS USUARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA:

En aplicación de la Orden JUS/394/2020, dictada con motivo de la situación sobrevenida con motivo del COVID-19:

- La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

- Para aquellos casos en los que resulte imprescindible acudir a la sede judicial o de la fiscalía, será necesario obtener previamente la correspondiente cita.

- Los usuarios que accedan al edificio judicial con cita previa, deberán disponer y usar mascarillas propias y utilizar el gel desinfectante en las manos.