Sentencia Civil Nº 400/2013, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 530/2013 de 10 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 530/2013

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ALMUÑECAR

ASUNTO: JUICIO VERBAL Nº 118/2013

PONENTE: SR. JOSÉ REQUENA PAREDES

S E N T E N C I A N º 400

ILTMOS. SRES.PRESIDENTED. JOSÉ REQUENA PAREDES MAGISTRADOS D. ENRIQUE PINAZO TOBES Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la ciudad de Granada, a 10 de diciembre de 2013.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 530/2013- los autos de Juicio Verbal nº 118/2013, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Almuñecar, seguidos en virtud de demanda de Dª. Apolonia , representada por la procuradora Dª. Liliana Bustamante Sánchez y defendida por el letrado D. Antonio Camino Marinetto; contra D. Alonso representado por la procuradora Dª Mª Jesús de la Cruz Villalta y defendido por el letrado D. Javier Villalta Gutiérrez.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado juzgado se dictó sentencia en fecha 5 de julio de 2013 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Declarar no haber lugar a la demanda de desahucio por falta de pago de rentas instada por la representación procesal de Apolonia frente a Alonso al haberse introducido como hechos controvertidos cuestiones complejas que exceden del ámbito de prueba y resolución de este juicio verbal y sumario, remitiendo a las partes al proceso declarativo que corresponda. No hay expresa condena en costas'.

SEGUNDO.- Que contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora, oponiéndose la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 7 de noviembre de 2013, y formado el rollo se señaló día para votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ REQUENA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de instancia desestimó la demanda de desahucio por falta de pago al considerar que la exigibilidad de la deuda presenta dudas que precisaban clarificarse con antelación y al margen de este juicio sumario, dada la singularidad de las circunstancias acaecidas: derrumbe y desalojo de parte del edificio arrendado, suspensión del pago de la renta, exigencia de nuevas obras de rehabilitación, y ó desconocimiento del momento de retorno del arrendatario a la vivienda, entre otras circunstancias concurrentes.

La declaración de inidoneidad del procedimiento se combate en apelación por la arrendadora demandante, desde alegaciones que han de prosperar.

Esta Sección tercera, ya se ha pronunciado con reiteración sobre el alcance que ha de darse a la 'cuestión compleja' y así señalábamos entre otras en nuestras sentencias de 20 de marzo de 2009 ó 19 de noviembre de 2010 , con cita en la STS de 14 de noviembre de 1988 , que la complejidad, que impide y hace inadecuado el juicio de desahucio, es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas que realmente existan en la litis, al margen de las que, con argumentos más o menos confusos, pretendan introducir las partes. Esto es, las que constituyen supuestos indeclinables de la resolución y de tal calado, como decía la SAP de Burgos de 18 de enero de 1999 y reiteraba la SAP de Madrid (Secc. 9ª) de 16 de febrero de 2007 , que impidan esta vía procesal utilizable, únicamente, 'cuando entre las partes no existen más vínculos jurídicos que los derivados del contrato de arrendamiento o de la situación de precario, de modo que cuando existen otros o son de tal naturaleza o tan especiales o tan complejas las relaciones que ligan a las mismas que no es racionalmente posible apreciar su finalidad y trascendencia en el juicio de desahucio, dado su carácter sumario, no procede la utilización de éste porque entonces se convertía el procedimiento sumario un medio de obtener, con cierta violencia, la resolución de dicha relación sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos - SSTS de 14 de abril de 1992 , 10 de mayo de 1993 , que cita otras muchas, entre ellas las de 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 -, sin olvidar que efectivamente la complejidad incompatible con los estrictos trámites del proceso de desahucio no es, como acabamos de decir, la que crean los litigantes con argumentos meramente defensivos sino la que surge de la naturaleza del título invocado - SSTS de 23 de junio de 1970 , 26 de marzo de 1979 y 10 de junio de 1986 -.'.

Dicho de otro modo, la acción de desahucio no procede, decía la STS de 10 de mayo de 1985 'si del título invocado por el demandado resulta, a primera vista, cuando menos dudoso el derecho del actor a obtener la efectividad de su derecho a poseer, sin perjuicio de su discusión en el juicio declarativo correspondiente, por cuanto las cuestiones complejas afectantes al título salen del ámbito de este juicio sumario. Para que exista cuestión compleja es necesario que se encuentre indeterminado bien el título en que el actor funde su derecho real o bien cuando se encuentre en dicha circunstancia el título en que el demandado pretenda apoya su posesión.'. En la misma línea se han pronunciado, también, las SSTS de 31 de enero de 1995 y la de 2 de septiembre de 1997 .

SEGUNDO.- Pues bien, nada de ello ocurre en el caso de autos. Se está ante un contrato de arrendamiento de vivienda, de la llamadas de renta antigua, celebrada en 1972, y por tanto su normativa aplicable es la L.A.U. de 1964, donde se reclaman las rentas de 4 años -(mayo 2008 a mayo 2012)- devengadas y no pagadas, en la cantidad de 4.533,60 euros, que el inquilino consignó validamente a efectos de enervación, frente a lo que en lugar del pago, como causa de extinción de la obligación se alega el hecho excluyente de la suspensión del pago por inhabitabilidad de la vivienda, a expensas de que la propiedad acometa las reparaciones necesarias para cumplir con la obligación esencial que ordena el art. 1.554 , 3 del C. Civil de mantener al inquilino en el goce pacífico de la cosa arrendada.

Centrada así la cuestión litigiosa, la dificultad de la resolución, no es la complejidad de la materia ante una y otra vicisitud contractual, sino la orfandad probatoria, que rodea los extremos claves de la solución y cuya falta de prueba ha de soportar el arrendatario al que incumbió la prueba del hecho impeditivo o excluyente de la exigibilidad del pago de una renta, que entre unas cosas y otras, incluida la prescripción que elimina la parte actora sobre determinados periodos, todo hace ver que el apelante no abona la renta desde agosto de 2005 hasta al menos la fecha de la demanda 8 de marzo de 2013, y ese incumplimiento es la obligación esencial de pago no ha quedado justificado.

Esto es, el edificio contaba a la fecha del derrumbe parcial por obra en solar colindante, con cuatro inquilinos y un arrendatario de local de negocio. Dos de ellos lo son con contrato anterior a 1973, el más antiguo, D. Javier , ya pasó a habitar la vivienda a finales de 2007, -tras ser autorizado por el Ayuntamiento que fue el que había ordenado el desalojo-, una vez comprobada la reparación y solidez del edificio (F. 102). A su vez, meses antes, el demandado, ahora apelado, había solicitado licencia de obras para reponer un tabique en la cocina (F. 162) y esa obra terminó en mayo de 2007 (F. 166), y desde entonces hasta el 21 de noviembre de 2011, lo único que consta es una denuncia policial (F. 169) en esa fecha por mal estado de la vivienda y de las instalaciones, pero en la denuncia hacía constar que la vivienda arrendada era su domicilio. En el juicio declaró al ser interrogado que no vivía allí, por el mal estado de la casa desde el desalojo, pero la realidad ocupe o no la vivienda la habite o no, es que posee las llaves, a su plena disponibilidad y lo que hace es, dejar de abonar la renta, a la espera de unas obras de rehabilitación sobre las que la parte apelante, ya había solicitado licencia, contratada su ejecución y confeccionado presupuesto (F. 116 a 133), y si bien no consta la fecha de inicio de esa obra y parece que fue con posterioridad al mes de mayo de 2012, al estar ese periodo excluido de la presente reclamación, ninguna razón hay y menos aún prueba alguna, para mantener la suspensión indefinida de la obligación de pago, que a su conveniencia e interés defiende, pese a disponer de la vivienda.

TERCERO.-Respecto a las obras de reparación y conservación que prevé para estos arrendamientos antiguos la Ley de 1964 ya señalábamos en nuestra sentencia de 30 de Diciembre de 2009 con cita de la STS de 31 de mayo de 2004 , que 'conforme a lo dispuesto en el art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , el arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda arrendada en condiciones de servir al uso convenido, lo que es confirmado por la STS de 9 de marzo de 1964 , al establecer que con arreglo a los arts. 107 y 110 de la LAU 1964 y art. 1.554 del Código Civil , recae sobre el propietario de la finca la obligación de sufragar el importe de todas aquellas obras que se hagan necesarias para tener la vivienda en las condiciones mencionadas por lo que todas las reparaciones, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, caso fortuito o fuerza mayor, o del desgaste natural de la cosa, serán de cuenta del arrendador', y en general serán de cargo del arrendador todas aquellas que no se puedan imputar a actos propios del arrendatario ( S.A.P. de Asturias (Secc. 6ª) de 25 de mayo de 1994 ), con objeto de cumplir no sólo con la obligación de entrega de la cosa como condición necesaria para procurarle el uso o goce de la cosa poseída. Se trata, pues, de una obligación de hacer y de tracto sucesivo, en cuanto se prolonga por todo el tiempo de duración del contrato.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia al interpretar y aplicar los mencionados preceptos sustantivos negando relevancia al origen de la necesidad, ha considerado reparaciones necesarias aquellas precisas para mantener las viviendas o locales de negocio en estado de servir al uso convenido, incluso aunque suponga la sustitución de piezas o elementos gastados o inutilizados por otros nuevos, con exclusión de las que puedan calificarse de mera comodidad, lujo o mejora, y aquellas cuyo coste supera el 50% del valor real del inmueble, por incluirlas la Ley entre las obras de reconstrucción.

En el mismo sentido, vid STS de 3 de febrero de 1962 , 9 de marzo de 1964 ó 20 de junio de 1980 , vinieron perfilando la conceptualización jurisprudencial de que las reparaciones necesarias a que alude el art. 107, son las indispensables para el disfrute de la casa ( STS de 7 de noviembre de 1961 ), o lo que es igual, y como recopilaba la S.A.P. de Barcelona (Secc. 13ª), de 27 de febrero de 2008 , 'la encaminada a corregir los desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato ( STS de 2 de junio de 1951 ).

A sensu contario, quedan excluidos de la obligación del arrendador, además de las obras de rehabilitación (vid S.A.P. de Granada, Secc. 5ª, de 26 de enero de 2007 ), los deterioros causados en la vivienda por causa imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 y 1.564 CC . Recordando que el art. 1.563 establece una presunción de culpabilidad en contra del arrendatario, que le obligará a acreditar que el daño o el deterioro no le es imputable respondiendo, en caso contrario, de todos los daños y perjuicios causados en la cosa arrendada, conforme a lo dispuesto en el art. 1.566; presunción ' iuris tantum'de responsabilidad que aparece recogida, entre otras, en STS de 9 de noviembre de 1993 .

CUATRO.-Llegado a este punto, cualquiera que fueran las obras de conservación a realizar, lo que la ley no autoriza al inquilino es a dejar de pagar la renta, salvo en los supuestos del art. 119, de desalojo administrativamente ordenado y por peligros que impidan la adecuada habitabilidad de la vivienda, lo que no ocurre en el caso de autos, donde el inquilino tanto las puede llevar a cabo a su costa reembolsándose del propietario ( art. 110.2 LAU ) o exigir la resolución con los daños y perjuicios, en su caso ( art. 115,2 LAU ) pero lo que no le es dado, repetimos, es dejar de pagar la renta como hizo, pues vigente el contrato es decisión del arrendatario ocuparlo o no, aunque el no uso de la misma pueda, en las condiciones previstas en la ley, ser causa de resolución, y por tanto, también desde esta perspectiva, debió prosperar la demanda, y ahora, el tener por enervada la acción de desahucio por la consignación realizada, en tiempo y forma, resultando válida.

En este sentido la Jurisprudencia más reciente ha destacado el carácter esencial que entraña la obligación del pago de la renta, que aquí quedó enervada y así lo aceptó la parte actora y que ya deciamos entre otras en nuestra sentencia de 27 de enero de 2012 , que la Jurisprudencia considera la enervación ( STS de 26 de marzo y 30 de octubre de 2009 ) no tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio, facultad legalmente configurada en cada momento histórico atendiendo a razones sociales que pugna con el derecho esencial del arrendador que es recibir el precio del arrendamiento, como correlativo a la obligación igualmente esencial del arrendatario de pagarlo ( arts. 1.543 , 1.546 y 1.555-1º C.C .), y sí que pueda confundirse y menos aún, asimilarse la falta de requerimiento expreso de pago, con la mora del arrendador que rehuye el cobro, pues además de las vicisitudes acontecidas las partes ya iniciaron años antes conversaciones para llegar a un acuerdo y la falta del mismo determinó la interposición de la demanda.

QUINTO.-No obstante la estimación de la demanda, aún con enervación, que no impediría la condena en costas, las dudas que se dejaron expuestas a lo largo de esta fundamentación, junto a la falta de reclamación que se acaba de apuntar, y el propio agotamiento de toda oportunidad más, para enervar la renta, determinan como más adecuado pronunciamiento el de no hacer expresa imposición de las mismas a ninguna de las partes ( art.394 L.E.C .).

Respecto a las costas de esta apelación al prosperar el recurso no procede hacer especial imposición a ninguna de las partes ( art. 398 L.E.C .).

Y por lo que antecede,

Fallo

Con estimación del recurso de apelación interpuesto en nombre de Apolonia , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Almuñecar en Juicio de desahucio por falta de pago, seguido con el nº 118/2013 de fecha 5 de julio de 2013 que se revoca y deja sin efecto y estimando la demanda interpuesta contra D. Alonso , declaramos no haber lugar al desahucio por haber enervado por esta sola vez, la acción de resolución mediante la consignación de las rentas reclamadas que seran entregadas a la parte actora. No se hace expresa imposición a ninguna de las partes de las costas de ambas instancias.

Devuélvase a la demandante el depósito constituido.

Contra esta resolución cabe recurso de casación a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS, a contar desde el siguiente a su notificación, a resolver por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados y la Iltma. Sra. Magistrada que la firman y leída por el Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.