Sentencia Civil Nº 400/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 270/2015 de 17 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 2 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.106.00.2-2013/0006130

Recurso de Apelación 270/2015

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 02 de Parla

Autos de Procedimiento Ordinario 998/2013

APELANTE:D. /Dña. Jose María

PROCURADOR D. /Dña. JOSE ANGEL DONAIRE GOMEZ

APELADO:D. /Dña. Dulce

PROCURADOR D. /Dña. PEDRO EMILIO SERRADILLA SERRANO

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:

D. CESAREO DURO VENTURA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

Dña. MARÍA JIMÉNEZ GARCÍA

En Madrid, a dieciocho de diciembre de dos mil quince.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 998/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Parla a instancia de D. Jose María , como parte apelante, representado por el Procurador D. JOSE ÁNGEL DONAIRE GÓMEZ, contra Dña. Dulce como apelada/impugnante, representada por el Procurador D. PEDRO EMILIO SERRADILLA SERRANO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 13/02/2015 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. CESAREO DURO VENTURA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Parla se dictó Sentencia de fecha 13/02/2015 , cuyo fallo es del tenor siguiente: "QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la representación procesal de Jose María , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a Dulce de los pedimentos efectuados, con condena en costas a la parte actora."

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Don Jose María , que fue admitido en ambos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición e impugno la sentencia y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Mediante la demanda origen del presente procedimiento D. Jose María ejercita una acción de nulidad de una cláusula del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada Dª Dulce , concretándose la petición en la nulidad de la cláusula de fijación de la renta que fue de 750 euros en los años 2007 y 2008 toda vez que la vivienda arrendada sería de protección oficial por lo que la arrendadora no podría establecer una renta que excediera del 5,5% del precio máximo de venta de la vivienda, habiendo sido condenado el actor en procedimiento de desahucio por falta de pago a abonar la cantidad de 10.774,24 euros por impagos desde julio de 2011 hasta abril de 2013, cuando lo máximo reclamable sería la suma de 9.203,82 euros, con un exceso por tanto de 1.568,42 que se reclamarían junto con la cantidad de 17.453,14 euros hasta el total que se solicita de 19.021,56 euros por el concepto de rentas pagadas con exceso sobre el máximo legal permitido.

La demandada se opuso a la demanda alegando la caducidad de la acción, y la falta de acción al haberse resuelto ya el contrato; a la fecha de interposición de la demanda; en cuanto al fondo se alega que el actor solo habría abonado durante la vigencia del contrato la cantidad de 18.919,68 euros, mucho menos de lo que él mismo cuantifica como renta legal, siendo así que no habría pagado la cantidad a que fue condenado en el juicio de desahucio y que habría sido lanzado en fecha 9 de enero de 2014, con una deuda por tanto de 13.774,24 euros, siendo abusiva la pretensión ejercitada en estas condiciones.

El juez de instancia tras extractar la posición de las partes desestima las excepciones opuestas y aborda el fondo del asunto considerando que la normativa aplicable no habría sido correctamente esgrimida por la actora, no pudiendo saberse cuál sería el precio máximo de alquiler, por lo que desestima íntegramente la demanda con imposición a la actora de las costas causadas.

Recurre el demandante esta resolución; el recurso se sustenta en la alegación de que aceptando las consideraciones del juez el mismo debió haber aplicado por el principio iura novit curia la normativa aplicable a la vivienda de protección oficial alquilada, por lo que solicita la estimación de la nulidad de la cláusula de fijación del precio y fijación de la cantidad pagada de más.

La demandada se opone al recurso interpuesto rechazando sus argumentos, e impugna la sentencia en cuanto desestima la excepción de caducidad de la acción que reproduce.

La actora se opone a la impugnación deducida.

SEGUNDO.-Por una cuestión de sistemática es necesario abordar en primer lugar el recurso interpuesto por la parte demandada mediante impugnación de la resolución al haberse desestimado la excepción de caducidad de la acción que se esgrimió sin éxito en la instancia.

Resulta indiscutido en el presente procedimiento que estamos en presencia de un arrendamiento de vivienda de protección pública. La vivienda objeto de este contrato está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de Viviendas de Protección Publica establecidas en el Decreto 11/2005 de 27 de enero y en lo no previsto en ellas por la Ley 29/94 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos cuya Disposición Adicional Primera referida al Régimen de Viviendas de protección oficial en arrendamiento, establece un régimen especial para este tipo de viviendas al disponer en su apartado 5. 'Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial '.

El Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de marzo de 2011 viene manteniendo que en aplicación de tal precepto:

'... la Sala ha declarado en sentencia de 14 de mayo de 2009 lo siguiente: «En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura. A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994 , en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez ( SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 ). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado.» Esta jurisprudencia ha sido reiterada, entre otras, por la sentencia de esta Sala de 14 de julio de 2010 Como consecuencia de ello es claro que devendría nula cualquier cláusula que fijara como renta una cantidad superior a la autorizada administrativamente en este caso por la Comunidad Autónoma de Madrid en el citado Decreto 11/2005 de 27 de enero, en concreto, y en el presente caso, la referida a la renta , si esta estuviese por encima de la autorizada por dicho Decreto.'

Desde la aplicación de tal doctrina no podemos compartir la alegación de la parte que sustenta su recurso en la consideración de estarse ante una cláusula meramente anulable respecto de la que habría transcurrido el plazo de caducidad de cuatro años, pues no solo es que se esté en presencia de un contrato de tracto sucesivo en los que no puede sin más fijarse el inicio del plazo de caducidad en la fecha de la inicial contratación, sino que sobre todo se está ante la vulneración de una norma imperativa que hace nula de pleno derecho una cláusula que fije un precio superior al máximo legal, con necesidad de adecuación de dicho precio a los límites legales, lo que ha de llevar a la desestimación del recurso.

TERCERO.-En cuanto al recurso de la parte actora se funda en alegar que el juez debió aplicar las normas que invocó en su sentencia y calcular el precio máximo, de modo que la recurrente pretende que la aplicación de la Orden 1577/2005 de 11 de mayo, y Orden 2863/2004 de 8 de noviembre permitirían conocer los límites del establecimiento de la renta conociendo que Parla estaría incluido en la zona B y que la escritura aportada constata los metros cuadrados del inmueble.

La demandada apelante, como señala el juez de instancia, no habría acreditado en modo alguno cuál seríaa el límite de renta previsto para la vivienda litigiosa, y en consecuencia resulta imposible determinar si dicha cláusula es nula.

De un lado los documentos aportados por el actor, en parte impugnados por la demandada y sin otra prueba de ningún tipo, no acreditan los pagos que se dicen hechos durante la vigencia del contrato dada la irregular forma de hacerse tales pagos puestos además en relación con dos datos relevantes, de un lado la no inclusión en el precio del arriendo de los gastos corrientes de suministros que hubo de afrontar la arrendadora por un elevado importe del que se habría aportado la oportuna documentación, y de otro lado que según resulta del contenido de la sentencia dictada en el procedimiento de desahucio previamente tramitado a instancia de la arrendadora ha de partirse de una renta inicial de 650 euros que posteriormente se fijó en 500 euros, dejando el ahora apelante de pagar la renta en el mes de julio de 2011 y hasta el efectivo lanzamiento en enero de 2014.

La antes referida Disposición Adicional no impide, antes al contrario, autoriza expresamente en su apartado 4 a repercutir al arrendatario el coste de los servicios que disfruta en la finca arrendada ya sean comunes (portería, ascensor, calefacción, en definitiva los gastos de comunidad) o los privados (agua, gas etc...) cuando dice que 'Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir como cantidades asimiladas a la renta el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador', de ahí que sea perfectamente legal la repercusión de los gastos por los servicios y suministros comunes.

Y ha de tenerse en cuenta que la normativa citada por la recurrente es este recurso está derogada, en cuanto a las dos Órdenes en que funda el recurso, por la disposición derogatoria de la Orden 116/2008 de 1 de abril de la Consejería de Vivienda.

Según la legislación en vigor el inmueble arrendado estaría incluido en la zona B de modo que con las cuantías actualizadas en la Orden 116/2008 y teniendo en cuenta solo la superficie útil del inmueble, la aplicación del porcentaje del 5,5% al precio resultante ofrece un resultado de alrededor de 7.900 euros anuales, esto es y sin expresar esta cifra con la precisión de los decimales pues ello no es necesario, unos 657 euros mensuales, y ello sin tener en cuenta posibilidad de incremento alguno como sí prevé la Orden referida.

No se trata así de que se haya infringido el principio iura novit curia sino que la acción ejercitada está clara y ha sido enjuiciada, ocurriendo que hay una clara falta de prueba de los requisitos necesarios para que prospere, acreditación que correspondía a la parte mediante justificación de la renta abonada y su comparación con la renta máxima permitida por la ley ( y no solo la fijación errónea de una cifra de 410 euros mensuales que ahora ya no se mantiene sin ofrecerse otra) a través de la certificación correspondiente, o haciendo al menos las concretas referencias exigibles que no permitan duda alguna en el elemento esencial que determina el éxito de la acción, de modo que en esta falta de acreditación se funda la respuesta desestimatoria de la demanda que la Sala estima ajustada a derecho, por lo que ha de desestimarse el recurso interpuesto.

CUARTO.-La desestimación de ambos recursos determina que se impongan a cada recurrente las costas causadas por su recurso, artículo 398 en relación con el artículo 394 LEC .

Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por la representación procesal de Don Jose María y desestimando igualmente el recurso interpuesto por la representación procesal de Doña Dulce , mediante impugnación de la sentencia de fecha trece de febrero de dos mil quince , confirmamos dicha resolución, con imposición a cada recurrente de las costas causadas por su recurso.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósitoconstituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0270-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe