Sentencia CIVIL Nº 400/2016, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 484/2016 de 15 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

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SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)

Las Palmas de Gran Canaria

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Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000484/2016

NIG: 3501642120150009524

Resolución:Sentencia 000400/2016

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000420/2015-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 16 de Las Palmas de Gran Canaria

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Testigo Elsa

Testigo Eutimio

Testigo Prudencio

Perito Alonso

Apelado GRUPO CAPITAL TAVILU S.L. Maria Elisa Perez Beltran

Apelante sovicon Maria Del Carmen Benitez Lopez

SENTENCIA

SALA

Iltmos. /as Sres. /as

Presidente

D. JUAN JOSÉ COBO PLANA (Ponente)

Magistrados

D. JESÚS ÁNGEL SUÁREZ RAMOS

Dª. MARGARITA HIDALGO BILBAO

En Las Palmas de Gran Canaria, a 15 de noviembre de 2016.

VISTAS por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo nº 484/2016 en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 6 de abril de 2016 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Las Palmas de Gran Canaria en los autos deJuicio Ordinario nº 420/2015 seguidos a instancia de SOVICON OBRAS CANARIAS, S.L., representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a D./Dña. María del Carmen Benítez López y asistido/a por el Letrado/a D./Dña. Gabriel Arauz de Robles de la Riva, actuando como parte apelante, contra EXCO EXIMPORT DE COMESTIBLES, S.L. y GRUPO CAPITAL TAVILU, S.L., representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a D./Dña. María Elisa Pérez Beltrán y asistido/a por el Letrado/a D./Dña. Andrés Martínez Fuentes, actuando como parte apelada, siendo ponente el Sr. Magistrado D. JUAN JOSÉ COBO PLANA, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Las Palmas de Gran Canaria se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

DESESTIMAR la demanda interpuesta por la entidad 'SOVICON OBRAS CANARIAS, S.L.' (sociedad en concurso), contra la entidad 'EXCO EXIMPORT DE COMESTIBLES, S.L.' y contra la entidad 'GRUPO CAPITAL TAVILU, S.L.'; y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de todas las pretensiones efectuadas en su contra. Y, todo ello, con expresa condena en costas a la parte demandante.

SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de SOVICON OBRAS CANARIAS, S.L..

La representación procesal de EXCO EXIMPORT DE COMESTIBLES, S.L. y GRUPO CAPITAL TAVILU, S.L. formuló sendos escritos de oposición al mismo.

Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para deliberación, votación y fallo que tuvo lugar el día 15 de noviembre de 2016.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes.

1.1. El objeto del presente procedimiento viene determinado por la doble acción que ejercitó la entidad actora, la primera con carácter principal y, en su defecto, la segunda de forma subsidiaria.

(A) Acción Principal.-

A.1.- La acción que ejercitó, con carácter principal, la entidad actora era la denominada 'Acción de responsabilidad contractual', del artículo 1.101 del Código Civil , como se deduce del cuerpo de la demanda, aunque en el suplico de la demanda se interesara la resolución del contrato de compraventa, que daría lugar a la acción prevista en el artículo 1.124 del C.C .

A.2.- La demandante fundamentaba su pretensión, en síntesis y por lo que aquí interesa respecto a la acción ejercitada, en las siguientes circunstancias:

Con fecha 05/09/2007, la entidad EXCO concede a SOVICON, que acepta, una opción de compra de un dúplex situado en el denominado Parte Residencial La Colina (Finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de San Bartolomé de Tirajana), por el precio de 3.000 euros, y fijándose como precio de la venta la suma de 200.000 euros (debiendo descontarse, en su caso, los 3.000 euros dados por la opción). Se fijó en cinco años el plazo de la opción, a contar desde la fecha de la misma.

Ese mismo día 05/09/2007 SOVICON abonó a EXCO el precio de la venta, esto es, 197.000 euros, una vez descontado el precio de la opción; lo cual consta en el recibo firmado por D. Bienvenido y D. Gregorio (en calidad de administradores mancomunados de EXCO).

Por tanto, ese mismo día se perfeccionó la venta de la finca indicada; siéndole concedida a la demandante la posesión del inmueble, hasta el punto de que, con fecha 01/06/2009, celebró contrato de arrendamiento con Dña. Elsa y D. Eutimio . Y, como consecuencia de ello, la actora adquirió la plena propiedad de inmueble.

A pesar de lo anterior, la entidad EXCO vendió el día 10/03/2014 a la entidad 'GRUPO CAPITAL TAVILU, S.L.' el mismo inmueble y una vez declarada en concurso la entidad SOVICON. El precio de la compraventa, materializada a través de escritura pública, de 200.000 euros, no se ha satisfecho, pues se declaró haber recibido 14.800 euros, y se concedió el plazo de dos años para pagar el resto; sin que existe constancia del pago del precio declarado, ni del aplazado.

La anterior venta se inscribió en el Registro de la Propiedad con fecha 08 de abril de 2014, aprovechando que la primera venta no se había formalizado en escritura pública ni se había inscrito en el Registro de la Propiedad.

Como consecuencia de lo anterior, la entidad EXCO ha incumplido el contrato de compraventa al vender por segunda vez el mismo inmueble, privándole de sus derechos (y, por ende, en fraude de los acreedores del concursos), así como de la posesión mediata, ya que la inmediata la tienen los arrendatarios. Es decir, la entidad EXCO no solo tenía la obligación de entregar la cosa vendida, sino también responder de su eventual saneamiento por evicción o vicios ocultos, así como de hacer todo lo necesario para asegurar la efectiva adquisición de la propiedad y la pacífica posesión de la finca vendida.

Este incumplimiento debe indemnizarlo la entidad demandada, con carácter principal, en la suma correspondiente al precio de la compraventa, esto es, en 200.000 euros, en que se consideran valorados los daños y perjuicios que le han ocasionado, más los intereses devengados sobre esa cantidad desde la fecha su pago (05/09/2007) hasta su efectivo reintegro.

(B) Acción Subsidiaria.-

En el caso de que se desestimara la acción principal, la entidad actora ejercitaba la acción reivindicatoria contra la entidad 'GRUPO CAPITAL TAVILU, S.L.', respecto de la finca indicada, al ser la titular registrar y poseedora de la misma, la cual no puede tener la consideración de tercero hipotecario, a efectos del artículo 34 LH , porque es una sociedad titularidad de los hijos del Sr. Gregorio ,3 que participó en la segunda venta realizada en el año 2014 como representante de EXCO, el cual también participó en la venta del año 2007 a la entidad actora.

Y, como complemento de la acción reivindicatoria, ejercitaba la acción de cumplimiento contractual frente a la entidad 'EXCO EXIMPORT DE COMESTIBLES, S.L.' para que ésta otorgue escritura pública de formalización a favor de la entidad demandante del contrato de compraventa perfeccionado el día 05 de septiembre de 2007.

Fundamenta estas acciones ejercidas de forma subsidiaria en los mismos hechos anteriormente indicados, aunque incidiendo en que la entidad TAVILU no tiene la consideración de tercero de buena fe por las razones señaladas y su vinculación con el Sr. Gregorio , que se opuso a la declaración de concurso de SOVICON, lo cual fue instando por el otro de los socios de esta entidad. Tampoco es una adquisición a título oneroso.

1.2. La demandada 'EXCO EXIMPORT DE COMESTIBLES, S.L.' se opuso a la demanda, en síntesis, por las siguientes razones:

No ha incumplido ninguna obligación del contrato de opción de compra (que no de compraventa) de 05/09/2007, porque la venta no se llegó a celebrar porque la actora no quiso formalizarla, por lo que cabe ninguna indemnización.

Por lo anterior, no cabe condenarla a formalizar escritura de venta, pues la misma no se llevó a cabo por causa atribuible única y exclusivamente a la demandante.

Concurre un retraso desleal en el ejercicio de las acciones por parte de la actora, dado el tiempo transcurrido entre la supuesta adquisición, en el año 2007, y la interposición de la demanda, estando durante estos años inscrita la propiedad a favor de EXCO y, a partir del año 2014, a favor de TAVILU, sin que la demandante atacara estas circunstancias.

Únicamente se celebró un contrato de opción de compra por plazo de cinco años, siendo comunicado a la actora, con fecha 03/08/2012, una aviso de vencimiento de opción de compra, instándole a llevar a cabo la compra o, en caso contrario, se le tendría por desistida.

Nunca se ha pagado la cantidad de 197.000 euros, siendo el único importe recibido la suma de 3.000 euros; sin que el recibo tenga validez por ser una mera copia. Además, no se indica en el mismo que medio de pago se usó, ni consta la entrega de dicho importe. Y aunque se aportara el original y la firma fuera la de la demandada, nunca se pagó el precio, teniendo el recibo otras finalidades distintas a las contenidas en el mismo.

El arrendamiento de la finca lo concertó la demandada y, posteriormente por subrogación, la otra codemandada, sin que sean válidos los documentos aportados a tal fin por la actora.

La entidad EXCO, en calidad de titular, vendió a TAVILU la finca, que la adquirió de buena fe de quién figuraba como dueño en el Registro, habiendo recibido íntegramente el precio acordado antes del plazo estipulado.

1.3. La codemandada 'GRUPO CAPITAL TAVILU, S.L.' se opuso a la demanda, en síntesis, por las siguientes razones:

No puede prosperar la acción reivindicatoria porque no concurren los requisitos legales ni, por tanto, la acción de cancelación registral porque la demandada está protegida por el artículo 34 LH al tener la condición de tercero de buena fe a título oneroso.

La codemandada adquirió confiando en los datos existentes en el Registro.

No consta el pago de 197.000 euros, ni la preexistencia del dinero, por parte de la entidad actora.

Se trata de un contrato de opción de compra, sin que se ejercitara esta opción; y sin que sean válidos los documentos que aporta para acreditar el arrendamiento a un tercero de la finca.

No se dan los requisitos de la doble venta; ni la actora tiene justo título de dominio para que prospere la acción reivindicatoria.

La existencia de vínculos parentales no invalida los negocios jurídicos ni implican la existencia de mala fe en la actuación de la codemandada.

1.4. La sentencia de instancia desestimó la demanda.

1.5. La parte actora interpone recurso de apelación.

SEGUNDO.- La sentencia de instancia desestima la demanda con base en los siguientes argumentos:

'Sentado lo anterior, y teniendo en cuenta, en su conjunto, la prueba practicada, esto es, la documental, la testifical y la pericial caligráfica, procede desestimar la demanda porque no consta acreditado que efectivamente se llevara a cabo el contrato de compraventa en la misma fecha en la que se celebró el contrato de opción de compra ni que, en esa misma fecha, se pagara el precio del contrato de compraventa, es decir, que se abonaran los14 197.000 euros restantes, carga que corresponde a la parte demandante.

Al respecto, se debe poner de manifiesto que el perito calígrafo, Sr. Alonso (folios 393-443), concluyó que la firma que obra bajo el epígrafe 'Fdo: Gregorio ' se corresponde con la de D. Gregorio , pero que no se puede descartar la existencia de fotocomposiciones al tratarse de un documento fotocopiado [folio 112].

Sobre esto último afirmó en la vista que no apreció la existencia de fotocomposiciones, pero que las mismas no se pueden descartar porque, actualmente, se pueden realizar sin dejar huellas o vestigios de la manipulación.

Por otro lado, no consta que la entidad actora estuviera disponiendo de la finca mediante su alquiler a terceros, al no aportarse recibos de ingresos de la renta, al menos, bancarios, y los testigos Dña. Elsa y D. Eutimio afirmaron que se firmaron varios contratos de arrendamiento, pero siempre con la entidad EXCO, tratando los temas relativos a este contrato con D. Gregorio ; añadiendo Dña. Elsa que ella firmó el primer contrato y se desvinculó del arrendamiento al tratarse de un tema de su padre (D. Genaro ) y de su cuñado (D. Eutimio ), los cuales siguen viviendo en la finca litigiosa.

El testigo D. Prudencio , que reconoció que tenía un 'interés legítimo' en que la actora ganara el pleito, así como que hubo discrepancias con el Sr. Gregorio en relación a la petición de concurso, instándose el procedimiento concursal a petición del testigo, afirmó que el contrato de compraventa se celebró el mismo día que se firmó la opción de compra porque SOVICON tenía interés en disponer del inmueble, añadiendo que lo alquiló, declarando dicho alquiler porque se pagaba mediante ingresos en cuenta corriente. También afirmó que se otorgó un poder amplio a SOVICON para que pudiera actuar en relación con el inmueble. Sin embargo, esta declaración, por sí sola, no acredita la realidad de la compra de la finca objeto de litigio porque, en primer lugar, tiene interés en el pleito y, de lo dicho, se deduce la existencia de una mala relación con el Sr. Gregorio , que es lo que finalmente existe detrás del entramado societario, es decir, que lo que les une o desune son relaciones personales dada la titularidad de las participaciones de las distintas empresas que son parte de este procedimiento. En segundo lugar, porque no aportó la actora los extractos bancarios donde constase el ingreso de la renta, así como el poder notarial que aludió el testigo, el cual tuvo relación con la administración concursal, pues ésta le pidió que remitiera el burofax de requerimiento que obra en autos a los inquilinos de la vivienda. En tercer lugar, no dio razón del origen de los 197.000 euros que afirmó que se pagó por la compra del inmueble, diciendo que la mitad la puso el Sr. Gregorio y que la otra mitad NEORAMA, añadiendo que el dinero lo puso de su bolsillo. También dijo que ese mismo día se repartió el precio recibido entre los socios de EXCO, entre los que se encontraba el propio testigo, sin que se ingresara en las cuentas de la sociedad vendedora.

Todo ello nos hace dudar de la realidad de la compraventa. Finalmente, de la declaración tributaria de operaciones con terceros no se puede concluir que se perfeccionara la compra del inmueble.

Por todo ello, se desestima íntegramente la demanda al no quedar acreditado el presupuesto tanto de la acción principal, como de la acción subsidiaria, pues no consta la existencia de contrato de compraventa, sino únicamente el de opción de compra.'

TERCERO.- En su recurso de apelación, la parte actor combate la valoración probatoria efectuada en la sentencia y sostiene que la documentación que el administrador concursal encontró en los archivos de SOVICON da pleno soporte a las pretensiones ejercitadas y ha de considerarse prueba suficiente de los hechos controvertidos. Esos documentos son, a juicio de la apelante, los siguientes:

- El contrato de opción de compra suscrito entre EXCO y SOVICON (documento nº 3 de los acompañados a la demanda);

- El recibo de fecha 5 de septiembre de 2007, firmado por don Gregorio y don Bienvenido como representantes mancomunados de la entidad mercantil 'EXCO EXIMPORT DE COMESTIBLES S.L.' (EXCO), por el que declaran recibir de la entidad SOVICON la cantidad de 197.000 € para el pago de la finca NUM000 , del Registro de la Propiedad número 2 de San Bartolomé de Tirajana (recibo que se acompañó como documento número 6 a la demanda);

- El contrato de alquiler con opción a compra de 1 de junio de 2009 suscrito por el propio don Gregorio (actuando esta vez en calidad de administrador de la mercantil SOVICON) y por Dª Elsa y D. Eutimio en el que expresamente se hace constar que SOVICON, como parte arrendadora, es propietaria de pleno derecho de la finca litigiosa (documento número 7-A de los acompañados a la demanda);

- Los modelos de autoliquidación tributaria 347 (sobre declaración anual de operaciones con terceras personas), que se acompañaron a la demanda como documento nº 7.B, en los que figuran los pagos realizados por doña Elsa y D. Eutimio a SOVICON en concepto de rentas arrendaticias.

- Y el burofax que con fecha 24 de abril de 2014 que SOVICON, como arrendadora, remitió a Dª Elsa (y que fue finalmente entregado en la propia vivienda litigiosa a su padre, don Genaro , con fecha 29 de abril de 2014) reclamando a Dª Elsa y a D. Eutimio , como arrendatarios de la vivienda en cuestión (finca registral médico NUM001 , sita en la CALLE000 número NUM002 ), el pago de las cantidades adeudadas en concepto de rentas arrendaticias impagadas (documento número 7-C de los acompañados a la demanda).

CUARTO.- Las alegaciones efectuadas en el recurso no pueden ser atendidas al no tener los documentos a que se alude tanto en dicho escrito como en la demanda ninguna eficacia probatoria alguna frente al caudal de hechos, datos e indicios que llevan a concluir que el precio de 197.000 euros no se pagó y que la compraventa nunca llegó a formalizarse.

Veamos dichas circunstancias:

4. A) Sobre el pago del precio de 197.000 euros.

1. El día 5 de septiembre de 2007 se suscribe la opción de compra, con la entrega de 3.000 euros, y se pacta un plazo de cinco años para ejercer dicha opción. Resulta, sin embargo, sorprendente que ese mismo día 5 de septiembre de 2007 aparezca una fotocopia donde se dice recibido el resto del precio, nada más y nada menos que 197.000 euros. Cabe preguntarse ¿cuál es la razón de suscribir un contrato de opción de compra y pactar un plazo de cinco años para ejercerlo, si el mismo día se paga el precio pactado para ejercer la opción y formalizar la compraventa?. No tiene lógica ni sentido alguno.

2. El día 5 de septiembre de 2007 se efectúa una transferencia bancaria para el pago de los 3.000 euros de la cuente corriente de SOVICON OBRAS CANARIAS, S.L. en Barclays. Sin embargo, resulta de nuevo soprendente que del supuesto pago de 197.000 euros efectuado ese mismo día no exista rastro bancario alguno.

DON Prudencio , co-administrador mancomunado de SOVICON, manifestó en el acto del juicio que ese pago se hizo en efectivo.

Ello, de por sí, ya es extraño, máxime cuando hipotéticamente ese mismo día se había hecho la transferencia por 3.000 euros.

Pero aun admitiendo el pacto de que el precio se pagara en efectivo, si ello fuera cierto, y tratándose de una sociedad, necesariamente se tuvo que retirar esa importantísima cantidad de una cuenta corriente de SOVICON OBRAS CANARIAS, S.L..

No existe, sin embargo, ninguna constancia de ello puesto que si fuera así, el administrador concursal lo habría constatado y aportado la correspondiente acreditación al juicio.

3. Si SOVICON OBRAS CANARIAS, S.L. realmente hubiera pagado un precio de 197.000 euros para la compraventa de un bien inmueble, ello habría de tener reflejo en las cuentas anuales del año 2007, en las partidas correspondientes.

Tal reflejo, obviamente, no se produjo puesto que si fuera así, el administrador concursal lo habría constatado y aportado la correspondiente acreditación al juicio.

4. El documento donde aparece el hipotético recibí de 197.000 euros, supuestamente firmado por DON Gregorio , no es más que la impresión de un documento hallado en el ordenador de SOVICON OBRAS CANARIAS, S.L. por el administrador concursal.

En esas condiciones ningún perito podría sostener la autenticidad de las firmas que aparecen en el documento. Y eso es precisamente lo que concluye el perito que emitió su informe en los presentes autos.

4. B) Sobre la posesión por parte de SOVICON OBRAS CANARIAS, S.L. de la finca.

1. Se aporta un contrato de arrendamiento, que, al igual que sucedió con el recibí, apareció en un archivo en el ordenador de SOVICON OBRAS CANARIAS, S.L..

Pero en este caso ni tan siquiera tiene firma alguna.

2. Visionada por la Sala la grabación del acto del juicio, resulta que los hipotéticos arrendatarios que aparecen en ese contrato sin firma, Doña Elsa y Don Eutimio , llamados como testigos a instancia de la parte demandante, afirmaron con total firmeza y rotundidad, y sin asomo de dudas o contradicciones, que desde siempre la relación arrendaticia la tuvieron con EXCO y con DON Gregorio .

Hay que constatar, a los efectos de la valoración de esas declaraciones testificales, que Doña Elsa es letrada y su declaración fue firme, precisa y contundente, fáctica y jurídicamente, en tal sentido.

3. Si SOVICON realmente hubiera adquirido la propiedad de la vivienda con el supuesto pago de 197.000 euros en el año 2007, ¿cómo es que en ocho años nunca se haya formalizado la escritura pública ni se haya acudido al Registro de la Propiedad para inscribir ese dominio?.

4. ¿Cómo es posible que en ocho años no haya existido ni un solo requerimiento escrito por SOVICON a EXCO para la formalización de la escritura de compraventa?.

5. ¿Cómo es posible que se alegue tener la posesión de un inmueble y no aportar ni un solo recibo de luz, de agua, ningún pago de impuestos o tributos, ni un solo acta de juntas de la comunidad de propietarios, ni una sola factura ni constatación bancaria de las hipotéticas rentas recibidas de los inquilinos, etc.?.

Por cuanto antecede, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la parte apelante, tal como prescribe el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho o de derecho.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SOVICON OBRAS CANARIAS, S.L. contra la sentencia de fecha 6 de abril de 2016 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Las Palmas de Gran Canaria en los autos de Juicio Ordinario nº 420/2015, confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas al apelante.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.