Sentencia CIVIL Nº 401/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 250/2017 de 05 de Junio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120148003584
Recurso de apelación 250/2017 -J
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 01 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 35/2014
Parte recurrente/Solicitante: SARRIÀ POZO ASSOCIATS, S.L.
Procurador/a: Albert Ramentol Noria
Abogado/a:
Parte recurrida: Rosaura , Juan Ignacio
Procurador/a: Jesus Bley Gil
Abogado/a: CARMEN AGUAR RAMO
SENTENCIA Nº 401/2018
Magistrados:
Marta Dolores del Valle Garcia
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 5 de junio de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 20 de febrero de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 35/2014 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 01 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Albert Ramentol Noria, en nombre y representación de SARRIÀ POZO ASSOCIATS, S.L. contra Sentencia - 26/06/2015 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jesus Bley Gil, en nombre y representación de Rosaura y Juan Ignacio .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: Estimo la demanda promovida por Rosaura y Juan Ignacio contra CONSTRUCCIONES SARRIA 2000, S.L., declaro la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra y condeno a la demandada al pago de 20.000 euros, con los intereses legales de demora procesal desde la presente resolución. No se imponen las costas procesales a ninguna de las partes.

Estimo la demanda reconvenicional promovida por CONSTRUCCIONES SARRIA 2000, S.L. contra Rosaura y Juan Ignacio y condeno a los demandados al pago de 1.870 euros, con los intereses legales desde la presentación de la demanda reconvencional. Se imponen las costas procesales de la demanda reconvencional a la parte demandada.

Notifíquese la presente sentencia a las partes personadas.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 23/01/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO .- La demandada SARRIÀ POZO ASSOCIATS, S.L. (antes, CONSTRUCCIONES SARRIÀ 2000, S.L.U.) interpone recurso de apelación contra la sentencia en virtud de la cual fue estimada la pretensión ejercitada en su contra por parte de los actores D. Juan Ignacio y Dª Rosaura de que se declarase resuelto el contrato de opción de compra de 14 de octubre de 2010, y sus anexos de 12 de noviembre de 2010 y 1 de noviembre de 2012, conforme al art.1124 CC , y que fuese condenada a abonarles la suma de 20.000 euros.

En la demanda, presentada el 8 de enero de 2014, los actores alegaron que, en fecha 14 de octubre de 2010, Dª Rosaura suscribió con la demandada contrato de arrendamiento con opción de compra en relación con la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , Escalera NUM001 , NUM002 NUM003 de Viladecans (Barcelona), y que entregó como prima por la opción de compra la suma de 20.000 euros; posteriormente, se firmó un anexo de 12 de noviembre de 2010, por el que se igualó en derechos a D. Juan Ignacio , sin alterar las condiciones contractuales, y luego otro anexo de 1 de noviembre de 2012, por el que se prorrogó el plazo para ejercitar la opción de compra hasta el 1 de noviembre de 2015. Conforme a lo pactado en el contrato inicial, la vendedora debía ser CONSTRUCCIONES SARRIÀ 2000, S.L.U., la compradora Dª Rosaura , el objeto la finca señalada, el precio 280.000 euros más IVA, del que se descontaría la cantidad entregada como prima, descontado el IVA que grava la misma (pacto quinto de la opción de compra). Alegaron haber tenido noticia en fecha 26 de marzo de 2013 de que la finca había sido transmitida por la demandada a BUILDINGCENTER, S.A.U., según les comunicó esta última, al objeto de hacer suyas a partir de entonces las rentas que abonaban, cuando la demandada conocía que tenían intención de ejercitar la opción, pues llegaron a tasarla a efectos hipotecarios; por burofax de 3 de octubre de 2013, solicitaron a la demandada la restitución de las cantidades entregadas en concepto de opción de compra, por ser de imposible cumplimiento, vista la transmisión de la finca y la falta de notificación del vendedor, a lo que se negó la demandada, sosteniendo que BUILDINGCENTER, S.A.U. se subrogaba en la opción de compra; por burofax de 9 de octubre de 2013, se negó por los actores dicha subrogación y se puso de manifiesto el interés en ejercitar la opción, pero que no podía materializarse; por burofax de 18 de octubre de 2013, pidieron aclaración sobre la cláusula de sumisión a la Corte Arbitral. Alegaron que la transmisión de la finca a un tercero había frustrado sus expectativas e hizo imposible el ejercicio de la opción, y aludieron a la jurisprudencia sobre la resolución en estos supuestos, a partir de la cual podían solicitar que fuese declarada, dado que el contrato estaba en vigor y los actores habían cumplido con sus obligaciones, siendo el vendedor quien frustró el fin del contrato al disponer de la finca. Alegaron que, aunque el tercer adquirente se subrogase en la posición del arrendador, era esencial en este caso que el vendedor fuese la demandada, no un tercero, puesto que así se estableció expresamente en el contrato, conforme a la libertad de pactos. Alegaron que no requirieron formalmente al concedente (la demandada), como se prevé en el contrato, dado que tuvieron noticia de la transmisión de la finca objeto del derecho, pero que la opción estaba aún en vigor al presentar la demanda y que medió incumplimiento previo de la demandada que frustró el contrato, por lo que no era exigible que requirieran para el otorgamiento de escritura pública sabiendo que la finca había sido transmitida. Alegaron que, de haber querido las partes del contrato dar cabida a la posible transmisión de la finca y a que un tercero ocupara la posición de la demandada, se habría reflejado así en el contrato, con inclusión, por ejemplo, de una cláusula de cesión contractual o mediante la elevación a público del contrato de opción, que no tenían por qué consumar una opción de compra con un tercero ajeno al contrato, y que la demandada había obrado de mala fe. Añadieron que la finca había sido nuevamente transmitida por el tercer adquirente, lo que revela que no se ha respetado el derecho de opción.

La demandada se opuso a la demanda, partiendo de negar que la venta de la vivienda a BUILDINGCENTER, S.A.U. tuviese lugar en fecha 26 de marzo de 2013, pues le vendió las fincas sitas en la CALLE000 , nº NUM000 , Escalera NUM001 , NUM002 NUM003 de Viladecans en escritura pública de fecha 10 de abril de 2013 , para saldar el crédito que tenía con dicha entidad por 5.440.251,29 euros. Alegó que, en dicha escritura, constaba la situación arrendaticia de determinadas entidades, entre ellas, la vivienda arrendada por los actores, que la adquirente quedó subrogada desde el otorgamiento y 'de pleno derecho en la posición jurídica de la transmitente, en su condición de arrendadora concedente', que, con carácter particular, la demandada cedió a BUILDINGCENTER, S.A.U., quien por su parte 'se subroga y adquiere todas las garantías que hubiere prestado la parte arrendataria/optante al tiempo de formalización de los contratos de arrendamiento con opción de compra descritos, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones que hubieran contraído en méritos de los mismos', y que se estipuló también que a los efectos del art.25 LAU , la parte adquirente requeriría al notario actuante para que 'mediante acta, remita por correo certificado, con acuse de recibo, a los arrendatarios reseñados, en el apartado situación arrendaticia (...) las respectivas cartas, comunicando la presente transmisión, a los domicilios que figuran en las propias cartas'. Alegó que los actores ocultaban que, cuando tuvo lugar la transmisión, no tenían derecho a ejercitar la opción de compra, conforme al pacto cuarto del contrato de 14 de octubre de 2010, puesto que no estaban al corriente en el pago de la renta en cuanto a los meses de marzo y abril de 2013, al haber ordenado la devolución de los recibos en fecha 25 de abril de 2013, generando gastos de devolución. Negó, asimismo, que los actores tuviesen interés en adquirir la finca en fecha 9 de octubre de 2013 (burofax de 10 de octubre de 2013), puesto que, en fecha 29 de julio de 2013, habían adquirido por escritura pública a BUILDINGCENTER, S.A.U. el piso NUM004 , NUM003 de la escalera NUM001 del inmueble. Alegó que lo que ocurrió fue que los actores prefirieron no pagar la renta de marzo y abril de 2013, desistieron de ejercitar la opción de compra por la que se obligaban a adquirir la vivienda por 265.000 euros, y tampoco quisieron ejercitar el derecho de retracto ( art.25.3 LAU ), que les habría permitido adquirirla por 172.700 euros, y decidieron comprar otra vivienda en la misma escalera, presumiblemente, por precio inferior, mientras que la demandada habría preferido vender la vivienda por los 265.000 euros y no hacerlo por 172.700 euros, aparte de que no se habría avenido a prorrogar el plazo de ejercicio de la opción; añadió que el informe de tasación es anterior al anexo de 1 de noviembre de 2012, pues data de 15 de octubre de 2012.

La demandada formuló reconvención, en reclamación del importe de 1.870 euros (IVA incluido) correspondiente a las rentas que afirmó impagadas de los meses de marzo y abril de 2013, que los actores debían abonar dentro de los cinco primeros días de cada mes, y que adeudaron a partir de la devolución el 25 de abril de 2013 de los recibos emitidos. Añadió que, cuando vendió la finca arrendada a los actores, junto con otras, el 10 de abril de 2013, dichas rentas ya se habían devengado y había nacido su derecho al cobro.

Los demandados reconvenidos se opusieron, alegando que por la parte contraria se había cobrado indebidamente y por error la suma de 1.542,24 euros, sin reintegrarles esa cantidad, a regularizar al final del arrendamiento o al materializar la opción de compra, por lo que entendieron compensable la misma con el mes de marzo de 2013, sin perjuicio de otras diferencias a su favor, aparte de que se les comunicó la venta con fecha 26 de marzo de 2013, por lo que no correspondía a la demandada la renta de abril de 2013. Añadieron que el hecho de que la venta fuese en abril de 2013 les produjo una gran confusión, sin que tampoco les reclamase las rentas hasta recibir los requerimientos.

La sentencia es estimatoria de la demanda y de la reconvención. En síntesis, en relación con la demanda, tras señalar que debe analizarse si se ha producido una negativa u obstaculización por la demandada del ejercicio de la opción de compra por los actores, se pasa a valorar las concretas circunstancias del caso, a favor y en contra, así como a examinar la posibilidad de transmisión del bien por el concedente de la opción, y, se concluye que ha mediado incumplimiento por la demandada, al haber realizado un acto dispositivo en el que no intervinieron los actores, sin ser posible ejercitar la opción de compra en los términos del contrato, en cuanto a la identificación de las partes, opción para la cual habían abonado con obligación de devolución de la prima. En relación con la reconvención, no se tienen por acreditados los argumentos de los actores reconvencionales.

La demandada interpone recurso de apelación contra la sentencia en cuanto a la estimación de la demanda, y solicita su revocación en cuanto a los pronunciamientos impugnados.

Los actores se oponen al recurso y solicitan la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO .- La apelante parte de que la estimación de la demanda se funda en que realizó un acto dispositivo contrario a la literalidad del contrato de arrendamiento con opción de compra, que preveía que, de ser ejercitada la opción, la compraventa lo sería con la demandada, sin estipularse una previsión de subrogación o cesión, pero no se tiene en cuenta lo dispuesto en el art.568-9.1 CCC, que dispone que 'Los bienes sujetos a un derecho de opción son enajenables sin consentimiento de los optantes, y los adquirentes se subrogan en las obligaciones que, si procede, corresponden a los concedentes del derecho'. Alega que no incumplió ninguna de las obligaciones del concedente que facultara al optante para resolver el contrato de opción, más cuando, en la escritura de compraventa a BUILDINGCENTER, S.A.U. se estipuló expresamente la subrogación de dicha entidad en los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento y opción de compra concertado, del cual no resulta que fuese 'intuitu personae', por lo que la apelante podía transmitirla a un tercero, siempre que quedara salvaguardado el derecho de opción; conforme a dicho precepto legal, ninguna previsión debía hacerse en el contrato de la posibilidad de ceder o subrogar a un nuevo adquirente en la opción de compra, y las sentencias citadas en la resolución recurrida son anteriores a la publicación de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. Alega que actuó de buena fe, al contrario que los apelados, puesto que, tan pronto como tuvieron indicios de que la demandada iba a vender la finca a la filial de La Caixa, BUILDINGCENTER, S.A.U., dejaron de pagar las rentas y ordenaron la devolución de los recibos previamente pagados, recibieron la noticia de la transmisión y oferta de venta del piso sobre el que tienen la opción a un precio sensiblemente inferior al de la opción por el Notario autorizante de la compraventa y no contestaron en el sentido de manifestar que deseaban adquirir el piso en ejecución del derecho de retracto o ejercitando la opción, y acabaron comprando un piso en el mismo edificio por un precio inferior al de la opción, para después requerir a la demandada de resolución sin ejercitar su derecho de opción, en fecha 3 de octubre de 2013, cuando BUILDINGCENTER, S.A.U. era aún propietaria del mismo.

Los apelados muestran su conformidad con la sentencia, pese a la estimación de la reconvención, por entender que el sentido último de la estimación de ambas peticiones (demanda y reconvención) supone un fallo esencialmente justo. Alegan que no sostienen que el derecho de opción no sea susceptible de cesión, sino que la identidad del vendedor era aquí un elemento esencial del contrato, una cláusula con contenido propio en el contrato, que queda frustrada por la transmisión de la finca, sin que fuera en absoluto necesario identificar el vendedor y comprador para dar validez al contrato de opción, pero las partes decidieron identificarlo de forma expresa; además, en su momento, las partes firmaron un anexo para dar cabida al comprador, lo que demuestra que la identidad de comprador y vendedor eran elemento esencial, una cláusula contractual. Alegan que el hecho de haber comprador otro inmueble a BUILDINGCENTER, S.A.U. no es relevante, y sí lo es que se frustró el derecho de opción; no pidieron en la demanda indemnización por los daños, como autoriza el art.1124 CC , al entender que la consecuencia debe ser la resolución, y, de pretender una indemnización por un perjuicio concreto, si sería entendible que la parte contraria opusiera esa compra; asumen que no haya condena al pago de intereses, más allá de los legales, ni condena en costas, y hasta pueden entender que, por la crisis económica acuciante, la demandada vendiese el piso a la filial de la entidad bancaria que le financió, y por eso piden solo la resolución con devolución de la prima.



TERCERO .- Como resulta de la resolución recurrida, es un hecho objetivo que, en relación con la opción de compra, el pacto quinto del contrato de 14 de octubre de 2010 -respetado en los anexos posteriores, con inclusión del Sr. Juan Ignacio - contempla, expresamente, que 'Las condiciones de la compraventa para el caso de que ejercitara esta opción, serán las siguientes: A) VENDEDORA CONSTRUCCIONES SARRIÀ 2000, S.L. B) COMPRADOR: DOÑA Rosaura . C) OBJETO: La finca descrita en el antecedente I del presente contrato, es decir, la vivienda, objeto de arrendamiento (...)'. Pero, como también se examina en detalle en la resolución recurrida, las circunstancias concretas que rodean al caso avalan la versión de una y otra parte.

La literalidad del contrato es la señalada, y es cierto que, puesto que no se contempla expresamente una eventual cesión de derechos o subrogación, en cuanto a ninguna de las partes. Pero también lo es que ese pacto va contra lo que dispone el art.568-9 CCC.

Conforme dispone el art.1255 CC , 'Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.' Por tanto, más allá de especificar el pacto quinto del contrato quiénes serían parte en la eventual compraventa tras ejercitar el derecho de opción, ese pacto no puede ir contra lo dispuesto en una disposición legal, como es a estos efectos el art. 568-9 CCC, que dispone lo siguiente: '1. Los bienes sujetos a un derecho de opción son enajenables sin consentimiento de los optantes, y los adquirentes se subrogan en las obligaciones que, si procede, corresponden a los concedentes del derecho.

2. Los derechos de opción son transmisibles, salvo que se hayan constituido en consideración a su titular.' En este caso, incluso, la demandada hizo constar expresamente en la escritura de compraventa de 10 de abril de 2013 que la compradora de ese y de otros pisos debía subrogarse, y consta pactado que 'en virtud de esta transmisión, la adquirente queda subrogada, desde el presente acto y de pleno derecho en la posición jurídica de la transmitente, en su condición de arrendadora concedente', que, con carácter particular, la demandada cedió a BUILDINGCENTER, S.A.U., quien por su parte 'se subroga y adquiere todas las garantías que hubiere prestado la parte arrendataria/optante al tiempo de formalización de los contratos de arrendamiento con opción de compra descritos, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones que hubieran contraído en méritos de los mismos', y que se estipuló también que a los efectos del art.25 LAU , la parte adquirente requeriría al notario actuante para que 'mediante acta, remita por correo certificado, con acuse de recibo, a los arrendatarios reseñados, en el apartado situación arrendaticia (...) las respectivas cartas, comunicando la presente transmisión, a los domicilios que figuran en las propias cartas'.

Aparte de estar amparada por la Ley, consideramos que la demandada, quien tuvo la oportunidad de vender los diversos pisos a un tercero relacionado con la entidad bancaria, aunque fuera a un precio inferior - presumiblemente, como consecuencia de los correspondientes acuerdos-, para tratar de solventar la acuciante situación económica que se le había presentado, y que la propia parte apelante reconoce, previó, en todo caso, la posibilidad de que la compradora BUILDINGCENTER, S.A.U. cumpliese, en definitiva, con lo pactado en relación con el derecho de opción, de modo que obró de buena fe.

Además, aparte de que ello podría haber supuesto la oportunidad a los actores de haber comprado el mismo piso NUM002 NUM003 de la Escalera NUM001 por un precio inferior (172.700 euros) al pactado en el último de los anexos (265.000 euros, con destino de todas las rentas abonadas a pagar el precio), mediante el ejercicio del derecho de retracto previsto en el art.25 LAU , al que se hizo referencia en la escritura de compraventa y les fue notificado por conducto notarial, aparte de ello, los actores no habían puesto de manifiesto que pretendían ejercitar el derecho de opción.

Es cierto que, para ejercitar ese derecho de opción, tenían hasta el 1 de noviembre de 2015, en virtud del anexo de 1 de noviembre de 2012, por el que se prorrogó el plazo para ejercitar la opción de compra hasta esa fecha. Y cabe deducir que, en ese momento, los actores no podían ejercitar la opción de compra, pese a haber tasado la vivienda en octubre de 2012, porque en el contrato de 14 de octubre de 2010 estaba fijado el límite del 1 de noviembre de 2012, y, aparte de posponerse la fecha límite, se redujo el precio de 280.000 euros a 265.000 euros y se pactó el descuento de las rentas abonadas a cuenta del precio.

Pero no pusieron de manifiesto en momento alguno su deseo de ejercitar la opción, en contra de lo que comunicaron por burofax de 10 de octubre de 2013 (documento nº 6 de la demanda), donde consta: 'Cuando trató de materializarse la opción de compra con ustedes, se instó a nuestros clientes a esperar, evitando materializar la operación y ampliando la limitación temporal hasta 2015. Si bien la petición de ejercicio de la opción de compra se hizo de forma verbal, obran en nuestro poder pruebas de peso que así lo demuestran, por lo que le aconsejamos que evite negar lo evidente, y no se exponga a la evidencia. Cuando nuestros clientes insistieron en materializar la opción, ustedes ya habían transmitido la vivienda, perjudicando a mis mandantes y produciendo un menoscabo patrimonial completamente antijurídico. De otra parte, BUILDINGCENTER, S.A.U.

en absoluto viene obligado por la opción de compra suscrita con ustedes, pues resulta un contrato privado entre partes que no puede vincular a tercero. De hecho, así lo entendió la referida mercantil, al punto de que finalmente adquirimos una vivienda distinta de la que veníamos ocupando como arrendatarios, en la misma promoción, al encontrarnos con la imposibilidad de materializar la opción de compra. En relación con la reclamación por rentas impagadas, manifestarles que la misma es del todo improcedente (...)'.

Como se ha expuesto, la documental apunta a que la prórroga del plazo para ejercitar la opción de compra tuvo lugar, precisamente, por falta de disponibilidad económica, sin que conste acreditado ex art.217.2 LEC que los actores insistieran, como dicen, en materializar la opción, ni siquiera cuando recibieron la comunicación del tercero de 26 de marzo de 2013, a la que no se acompañaba siquiera documentación acreditativa de la compraventa -aunque fuera en forma privada-, compraventa que sí consta tuvo lugar mediante escritura pública de 10 de abril de 2013. De ahí la respuesta de la demandada mediante burofax de 11 de octubre de 2013 (documento nº 7 de la demanda), donde consta: '1) Que en ningún momento sus clientes nos han manifestado ni de forma oral, ni escrita su voluntad de ejercitar el derecho de opción de compra.

Los hechos anteriores, coetáneos y posteriores desdicen totalmente su particular versión, pues ninguna duda cabe que esta sociedad hubiera deseado vender el piso por el precio y demás condiciones pactadas en la opción de compra, bastante mejores que aquéllas por las que transmitió del dominio a BUILDING CENTER, S.A.U. 2) Que BUILDING CENTER, SAU, se subrogó en todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento y del de opción de compra, teniendo conocimiento de la existencia de ambos en el momento del otorgamiento de la escritura por la que otorgó su dominio. 3) Que si sus clientes han preferido adquirir la propiedad de otro piso dentro de la promoción, será porque a ellos les ha interesado, y no porque BUILDING CENTER, S.A.U., no quisiera transmitirles el que ellos ocupaban en los pactos y condiciones del contrato de opción de compra, cuyo precio era mucho mejor para ella que aquél por el que se ofertaban los pisos en la web de Servihabitat. 4) Que en nuestra modesta opinión sus clientes persiguen un doble lucro o sueños de fortuna, por lo que no nos creemos obligados a restituir cantidad alguna, y estamos dispuestos a defendernos ante tan injusta pretensión. 5) Sus clientes ocuparon a título de arrendamiento el piso durante las fechas indicadas procediendo a ordenar la devolución de los recibos tras haber sido pagados, por lo que nuestra pretensión es del todo procedente, es nuestra voluntad proceder a su reclamación judicial, caso de que no nos sean pagadas en el plazo de DIAS'.

La respuesta dada por la demandada está dentro de la lógica. Y la realidad es que no hay indicio alguno de lo alegado por los actores acerca del ejercicio, en forma verbal, del derecho de opción, cuando el propio contrato, en el pacto cuarto, previó también la forma de ejercitar la opción de compra: 'Se entenderá ejercitado válida y eficazmente este derecho de opción de compra, cuando concurran los presupuestos siguientes: Que en el momento del ejercicio de la opción de compraventa, se hallen al corriente en el pago de la renta del arrendamiento anteriormente pactado. Que los optantes comuniquen fehacientemente a la concedente dentro del plazo fijado para su ejercicio, su voluntad de ejercitar la misma. En dicho requerimiento se deberá indicar el notario de Barcelona, en que deberá comparecer la concedente de esta opción, que deberá otorgarse como máximo en el MES siguiente al del ejercicio del derecho de opción. Ejercitada válida y eficazmente la presente opción de compra, se entenderá consumada la misma, y consecuentemente, perfeccionado el contrato de compraventa en los términos y condiciones que seguidamente se expresarán (...).' Por otra parte, sin embargo, se comparte el criterio de la sentencia recurrida de que los actores no incumplieron el contrato de arrendamiento, puesto que, como la propia apelante reconoce, abonaron a la demandada a través de la entidad bancaria los meses de marzo y abril de 2013 -la actora alegó que su impago supone incumplimiento contractual previo, que hace imposible la resolución a su instancia-, siendo posteriormente cuando, al conocer el otorgamiento de escritura pública de compraventa del piso arrendado en fecha 10 de abril de 2013 en favor de BUILDINGCENTER, S.A.U., tras el previo anuncio de la operación por parte de esta última mediante comunicación de 26 de marzo de 2013, cuando, en fecha 25 de abril de 2013, dieron orden de devolución de los recibos.

Los actores no ejercitaron el derecho de retracto, y compraron otra vivienda sita en el mismo edificio, pero en un piso superior ( NUM004 NUM003 ), en fecha 29 de julio de 2013, adquisición que entendemos solo podía hacerse a BUILDINGCENTER, S.A.U., puesto que era la propietaria. Y, posteriormente, BUILDINGCENTER, S.A.U., en fecha 17 de octubre de 2013, vendió el piso objeto de arrendamiento con opción de compra a un tercero, el Sr. Maximino (ver nota registral) cuando no había aún finalizado el plazo para ejercitar los actores el derecho de opción en el que se había subrogado BUILDINGCENTER, S.A.U. en la escritura de compraventa, derecho que se había sido prorrogado en su momento hasta el 1 de noviembre de 2015, fecha de finalización del contrato de arrendamiento (pacto tercero).

Ello no obstante, de una parte, en fecha 3 de octubre de 2013, los actores habían pedido ya que se tuviera por resuelto el contrato, con devolución de la prima de opción; de otra parte, no consta reclamación alguna por el concepto rentas de un piso que, como reconoce la demandada, dejaron de ocupar.

En atención a todo lo expuesto, sin perjuicio de poner de relieve que los actores no pidieron en su demanda la imposición de intereses moratorios, consideramos acertada la decisión judicial adoptada, aunque no sea exactamente por toda la argumentación contenida en la sentencia recurrida. A la vista de todas las circunstancias concurrentes y de la directa incidencia que en los acontecimientos tuvo la venta del piso a un tercero, cuando la demandada ya debió ya haber previsto, en noviembre de 2015, cuál era su situación económica, aparece la procedencia de que la demandada devuelva a los actores la suma entregada en concepto de prima de opción. Ello máxime cuando no se ha llegado a ejercitar la opción de compra en el plazo estipulado al efecto, porque, en razón de las circunstancias, se renunció a ello, por entender los actores que era de imposible cumplimiento.

La STS 17 diciembre 1966 señala al respecto lo siguiente: ' aun cuando por virtud del negocio jurídico litigioso se establece a favor del optante, la facultad o derecho de decidir a su libre voluntad, si compra o no, es decir, si la promesa de venta que se le ha ofrecido ha de convertirse en realidad o ha de quedar sin efecto, y en tal sentido parece haberse constituido una obligación condicional potestativa y que se deja al arbitrio de dicho optante su cumplimiento, sin embargo, ello no es así, en primer lugar, porque lo que se establece a favor del mencionado optante no es una obligación, sino un derecho, y en segundo lugar, porque lo que se deja a su arbitrio es la decisión respecto a la posterior celebración del contrato ofrecido, y por lo tanto el despliegue de los efectos propios de la cláusula de opción se produce con independencia de esa ulterior celebración, puesto que desde que llega a conocimiento de dicho optante puede éste decidirse a dar realidad al contrato prometido o renunciar expresamente a él, o dejar transcurrir el plazo sin ejercitar el derecho otorgado, y por cualquiera de estas tres maneras de actuar ha quedado extinguido naturalmente el derecho de opción. ' Como consta en su burofax de 3 de octubre de 2013, 'El referido contrato y sus anexos facultan a mis representados a optar por la compra del referido inmueble'. Se trata de una facultad, un derecho que tenían.

Y, al no haber sido ejercitado y comunicado oportunamente que no iba a serlo, procede la devolución de la prima de opción.

En definitiva, procede la desestimación del recurso

CUARTO .- Como autoriza el art.398 LEC , las dudas de derecho que presenta el caso, apreciadas ya en primera instancia, justifican que no se haga especial imposición de costas de segunda instancia, no obstante la desestimación del recurso, de modo que cada parte habrá de abonar las costas causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por SARRIÀ POZO ASSOCIATS, S.L. (antes, CONSTRUCCIONES SARRIÀ 2000, S.L.U.) contra la sentencia dictada en fecha 16 de junio de 2015 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Barcelona , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución.

No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas de segunda instancia.

Se acuerda la pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.