Sentencia CIVIL Nº 403/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 376/2019 de 30 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 376/2019 -1
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Arenys de Mar
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 215/2018
Parte recurrente/Solicitante: BUILDINGCENTER, S.A.
Procurador/a: JAVIER SEGURA ZARIQUIEY
Abogado/a: JUAN MANUEL ISERTE GIL
Parte recurrida: Esperanza
Procurador/a: SYLVIA MINTEGUIAGA PEREZ
Abogado/a: ANAHÍ ZÁRATE ARRONDO
SENTENCIA Nº 403/2020
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Elena Boet Serra
Barcelona, 30 de junio de 2020
Ponente: M. dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 1 de abril de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 215/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Arenys de Mar a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador JAVIER SEGURA ZARIQUIEY, en nombre y representación de BUILDINGCENTER, S.A. contra sentencia de fecha 5/11/2019 y en el que consta como parte apelada la Procuradora SYLVIA MINTEGUIAGA PEREZ, en nombre y representación de Esperanza .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por BUILDINCENTER SAU, representada por el Procurador de los Tribunales D. Javier Segura Zariquiey contra Dª. Esperanza representada por la procuradora de los Tribunales Dª. Sylvia Minteguiaga Pérez y debo absolver y absuelvo a la demandada de todas las pretensiones que contra las mismas se ejercitaban, condenando a la parte actora a soportar las costas procesales causadas en el presente procedimiento'.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 25/03/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

PRIMERO.- La actora BUILDINCENTER SAU, propietaria de la vivienda sita en CALLE000 núm. NUM000 de Malgrat de Mar, plantea una demanda de desahucio por falta de pago de la renta a la que acumula la acción de reclamación de rentas que dirige contra la arrendataria de la misma Esperanza , en virtud de un contrato de subarriendo concertado en 8.10.2012 con la compañía 'Bosch Gestió Hipotecaria SL', habiéndose subrogado la actora en la posición de arrendadora al adquirir la finca, entre otras, por Decreto de adjudicación en ejecución hipotecaria. Alega que la demandada le adeuda las rentas vencidas desde agosto de 2016 hasta septiembre de 2017, ambas inclusive, por importe total de 7.011'77€, suma que reclama junto con las que se devenguen desde la última mensualidad que consta en el certificado aportado hasta la restitución de la posesión a razón de 501€ mensuales. Asimismo, pone de manifiesto que, habiéndose requerido fehacientemente de pago a la arrendataria con anterioridad a la presentación de la demanda, ésta no goza del beneficio de la enervación.

La demandada se opone a la demanda alegando que, si bien inicialmente se convino el contrato de subarriendo que aporta la actora, posteriormente, en diciembre de 2012 se alcanzó un acuerdo novatorio entre Bosch Gestió Hipotecaria SL y el marido de la demandada, en nombre de ésta, en cuya virtud los Sres. Florencio - Esperanza podrían ocupar gratuitamente la vivienda a cambio de gestionar el alquiler de las diversas viviendas del mismo edificio en beneficio de aquélla entidad, de manera que se sustituía el pago de la renta por la prestación de dichos servicios, pacto que ha venido cumpliendo hasta la interposición de la demanda. Sostiene que, en aplicación de lo dispuesto en el art. 14 LAU, la adquirente, hoy actora, quedó subrogada en el indicado acuerdo y vinculada por el mismo, por lo que deberá respetar el final de la prórroga de tres años, esto es, hasta el 8.10.2020 y no puede reclamar otra contraprestación que la pactada. Sostiene que no adeuda renta alguna por cuanto el contrato sigue vigente hasta el año 2020 y los acuerdos en él alcanzados en vigor; y, subsidiariamente, para el supuesto de que se estimara que el contrato no sigue vigente o no es oponible a la actora, se deberán descontar las mensualidades condonadas así como las devengadas bajo la titularidad de Bosch Gestió Hipotecaria SL y el mes de noviembre, contabilizado por dos veces y la demandante deberá indemnizarle con una mensualidad por año de prórroga pendiente de cumplirse. Por último alega que cabe la enervación al no haberse efectuado un requerimiento de pago en los términos jurisprudencialmente exigidos a tal fin.

En el acto del juicio la demandante desiste de la reclamación de las rentas correspondientes a las mensualidades de agosto y septiembre de 2016, pues fueron condonadas en su día, y actualiza su reclamación fijando la suma adeudada en 12.024€ hasta septiembre de 2018.

La sentencia de primera instancia, acogiendo la oposición, desestima íntegramente la demanda, al considerar acreditada la existencia del alegado pacto novatorio y que no ha quedado probado el incumplimiento de lo pactado, resaltando que en todo caso ello no podría ser objeto de un procedimiento sumario como el que nos ocupa, debiéndose acudir al correspondiente procedimiento declarativo, con expresa imposición de las costas a la parte actora.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso, y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando que la misma incurre en error en la valoración de la prueba respecto a la existencia del pacto novatorio, que en cualquier caso éste no le sería oponible, que no resultaría de aplicación el art. 14 LAU sino el art. 13 al haber adquirido el dominio en una ejecución hipotecaria y que no resulta de aplicación la doctrina de los actos propios.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.



SEGUNDO.- Para la resolución del recurso es preciso partir de los siguientes datos fácticos que resultan de las alegaciones de las partes y de cuanto obra en autos: (a) PROMOCIONES LLABAES SL era propietaria de diversos departamentos de la finca sita en la CALLE000 núm. NUM000 de Malgrat de Mar; en el año 2009 Caixabank instó un procedimiento de ejecución hipotecaria contra aquélla, despachándose ejecución por la cantidad de 2.377.476'67 € de principal y ejecutándose aquéllos como bienes hipotecados.

(b) Si bien no consta el contrato en autos, es un hecho no controvertido que BOSCH GESTIÓ IMMOBILIARIA SL devino arrendataria de los mismos en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1.6.2011.

(c) En fecha 8.10.2012 BOSCH GESTIÓ IMMOBILIARIA SL y la hoy demandada Esperanza suscribieron un contrato de subarriendo sobre el piso NUM000 de dicha finca, con una duración pactada de 5 años prorrogables por otros tres y una renta de 500€ mensuales.

Afirma la demandada que en los días 13 y 15 de diciembre del mismo año, el marido de la arrendataria, Florencio y BOSCH GESTIÓ IMMOBILIARIA SL alcanzaron un acuerdo por el que ésta última cede sin coste de alquiler la señalada vivienda a cambio de servicios de gestión del alquiler de los pisos NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 del señalado inmueble (se exceptúan expresamente los pisos NUM007 , NUM008 y el local 1).

(d) Mediante Decreto de fecha 14.3.2014 dictado en la referida ejecución hipotecaria se adjudicó todo el edificio, a excepción de tres departamentos -precisamente estos tres últimos- a BUILDINGCENTER SAU, al cederle el remate Caixabank; en dicho Decreto se hace constar que han comparecido a los autos Esperanza y Florencio como arrendatarios del piso NUM000 .

Consta que en pieza separada se siguió incidente de ocupantes, si bien no obra en autos la resolución final del mismo ni los títulos presentados por aquéllos para justificar su derecho a permanecer en la finca subastada ni que se aportara allí el referido documento novatorio.

(e) Mediante burofax remitido en 29.9.2916 (y recibido al día siguiente) BUILDINGCENTER, como arrendadora, se dirige a la Sra. Esperanza como arrendataria, comunicándole su subrogación como arrendadora en el contrato de fecha 8.10.2012 con efectos del 14.3.2014 y dándole instrucciones para el pago de la renta en lo sucesivo ; asimismo, manifiesta su voluntad de condonar el pago de las rentas adeudadas desde el momento de adquisición del inmueble hasta la fecha de dicha comunicación.

No consta (ni se alega) el motivo de la demora en esta comunicación ni cuando se produjo la extinción del arrendamiento de Bosch Gestió Immobiliaria.

No consta que la Sra. Esperanza contestara a dicha carta ni que comunicara que no debía proceder al pago de suma alguna. Igualmente, tampoco consta que pusiera en ningún momento en conocimiento de la arrendadora el alegado acuerdo novatorio.

(f) En fecha 29.9.2017 Buildingceneter procedió a la liquidación de las rentas adeudadas, haciendo constar como impagadas las correspondientes al período transcurrido entre agosto de 2016 a septiembre de 2017, ambos inclusive, con un total de 7.011€ (folio 15 vuelto de las actuaciones).

No consta que esta liquidación se remitiera a la arrendataria ni que se le requiriera de pago.



TERCERO.- Partiendo de esta base fáctica, el tribunal discrepa de las conclusiones jurídicas alcanzadas por la juzgadora a quo.

Para centrar el debate, es oportuno señalar que no constituye objeto de la controversia la duración del contrato (no se ejercita un desahucio por expiración del término contractual), sino que aquélla se centra en la resolución por impago de la renta (incumplimiento esencial).

En primer término es preciso resaltar que es indiscutible que Buildingcenter se subrogó en el contrato de arrendamiento suscrito en 8.10.2012 (así lo reconoce en el burofax remitido en 2016 y en la propia demanda origen de estas actuaciones).

Sostiene la arrendataria que dicho contrato fue novado por el acuerdo alcanzado por su esposo, el Sr. Florencio , con el representante de la entonces arrendataria Bosch Gestió Immobiliaria en los términos señalados en el fundamento precedente.

Este motivo de oposición no puede acogerse, y ello en base a las siguientes consideraciones: (a) En primer término, tras una nueva valoración de cuanto se ha aportado y practicado en autos, el tribunal, discrepando de la apreciación probatoria de la juzgadora a quo (recordemos que nuestro sistema procesal civil atribuye a la segunda instancia la posibilidad de un examen total de lo actuado en la primera a efectos de determinar los hechos que han de considerarse probados y aplicar a ellos las consecuencias jurídicas correspondientes según lo pretendido por las partes, de manera que se atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba, sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad) no considera acreditada la existencia y realidad de la novación alegada, pues: (1) Se aporta un documento que únicamente ha sido adverado en prueba testifical por el Sr. Florencio , esposo de la actora, cuya declaración no ha logrado formar la convicción del tribunal, dado su claro interés en el asunto, sin que se haya propuesto la testifical del Sr.

Celso , que actuó como representante de Bosch Gestió (en cuya posición se habría subrogado la demandante); (2) No consta que en ningún momento anterior a la contestación a la demanda del presente pleito, la Sra.

Esperanza haya puesto en conocimiento de la demandante, ni extrajudicialmente, en contestación a su comunicación, ni en el incidente de ocupantes seguido en el procedimiento de ejecución hipotecaria, ni el documento en que consta el acuerdo novatorio ni la autorización de gestión -a pesar de que la demandada tenía plena disponibilidad probatoria para ello-; (3) Tampoco se acredita que la demandada y su esposo hayan realizado en algún momento desde diciembre de 2012 actuación alguna relativa a la gestión de los arrendamientos de los pisos a que se contraía el acuerdo, a pesar, nuevamente, de la facilidad y disponibilidad probatoria que tenía la demandada sobre este hecho. En definitiva, no ha quedado probada (y a la demandada le correspondía la carga de la prueba de este hecho) la existencia y realidad del pacto novatorio opuesto.

En conclusión, las partes se encuentran vinculadas por el contrato de arrendamiento suscrito en 8.10.2012, por lo que, siendo un hecho admitido que nunca se ha pagado la renta a Buildingcenter, la arrendataria se encuentra incursa en causa resolutoria, procediendo dar lugar al desahucio interesado.

Ciertamente, a pesar de lo alegado por la demandante, no consta requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda, por lo que la demandada podía enervar la acción conforme a lo dispuesto en el artículo 22 LEC, si bien al no haber efectuado pago ni consignación alguna que pueda producir este efecto, resulta innecesaria cualquier consideración al respecto.

Así pues, la demandada adeudaba a la mercantil actora en el momento de la celebración del juicio las rentas devengadas entre octubre de 2016 (en el acto del juicio la demandante acogió la pluspetición alegada de contrario y dedujo de su reclamación las rentas de agosto y septiembre de 2016, que habían sido condonadas) y la fecha de celebración de aquél en septiembre de 2018, por lo que la suma adeudada ascendía a 12.024€, suma a cuyo pago debe ser condenada así como al abono de las que se devenguen a partir de ese momento hasta la efectiva entrega de la posesión a razón de 501€ al mes, conforme a lo solicitado en la demanda y al amparo de lo dispuesto en el art. 220.2 LEC.

De conformidad con lo dispuesto en los art. 1100, 1101 y 1108 CC, la suma a cuyo pago se condena a la demandada devengará el interés legal del dinero, que se computará desde la fecha de presentación de la demanda respecto de las rentas vencidas en ese momento y desde las fechas de su respectivo vencimiento respecto a las sucesivamente devengadas con posterioridad, sin perjuicio de los que resulten por aplicación del artículo 576 LEC.

En conclusión, por todo cuanto antecede, procede, estimando el recurso de apelación, revocar la sentencia de primera instancia y, en su lugar, dictar otra por la que, estimando la demanda, se de lugar al desahucio interesado, condenando a la demandada al desalojo de la vivienda así como al pago de las cantidades indicadas más los intereses que devenguen, conforme a lo establecido en la presente resolución.



CUARTO.- La estimación de la demanda comporta la condena a la parte demandada al pago de las costas de la primera instancia ( art. 394.1 LEC).

No procede un especial pronunciamiento respecto de las devengadas en esta segunda, al haber sido estimada la apelación ( art. 394.1 y 398.2 LEC).

Por otra parte, estimado el recurso y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ , se acuerda la devolución a la apelante del depósito constituido para recurrir.

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de BUILDINGCENTER SA.

contra la sentencia de fecha 5 de noviembre de 2018 dictada en el juicio verbal núm. 215/2018 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 7 de Arenys de Mar, SE REVOCA la citada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, estimando la demanda interpuesta por la citada apelante contra Esperanza , se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito sobre la vivienda sita en CALLE000 núm. NUM000 de Malgrat de Mar y se condena a la demandada a su desalojo, debiendo dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la actora, así como al pago de la suma de 12.024€ (DOCE MIL VEINTICUATRO EUROS), más las que se devenguen y resulten impagadas desde la fecha de celebración del juicio hasta la efectiva entrega de la posesión a razón de 501€ mensuales, con los intereses de demora indicados en la presente resolución.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas de la primera instancia, sin que se efectúe una especial declaración sobre las devengadas en esta alzada.

Se acuerda la devolución del depósito constituido.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia: Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo Lo acordamos y firmamos.

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