Sentencia Civil Nº 404/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 271/2010 de 19 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00404/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 271 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

En MADRID, a diecinueve de julio de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 229/2008 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 271/2010, en los que aparece como parte apelante D. Borja , representado por el procurador D. ISACIO CALLEJA GARCIA, y como apelado-impugnante D. Indalecio , representado por el procurador D. GUILLERMO GARCIA SAN MIGUEL HOOVER, sobre reclamación de cantidad,siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia nº 6 de Madrid, en fecha 29 de julio de 2.009, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda formulada por D. Borja frente a D. Indalecio, también , debo estimar y estimo la reconvención formulada por D. Indalecio contra D. Borja y, en consecuencia, debo condenar y condeno a D. Borja a pagar la cantidad de 2.355,08 euros (dos mil trescientos cincuenta y cinco con ocho céntimos). Todo ello sin hacer expresa condena en costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario e impugnando la Sentencia. Elevados los autos ante esta sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de Resolución , se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En la Sentencia recurrida se entiende que el litigio se plantea por la reclamación de rentas que, por su impago, el arrendador dirige al arrendatario de la vivienda Piso NUM000 NUM001 de la casa número NUM002 en la GLORIETA000 en Madrid, mientras que éste opone el crédito que ostenta contra el otro por los desembolsos que hubo de realizar para su acondicionamiento, por incumplir aquel su obligación de mantener su habitabilidad; concluyendo con la estimación tanto de la demanda como de la oposición reconvencional, por lo que, como no se ha producido controversia en cuanto a los hechos , se debe estimar acreditado, de un lado, que las rentas debidas fueron impagadas y, de otro, que el crédito del reconviniente está reconocido y es exigible, operando seguidamente la compensación de sus importes, con un resto favorable al arrendatario, cuyo pago se impone al arrendador.

Esta Resolución no ha aquietado a ninguna de las partes , pues el arrendador demandante la apela y el arrendatario-demandado- reconviniente la impugna.

SEGUNDO .- El recurso de apelación se articula , en QUINC.E. alegaciones, referidas las seis primeras a antecedentes de hecho, y , la última, a la imposición de costas , que es más bien un corolario que argumento de impugnación.

En las alegaciones Séptima, Octava y Novena se denuncia incongruencia, porque en la sentencia se estima el crédito del arrendatario, derivado de los gastos que le ocasionaron las obras que ejecutó en la vivienda arrendada, para dejarla en condiciones aceptables de habitabilidad, cuando en la demanda , contestación y reconvención lo que se expone es la existencia de los daños y perjuicios causados por humedades en la vivienda, que proceden de filtraciones desde el piso superior; extendiéndose la alegación Novena en un estudio de la normativa y jurisprudencia dictada al respecto , que la parte se complace en aportar abundantemente y a la letra, para concluir que la condena no es para pagar el precio de las obras, porque lo pedido es una indemnización por las humedades.

En este extremo coinciden apelación e impugnación (alegación Séptima) , pues en ésta también se indica que lo solicitado en la reconvención es una reducción de la renta por la disminución en el uso de la cosa arrendada y los gastos habidos por ello, lo que debe redundar en la imposición de costas.

Prescindiendo del efecto sobre las costas , que más tarde se analizará, estas alegaciones de las dos partes deben ser admitidas, pues, ciertamente , en la reconvención no se pide el resarcimiento de gastos por reparaciones en la vivienda arrendada, sino una reducción del alquiler proporcional a la inutilización de ciertas dependencias, y en consonancia con la reciprocidad de prestaciones que implica el contrato de arrendamiento.

TERCERO .- En la alegación Décima del recurso se sostiene que las humedades aparecidas en la vivienda derivan del mal Estado de la azotea del edificio, cuyo mantenimiento corresponde a la Comunidad de Propietarios, a la que el apelante urgió para que acometiera reparación, colaborando personalmente en lo posible para solucionar el problema. Sobre este particular se abunda en la alegación Duodécima, donde se invoca el art. 1560 CC atribuyendo la responsabilidad al tercero que causa la perturbación , contra el que el arrendatario tiene acción directa.

Ambas alegaciones son enteramente rechazables , pues en virtud de lo dispuesto en el art. 1554 2º CC es obligación del arrendatario hacer durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar su objeto en estado de servir para el uso a que ha sido destinado; en tanto que, como establece la STS de 10 noviembre 1992, la acción que concede el art. 1560 CC trata de impedir que , por la simple vía de los hechos, se perturbe el goce pacífico de la posesión que ostenta el arrendatario, pero no pueden entenderse comprendidas en dicho precepto aquellas otras inmisiones o molestias que no entrañen desposesión de la cosa arrendada.

CUARTO .- En la alegación Undécima del recurso, se sostiene, simplemente, que el arrendador ofreció mantener el importe de la renta sin actualizarla para compensar las molestias. Pero se omite cual sea su sentido en orden a la apelación.

QUINTO .- En la alegación Decimotercera se sostiene que el demandado contradice sus propios actos, pues en sus documentos reclamaba 3270 ?, mientras que en la reconvención exige 9666, sin aclarar el cambio de criterio. Por otra parte no demuestra la inhabitabilidad de las habitaciones afectadas de humedades , sin que antes de la demanda haya comunicado tal manifestación, y está acreditada la procedencia de las filtraciones desde el piso Superior , y el demandado no ha probado que tuviera perjuicios. Abundando en ello, en la alegación Decimocuarta se invoca el art. 27 de la LAU, para sostener que el incumplimiento de las obligaciones que derivan del contrato no da derecho a indemnización. sino a exigir su cumplimiento o promover la Resolución del contrato.

Estas alegaciones sólo son parcialmente admisibles, aunque desde luego no por las diferencias numéricas entre los documentos y lo expuesto en la reconvención, pues es tal el cúmulo de ofertas y contraofertas que se refieren en el juicio, que ineludiblemente se ha de estar a lo expuesto en los hechos contenidos en los escritos rectores, porque su planteamiento se ha admitido expresamente por sus defensas.

SEXTO .- Conforme a la moderna jurisprudencia a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del Código Civil, se han abandonado las posiciones que , de una u otra forma , exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o la voluntad obstructiva al cumplimiento, afirmando en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato ( STS 14-5-2008 ).

En el ámbito del artículo 1124 del Código Civil la jurisprudencia viene declarando que la facultad resolutoria del contrato, puede efectuarse extrajudicialmente sin sujeción a forma determinada, aunque es precisa la declaración judicial, postulada por vía de acción y no de excepción, de que está bien hecha por ser conforme a Derecho y concurrir los requisitos exigibles al efecto cuando existe oposición de la otra parte ( S.T.S. 19-4 y 8-5 2001 y 27-10-2004 ), lo que significa que la decisión pronunciada en vía judicial no causa la Resolución , sino que se limita a proclamar la procedencia de la ya operada ( ST.S. 22-4-2005 ); pero , como indica la STS de 19-11-1984 esta declaración de voluntad debe ser recepticia, y genera el efecto deseado una vez producida la notificación al destinatario. Pero, premisa ineludible para la viabilidad de la facultad resolutoria tácita en las obligaciones recíprocas, es que se haya producido el incumplimiento de lo que incumbe a uno de los obligados, pues, de otra manera , la validez y el cumplimiento de lo pactado quedaría al exclusivo arbitrio de una de las partes , con clara vulneración de lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil .

En el presente supuesto está acreditada la existencia de filtraciones desde la azotea al techo de la vivienda, que han causado graves desperfectos en ella, hasta el extremo de constituir un defecto apreciable de habitabilidad; esta situación se acredita suficientemente comunicada al arrendador, y también está demostrado que el mismo ha prEstado siempre su colaboración para conseguir las reparaciones necesarias, que se han obstaculizado por el régimen de propiedad horizontal en el que se integra la vivienda. La cuestión está en determinar desde qué momento ciertas dependencias de la vivienda se hacen inhabitables , para que pueda operar la reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado conforme establece el art. 21. 2 LAU. A este respecto , las cuentas que presenta el reconviniente se retrotraen a julio del año 2004 manteniéndose con más o menos amplitud hasta diciembre del año 2007 en que se resuelve el contrato. Sin embargo ha venido pagando la renta entera hasta el mes de junio de 2007, parcialmente en los meses de julio y agosto, y deja de pagar por completo desde septiembre a diciembre de 2007; y, para los efectos del art. 1124 CC y art. 21.2 LAU, sólo puede entenderse que mediante su comunicación de 3 julio 2007 participa formalmente su decisión de reducir el importe del alquiler y plantear una indemnización por los 14 meses transcurridos sin poder utilizar ciertas dependencias.

El pago de la renta entera con anterioridad, como acto propio revelador de una determinada actitud favorable del arrendador en el cumplimiento del contrato; las vicisitudes habidas en la reparación de las humedades con la permanente interferencia de la comunidad de propietarios, demostrativa de la ausencia de mala fe o negligencia en aquel; la falta de una prueba admisible demostrativa de la inhabitabilidad parcial del inmueble, y la comunicación formal y recepticia que se hace en la fecha indicada, determinan desde entonces la aplicación de la condición resolutoria tácita del artículo 1124 CC , y obligan a deducir que sólo desde ella es procedente la reducción de la renta que se pretende, y que suma la cantidad de 4674 ?. De modo que si la renta a satisfacer por esos meses importaba 9840 ?, por el concepto de renta adeuda 5166 ?, de los que ha abonado 1106 ?, por lo que le quedan por pagar 4060 ? , de cuya cantidad también se deben descontar 603 ? por gastos adicionales, y fijar definitivamente la deuda en 3457 ?. Porque la relación jurídica que vincula al arrendador con el arrendatario es distinta e independiente de la que aquél pueda mantener con un tercero, como puede ser la Comunidad de propietarios, y , a su vez, el cumplimiento del contrato de arrendamiento no puede quedar a la exclusiva voluntad del arrendatario.

SÉPTIMO .- Como consecuencia es procedente la estimación parcial de demanda y reconvención; solución que también se exponía en la Sentencia apelada, donde, pese al criterio contrario del impugnante, también se admitía la exigibilidad de la renta. La consecuencia de esta estimación parcial a efectos de los arts. 394 y 398 L.E.C., es que no proceda la expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.

Por lo expuesto

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación y la impugnación de la Sentencia , respectivamente mantenidos en esta instancia por el procurador D. Isacio Calleja García en nombre y representación de D. Borja, frente a D. Indalecio representado por el Procurador D. Guillermo García San-Miguel Hoover, y contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada - Juez de Primera Instancia del Nº 6 de los de Madrid con fecha 29 julio 2009 en los autos a que el presente Rollo se contrae, REVOCAMOS dicha Resolución y ADMITIENDO PARCIALMENTE la demanda y la reconvención que por este orden cada uno de ellos interpuso, CONDENAMOS a D. Indalecio a que pague al apelante la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE EUROS (3457 ?.) con sus intereses legales computados desde la fecha de esta Resolución, sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.

Esta sentencia es definitiva y cabe interponer contra ella recurso de casación o el recurso extraordinario por infracción procesal , si se cumplen los requisitos legales.

Devuélvanse los autos originales al juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará a las partes en la forma establecida en los arts. 150 y 208 .4 L.E.C., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior Resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.