Sentencia Civil Nº 405/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 574/2008 de 18 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00405/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7009103 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 574 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 654 /2007

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de FUENLABRADA

De: María Teresa

Procurador: VALENTIN GANUZA FERREO

Contra:

Procurador:

Ponente: ILMO. SR. D.JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a dieciocho de septiembre de dos mil nueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados

expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuenlabrada, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelados D. Gervasio y Dña. Beatriz , y de otra, como demandado-apelante Dña. María Teresa .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1, de Fuenlabrada, en fecha 4 de abril de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda deducida por el procurador Sra. Ruiz Resa en nombre y representación de D. Gervasio y Dña. Beatriz , contra Dña. María Teresa , debo condenar y condeno a Dña. María Teresa a que haga pago a D. Gervasio y Dña. Beatriz de la cantidad de 10.413,19 euros con más el interés legal del dinero que se devengará desde el día de interposición de la demanda hasta la fecha de la presente resolución, y el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, que comenzará a devengarse desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago de la total suma adeudada; todo ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas por la demanda principal a ninguna de las partes.

Y desestimando íntegramente la demanda reconvencional formulada por el procurador Sra. Fernández Guerra, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a D. Gervasio y Dña. Beatriz de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda reconvencional; y ello con expresa imposición a la parte reconviniente de las costas procesales causadas por la reconvención.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintitrés de julio de 2008, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día dieciséis de septiembre de dos mil nueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la apelante Dª María Teresa , demandada y demandante reconvencional, se interpone recurso contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez de 1ª instancia nº 1 de Fuenlabrada con fecha 4 de abril de 2.008, estimatoria parcialmente de la demanda de indemnización de daños y perjuicios interpuesta por los actores y demandados reconvencionales D. Gervasio y Dª. Beatriz , como consecuencia de la resolución anticipada por la arrendataria demandada del contrato de arrendamiento, concertado entre las partes con fecha 15 de noviembre de 2.000 por diez años, sobre el local comercial letra A) de su propiedad, sito en el nº 5 de la Urbanización Family Club; y desestimatoria de la demanda reconvencional formulada por la referida demandada en petición de indemnización de daños y perjuicios, como consecuencia del incumplimiento por los arrendadores de su obligación contractual de obtener las licencias necesarias para que la planta alta del local pudiera ser destinada al objeto para el que arrendado.

SEGUNDO.- En la primera de las alegaciones de su recurso, sostiene la apelante, que contrariamente a lo que recoge la sentencia recurrida, nunca reconoció el contrato de alquiler firmado con la actual arrendataria, por cuanto el mismo tiene fecha de 1 de febrero de 2.006 y no de 1 de marzo de ese mismo año, de forma que procede rectificar la indemnización por desocupación establecida en la sentencia desde la fecha de desocupación del local (6 de junio de 2.005 ) hasta el 1 de marzo de 2.006, sustituyendo esta ultima por la de 1 de febrero de ese mismo año.

La alegación debe ser rechazada. Como oponen los apelados, la demandada apelante, en el acto de audiencia previa, según consta en el Acta unida a los autos, no hizo ninguna alegación respecto de la documental aportada por la actora, siendo ese en el procedimiento ordinario el momento procesal oportuno para impugnar los documentos presentados por la otra parte (art. 427.1 de la L.E.C .), de manera que al no hacerlo precluyó el plazo para ello, por lo que no puede ahora de manera extemporánea impugnar dicho documento al que de conformidad con el art.326.1 de la L.E.C . ha de serle atribuida la misma fuerza probatoria que el art.319 establece para los documentos públicos cual es la del hecho, acto o estado de cosas que documenten, y fecha en que se produce esa documentación, y aunque efectivamente el nuevo contrato de arrendamiento leva fecha de 1 de febrero de 2.006, explícitamente recoge su estipulación primera que "...entrará en vigor el 1 de marzo de 2.006".

TERCERO.- En la segunda alegación denuncia una contradicción in terminis del fundamento jurídico segundo de la sentencia apelada, por cuanto, de una parte, acoge la petición indemnizatoria de los actores por el tiempo que el local permaneció desocupado, y por otra, afirma que fueron muy escasas las gestiones realizadas por estos para alquilar de nuevo el local, por lo que no debió acogerse. En la cuarta, íntimamente relacionada con la anterior, se muestra disconforme con la estimación también de la cantidad de 135,91 euros por actualización de la renta devengada durante el periodo comprendido entre el 16 de noviembre de 2.005 y el 28 de febrero de 2.006.

Tampoco estas alegaciones deben admitirse. Como anticipa la Juzgadora de instancia, es doctrina consolidada, que la resolución unilateral del arrendatario, sin conformidad del arrendador, comporta un incumplimiento contractual, y genera por ello unos daños y perjuicios que deben ser indemnizados. En el presente caso nos hallamos ante un arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94 ), siendo el régimen aplicable al mismo el establecido en el art. 4 de la misma, de manera que este se rige: en primer lugar, por la voluntad de las partes; en segundo termino por lo dispuesto en los títulos I, III, IV y V de la Ley; y, finalmente, supletoriamente, por dispuesto en el Código Civil.

En el contrato celebrado por las partes el 15 de noviembre de 2.000, con independencia de la fijación del periodo contractual por diez años, nada se estableció sobre un eventual desistimiento unilateral del arrendatario antes del vencimiento del plazo contractual. La nueva L. A.U. del 94, arrendaticia tampoco contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 que imponía al arrendatario, en casos como el que nos ocupa, el abono de una indemnización equivalente al plazo contractual que hubiese dejado sin cumplir, de forma que habrá de estarse a la regulación del Código Civil contenida en los arts. 1.555 (el arrendatario está obligado a pagar el precio del arriendo en los términos convenidos), 1.556 (si el arrendatario no cumpliere las obligaciones expresadas en el art. anterior, podrá el arrendador pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, ó solo esto último, dejando el contrato subsistente), 1.565 (si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento) y 1.568 (si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado, se observará lo dispuesto en los arts. 1101 y 1124 ). Por ello convenida una duración determinada del contrato y no habiéndose pactado la posibilidad de la resolución o desistimiento unilateral, el arrendador puede exigir, con arreglo a la normativa citada, el cumplimiento del contrato y, por ello, el abono de las rentas en tanto en cuanto no expire el plazo pactado, es decir no solamente los meses impagados, durante los que ocupó el objeto, sino también los correspondientes al periodo que restaba por cumplir. Ahora bien los rigurosos términos del precitado art.56 de la vieja L.A.U . ya habían sido objeto de una interpretación correctora por la doctrina del T.S. esta Sala (sentencias de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002) según las cuales la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador. Si esta solución se adoptaba para contratos celebrados con anterioridad a la promulgación de la L.A.U. vigente, con mayor razón ha de ser tenida en cuenta en los formalizados con posterioridad a dicho momento pues actualmente ya no existe una norma similar a la contenida en el precepto mencionado.

En el presente caso el local abandonado voluntariamente por la arrendataria el 6 de junio de 2.005 permaneció sin arrendar hasta el 1 de marzo de 2.006, es decir 9 meses, tiempo que esta Sala, al igual que ya lo hiciera el Juzgador de instancia cuando afirma "que no puede tacharse de desorbitado", no considera excesivo, teniendo en cuenta que se trata de un arrendamiento de local, en Fuenlabrada, con una duración de 10 años, y que el nuevo arrendamiento fue concertado por precio inferior al anterior, lo que denota la dificultad de encontrar nuevo arrendatario, por lo que el Juzgador de instancia ni incurre contradicción, ni en enriquecimiento injusto al acoger la petición indemnizatoria de pago de los nueve meses de desocupación con un incremento de 135,91 euros por la actualización de la renta devengada durante el periodo comprendido entre el 16 de noviembre de 2.005 y el 28 de febrero de 2.006, ya que dicha cantidad corresponde al incremento anual de renta pactado para el tiempo en el que local estuvo sin alquilar.

CUARTO.- Finalmente, esta también llamada a decaer la tercera de las alegaciones. Insiste en que la resolución anticipada tuvo causa justificada pues según afirma quedo acreditado por medio de la testifical del ingeniero industrial Sr. Miravalles que la planta primera o alta del local arrendado cuando llegó el momento de acondicionarla no se pudo obtener del Ayuntamiento la licencia correspondiente para servir al uso de clínica veterinaria para la que había sido arrendado el local.

Al margen de que sorprendentemente la demandada en sus comunicaciones de 21 de abril de 2.005 poniendo en conocimiento de los arrendadores su intención resolutoria del contrato, y de 1 de junio de 2.005 de entrega de las llaves del local, no alegó causa alguna para ello, y al margen de que el proyecto de acondicionamiento de la planta alta fuese hecho al referido testigo después de iniciado el arrendamiento, es lo cierto como oponen los apelados que el referido proyecto lo fue solo para el acondicionamiento de la planta baja del local y que la licencia municipal fue concedida según dicho proyecto explotando el local durante cuatro años y medio. Pero es que además en el contrato firmado entre las partes se dice expresamente en su cláusula tercera que "Doña María Teresa recibe el bien en perfecto estado y util para el fin a que se destina que es Clínica Veterinaria", y en la cláusula octava que -2-será por cuenta del arrendatario todos los gastos de .......Así como los...permisos y cuotas correspondientes a la actividad a la que se destine el local.." por lo que no resulta en modo alguno justificada la extemporáneamente alegada imposibilidad de obtener las licencias municipales para la explotación de la planta alta del local arrendado, para así justificar una resolución y unos supuestos daños que no tratan mas que de compensar su obligación de indemnizar, y mas cuando el local nuevamente arrendado por la apelante resulta tener menor cabida que el de los apelados.

QUINTO.- Por disposición del art. 398 de la L.E.C . las costas de este recurso deberán ser impuestas a la apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Maria del Pilar Fernández Guerra en nombre y representación de Dª. María Teresa , contra la sentencia dictada por el Ilmo., Sr. Juez de 1ª instancia nº 1 de Fuenlabrada con fecha 4 de abril de 2.008, de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, con imposición de las costas causada en este recurso al apelante.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 574/08 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico