Sentencia Civil Nº 405/2012, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 5/2012 de 07 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00405/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf Fax : 941296484/486/489

Modelo : SEN010

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 5/2012

ILMOS.SRES.

MAGISTRADOS:

D. RICARDO MORENO GARCÍA

Dª MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER

D. FERNANDO SOLSONA ABAD

SENTENCIA Nº 405 DE 2012

En LOGROÑO, a siete de diciembre de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de LOGROÑO, los Autos de JUICIO ORDINARIO nº 2087/2009, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo 5/2012, en los que aparece como partes apelantes: 1.-DON Matías , representado por la Procuradora DOÑA ROSARIO PURON PICATOSTE y asistido por la Letrado DOÑA MARIA LUZ DE MARCO; 2.-DOÑA Virginia , representada por el Procurador DON JAVIER GARCÍA APARICIO y asistido por la Letrado DOÑA TERESA NEBREDA MUÑOZ, y como parte apelada HERVENTIA PROMOCIONES INMOBILIARIAS S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales DOÑA PAZ FERNANDEZ BELTRÁN y asistida por el Letrado DON ALVARO RODRÍGUEZ, siendo Magistrado Ponente la Ilma. DOÑA MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 1 de Septiembre de 2011 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Logroño en cuyo fallo se recogía:

'QUE ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Sra. Fernández Beltrán, en nombre y representación de 'Herventia Promociones Inmobiliarias, S.L.', contra D. Matías , representado por la Procuradora Sra. Purón Picatoste, y contra Dª Virginia , representada por el Procurador Sr. García-Aparicio Bea, debo acordar y acuerdo:

1º - Declarar la validez y eficacia del contrato privado de compraventa de fecha 4 de junio de 2007 suscrito entre la demandante y los demandados.

2°.- Declarar el incumplimiento por los demandados del contrato privado de compraventa y por ello, condenar a los mismos al cumplimiento del contrato en sus estrictos términos:

-A abonar a la demandante el precio de venta y el IVA correspondiente pendiente de pago, que asciende a la cantidad de 201.695 euros, según lo establecido en la Estipulación Octava de las condiciones generales del contrato.

-A abonar a la demandante los intereses de demora, calculados según el interés legal vigente en el momento de producirse incrementados en cinco puntos, según lo establecido en la Estipulación Octava de las Condiciones Generales.

-A abonar a la demandante todos los gastos e impuestos del inmueble desde que se puso a disposición del demandado, y que han sido abonados por la demandante, según dispone la cláusula Novena de las Condiciones Generales del contrato.

-A abonar a la demandante los gastos de cancelación de la parte de préstamo y garantías correspondientes al inmueble, además de los intereses devengados desde la puesta a disposición de la vivienda, según establece la Cláusula Cuarta de las Condiciones Generales.

-A otorgar escritura pública de compraventa de los inmuebles objeto de contrato en el plazo que fije el Juzgado, bajo apercibimiento de que si no lo hiciere será el Tribunal quien lo sustituya y, en todo caso, a correr con los gastos en la forma estipulada en la cláusula Décima de las Condiciones Generales del contrato de compraventa firmado por las partes.

3°.- Condenar solidariamente a los demandados al pago de las costas.

QUE DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA RECONVENCIÓN interpuesta por la Procuradora Sra. Purón Picatoste, en nombre y representación de D. Matías , contra 'Herventia Promociones Inmobiliarias, S.L.', representada por la Procuradora Sra. Fernández Beltrán, debo acordar y acuerda:

1°. - No haber lugar a la resolución contractual interesada, ni, por ende, al resto de pedimentos recogidos en la referida demanda reconvencional, absolviendo a la mercantil reconvenida de las pretensiones deducidas frente a la misma.

2º Imponer las costas al reconviniente Don Matías .

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de doña Virginia y por la representación procesal de don Matías se presentaron sendos escritos solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fueron admitidos, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiesen ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que les resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 29 de Noviembre de 2012.

CUARTO.-En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO:La sentencia de instancia estima la acción de cumplimiento del contrato privado de compraventa de vivienda celebrado el día 4 de Junio de 2007 entre doña Virginia y don Matías como compradores y la mercantil Herventia Promociones Inmobiliarias S.L. como vendedora, representada por don Adriano , respecto de la vivienda dúplex tipo B en planta NUM000 portal NUM001 , y trastero nº NUM002 NUM003 en planta NUM004 , en la Unidad de Ejecución nº NUM005 de Villamediana de Iregua, la Rioja; siendo el precio pactado de 214428 euros IVA incluido. Y condena a los demandados a otrogar escritura pública de compraventa y al pago de la suma reclamada en la demanda como parte del precio pendiente de pago: de 201695 euros, más los intereses de demora pactados, los gastos e impuestos del inmueble desde que se puso a disposición de los demandados, los gastos de cancelación del préstamo y garantías en la parte correspondiente al inmueble y los intereses desde que se puso la vivienda a disposición de los demandados. Y desestima la reconvención formulada por Matías frente a la mercantil Herventia Promociones Inmobiliarias S.L. y por ende la pretensión del demandado reconviniente de resolución del contrato privado de compraventa de vivienda de 4 de Junio de 2007 y devolución de la suma de 10186,40 euros correspondiente a las cantidades entregadas a cuenta menos el 20% fijado como cláusula penal por incumplimiento.

SEGUNDO: Frente a dichos pronunciamientos se alzan los apelantes, alegando en síntesis doña Virginia como motivos del recurso imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación por imposibilidad de obtener financiación para hacer frente al pago del precio estipulado en el contrato, por circunstancias laborales y económicas sobrevenidas; resolución del contrato de acuerdo con la parte vendedora; y resolución del contrato por falta de pago de las cantidades señaladas en el contrato, conforme a la cláusula sexta del contrato.

Los motivos del recurso alegados por don Matías son en síntesis: imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación por imposibilidad de obtener financiación para hacer frente al pago del precio estipulado en el contrato, por circunstancias sobrevenidas; resolución del contrato de acuerdo con la parte vendedora; resolución del contrato por falta de pago de las cantidades señaladas en el contrato, conforme a la cláusula sexta del contrato; incumplimiento de la vendedora de una condición esencial del contrato cual era facilitar la financiación para la compra en la forma expresada en el contrato.

TERCERO: Como señala la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 3 de Enero de 2011 : 'Para resolver la cuestión suscitada debemos partir de que las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 enero 1925 , 18 abril 1931 y 30 marzo 1953 , seguidas después por otras muchas, tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros, y en otras, como las de 27 octubre 1966, 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976, se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 , que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 , que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 y 16 de julio de 1992 , entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil ». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil ( Sentencias de 24 de junioy 4 de diciembre de 1989 , 21 de febrero y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto'.

Aplicando los anteriores criterios al caso que nos ocupa, la Sala no comparte la interpretación de la cláusula 6.2 de las condiciones generales del contrato de compraventa en relación con la cláusula Octava del mismo condicionado general. La cláusula 6.2 ha de ponerse en relación con la 6.1 y la 6.3 todas ellas integradas en la condición general Sexta, que en el apartado 6.1 establece el plazo de entrega de la vivienda y dispone 'de superarse la fecha prevista para la entrega la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato'. El apartado 6.2 establece: 'Resolución. En el caso de que la parte compradora opte por la resolución del ocntrato se fija como cláusula penal por incumplimiento, la indemnización a la parte vendedora del tanto por ciento previsto en la condición general octava sobre las cantidades que ésta hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución, y ello sin perjuicio del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales'. Por su parte, el apartado 6.3 Prórroga establece los plazos de entrega y e intereses de demora por retraso para el caso de que el comprador opte por conceder prórroga a la parte vendedora.

De modo que en el contrato se concede a la parte compradora la facultad de resolver el contrato por causa de la demora en la entrega de la vivienda por parte de la vendedora, circunstancia que en este caso no ha tenido lugar, pues en el contrato se fija como fecha de entrega Febrero de 2009, y consta en autos que por burofax de 16 de Enero de 2009 la vendedora requirió a la compradora para la entrega de la vivienda mediante otorgamiento de escritura pública y pago del precio pendiente el día 12 de Febrero de 2009. El comprador don Matías remitió burofax en fecha 25 de Febrero de 2010 comunicando a la vendedora la opción por la resolución, al amparo de la cláusula 6.2 del contrato, por imposibilidad de financiación, pero como se ha señalado tal opción de resolución contractual solo se prevé en el contrato para el caso de incumplimiento del vendedor del plazo de entrega, incumplimiento que no ha tenido lugar, y ni siquiera ha sido alegado por los apelantes retraso alguno de la parte vendedora en cuanto a tal plazo pactado de entrega de la vivienda.

La falta de pago de las cantidades fijadas en el contrato permite a la vendedora: condición general octava, optar por la resolución o por el cumplimiento del contrato, pero no autoriza a los compradores incumplidores optar por la resolución contractual. La condición general octava del contrato establece una cláusula penal a favor del vendedor que, ante el incumplimiento previo del comprador, opte, en lugar de por el cumplimiento del contrato en sus propios términos, por la resolución del mismo, conforme le faculta el artículo 1.224 del referido Código. De modo que, el resarcimiento de los daños y perjuicios derivados de tal incumplimiento, quedan ya fijados, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.252 del Código Civil , en la pérdida del 20 por 100 de las cantidades entregadas a cuenta del precio hasta ese momento. Sin embargo, en el supuesto que aquí nos ocupa, ante el incumplimiento previo del comprador, que no ha acudido a otorgar la correspondiente escritura y pagar el resto del precio en el tiempo y modo pactado, la vendedora ha optado por el cumplimiento del contrato en sus estrictos términos tal como le faculta también el artículo 1.124 del Código Civil . La parte compradora carece de esa facultad resolutoria implícita en las obligaciones sinalagmáticas, puesto que sólo se concede a la parte que previamente hubiere cumplido con lo que le correspondía, a tenor de lo establecido en el citado precepto; y, en este caso los compradores reconocen que no pueden obtener financiación para el pago del resto del precio aplazado.

CUARTO:A falta de la facultad del comprador de resolver el contrato por incumplimiento del vendedor del plazo de entrega, el contrato no establece una facultad de desistimiento unilateral del comprador, con pérdida del 20 por 100 de las cantidades entregadas a cuenta del precio hasta el momento, como pretenden los apelantes. La parte compradora, que incumple su obligación de pago del precio, pues reconoce que dejó de abonar los plazos de Agosto, Septiembre y Octubre de 2008, no puede pretender que ese incumplimiento por su parte se trasforme en un consentimiento de su desistimiento. Que un desistimiento unilateral se trasforme en una resolución de contrato acordada de común acuerdo, acuerdo de resolución contractual que no ha quedado acreditado en autos, siendo negado por el representante de la vendedora, señor Adriano en prueba de interrogatorio en el acto del juicio. La resolución pretendida por los compradores no ha sido aceptada por la parte vendedora, que se ha opuesto en todo momento a tal resolución, como resulta del buro fax de 22 de Octubre de 2008 requiriendo el pago de las cantidades adeudadas de Agosto, Septiembre y Octubre de 2008, y del hecho de haber promovido demanda exigiendo el cumplimiento del contrato.

QUINTO: La apelante alega la incumplimiento de la vendedora de una condición esencial del contrato cual era facilitar la financiación para la compra en la forma expresada en el contrato, incumplimiento que da derecho a la compradora a resolver el contrato, conforme al artículo 1124 del Código Civil .

La condición general cuarta del contrato de compraventa prevé el supuesto de que la parte compradora haya optado como cláusula contractual específica, por subrogarse en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria sobre la vivienda, comprometiéndose la compradora en tal caso a asumir en el momento de la firma de la escritura pública y de subrogación en el préstamo la condición jurídica de deudor, siempre que la entidad de crédito presta su conformidad expresa o tácita.

Pues bien, en ninguna de las estipulaciones del contrato de compraventa la parte compradora optó expresamente por la subrogación en el préstamo hipotecario. Y en todo caso, de la condición general cuarta del contrato de compraventa no resulta en modo alguno una obligación de la parte vendedora de concesión por la entidad bancaria a la parte compradora del crédito hipotecario; sino una facultad de la parte compradora de abonar el precio mediante subrogación en el préstamo hipotecario, facultad que no priva a la compradora de obtener financiación y proceder al pago de cualquier otro modo.

Son de plena aplicación los razonamientos de la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 3 de Enero de 2011 : 'SEGUNDO .- Como acabamos de ver, en esencia el recurso se basa en un único y exclusivo motivo, reiteradamente repetido por la apelante en su amplio recurso: que la eficacia del contrato de compraventa estaba supeditada (condicionada) a que al comprador...le fuera concedida la subrogación en el préstamo hipotecario obtenido por la vendedora de la entidad ..., siendo este la única forma de pago prevista. La apelante no solo estaba obligada a pagar el precio, también estaba 'obligada' mediante el contrato de compraventa a subrogarse en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito por la actora con la entidad financiera .... De forma que la consecuencia de la no concesión de esa subrogación en el préstamo hipotecario, habría de ser la resolución contractual y la extinción de la obligación de la compradora de pagar el precio. Extrae el recurrente esta conclusión de la interpretación que realiza de las cláusulas tercera y quinta del contrato (vide folios 12 a 14 de autos). ... TERCERO.- Desde esa perspectiva interpretativa, hemos de referirnos a las cláusulas 3 y 5 del contrato, que son las que el recurrente esgrime y en las que se basa para afirmar que la eficacia del contrato de compraventa estaba supeditada y condicionada a la eficacia o éxito de otro negocio jurídico, como es la subrogación en el préstamo hipotecario obtenido por la vendedora de la entidad... (a su juicio, la única forma posible para el pago del precio pendiente fijada en el contrato), de forma que la consecuencia de la no concesión al comprador...de esa subrogación por este tercero (la financiera...) era causa para la resolución del contrato de compraventa y dispensaba a esta de su obligación de pago. Pues bien, examinadas ambas cláusulas, esta Sala concluye que en absoluto se desprende de la misma la pretendida vinculación de la eficacia del contrato de compraventa y sus obligaciones al hecho de que... le concediera a la compradora la subrogación en el préstamo hipotecario'. Y añade dicha sentencia: ' Por consiguiente, en modo alguno es correcta la interpretación contenida en el recurso relativa a que la apelante estuviera 'OBLIGADA' mediante el contrato de compraventa a subrogarse en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito por la actora con la entidad financiera..., ni, en definitiva, es correcto (pues el contrato en ningún momento lo expresa el tenor contractual) que la eficacia del contrato de compraventa estuviera de algún modo 'supeditada', o 'condicionada', o 'vinculada', o ' subordinada' a la concesión por la entidad financiera de esa subrogación ; conceptos tales como 'condición', 'vinculación', 'subordinación' o cualquier otro análogo que permita interpretar que la eficacia de la compraventa quedaba supeditada a la concesión de la subrogación hipotecaria no aparecen en ningún momento en la cláusula mencionada. Ello es lógico: en principio, lo que en todo contrato de compraventa pretende el vendedor es que se le pague el precio, siéndole 'ab initio' indiferente la forma en que el comprador financia dicho pago. Desde el punto de vista del vendedor, lo que se pretende es el pago del precio, y desde el punto de vista del comprador, su obligación es precisamente el pago de ese precio. Distinto sería el caso en que las partes, previendo la necesidad de financiación del comprador, hubieran pactado específicamente que la no concesión de ese préstamo hipotecario podía dar lugar a la resolución del contrato (condición resolutoria) o que la eficacia de la compraventa quedaba supeditada o condicionada a tal concesión (condición suspensiva). Pero de la lectura de las cláusulas del contrato, ...., no cabe inferir que la eficacia de la compraventa y la obligación de pago del precio por parte del comprador quede condicionada a la concesión o no de esa subrogación en el préstamo hipotecario por parte de la financiera: el comprador se obligó a pagar el precio, optando por hacerlo de esa forma, de donde no cabe deducir que el no poder acceder a esa subrogación le liberaba de su obligación primigenia y esencial de pago de precio'.

Y como ya se dijo en sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 20 de Febrero de 2012 : 'Debe partirse de afirmar que la subrogación es una opción del comprador no una imposición ni una obligación para el vendedor de conseguir la subrogación para el comprador....Esta Sala ya ha tenido ocasión de manifestarse en supuestos similares en el sentido de entender que no existe vinculación en base a la cual la parte vendedora deba facilitar la subrogación - cabe señalarse la naturaleza de la subrogación en la que conforme al artículo 1205 CC , en relación con el artículo 118.1 de la Ley Hipotecaria , era preciso el consentimiento de la entidad prestamista, de modo que era la parte compradora a quien correspondía la obtención del mismo- o no pueda acudirse a otra entidad financiera o modo de obtener el dinero que se debía abonar en la fecha de otorgamiento de la escritura pública, cabe reseñar la posibilidad que se contenía en el contrato que no imposición de tal medio de pago, y en este sentido esta Audiencia Provincial se ha manifestado en supuesto similar como es la SAP La Rioja 30-5-2011 (Rec.277/10 )"...Correspondía a la parte demandada llevar a cabo la subrogación con la entidad ..., sin que exista ningún dato que permita entender que la vendedora se obligaba facilitar la subrogación con la entidad financiera señalada, sin que pueda entenderse que la parte compradora de no haber obtenido la conformidad de [la entidad...] para tal subrogación, no hubiese podido acudir a otra entidad con objeto de llevar a cabo la subrogación, pues era a dicha parte la que correspondía abonar el precio, de modo que es de ella de quien debía obtener dicha financiación....". En el mismo sentido se pronuncian las sentencias de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 3 de Enero y 11 de Mayo de 2012 .

QUINTO: Alegan además los apelantes imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación por fuerza mayor, por imposibilidad de obtener financiación.

La sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Abril de 2002 resume la doctrina jurisprudencial sobre la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación: 'Esta Sala, en profusa jurisprudencia, ha abordado las cuestiones de mayor interés que suscita la aplicación de los artículos cuya infracción se denuncia en el recurso, y tiene declarado: 1.- La regulación de los arts. 1272 y 1184 (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex art. 1182, SS. 21 febrero 1991 , 29 octubre 1996 , 23 junio 1997 ) recoge una manifestación del principio 'ad imposibilia nemo tenetur' ( Sentencias 21 enero 1958 y 3 octubre 1959 ), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles ('impossibilium nulla obligatio est': D. 50, 17, 1185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor ( Sentencias 15 febrero y 21 marzo 1994 , entre otras).2.- La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística -atendiendo a los 'casos y circunstancias'- ( Sentencias 10 marzo 1949 , 5 mayo 1986 y 13 marzo 1987 ), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la Sentencia de 16 de diciembre 1970 se refiere también a la moral, y la de 30 de abril de 1994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica, ( Sentencias, entre otras, 15 diciembre 1987 , 21 noviembre 1958 , 3 octubre 1959 , 29 octubre 1970 , 4 marzo , 11 mayo 1991 y 26 julio 2000 ). 3.- A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (S. 6 octubre 1994 ), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad ( Sentencias, entre otras, 8 junio 1906 , 10 marzo 1949 , 6 abril 1979 , 5 mayo 1986 , 11 noviembre 1987 , 12 mayo 1992 , 12 marzo 1994 y 20 mayo 1997 ), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la Sentencia 6 octubre 1994 ), de ahí que se siga un criterio objetivo ( Sentencias, entre otras, de 15 y 23 febrero , 12 marzo y 6 octubre 1994 ).4.- La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (S. 13 marzo), -que solo tiene efectos suspensivos (S. 13 junio 1944)-, y la derivada de una situación accidental del deudor (S. 8 junio 1906). 5.- No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( SS. 22 febrero 1979 y 11 noviembre 1987 ).6.- Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible ( Sentencia 20 marzo 1997 ). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él ( Sentencias 2 enero 1976 y 15 diciembre 1987 ), o le es imputable (Sentencias 7 abril 1965 , 7 octubre 1978 , 17 enero y 5 mayo 1986 , 15 febrero 1994 , 20 mayo 1997 ), y existe culpa cuando se conoce la causa ( Sentencias 15 febrero y 23 marzo 1994 , 17 marzo 1997 , y 14 diciembre 1998 ), o se podía conocer (S. 15 febrero 1994 ), o era previsible (SS. 7 octubre 1978 , 15 febrero 1994 , 4 noviembre 1999 ), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya (S. 23 febrero 1994). La Sentencia de 17 de marzo de 1997 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanística de la finca.7.- No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor ( Sentencias 8 junio 1906 , 7 abril 1965 , 6 abril 1979 , 12 marzo 1994 , 20 mayo 1997 , entre otras). La Sentencia de 14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la Sentencia de 2 de octubre de 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento.8.- Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (art. 1182; y S. 23 febrero 1994)'.

Aplicando la anterior doctrina al presente caso no puede estimarse concurra imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato imprevisible y ajena a la voluntad de los compradores, sino incumplimiento de su obligación de pago del precio imputable a la parte compradora. Ha de recordarse que el artículo 1091 del Código Civil dispone que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a tenor de los mismos, y el artículo 1.256 del mismo texto legal que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, y que ambas deben cumplir las obligaciones derivadas del referido contrato: artículos 1255 y siguientes del Código Civil , la vendedora construir y entregar la vivienda, y la parte compradora el pago del precio conforme a lo pactado: artículos 1445 y 1500 del Código Civil , así como otorgar la escritura de compraventa conforme al artículo 1279 del Código Civil ; y en el caso enjuiciado se ha acreditado que el contrato privado de compraventa se firmó el 4 de Junio de 2007, asumiendo desde ese momento la compradora el compromiso de hacer frente al pago del precio en la forma pactada, bien subrogándose en el préstamo hipotecario concertado por la vendedora, bien de su propio peculio, bien obteniendo financiación a través de otras entidades. Así como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 26 de Mayo de 2009 : 'CUARTO.- Llegados a este punto y constatada la voluntad cumplidora de la vendedora, ex requerimiento Notarial de 15-IX-06 y ante la facilitación de la documentación necesaria al actor, reconocida en la vista y no cuestionada en la alzada, la discusión se centra en este momento en la convergencia de una efectiva imposibilidad de cumplimiento frustrante del fin del contrato que no sea imputable al actor-adquirente, la que se cifra o señala en la negativa a la financiación que entiende acreditada. El análisis de la situación pone de relieve que la falta de obtención de un préstamo hipotecario, o de financiación al objeto de la adquisición y consumación final de compraventa que nos ocupa, no puede ser entendida como justificante del incumplimiento. Y ello es así porque tal situación en absoluto responde a un impedimento razonablemente no previsible en el momento de perfección del contrato, pues a nadie se le escapa (salvo posibilidad de auto- financiación que no sería aquí lógicamente el caso) la necesidad de acudir a las entidades financieras al objeto de obtener la necesaria para éstas adquisiciones de notoria cuantía y la habitual exigencia por éstos de garantías adicionales cuando la hipotecaria no alcanza a cubrir la financiación que se pide, como tampoco cabe concluir que la intentada y documentada en autos, con La Caixa y Caja Madrid a fechas inmediatas a la suscripción del documento privado de compra-venta, pueda resultar mínimamente suficiente o relevante a tales efectos, cuando existen múltiples entidades financieras en el mercado a las que acudir y tiempo suficiente para ello, habiéndosele podido comunicar con premura en todo caso a la vendedora para evitar mayores perjuicios y facilitar la resolución contractual, manteniéndose pese a ello una actuación frente a la vendedora que apuntaba a su voluntad cumplidora. Tiene entonces el incumplimiento del actor carácter esencial en cuanto hace inviable el contrato y no es excusable al no considerarse atendible la justificación, sólo en última instancia manifestada, de falta de obtención de financiación, por lo supra explicado'.

Y como señala la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 3 de Enero de 2011 : 'A este respecto, entre los casos de imposibilidad sobrevenida, está la imposibilidad económica (vid. SSTS 20 abril 1994 , 30 septiembre 2006 ) a la que se recurre especialmente en estos momentos de crisis económica por los deudores por no poder hacer frente a sus obligaciones. Es verdad que hay que estar siempre a lo pactado por las partes, debiendo ser cumplidas las obligaciones que se establecen en el contrato, que constituye un vínculo jurídico que no se puede deshacer si no es por alguna causa concreta. Toda relación contractual implica siempre un riesgo. En la compraventa con precio aplazado siempre existe el riesgo de que no se pague el precio o que no se obtenga la financiación correspondiente. La imposibilidad sobrevenida como causa de ruptura del vínculo contractual debe ser, según la jurisprudencia, interpretada restrictivamente ( SSTS 13 marzo 1987 , 20 mayo 1997 , 21 abril 2006 , 13 mayo 2008 )'.

En el caso que nos ocupa, los compradores pudieron y debieron haber previsto, en el momento de asumir sus compromisos contractuales con la demandante, los medios con los que podían contar para hacer frente al cumplimiento de tales obligaciones, máxime cuando como ellos mismos reconocen, no disponían de medios propios para hacer frente al pago del precio, y debían acudir a la financiación ajena. Los demandados contrajeron voluntariamente unas obligaciones contractuales difícilmente asumibles, sin contar con previsión alguna de hacer frente a las obligaciones económicas derivadas del contrato, confiados en futuras e hipotéticas buenas expectativas laborales y económicas; y como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra de 6-10-2010 : ' Es cierto la existencia de una crisis económica que por su carácter de notoria está dispensada de prueba, y que afecta a toda la sociedad, que también ha repercutido en la actividad de los bancos a la hora de conceder préstamos hipotecarios, para cuya concesión se exigen mayores garantías económicas', pero como sigue diciendo dicha sentencia, los bancos siguen concediendo préstamos hipotecarios a los prestatarios que tengan solvencia económica....En este caso los demandados cuando firmaron el contrato de compraventa de la vivienda no se ha acreditado contaran con una solvencia económica que razonablemente pudiera hacer pensar en la concesión de un préstamo hipotecario por una entidad bancaria, o que contaran con otros medios para hacer frente a los pagos derivados del contrato. Y careciendo de patrimonio suficiente es aventurado firmar un contrato de compraventa de una vivienda y con posterioridad intentar obtener un préstamo hipotecario para pagar el precio; y en las circunstancias expuestas la posibilidad de que los demandados no pudieran hacer frente a los pagos no puede estimarse sino razonablemente previsible en el momento de perfección del contrato. Como señala la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 30 de Junio de 2010 : 'En este punto cabe reiterar el argumento de la sentencia y es que es preciso haber verificado la disponibilidad de financiación antes de adquirir un compromiso tal puesto que su capacidad económica era perfectamente conocida, así como la limitada posibilidad de generar recursos en el futuro, que era insuficiente para hacer frente al desembolso al que se habían comprometido para adquirir la vivienda con trastero y garaje por lo que era para ellos de todo punto necesario contar con financiación de manera que adquirir un compromiso sin haber asegurado su financiación con carácter previo supone una falta de diligencia. El motivo alegado debe ser rechazado y en tal sentido cabe señalar que tanto en supuestos de responsabilidad extracontractual como contractual, como es el caso, concretamente la compraventa, resulta inexcusable que se trate de un hecho que no hubiere podido preverse o que previsto fuera inevitable( SSTS de 29-4-88 , 1-12-94 , 31-3-95 , 3-3-99 , 4-4-00 ), habiendo manifestado esta Sala en Sentencia de 22-3-2010 (Rec.-449/08 ) que '...La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él ( SSTS. 2-1-76 y 15-12-87 ), o le es imputable ( SSTS. 7-4-65 , 7- 10-78, 17-1 y 5-5-86 , 15-2-94 , 20-5-97 ), y existe culpa cuando se conoce la causa ( SSTS 15-2 - y 23-3-94 , 17-3-97 , y 14-12-98 ), o se podía conocer ( STS. 15-2-94 ), o era previsible ( SSTS. 7-10-78 , 15-2-94 , 4-11-99 )...' en parecidos términos se expresa la STS de 15-7-2002 o la de 3-5-2007 que señala que '...ha de tenerse en cuenta que la jurisprudencia niega la liberación del deudor en el supuesto de imposibilidad sobrevenida, cuando la misma le era previsible( sentencias de 30 de abril de 2.002 y 21 de abril de 2.006 y las que en ellas se citan)'. En consecuencia por finalizar este apartado y siguiendo las palabras de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén de 19-3-2010 con cita de la de Cádiz de 13-6-2008 en supuestos similares al que se examina '...el adquirir tamaño compromiso en la situación descrita lo que demuestra a las claras es una falta de previsibilidad o si se quiere de diligencia y prudencia lo suficientemente relevantes como para excluir el caso fortuito y la fuerza mayor...'.

Y en el mismo sentido, la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 20 de Febrero de 2012 : 'En este apartado no cabe sino reiterar los argumentos contenidos en la sentencia recurrida y en el mismo sentido se ha manifestado esta Sala en anteriores ocasiones, como la de 9-12-2011 (Rec. 348/10 ), con las abundantes citas en ella contenida o de 30-7-2010 (Rec. 169/09 ), y es que se realizó por las empresas ahora recurrentes la adquisición y asunción de unas obligaciones contractuales sin previsión sobre las posibilidades de hacer frente a las mismas o sobre previsiones infundadas cuyas consecuencias no puede hacer recaer sobre la vendedora y que permiten excluir esa imposibilidad sobrevenida tanto en el marco del caso fortuito como de la fuerza mayor, y en este sentido la STS de 15-7-2002 o la de 3-5-2007 señalan que la jurisprudencia niega la liberación del deudor en el supuesto de imposibilidad sobrevenida, cuando la misma le era previsible'.

Y la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de de 11 de Mayo de 2012 dice: 'Ahora bien es forzoso hacer referencia además a la fecha de contratación con la mercantil vendedora de la vivienda que se quería comprar la fecha 8-8-2007 puesto que es algo de común entendimiento que cuando una persona se dispone a comprar una vivienda con trastero y con garaje por el importe de 498.840,05 euros debe adoptar las necesarias disposiciones, medidas o precauciones en cuanto a su capacidad económica para hacer frente al compromiso de pago que la compraventa supone. En este sentido cabe señalar que esta Sala ha excluido la concurrencia de imposibilidad sobrevenida o fuerza mayor por entender en supuestos similares entendiendo, por ejemplo la SAP La Rioja de 6-2-2012 (Rec.521/10 )"...que no procede su aplicación en supuestos en los que concurre una falta de previsión sobre las propias capacidades económicas para hacer frente al esfuerzo financiero al que se estaba obligando, tal como se indicó por la Sentencia de esta Sala de 30-7-2010 (Rec. 169/09 )'. En el mismo sentido SAP La Rioja 3-1- 2012 (Rec.422/10 ) o la de 9-12-11 (Rec. 348/10 ).

Tampoco puede servir de justificación, para que no se pueda exigir el cumplimiento de la obligación de pago del precio a la compradora, que ésta hipotéticamente no tenga capacidad de financiación, ya que ello nos conduciría al absurdo de que, quien cumple con su prestación, no pueda exigir ante los tribunales la condena al pago del precio pactado porque el comprador afirme no tener dinero para hacer frente al mismo; esta circunstancia, en todo caso, se tratará de un problema de ejecución de lo resuelto, pero que queda totalmente al margen de la procedencia del reconocimiento del derecho.

Por lo razonado, debe confirmarse la sentencia de instancia, con desestimación del recurso interpuesto.

SEXTO: Respecto de las costas procesales, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC , procede la imposición de las causadas en esta instancia a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Sra. Purón Picatoste en nombre y representación de don Matías y desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Sr. García-Aparicio Bea en nombre y representación de doña Virginia , ambos contra la sentencia de fecha 1 de Septiembre de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Logroño , en juicio ordinario en el mismo seguido al nº 2087/2009, de que dimana el Rollo de Apelación nº 5/2012, debemos confirmarla y la confirmamos.

Con imposición de las costas causadas en este recurso de apelación a la parte apelante.

Contra la presente resolución puede interponerse recurso de casación y, en su caso, por infracción procesal para ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala,

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.