Sentencia CIVIL Nº 405/2017, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 5/2017 de 02 de Octubre de 2017

Encabezamiento

SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
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Santa Cruz de Tenerife
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000005/2017
NIG: 3802841120150001561
Resolución:Sentencia 000405/2017
Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000303/2015-00
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 3 de Puerto de la Cruz
Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:
Apelado Modesto Kiran Lakhani Lakhani Yolanda Morales Garcia
Apelante Ascension Jonatan Lopez Bautista Lidia Estefania Gonzalez Perez
SENTENCIA
Ilmas. Sras.
Presidenta:
Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO
Magistradas:
Dª. MARÍA LUISA SANTOS SÁNCHEZ
Dª. MÓNICA GARCÍA DE YZAGUIRRE
En Santa Cruz de Tenerife, a dos de octubre de dos mil diecisiete.
Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas el presente recurso de apelación interpuesto
por la parte demandada, contra la sentencia dictada en los autos de juicio verbal de desahucio nº 303/2015,
seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Puerto de la Cruz, promovidos por D. Modesto ,
representado por la Procuradora Dª. Yolanda Morales García, y asistido por la Letrada Dª. Sofía E. Jiménez
Ramos, contra Dª. Ascension , representada por la Procuradora Dª. Lidia E. González Pérez, y asistida por
el Letrado D. Jonatan López Bautista; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY, la presente sentencia.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrada Juez Dª. Laura Paule González, dictó sentencia el 18 de julio de 2016 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: 'Que debiendo estimar como estimo íntegramente la demanda interpuesta por D. Modesto , representada por el Procurador D. Yolanda Morales García y asistido por Letrado D. Sofía E. Jiménez Ramos, contra D. Ascension representada por el Procurador D. Lidia E. González Pérez y asistido por Letrado D.

Jonatán López Bautista debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento, por falta de pago de las rentas pactadas, debo declarar y declaro haber lugar al desahucio, debo condenar y condeno al citado demandado, a que, dentro de los plazos legales, deje la vivienda sita en Puerto de La Cruz, C/ DIRECCION000 número NUM000 (con anterioridad CALLE000 NUM001 ), Planta NUM002 del EDIFICIO000 , libre y expedita y a disposición del demandante, y debo condenar y condeno a que abone a la actora la cantidad de 4.688,25euros, cantidad que devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución con apercibimiento de lanzamiento y todo ello con la expresa condena en costas a la parte demandada.?'

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección.



TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, personándose oportunamente la parte apelante por medio de la Procuradora Dª. Lidia González Pérez, bajo la dirección del Letrado D. Jonatan López Bautista, la parte apelada se personó por medio de la Procuradora Dª. Yolanda Morales García, bajo la dirección del Letrado D. Kiran Lakhani Lakhani; señalándose para deliberación, votación y fallo el día veinte de septiembre del año en curso.

Ha sido ponente la Ilma. Sra. Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO, Magistrada-Presidente de esta Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- El actor interpone demanda solicitando la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por expiración de plazo y la reclamación de las rentas debidas desde el mes de abril de 2015 y las que se vayan devengando hasta la entrega del inmueble, alegando la celebración de un contrato de arrendamiento de vivienda el 24.10.1975, habiendo comunicado a la demandada en diciembre de 2014, por medio de burofax, el aumento de renta, acompañando la documentación que estimó pertinente, sin que la demandada se opusiera a dicha elevación. El 10.3.2015 las parte acuerdan finalizar el contrato en el mes de junio de ese año.

La sentencia dictada en la primera instancia estimó la demanda declarando resuelto el contrato, condenando a la entrega de la posesión de la vivienda y al pago de 4.688,25 euros en concepto de rentas.

Con fecha 21.11.2016 se llevó a cabo el lanzamiento.

Contra dicha sentencia se interpone recurso de apelación por la demandada impugnando el pronunciamiento que condena al pago de las rentas, negando que deba cantidad alguna a la actora en tal concepto. Alega que se parte de un error en la sentencia al señalarse que la acción ejercitada es la resolución contractual por falta de pago de las rentas cuando la que se ejercita es la relativa a la expiración del plazo contractual y reclamación de rentas futuras. Que la renta que abona la recurrente es la de 30 euros mensuales, sin que haya dejado de abonar ningún plazo, hechos reconocidos por la actora en el acto del juicio, de forma que los 210 euros que se reconocen abonados corresponden a las rentas debidas desde abril a octubre de 2015. Que ha prescrito el derecho del arrendador para actualizar la renta al haber transcurrido más de 15 años desde que se cumpliera la primera anualidad del contrato desde la entrada en vigor la vigente LAU. Que la suma de los ingresos totales que percibe la demandada y su pareja que convive con ella habitualmente, no exceden del límite del 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. Que en contra de lo señalado en la sentencia de primera instancia, el contrato no ha sido renovado, de forma que lo que se aportó como documento nº cinco es un acuerdo de extinción contractual en el que se le concedía a la recurrente tres meses para el desalojo de la vivienda, oponiéndose a la validez de dicho contrato.

A dicho recurso se opone la demandada pidiendo la confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- Habiéndose practicado el lanzamiento de la demandada de la vivienda con fecha 21.11.2016, la cuestión litigiosa a resolver en esta alzada, a tenor de los motivos de impugnación contenidos en el recurso de apelación formulado por la demandada, se centran en determinar si se deben cantidades en concepto de rentas y la cuantía de las mismas.

Tal y como resulta de lo actuado, celebrado el contrato de arrendamiento de vivienda en el año 1975, el mismo se encontraba sometido a lo dispuesto en el TRLAU de 1964 que permite en su art. 101 la elevación de la renta en cualquier momento sin efectos retroactivos. No habiéndose producido la actualización de la renta, ni siquiera a la entrada en vigor de la LAU de 1994, se siguió abonando en la misma cuantía que la pactada en el contrato.

En el mes de diciembre de 2014, el arrendador requirió a la demandada a efectos de actualización de la renta tomando en cuenta para ello, tal y como le permite el citado art. 101 TRLAU de 1994 , los IPC de los últimos quince años y en ese sentido la notificó a la arrendataria, si bien, por las razones que consta, a ella personalmente se le notificó en el mes de febrero siguiente, sin que conste que esta mostrara oposición alguna, si bien continuó abonando la renta en la misma cuantía en la que lo venía haciendo.



TERCERO.- Son dos las cuestiones que deben ser resueltas en esta alzada, en atención a los motivos de impugnación del recurso y visto que el lanzamiento tuvo lugar en el mes de noviembre de 2016, la primera, referida a si ha prescrito el derecho a elevar la renta y la segunda, si puede ser exigida la renta en la cantidad pretendida por la actora.

Por lo que respecta a la primera cuestión, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 101 LAU de 1964 , a la que se encuentra sometida el contrato de arrendamiento, el derecho a elevar la renta no prescribe, pudiéndose practicar en cualquier momento y sin que tenga efectos retroactivos. Cosa distinta es lo señalado en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU apartado D) cuando en el párrafo segundo del n.º 11 señala 'este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de la vigencia de contrato', pues dicho precepto señala que 'podrá' no que 'deberá', de manera que debe ser entendido como una facultad del arrendador y no una obligación del mismo.

En cuanto a la segunda cuestión, la referida a la cuantificación de la renta, se trata de una cuestión que ha sido resuelta por la jurisprudencia del Tribunal Supremo que en su sentencia de 27 de diciembre de 2010 dispuso: '

TERCERO.- Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado bajo la vigencia de LAU 1964.

Actualización de la renta: DT 2ª LAU 1994 .- La Disposición Transitoria 2.ª LAU 1994 , establece que los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, «[...]continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964», con las particularidades previstas en esta misma Disposición. En concreto el apartado D, número 11 DT 2 ª, prevé un sistema de actualización de rentas, para aquellos contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y que subsistieran a la entrada en vigor de la nueva LAU 1994.

En estos casos, la renta prevista en el contrato puede ser actualizada a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, siempre que haya transcurrido una anualidad del contrato, desde la fecha de entrada en vigor de la Ley, y que sus ingresos excedan de los previstos en la regla 8ª de la DT 2ª D. 11 de la LAU 1994 .

Realizado este requerimiento fehaciente, el arrendatario puede adoptar varias posturas: A) Contestar por escrito al requerimiento de actualización de renta, en el plazo de treinta días siguientes a la recepción de aquél, bien en sentido positivo, esto es aceptándola, con lo que al siguiente periodo de renta que proceda, se podrá girar el recibo por el nuevo importe de renta; bien en sentido negativo, ya por entender que procede actualizar las rentas, pero se opone a su cálculo o cuantía, o al plazo de cinco o diez años en función de los ingresos, o por estimar que aunque el proceso de actualización es correcto no cabe al ser un arrendatario de bajo nivel económico ( DT 2ª D. 11, regla 7ª LAU 1994 ), o porque, entendiendo que procede tal actualización, desiste de ella. Las consecuencias que se derivan de la oposición son muy diferentes atendiendo a los motivos que el arrendatario haya expuesto: Si la negativa no se funda en el bajo nivel de rentas, el contrato de arrendamiento quedará extinguido por el transcurso de los siguientes ocho años ( DT2ª D. 11, regla 6ª LAU 1994 ).

En el caso en que el arrendatario acredite que sus ingresos no alcanzan los mínimos expuestos legalmente para que resulte exigible la actualización, el legislador se limita a indicar, que el arrendatario deberá seguir haciendo frente a la misma renta y a las cantidades a ella asimiladas ( DT 2ª D 11, regla 7ª LAU 1994 ), pudiendo actualizarse anualmente, conforme a las variaciones experimentadas por el IPC. Junto a ello prevé una serie de 'incentivos fiscales', a favor de los arrendadores que no hayan podido actualizar la renta ( D F 4ª LAU 1994 ).

B) No contestar al requerimiento en el plazo de 30 días a contar de su recepción.

La falta de contestación al requerimiento efectuado por el arrendador ha suscitado la cuestión relativa a determinar el alcance de este silencio: i) Algunas AAPP consideran que el arrendatario acepta tácitamente la actualización de renta cuando no comunica por escrito al arrendador su oposición a ella dentro del plazo de 30 días a la recepción del requerimiento de actualización.

En defensa de este criterio se aduce que, con carácter general debe entenderse aplicable lo dispuesto en el artículo 101 LAU 1964 , ya que el apartado 1º de la DT 2ª LAU 1994 establece que los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 continuarán rigiéndose por la ley arrendaticia derogada, salvo las modificaciones introducidas por el régimen transitorio. El referido artículo 101 LAU 1964 preveía, dentro del capítulo destinado a la modificación de la cuantía de la renta, que una vez hubiera el arrendador notificado por escrito al arrendatario la cantidad que, a su juicio, debía pagar éste como aumento de renta y la causa de ello, el arrendatario tenía un plazo de treinta días para contestar si aceptaba o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita. En tal caso, así como en el supuesto de aceptación expresa, el arrendador en el siguiente recibo podría girar el incremento y devenía su pago obligatorio, pese a lo cual, en caso de aceptación tácita, el arrendatario podría pedir la revisión y devolución de lo indebidamente pagado en el plazo del artículo 106 LAU 1964 , (que era de tres meses y de caducidad).

ii) En otras resoluciones de AAPP, por el contrario, se ha entendido que la falta de oposición del arrendatario a la actualización de la renta en ese plazo de 30 días naturales solo conlleva que se pierde la facultad de impedir la actualización, con la contrapartida de la extinción del arrendamiento a los ocho años y la revisión anual de la renta conforme al Índice de Precios al Consumo, pero no, por sí sola, la aceptación tácita de la actualización pretendida. En definitiva el silencio del arrendatario equivale a los supuestos en los que el arrendatario, aún considerando correcta la actualización, se opone a ella expresamente. ( DT2ª, D.

11, regla 6ª LAU ).



CUARTO .- Interpretación del silencio del arrendatario a la oposición a la actualización.

A) Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe. ( SSTS 15/07/04 [RC n.º 2443/2008 ], 20/07/2006 [RC n.º 2534/1999 ] B) Como ya declaró esta Sala en STS de 23 de septiembre de 2008 [RC n.º 2836/2001 ] «[L]a incompleta y farragosa redacción de las normas examinadas conducen a una solución que tiene un momento de claridad y un desarrollo problemático: el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehacencia) para oponerse sin más, con los efectos de la regla 6ª, párrafos primero y segundo; o para demostrar, en caso de que se encuentre en la situación que describe la regla 7ª, que los ingresos percibidos por el conjunto de los convivientes hacen improcedente la actualización pretendida por el arrendador. Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al arrendatario por aceptante tácito, pero, en el caso de que sea aplicable la regla 7ª, ello no impediría que cupiera la revisión que previene la regla 4ª del apartado 2 del artículo 101 TRLAU 1964 .

»Tal y como se produce la composición de intereses en el seno de los preceptos que venimos comentando, la notificación del arrendador se ha de producir de modo que quede constancia de su fecha, y la respuesta del inquilino o del arrendatario parece también exigir certeza y claridad que, en el supuesto de la oposición formulada sin otra razón de apoyo que la mera voluntad del inquilino, se habría de traducir en la carga de comunicar también fehacientemente la oposición. La regla 7ª párrafo segundo se refiere a que el inquilino ha de 'acreditar' los ingresos y esta expresión parece referirse a algún medio o instrumento que permita adverar o comprobar el supuesto de hecho a que se contrae la regla 7ª, lo que claramente desborda la mera manifestación verbal. Pero no se está hablando de comunicación fehaciente en la regla 7ª (ni en la 8ª), y aunque no se está exactamente en la situación a que se refiere el artículo 101.2.2ª TRLAU 1964 (propuesta de elevación por escrito y aceptación o no por escrito en el plazo de 30 días, con aceptación tácita en caso de silencio), del tenor de las reglas 7ª, primero y segundo párrafo, podría deducirse que no se exige una notificación fehaciente, sino una suerte de principio de prueba por escrito, una respuesta escrita.» En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994 , equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª LAU 1994 .

C) La aplicación de esta doctrina al caso examinado exige la desestimación del recurso. Tal y como declara probado la Audiencia Provincial, el arrendador requirió fehacientemente al arrendatario, mediante burofax de 29 de mayo de 2003, que le facilitase su declaración de la renta, correspondiente al año 2001, y de las personas que con él convivían en la vivienda arrendada, a fin de poder concretar el importe exacto de la renta, conforme a las normas que para su actualización recoge la DT 2ª LAU 1994 , sin que el arrendatario contestara en modo alguno. En fecha 27 de septiembre de 2003, nuevamente a través de burofax, se le comunicó que se procedía a la actualización de la renta, indicándole el importe de la renta actualizada, el procedimiento que se había utilizado, acompañando copia del Índice General Nacional del Sistema de Precios al Consumo. Tampoco en este caso contestó ni se opuso dentro del plazo de los treinta días siguientes.

No realizó alegaciones ni aportó documentación alguna que permitieran conocer, en su caso, a la parte arrendadora que el cálculo de la actualización era incorrecto. Tampoco inició procedimiento de revisión de renta y devolución de lo indebido dentro del plazo de tres meses del artículo 106 LAU 1964 , sino que sólo cuando se inicia el procedimiento de desahucio por falta de pago de parte de la renta pretende acreditar, no sólo que se opone a la actualización, sino que esta no era posible conforme a lo previsto en el apartado 7, DT 2ª. 10 LAU 1994 . La solución ofrecida por la Audiencia Provincial, se acomoda a la jurisprudencia de esta Sala.

El silencio manifestado por el recurrente supone una aceptación tácita del inicio del proceso de actualización de la renta cuyo importe mensual quedó fijado por el arrendador a través del requerimiento fehaciente de 27 de septiembre de 2003, motivo por el cual, al no haber abonado el importe íntegro de renta desde octubre de 2003, la demanda de desahucio estaba destinada al éxito.

Siendo plenamente aplicable al presente caso la doctrina jurisprudencial expuesta por constar acreditado la fehaciencia en la notificación al arrendatario de la actualización de la renta, a la que unió la documentación requerida en el art. 101 LAU 1964 , sin que la parte contestara a dicha notificación, debe estimarse que en esa fecha quedó elevada la renta, procediendo, por ello, determinar que la debida debe ser calculada desde el mes de abril de 2015 a razón de 342,55 euros, ascendiendo a 6.851 euros, de los que deben ser descontados la cantidad de 240 euros ya abonados, según la documental aportada a las actuaciones, lo que hacen un total de 6.611 euros.



CUARTO.- Las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398 LEC .

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por la representación de Dña Ascension .

Se confirma la sentencia recurrida, fijando las cantidades debidas en la cantidad de 6.611 euros.

Las costas de esta alzada se imponen a la recurrente.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., si se hubiera constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de esta, para su ejecución y cumplimiento, a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.-