Sentencia Civil Nº 406/2012, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 421/2012 de 24 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00406/2012

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN Nº 421/2012

NÚMERO 406

En Oviedo, a veinticuatro de Octubre de dos mil doce, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Don José Antonio Soto Jove Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 421/2012, en autos de Procedimiento Ordinario nº 497/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Castropol, promovido por DOÑA Antonieta y DON Aquilino , demandantes en primera instancia, contra DON Faustino , demandado en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente Don Francisco Tuero Aller.

Antecedentes

PRIMERO.- Que el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Castropol dictó Sentencia con fecha veintisiete de Abril de dos mil doce cuya parte dispositiva dice así: Que desestimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador Sr. Gutiérrez Álvarez, en nombre y representación de Antonieta y Aquilino , debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones ejercitadas en su contra. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día dieciséis de Octubre de dos mil doce.

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- Para el adecuado enjuiciamiento de las cuestiones que son aquí objeto de controversia, conviene partir de los siguientes antecedentes, todos ellos debidamente acreditados en autos:

1º) Con fecha 29 de mayo de 2007, la aquí demandante Doña Antonieta y Doña Patricia , esposa del demandado, D. Faustino , suscribieron un contrato denominado de arras y señal, en el cual se indicaba que la primera estaba interesada en la compra de determinada parcela por el precio de 28.247 €, y que entregaba 3.000 € en concepto de arras o señal y como adelanto sobre el precio final, sirviendo el citado documento de recibo suficiente de la cantidad entregada. Se añadía, entre otras estipulaciones, que la cantidad restante debía abonarse en el momento de otorgarse la escritura y que de no llevarse a cabo la compra por negativa del comprador en el plazo de 30 días, ésta quedaría resuelta y el comprador perdería la señal. La citada Doña Patricia admitió en el acto del juicio, al declarar como testigo, que estaba autorizada por su marido para celebrar ese contrato, aunque la finca en cuestión es privativa de éste último.

2º) Tres días después, el 1 de junio de 2007, se otorgó la escritura de venta de la misma finca, actuando como vendedor el aquí demandado, D. Faustino , y como compradores los ahora demandantes, la citada Doña Antonieta y su esposo D. Aquilino . En ella se indicaba que el precio de venta era de diez mil euros, que se confesaba ya recibido.

3º) La finca litigiosa tiene una superficie de 10.890 metros cuadrados. Ha sido valorada pericialmente en 33.270 €, "aún en la situación de mercado actual, con las dificultades existentes", según pericia acompañada a la demanda, no desvirtuada por prueba alguna en contrario. De esa superficie total, 1.620 metros cuadrados tienen la consideración de núcleo rural, aptos para desarrollar allí dos parcelas edificables, que exigen un mínimo de 600 metros cuadrados por parcela. El resto, de 9.270 metros cuadrados, es de interés agrícola, no edificable.

4º) Al tomar posesión de la finca transmitida los demandantes observaron que parte de ella estaba ocupada por los colindantes. Puesta en conocimiento del vendedor esta circunstancia, éste les indicó (escrito de 16 de junio del mismo año, f. 31) que estaba realizando las gestiones necesarias para dejar la finca libre de ocupantes, y que los colindantes, D. Rubén y Doña Sonia, la usaban por mera tolerancia. El 14 de septiembre de igual año 2007, el vendedor D. Faustino , envió a los demandantes un nuevo escrito asumiendo expresamente los gastos y costas judiciales que pudieran devengarse con ocasión de las eventuales acciones judiciales que éstos ejercitaran contra los citados colindantes para "liberar" la finca que les había vendido. Compromiso que luego hizo efectivo, satisfaciendo las costas de los juicios a los que a continuación se hará referencia, según ambas partes admiten.

5º) Los aquí demandantes interpusieron un primer juicio en el mismo año 2007 frente a los indicados D. Rubén y Doña Sonia, ejercitando la acción de protección de derechos reales inscritos prevista en el art. 250.1.7º L.E.C . en relación con el art. 41 de la Ley Hipotecaria . Demanda que dio lugar al juicio verbal 516/07, acogida en parte por el juzgado de primera instancia de Castropol pero rechazada íntegramente por la sentencia dictada en apelación por la Sección 1ª de esta Audiencia de 6 de noviembre de 2008 .

6º) Posteriormente, los demandantes interpusieron una demanda de juicio ordinario frente a D. Rubén y a Doña Sonia, con la misma finalidad de recuperar la porción de la finca ocupada por estos últimos. En dicho proceso, nº 271/09, recayó sentencia del juzgado de Castropol con fecha 11 de junio de 2009 , con la que se aquietaron las partes, que desestimó la demanda. En el escrito de contestación aquéllos habían opuesto que su finca, en la que incluían el terreno discutido, la habían comprado también al demandado en este proceso, D. Faustino , en el año 2003.

7º) D. Faustino admitió en el acto del juicio que con motivo del anterior proceso, del que tuvo conocimiento, se reunió varias veces con el abogado de los demandantes. Asimismo fue llamado a él en calidad de testigo.

8º) La pericial acompañada a la demanda asigna a la zona ocupada por D. Rubén y Doña Sonia en la finca que había sido vendida a los demandantes una superficie de 628 metros cuadrados, todos ellos situados en la zona que es edificable. De este modo, la parte que resta de la finca sólo permite disponer de una parcela edificable, y no dos como sucedía con la totalidad de la finca, tasando el perito en 12.000 € el valor de la porción de la que han sido desprovistos los demandantes. Y

9º) La presente demanda se dirige a obtener la resolución de la compraventa y devolución del precio pagado mas el importe de los gastos ocasionados. La sentencia de primera instancia desestimó dicha pretensión, sin hacer expresa imposición de las costas causadas, por no haberse notificado al vendedor la prosecución del anterior juicio, conforme exige el art. 1481 del Código Civil para que éste quede obligado al saneamiento en caso de evicción.

SEGUNDO.- Fácilmente se desprende de lo hasta aquí dicho que la acción ejercitada en la demanda, aunque no se diga expresamente, es la contemplada en el art. 1479 del Código Civil , que faculta al comprador que perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiere comprado, para exigir la rescisión del contrato. Así resulta inequívocamente de su narración fáctica y de lo solicitado en relación con la causa en la que funda su pretensión. El que sólo aluda en ese escrito al art. 1124 del Código Civil , que es el que regula con carácter general la resolución de los contratos, no impide al Tribunal aplicar la norma correcta, tal y como previene el art. 218 de la Ley de Enjuiciamiento . Debe destacarse que, aunque ahora el demandado lo cuestione, cuando contestó a la demanda centró su oposición precisamente en el ámbito del saneamiento por evicción, admitiendo así que esa era la acción realmente ejercitada.

No se discute, por otro lado, que los compradores, aquí demandantes, hubieran sido privados de una parte de la finca por sentencia firme, en virtud de un derecho anterior a la compra, lo que desencadena la responsabilidad del vendedor conforme previene el art. 1475 C.C . De esa responsabilidad parecía ya ser consciente el demandado cuando remitió los escritos a los actores y asumió los gastos del anterior proceso, según se puso de relieve en el primer antecedente. De hecho admite incluso que esa situación obedeció a un error propio cual fue, según su tesis, haber equivocado la descripción de la finca que había vendido anteriormente a D. Rubén y a Doña Sonia, lo que evidencia, aun más si cabe -pues bastaría con la sentencia dictada en el proceso anterior- que la pérdida de parte de la finca es imputable a él directamente.

TERCERO.- Donde se centró principalmente la controversia y lo que dio lugar a que la demanda fuera desestimada, es en si se ha observado en el presente caso el requisito exigido en el art. 1481 del Código Civil , que establece la necesidad de que el comprador notifique al vendedor la demanda de evicción. El art. 1482 regula a continuación cómo se lleva a cabo esa notificación en los supuestos más habituales, en los que el comprador es demandado por un tercero que se arroga la propiedad de todo o parte de la finca. Cuando es el comprador quien demanda se da la situación conocida como "evicción invertida", que fue aborda en la sentencia del T.S. de 7 de junio de 1995 , que señaló que en estos casos el comprador debe requerir al vendedor, antes de interponer la demanda, para que la defienda o le suministre medios de defensa, lo que viene a sustituir a la notificación de la demanda, negando la posibilidad de que el comprador pudiera acumular las acciones reivindicatoria frente al tercero y de evicción frente al comprador, quien en tanto codemandado no podría defenderse al no poder instar la condena de quien ocupa su mismo posición procesal.

Ciertamente la doctrina expuesta queda ahora matizada por la dicción de los arts. 13 y 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permiten, el primero la intervención voluntaria en el proceso de terceros que acrediten tener interés directo y legítimo en el pleito, adquiriendo la posición de parte, y el segundo la intervención provocada, tanto a instancias del demandado como del propio demandante; siendo este último caso, en el que el demandante llama a un tercero para que intervenga en el proceso sin la cualidad de demandado, el que mejor se adapta a la observancia del requisito exigido en el art. 1481 C.C . en los supuestos de evicción invertida.

Ahora bien, tampoco cabe desconocer que, como señalaba la sentencia T.S. de 3 de diciembre de 1975 , la voluntad del legislador, la "ratio legis" del precepto, al establecer el requisito de la notificación de la demanda de evicción, es que el vendedor no ignore la existencia del proceso y se vea privado de la posibilidad de defender el derecho controvertido, no obstante su interés en el saneamiento. Y en el caso litigioso, si bien no existió una notificación formal de la demanda, sí cabe afirmar que el vendedor era plenamente consciente del desarrollo del proceso y pudo intervenir en él en cualquier momento, sí así le hubiera interesado, acogiéndose a la facultad establecida en el art. 13 L.E.C . Así se desprende no del sólo dato de haber sido llamado como testigo, que efectivamente sería insuficiente a estos efectos, sino de su previa asunción de los gastos judiciales que a los demandantes pudieran ocasionar el ejercicio de las acciones reivindicatorias frente a D. Rubén y Doña Sonia y de su posterior pago, en relación con su admisión expresa en el acto del juicio de haber mantenido varias reuniones con ese motivo con el letrado de los demandantes y haber tenido conocimiento del proceso. Es decir, la finalidad de la notificación prevista en el art. 1481 quedó sobradamente cumplida en el presente caso, aunque aquélla no se hubiera realizado mediante constancia en el propio proceso. Debe resaltarse en este sentido que lo que exige el precepto es que se haya notificado la demanda de evicción, sin establecer cómo deba realizarse en estos casos de "evicción invertida", al contrario de lo que sucede para los supuestos en los que el comprador sea demandado, para los que el art. 1482 señala específicamente cómo debe hacerse.

CUARTO.- Habiendo quedado acreditada la relevancia económica que para los compradores supuso la porción de la que se vieron privados en relación con el total de lo que era objeto de venta (sobre este punto solo se pronunció la pericial practicada a instancias de los demandantes, no habiéndose desvirtuado sus conclusiones por prueba alguna en contrario), procede acordar, de acuerdo con los arts. 1479 y concordantes del Código Civil , la rescisión o resolución del contrato, debiendo los compradores devolver la finca sin mas gravámenes que los que tuviese al adquirirla, y el vendedor el precio percibido por su venta, más los gastos ocasionados. Lo que no cabe es discutir ahora, cuando ya se dictó sentencia firme en el proceso anterior, su bondad o corrección, y si el error que dice haber padecido el vendedor al haber vendido la finca previamente a D. Rubén y a Doña Sonia, podía haber sido más o menos fácilmente desvelado en aquél momento, pues, a la vista de lo hasta aquí razonado, tuvo en sus manos haber defendido esa tesis y no lo hizo, propiciando así que la decisión fuera la que se adoptó entonces.

En cuanto al precio a restituir por el vendedor puede considerarse acreditado que el realmente pactado fue el de 28.247 €, que se había reflejado en el documento privado de venta, que vincularía también al demandado, pues tanto él como su esposa, que fue quien lo suscribió, admitieron en el acto del juicio que aquélla obraba con la autorización de éste. Precio que viene avalado por su coincidencia con su valor real, muy alejado del escriturado según puso de relieve la pericial de los demandantes; por el hecho de que no existe, o al menos no se menciona, razón alguna para que se hubiera reducido tan drásticamente, a un tercio de lo convenido, sólo tres días después; o por las vacilaciones mostradas por el demandado al ser interrogado sobre el particular, sin alegar motivo alguno de esa disminución pese a ser preguntado específicamente sobre ello, limitándose a remitirse genéricamente a lo que decía la escritura.

Y ese es el precio que habrá de tenerse por pagado y que habrá que restituir. Los compradores venían obligados a abonarlo en su totalidad al tiempo de otorgarse la escritura, según el documento de arras de 29 de mayo de 2007, de tal modo que al confesar el vendedor recibido el precio de la venta en dicha escritura, esta manifestación ha de ponerse en relación con el precio realmente pactado y no el ficticio que allí se decía, pues nada consta acerca de que se hubiera concedido un aplazamiento ni menos que se hubiera condonado parte del mismo, sin que ni siquiera se aleguen estas posibles causas ni otros motivos que hubieran podido motivar tan extraño proceder, como lo sería, en el orden normal de suceder las cosas, percibir sólo una pequeña parte del precio real y dar carta de pago por el todo. La ausencia de toda reclamación por parte del transmitente a lo largo de estos años avala que entonces ya se satisfizo la totalidad del precio que se había convenido.

Respecto de los gastos, por un importe de 1.013'04 €, no fueron cuestionados de contrario, están justificados documentalmente y obedecen a trámites que no se hubieran llevado a cabo de no tener lugar la compraventa (gastos notariales y registrales e impuesto de transmisiones patrimoniales)

QUINTO.- Al traducirse lo hasta aquí expuesto en la total estimación de la demanda y de este recurso, habrán de imponerse al demandado las costas causadas en primera instancia, sin que proceda hacer expresa declaración de las del recurso ( arts. 394 y 398 L.E.C .)

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por Doña Antonieta y D. Aquilino frente a la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia de Castropol en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 497/11, la que revocamos y, en su lugar, estimando la demanda interpuesta por dichos recurrentes frente a D. Faustino , acordamos los siguientes pronunciamientos:

1º) Declaramos la resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes, al que se refiere este proceso, plasmado en escritura pública de fecha 1 de junio de 2007.

2º) En su virtud, los compradores vienen obligados a devolver la finca sin mas gravámenes que los que tuviera al adquirirla y el demandado, D. Faustino , deberá abonar a aquéllos la cantidad total de veintinueve mil doscientos sesenta euros con cuatro céntimos (29.260'04 €) en concepto de precio pagado y gastos derivados de la compraventa. Y

3º) Se imponen al demandado las costas causadas en primera instancia, sin que proceda hacer expresa declaración de las del recurso.

Devuélvase a los apelantes el depósito constituido para recurrir

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍAS ante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Español de Crédito 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.