Sentencia CIVIL Nº 407/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 732/2016 de 06 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 732/2016 2ª
JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 362/2015
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 MATARÓ
S E N T E N C I A N ú m. 407
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ
Dª M. ISABEL CÁMARA MARTÍNEZ
En la ciudad de Barcelona, a seis de julio de dos mil diecisiete.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los
presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 362/2015 seguidos por el Juzgado
Primera Instancia 8 Mataró, a instancia de Elena contra Ruth y Genaro , los cuales penden ante esta
Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte co-demandada Ruth contra la
Sentencia dictada en los mismos el día 15 de octubre de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimar la demanda interpuesta por Doña Anna María Terradas Cumalat, en nombre y representación de Elena y condenar a Ruth Y Genaro a abonar al actor la cantidad de 3.440 € y costas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte co-demandada Ruth mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 5 de julio de 2017.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Por Dª Elena se insta la resolución y consiguiente desahucio por falta de pago de las rentas correspondientes a los meses de febrero y marzo 2015, a razón de 430 € cada uno, respecto del contrato de arrendamiento de 1.4.2014 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM000 de Mataró, consignando en la demanda la posibilidad de enervar, a cuya pretensión se acumula la reclamación de las rentas devengadas más las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión, frente a los arrendatarios Dª Ruth y D. Genaro . A dicha pretensión se opuso Dª Ruth , alegando pluspetición y falta de cobro (quiso dejar 'un dinero a cuenta' y la actora no quiso cobrarlo), existiendo un pacto verbal con la actora para compensar con la fianza, y no pudiendo enervar la acción al no disponer del dinero suficiente para ello.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de 3440 € con expresa imposición de las costas a los demandados. Frente a dicha resolución se alza Dª Ruth al no existir prueba sobre que se deba la referida cantidad, insistiendo en la existencia de pacto sobre la compensación con la fianza, y alegando ahora que solo adeudaría en su caso, 1505 €, por cuanto solo debe asumir la mitad (al existir dos arrendatarios), tras descontar la fianza. Queda pues el debate planteado en tales términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.



SEGUNDO- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre la actora, como arrendadora y los demandados como arrendatarios, por 3 años, prorrogables por períodos de 1 año, y una renta inicial de 430 € mensuales, a pagar entre los días 1 y 5 de cada mes, mediante ingreso en una cuenta bancaria que se identifica, asumiendo los arrendatarios los gastos de comunidad, contribución y basura 'y los que graviten sobre la propiedad de la finca', entregándose por éstos 430 € en concepto de fianza, 'para responder de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados en el inmueble, a devolver al rescindir el contrato...' (f. 12 y ss). 2) La realidad del impago de las referidas rentas, reconocida por la codemandada comparecida. 3) Dª Ruth entregó las llaves y la posesión de la vivienda, según comparecencia efectuada en 1.10.2015 (f. 69), suspendiéndose el lanzamiento.



TERCERO.- Por de pronto, la alegación de que, al tratarse de dos arrendatarios, solo debe pagar la mitad, es una alegación nueva, que no formó parte del debate planteado en la instancia; pero, en todo caso, partiendo de que, conforme al artículo 1137 CC , las obligaciones se presumen mancomunadas, la cuestión de si el arrendador puede reclamar a uno solo de los cotitulares la totalidad de la renta o si, por el contrario, cada coarrendatario viene obligado al pago de la renta en su parte proporcional, viene resuelta por la STS 30.5.2006 que declara: ' En efecto, aunque el principio de la mancomunidad de las deudas es el general en nuestro derecho de obligaciones, no se puede olvidar que en el presente caso es perfectamente aplicable la excepcionalidad a dicho principio, ya que el contexto en el presente caso de los arrendatarios como firmantes del arrendamiento en cuestión no deja lugar a dudas. Y así es porque en el presente caso - pluridad de arrendatarios- no se puede olvidar que cada uno de los deudores-arrendatarios tiene por sí solo el deber de cumplir íntegramente la prestación objeto de su abandono, y aquí hay unidad de objeto y de prestación. Por otra parte hay que decir que existe un posible derecho de repetición a favor del deudor solidario que paga '.



CUARTO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización' ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución se configura como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Recordemos que las llaves se entregaron en el curso del procedimiento, el 1.10.2015, y la vista fue el 5.10.2015, no llegando a formar parte del debate, al pertecer al ámbito de la liquidación del contrato, constatados el cumplimiento o incumplimiento, así como el estado del inmueble.

Pero en todo caso, el alegado pacto verbal de compensación de una renta con la fianza, está rodeado del más absoluto vació probatorio, máxime cuando ni siquiera se propone el interrogatorio de la actora.



QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Ruth contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alza a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona, Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/ a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.