Sentencia Civil Nº 408/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 368/2012 de 31 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 368/2012-J

Procedencia: juicio ordinario de arrendamientos de bienes inmuebles nº 1404/2010 nº 1404/2010 del Juzgado Primera Instancia 36 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 408/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a 31 de julio de 2013

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de juicio ordinario de arrendamiento de bienes inmuebles nº 1404/2010, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 36 Barcelona, a instancia de D/Dª. Amador , contra EDIFICIOS SASTRE S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 10 de enero de 2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Que estimando la demandapresentada por el Sr. Roger García Girbes en representación D. Amador , asistido por el Sr. David Serra Lázaro, frente a EDIFICIOS SASTRE S.L., representada por el Sr. Joan Josep Cucala y asistida por la Sra. Silvia C. Roca Vázquez

1. Condeno a la demandada a la realización de las obras de reparación y conservación señaladas en el informe de 22 de Julio de 2010 elaborado por el Sr. Justo (doc.15 de la demanda) sobre el edificio sito en la C/ CALLE000 NUM000 de Barcelona.

2. Condeno a la demandada al pago de 18.000€ a la actora, más los intereses legales desde la presente sentencia.

3. Se imponen las costas a la demandada.

Notifíquese a las partes esta resolución contra la que cabe Recurso de Apelación en el plazo de veinte días, previa consignación de 50€.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandado mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 4 de junio de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- El demandante DON Amador , arrendatario de la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , piso NUM001 - NUM001 , de BARCELONA, presenta demanda de juicio ordinario contra EDIFICIOS SASTRE S.L., en la que, en base al artículo 107 y concordantes del TRLAU , solicita que, tras los trámites legales oportunos, se dicte en su día sentencia mediante la cual:

1) Se condene a la demandada EDIFICIOS SASTRE S.L. a efectuar en el plazo máximo de un mes, o subsidiariamente, en aquel otro plazo que el Tribunal tenga bien a fijar, las obras de reparación y conservación necesarias en la vivienda arrendada por el actor, piso NUM001 - NUM001 , del edificio sito en la CALLE000 , número NUM000 , de BARCELONA, así como en sus instalaciones y en las cosas de uso necesario o común de la finca, de tal forma que queden en estado de servir para lo pactado en el contrato y en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad, y según se detalla en sendos informes periciales aportados por el perito SR. Bernardo y sin perjuicio de las posibles reparaciones que hayan podido surgir desde la emisión de dichos informes; disponiendo, para el supuesto de que la sociedad demandada no cumpliera con su obligación en el plazo fijado en sentencia, que se ejecutará por su cuenta, debiendo en dicho supuesto pagar el equivalente al coste de las obras de reparación y conservación necesarias en el momento de su ejecución y de acuerdo con los términos indicados en sendos informes periciales aportados por el perito Don. Bernardo , incluyendo en dicha cantidad todos los gastos necesarios para su ejecución e impuestos aplicables, y sin perjuicio de las posibles reparaciones que hayan podido surgir desde la emisión de dichos informes.

2) Se condene además a la demandada a indemnizar al demandante DON Amador , atendida la importancia y trascendencia del daño o incomodidad que la no reparación origina en el uso de la cosa arrendada, en el importe que prudencialmente se fija en 18.000 euros o, alternativamente, en aquel otro importe que el Tribunal tenga a bien fijar como procedente de conformidad con el artículo 116.2º del TRLAU .

3) Se impongan a la demandada las costas del procedimiento.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que no se puede solicitar la ejecución de una reparación en tanto se tramita expediente de ruina administrativa, por lo que procede la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la actora, por cuanto, en la fecha de presentación de la demanda, el expediente de ruina administrativa no había concluido; ello, sin perjuicio, que la demandada deba asumir esas reparaciones, pero esa asunción sólo se dará si el expediente de ruina las ordena, como finalmente ha ocurrido.

Por ello, concluye que realizará las reparaciones porque el expediente de ruina la obliga, pero que el título fundamentador de dichas reparaciones nunca podrá ser la demanda sino la resolución administrativa.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DON Amador , contra EDIFICIOS SASTRE S.L., y condena a dicha demandada a la realización de las obras de reparación y conservación señaladas en el informe de 22 de julio de 2.010 elaborado por el Arquitecto Director de la Oficina de Habitatge de Ciutat Vella DON Justo , documento 15 de la demanda (a los folios 86 a 134) por considerar este perito más imparcial y ajeno a los intereses de las partes, sobre el edificio sito en la CALLE000 , número NUM000 , de BARCELONA, y condena a la demandada a indemnizar al actor en la cantidad de 18.000 euros, más los intereses legales desde la demanda, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de EDIFICIOS SASTRE S.L. interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) Que debe ser en esta alzada en la que se establezca el plazo de ejecución o implementación de la obligación de hacer, pues de otro modo la obligación resultante carecería de virtualidad en tanto sería indeterminada en el tiempo, indeterminación que produce indefensión e incongruencia; por lo que se solicita se subsane en esta alzada dicho defecto y se estipule el plazo de cumplimiento de la obligación de hacer constantemente aludida, estableciendo que la realización de las obras sea armónica con la concesión de la licencia de obras; 2) el no análisis por parte de la sentencia de primera instancia de que asume la obligación de efectuar las reparaciones porque el expediente de ruina la obliga, pero que el título fundamentador de dichas reparaciones no es la demanda sino la resolución administrativa, provoca que la imposición de costas carezca de fundamento; 3) la indemnización de la sentencia carece de fundamento, lo que debe conllevar su revocación, y dejar sin efecto la imposición de costas realizada; 4) finalmente, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba pues el actor no realizó reclamación alguna a la demandada hasta que ésta, voluntariamente, inició la tramitación del expediente de ruina ya citado.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se establezca que la obligación de reparar que ha recaído sobre la demandada queda condicionada a la obtención de las preceptivas licencias municipales, ya solicitadas por la demandada, las cuales, a su vez, traen causa del expediente de ruina instado por EDIFICIOS SASTRE S.L., manifestándose en consecuencia que este expediente de ruina y no el propio contrato de arrendamiento es el título o fundamento jurídico de la obligación de hacer, más considerando que sólo en fecha reciente el demandante formuló queja contra el estado de la vivienda y/o edificio en el que la misma se ubica, todo ello, con revocación de la indemnización impuesta y de la condena en costas.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Como primer motivo de recurso, alega la parte apelante que debe ser en esta alzada en la que se establezca el plazo de ejecución o implementación de la obligación de hacer, pues de otro modo la obligación resultante carecería de virtualidad en tanto sería indeterminada en el tiempo, indeterminación que produce indefensión e incongruencia; por lo que solicita se subsane en esta alzada dicho defecto y se estipule el plazo de cumplimiento de la obligación de hacer constantemente aludida, estableciendo que la realización de las obras sea armónica con la concesión de la licencia de obras.

Esta primera petición ha quedado sin objeto una vez acreditado que la licencia de obras ha sido concedida en fecha 7 de marzo de 2.013, que en fecha 25 de marzo de 2.013 el Ayuntamiento de Barcelona ha ordenado la ejecución de las obras de conservación del edificio situado en la CALLE000 , número NUM000 , de BARCELONA, confiriendo un plazo de 15 días para iniciar las obras a contar desde la vigencia del comunicado previo a las obras y de 14 meses para ejecutar y finalizar las obras según el Proyecto Técnico validado, que la parte actora ha instado la ejecución provisional de las obras y que el Juzgado de Primera Instancia ha acordado la ejecución provisional de la sentencia dictada en las presentes actuaciones, en autos de Ejecución de títulos judiciales número 332/2.010, habiendo dictado auto despachando ejecución de fecha 6 de marzo de 2.012.

TERCERO.- En segundo término, la parte apelante sostiene que la sentencia de primera instancia no analiza que la demandada asume la obligación de efectuar las reparaciones porque el expediente de ruina la obliga, pero que el título que fundamenta de dichas reparaciones no es la demanda sino la resolución administrativa, lo que provoca que la imposición de costas carezca de fundamento.

La sentencia de primera instancia no incurre en incongruencia alguna pues resuelve todas las cuestiones debatidas en el procedimiento, sin apartarse de los términos del debate ni modificar las cuestiones de hecho y de derecho fijadas por las partes en los escritos de alegaciones y en la Audiencia Previa.

Y en concreto, de la lectura de la sentencia de primera instancia se desprende que la obligación de efectuar las reparaciones deriva del artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964, que establece que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir para el uso convenido serán a cargo del arrendador, por cuanto la sentencia impugnada ha declarado probado que la vivienda arrendada devino inhabitable a causa de las filtraciones de agua, con la añadidura de que las mismas provienen de la cubierta muy afectada por falta de mantenimiento, por lo que debemos desestimar este segundo motivo de recurso.

CUARTO.- En tercer lugar, la parte apelante alega que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba pues el actor no realizó reclamación alguna a la demandada hasta que ésta, voluntariamente, instó la tramitación del expediente de ruina el día 19 de febrero de 2.010, al folio 85.

Este motivo de recurso no puede prosperar pues en el acto de la vista el demandante Don. Amador explicó que cuando empezó a entrar agua avisaron a la propiedad, que se personaron representantes de EDIFICIOS SASTRE S.L., vieron las goteras y que, como posteriormente no hicieron nada, presentaron una denuncia ante los MOSSOS D'ESQUADRA el día 13 de febrero de 2.010, documento 4 de la demanda, al folio 20; el día 17 de febrero de 2.010 presentaron una denuncia ante el Ayuntamiento de Barcelona, documento 5; y finalmente, el día 16 de marzo de 2.010, se presenta solicitud de mediación y arbitraje ante la OFICINA D'HABITATGE de BARCELONA, documento 6, actuaciones del demandante que constituyen reclamaciones extrajudiciales previas a la presentación de la demanda el día 29 de septiembre de 2.010.

QUINTO.- Como cuarto motivo de recurso, solicita la parte apelante se deje sin efecto la indemnización al pago de la cantidad de 18.000 euros fijada en la sentencia de primera instancia, alegando que carece de fundamento, lo que debe conllevar su revocación.

Dice el artículo 116 del TRLAU : 'Cuando se dé lugar a alguna de las causas de resolución de que trata el artículo anterior, el inquilino o arrendatario perjudicado podrá optar entre dar por terminado el contrato o exigir que cese la perturbación, que se ejecuten las reparaciones o que se presten los servicios o suministros, y, en cualquier caso, tendrá derecho, además, al abono por el arrendador de las indemnizaciones siguientes:

1º) En el primer caso del artículo anterior, a una cantidad que no podrá ser nunca inferior al importe de una mensualidad de renta, y que guardará proporción con la importancia o gravedad de la perturbación. Cuando ésta se debiere a obras encaminadas precisamente a aumentar el número de las viviendas con que cuente la finca, los inquilinos o arrendatarios no tendrán derecho al abono de indemnización alguna, pero sí a dejar en suspenso sus respectivos contratos, con los efectos establecidos en el artículo 119.

2º) En el segundo caso del precedente artículo la cantidad que proceda, atendida la importancia y trascendencia del daño o incomodidad que la no reparación origina en el uso de la cosa arrendada.

3º) En el tercer caso del artículo anterior, sea cual fuere la causa de la no prestación, e incluso de ser debida a fuerza mayor, si el incumplimiento afectare al servicio de calefacción a cargo del arrendador y el mismo no se diere en absoluto o se prestare en forma notoria y ostensiblemente irregular o deficiente, la indemnización será del 20 por 100 del importe anual de la renta, salvo que esta prestación apareciere especificada separadamente en el contrato, en cuyo caso, de haberse satisfecho su precio, la indemnización será igual a lo que por él hubiere pagado. Y tanto en uno como en otro caso, si el arrendador hubiere percibido diferencias por el coste del servicio, vendrá obligado a reintegrarlas.

Cuando el incumplimiento de que trata el párrafo anterior resultare de entidad menor y el perjudicado demostrare haber tenido necesidad de emplear medios de calefacción supletorios, la indemnización se limitará al importe del gasto que le origine su entretenimiento, pero no la adquisición de aquéllos.

Si el incumplimiento del arrendador fuera total o afectare a los restantes servicios o suministros, la indemnización será igual al 5 por 100 del importe anual de la renta.

El derecho al percibo de las indemnizaciones a que se refiere este artículo en ningún caso eximirá de la obligación de pagar la renta y las cantidades que conforme a esta Ley se asimilan a ella'.

La juzgadora de primera instancia, en cuanto a la cuantía de la indemnización derivada del artículo 116 del TRLAU , considera adecuada la cantidad solicitada en la demanda, razonando que la demandada es propietaria desde el año 2.006, momento en que se habría acentuado el deterioro del edificio según se manifiesta en la demanda, lo que supone unos 375 euros al mes hasta el año 2.010 en el que se presentó la demanda, lo que cubriría el arrendamiento y los daños y perjuicios sufridos.

Sin embargo, del interrogatorio del demandante se desprende que los problemas de filtraciones se iniciaron a principios del año 2.010, que el actor llamó a la administración de fincas, que se personó en la vivienda y que a la vista de que no se solucionó el problema, interpuso la primera denuncia ante los MOSSOS D'ESQUADRA el día 13 de febrero de 2.010.

Además, del interrogatorio de DON Amador se desprende que recibió la comunicación aportada como documento 2 de la contestación a la demanda, al folio 202, sin dar respuesta alguna.

Por ello, siguiendo el razonamiento de la propia juzgadora de primera de primera instancia, consideramos que el periodo a indemnizar, en concepto de rentas y de daños y perjuicios sufridos, debe ser el de un año, desde enero/febrero de 2.010 y no de cuatro años, desde el año 2.006, lo que supone reducir la indemnización interesada en una cuarta parte, esto es, en el importe de 4.500 euros, estimando parcialmente este motivo de recurso.

SEXTO.-Finalmente, solicita la parte apelante se deje sin efecto la imposición de costas realizada.

En la demanda se solicita la condena de la demandada a indemnizar al demandante DON Amador , en el importe que prudencialmente se fija en 18.000 euros o, alternativamente, en aquella otra cantidad que el Tribunal tenga a bien fijar como procedente de conformidad con el artículo 116.2º del TRLAU .

Esta última petición alternativa es indeterminada, por lo que, al fijar este tribunal una indemnización de 4.500 euros, ello supone una estimación parcial de la demanda y no una estimación íntegra de la misma, con la consecuencia correspondiente en materia de imposición de costas, conforme al artículo 394.2 de la L.E.C .

Consecuentemente, la estimación parcial de la demanda y del recurso, conlleva no hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C ., por lo que debemos estimar este último motivo de recurso.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de EDIFICIOS SASTRE S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 36 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 1.404/2.010, de fecha 10 de enero de 2.012, debemos REVOCAR y REVOCAMOS PARCIALMENTEdicha sentencia, en el sentido de reducir la indemnización acordada en la sentencia de primera instancia y dejarla fijada en la cantidad de 4.500 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.