Sentencia CIVIL Nº 409/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 948/2017 de 12 de Junio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 948/2017 -J
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 148/2015
Parte recurrente/Solicitante: Erica
Procurador/a: Anna Charques Grifol
Abogado/a: Joan Anguita Ortega
Parte recurrida: Bernardo , FERROS MAGRE SL
Procurador/a: Javier Mundet Salaverria
Abogado/a: José Manuel Alburquerque Becerra
SENTENCIA Nº 409/2018
Magistradas/os:
Marta Dolores del Valle Garcia
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 12 de junio de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 30 de junio de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 148/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Anna Charques Grifol, en nombre y representación de Erica contra Sentencia - 09/10/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Javier Mundet Salaverria, en nombre y representación de Bernardo y FERROS MAGRE SL.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: QUE DESESTIMANDO la demanda principal interpuesta por Erica contra Bernardo Y FERROS MAGRE S.L DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de los pedimentos formulados en su contra con todos los pronunciamientos favorables.

Todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 05/06/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso .

DOÑA Erica presenta demanda de Juicio Ordinario, de acción declarativa de simulación de contrato y subsidiariamente, de nulidad de contrato, contra DON Bernardo y contra FERROS MAGRE S.L., en la que expone: 1º - DOÑA Erica era esposa del fallecido, en septiembre de 2002, DON Germán , hermano del demandado; el fallecido instituyó heredera a su esposa siendo que el demandado era cotitular con su hermano de diversas fincas y participaciones en dos sociedades; entre las partes se alcanzaron diversos acuerdos de venta de fincas y participaciones sociales de modo que la actora fue vendiendo parte de las fincas y participaciones sociales a cambio de un precio generalmente aplazado que debía pagar el demandado DON Bernardo ; tras los actos anteriores así como dos procedimientos judiciales habidos entre la actora y el demandado DON Bernardo , resulta que la actora desde la sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Mataró de fecha 26 de junio de 2013 (que acuerda la resolución del contrato de compra-venta de fecha 24 de septiembre de 2004 firmado con la parte demandada, DON Bernardo , ante el incumplimiento del pago del precio por éste último) vuelve a ser propietaria de la mitad indivisa de las fincas registrales número NUM000 , NUM001 , NUM002 inscritas en el Registro de la Propiedad número 3 de Mataró; en fecha 29 de julio de 2014, la demandante requiere al demandado para que informe sobre el arrendatario de las indicadas fincas, renta y demás cantidades asimiladas a la misma, y solicita le haga pago de la parte proporcional que le corresponda; el demandado es titular de todas las participaciones sociales de la codemandada, FERROS MAGRE S.L. y desde el día 27 de diciembre de 2005 es administrador de la misma, siendo apoderada su esposa, DOÑA Sonia ; en fecha 3 de septiembre de 2014, se envía por el demandado copia del contrato de arriendo sobre las fincas, de fecha 1 de febrero de 2012 y suscrito por los demandados, de modo que DON Bernardo , por autocontratación, arrienda las tres fincas a su propia sociedad, firmando por nombre de ésta su esposa, en la condición de apoderada; dicho contrato se firma a los pocos meses del fallecimiento de la usufructuaria de los locales, (en octubre de 2011) DOÑA Ángela , y no se inscribe la consolidación de la propiedad sino hasta octubre de 2013; las condiciones del contrato son gravosas para la propiedad, pues se establece una duración de 50 años, prorrogable por 50 años más; renta mensual por las tres fincas de 1.350 euros mensuales, posibilidad de cesión del contrato a un tercero sin necesidad de autorización del arrendador, no se establece fianza y no consta inscrito en el Registro de la Propiedad; la causa de dicho contrato, que no existe, es la de evitar la posible ejecución de la deuda de DON Bernardo , sobre dicho bien pues, en el caso de embargo para hacer frente a las deudas de DON Bernardo , respecto de la actora, el mismo estaría arrendado a una empresa del propio deudor.

2º.- Subsidiariamente, se entiende que al declararse la nulidad de la compraventa de fecha 24 de septiembre de 2004, deben declararse nulos por ineficaces e inexistentes los actos realizados por DON Bernardo , por autocontratación y en fraude de la actora.

Subsidiariamente, también seria nulo el contrato por las condiciones del mismo.

Y solicita se dicte sentencia por la que se declare: a) Que el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2012, celebrado en la ciudad de Mataró y protocolizado ante Notario de esta ciudad en febrero de 2012 con número de protocolo 244, entre DON Bernardo y FERROS MAGRE S.L., es inexistente por simulación absoluta condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración .

b) Subsidiariamente, para el caso de no ser estimada la anterior pretensión, se declare nulo el contrato o anulable por los motivos expresados en los hechos decimonoveno y vigésimo de la demanda, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración.

c) En cualquier caso, se condene a los demandados al pago de las costas del procedimiento.

DON Bernardo presenta escrito de contestación a la demanda en el que alega: 1º- Las fincas identificadas por la actora constituyen la nave donde se ejerce la actividad industrial de la mercantil FERROS MAGRE S.L. desde hace más de 50 años; el padre del demandado fundó dicha empresa familiar y al fallecer, el esposo de la actora y el demandado adquirieron la nuda propiedad y el usufructo quedó a favor de la madre de ambos, DOÑA Ángela ; en fecha 1 de febrero de 1997, la usufructuaria y DON Bernardo , como administrador solidario de la empresa FERROS MAGRE S.L., suscribieron un contrato de arrendamiento respecto de dichas fincas en idénticos términos al que ahora se pretende anular; el marido de la actora y hermano del demandado fallece en el año 2002 y habiendo dejado heredera a su mujer, ésta va vendiendo la herencia al demandado; siendo el demandado pleno propietario de las fincas (nuda propiedad de una mitad indivisa por herencia de su padre, otra mitad indivisa por compra a la actora y consolidación de la propiedad por la muerte de la usufructuaria) suscribe en fecha 1 de febrero de 2012 el contrato de arrendamiento objeto de litigio en similares términos a los del anterior, sólo que actualizando la renta; la actora siempre tuvo conocimiento que la nave era poseída por la mercantil FERROS MAGRE S.L, pues ella misma trabajó allí; concurre falta de legitimación activa en tanto que la actora no puede pretender la acción ejercitada al resultar disconforme el otro copropietario de las fincas, el demandado.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DOÑA Erica contra DON Bernardo y contra FERROS MAGRE S.L., imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Razona, en síntesis: 1º.- Existe causa del contrato de arriendo objeto de litigio y, por lo tanto, no concurre la simulación alegada; en primer lugar, concurre la causa esencial del negocio, esto es, el uso o posesión, ya que nadie niega que la mercantil FERROS MAGRE S.L. desarrolla su actividad industrial y empresarial en las fincas de autos que constituyen su nave y, ello, a cambio de un precio denominado renta, que queda acreditado que se abona, a la vista de la documentación fiscal aportada como prueba documental a requerimiento de la actora en fecha 5 de julio de 2016 (modelos de declaración de IVA y retenciones de IRPF, de los años 2012 hasta el último ejercicio del 2015, y que si bien no es completa, sí al menos indicativa del pago en lo que aquí interesa); por el contrario, no ha sido acreditado que el contrato se celebrara, como indica la actora, para evitar el embargo de las fincas o para entorpecer dicha medida ejecutiva; no consta aportado a los autos documental alguna que acredite que la parte demandada fuera reticente al pago o deudora de la actora por razón de los pleitos anteriormente iniciados entre las partes o por razón de los distintos negocios suscritos y, menos, por tanto, que la causa del contrato fuera defraudar los derechos de crédito de la actora o entorpecerlos; es más, ni siquiera consta demanda ejecutiva dineraria entablada por la parte actora contra el demandado por razón de los litigios habidos .

2º.- El contrato de fecha 1 de febrero de 2012 es similar (a excepción de la cuantía de la renta, que se actualiza y aumenta), al anterior suscrito en el año 1997; resulta corroborado que la causa del contrato no es otra que la del uso, como había venido siendo desde hacía tiempo, al menos desde el año 1997, por FERROS MAGRE S.L. de las fincas de autos como nave de desarrollo de su actividad industrial; y a cambio de un precio o renta, que no consta acreditado que sea ficticio, como tampoco que sea vil en el sentido de insuficiente pues, primero rige economía de libre mercado y, por consiguiente, libertad a la hora de fijar el precio del arriendo y, segundo, en todo caso, la pericial aportada por la parte demandada explica y razona el precio del arriendo (documento 20 de la contestación) e, incluso, los documentos 8, 9 y 10 acreditan un precio similar de renta de una nave también similar en la misma zona que la que nos ocupa; a propósito de la ocupación o posesión de las fincas, nave industrial, por la mercantil FERROS MAGRE S.L. y para el ejercicio de su actividad industrial, ello resulta no sólo conocido por la actora, por razón de las propias relaciones familiares que le unen con la parte demandada, sino consentido por la misma desde que heredó la mitad indivisa de la nuda propiedad de aquéllas a la muerte de su marido, administrador solidario con el demandado de la mercantil FERROS MAGRE S.L. , en el año 2002.

3º.- La fecha del contrato, 1 de febrero de 2012, es lógica en tanto que la usufructuaria y anterior arrendadora de las fincas, la madre del demandado, fallece unos meses antes, octubre de 2011 (documento 2 de la contestación), no resultando relevante a los efectos que nos ocupa la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad a propósito de la constitución del arriendo.

4º.- Los propios actos de la actora, como el requerimiento notarial que ella misma aporta como documento 17 de la demanda, de fecha 29 de julio de 2014, donde, tras recuperar la propiedad de la mitad indivisa de las fincas, no sólo requiere el contrato de arriendo y conocer sus diversas estipulaciones sino que, al mismo tiempo, reclama el pago de la cuantía que por rentas le corresponde en su condición de propietaria; por lo que la propia actora reconoce así la vigencia del contrato, su causa y existencia y reclama en concepto de propietaria las rentas devengadas por el uso y posesión de las fincas por quien sea arrendatario; por ello, no puede ahora la demandante, ir contra sus propios actos y negar la existencia del contrato y su causa; otra cosa es que, conocido el importe de la renta, no le satisfaga tanto el rendimiento que pueda obtener de dichas fincas, pero ello no es razón para tildar de nulo el contrato en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.275 y 1.276 del Código Civil .

5º.- Subsidiariamente, DOÑA Erica plantea la nulidad del contrato porque el demandado actúa por autocontratación y en fraude de la actora, luego añade escuetamente que carece el contrato de los elementos necesarios para su validez y que el demandado carece de legitimación; el demandado cuando concierta el nuevo contrato de fecha 1 de febrero de 2012 actúa en su condición de pleno propietario por cuanto ha consolidado el dominio y la sentencia que declara la resolución del contrato con efectos 'ex tunc', lo que implica, respecto del arriendo es que, a lo sumo, DON Bernardo actuó como si fuera propietario de la totalidad, cuando, como consecuencia de la resolución y sus efectos, sería únicamente propietario de la mitad indivisa, pero ello no le impide efectuar actos de administración tales como el arriendo, máxime cuando no puede considerarse que haya actuado en fraude de los derechos de la actora sino que, únicamente, ha procurado seguir con el negocio como venía haciendo de antaño; incluso, cabe tener en cuenta que cuando la demandante celebra el contrato de compraventa de 29 de septiembre de 2004 vende la nuda propiedad, estando presente el arriendo por el contrato de 1997 celebrado por la usufructuaria y, ahora, tras la resolución, sigue presente el arriendo y recupera el pleno dominio; finalmente, en cuanto a la figura de la autocontratación, no se regula expresamente pero ha sido admitida si el acto se ajusta al poder recibido, no está prohibido o no hay conflicto de intereses, siendo que, en el caso de autos, no concurre ninguna de dichas circunstancias de modo que no pueda ser válido el negocio de arriendo concertado.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Erica interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia hace una errónea valoración del derecho e incurre en error en la valoración de la prueba.

1º.- Argumenta que, de la prueba practicada, tal y como consta en la documental, las demandas de reclamación de cantidad y de resolución de contrato de compraventa de fecha 24 de septiembre de 2004 contra DON Bernardo , son posteriores a la celebración del contrato de arrendamiento objeto de la presente Litis pues se interpusieron en el mes de julio de 2012 cuando DON Bernardo adeudaba a la demandante desde el mes de octubre de 2010 las cantidades que se obligó a abonar por la compraventa de las participaciones de FERROS MAGRE S.L. y FERROS M S.L. y la compraventa de las tres fincas objeto del contrato de arrendamiento realizado en el mes de septiembre de 2004; por lo tanto, el contrato de arrendamiento celebrado en el mes de septiembre de 2004 es anterior a la interposición de la demanda; el arriendo en modo alguno fue consentido por la demandante; en cuanto al precio de la renta establecido en el contrato de fecha 1 de febrero de 2012 , el precio de arriendo de alquiler de las tres naves, a tres euros el metro cuadrado, ascendería a 8.700 euros al mes, muy dispar al que la sentencia entiende que es similar al de 1997; de la confrontación de ambos contratos, es evidente que existen dos cláusulas gravosas para la propiedad que no se hallaban en el contrato de 1997: la cláusula quinta del contrato, que establece que el IBI será a cargo del arrendador y la cláusula decimotercera, que permite que el arrendatario pueda ceder o subarrendar a quien quiera sin consentimiento de la propiedad, bastando únicamente la comunicación dentro de los dos meses siguientes; tampoco hace ninguna referencia la sentencia apelada al no establecimiento de fianza alguna, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 36 de la LAU ; el contrato de 1 de febrero de 2012 contiene cláusulas gravosas para la propiedad.

Concurren indicios de simulación, lo que pone de manifiesto de manera indudable la intención defraudatoria de DON Bernardo y FERROS MAGRE S.L., con la simulación total del contrato de arrendamiento de los locales.

Con dicho contrato se limita la propiedad de la demandante al mantenimiento de dicho contrato durante el plazo de tiempo de 50 años que, unilateralmente y por autocontratación, se realizó por la parte demandada y a su solo beneficio, existiendo un claro abuso de derecho. La consecuencia jurídica de la simulación absoluta del contrato, al ser falsa la causa y no existir otra verdadera y lícita, es la nulidad del negocio.

En cuanto a la desestimación de la acción subsidiaria, se han limitado los derechos de propiedad de la demandante que ha visto gravemente perjudicados sus derechos y dicho arriendo no es ajustado a derecho, y menos aun cuando existe un interés en el arriendo por parte de la mercantil de la que el demandado es titular y administrador, realizándose con abuso de derecho y mala fe, no siendo admisible en derecho, la perfección de un contrato de arriendo por quien es titular de una mitad indivisa a favor de la persona jurídica que el propio demandado confunde con la empresa familiar y más, cuando el único que trabaja en la misma es el propio demandado.

No se trata de recuperar el pleno dominio de la mitad de las fincas sino que el arriendo perjudica y se efectúa en perjuicio de los derechos de la actora, existiendo autocontratación prohibida y conflicto de intereses que invalidan el contrato de arriendo.

Existe nulidad del contrato de fecha 1 de febrero de 2012 firmado entre DON Bernardo y FERROS MAGRE S.L., por lo que debe estimarse la demanda.

Al haberse resuelto por sentencia firme la compraventa entre las partes de las tres fincas con efectos 'ex tunc', retornando a la situación jurídica preexistente, como si el negocio no se hubiere concluido, quedando resueltos los derechos que se hubieren constituido, los actos realizados por DON Bernardo por autocontratación y en fraude de la actora, deben declararse nulos por ineficaces, inexistentes y no validos; al carecer de los elementos para su validez, al carecer el mismo de legitimación para su perfección.

2º.- Nulidad del contrato de fecha 1 de febrero de 2012 entre DON Bernardo y FERROS MAGRE S.L.

Subsidiariamente, procede la anulabilidad del contrato de fecha 1 de febrero de 2012, firmado entre los demandados DON Bernardo y FERROS MAGRE S.L. en base a la duración de dicho contrato (50 años prorrogables a la voluntad del arrendatario hasta los 100 años), lo que otorga a dicho arriendo un carácter casi perpetuo, el no establecimiento de fianza, contraviniendo el artículo 36 de la LAU , así como el precio fijado como renta a abonar por el arrendatario pro el arrendamiento de dichos locales, de 1.350 euros, más IVA, por el alquiler de las tres fincas, esto es, por el arrendamiento de 2.958 metros cuadrados de superficie utilizados por la mercantil, cuando en el lugar donde se halla dicha empresa el precio del metro cuadrado es de 3 euros el metro cuadrado, por lo que al ser la superficie de 2.958 m2, resultaría un alquiler de 8.700 euros mensuales, más IVA, es decir, suponiendo ello un grave perjuicio a la propiedad, siendo que la demandante está percibiendo un alquiler mensual aproximado, deducido lo abonado en concepto de IBI, de 733,28 euros por un local de 2.958 m2.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia primera instancia dictándose nueva resolución en la que se acuerde estimar la demanda íntegramente declarando la nulidad del contrato de arrendamiento de 1 de febrero de 2012 de conformidad y realizando los siguientes pronunciamientos: a) Que el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2012 celebrado en la ciudad de MATARÓ y protocolizado ante el Notario de esta ciudad en fecha 9 de febrero de 2012 con numero de protocolo 244, entre DON Bernardo y FERROS MAGRE S.L. es inexistente por simulación absoluta, condenado a los demandados a estar y pasar por dicha declaración.

b) Con carácter subsidiario, y para el improbable supuesto de que los anteriores pedimentos sean desestimados, se declare la nulidad (ANULABILIDAD) de dicho contrato de arrendamiento fecha 1 de febrero de 2012, por los hechos y motivos alegados en los hechos decimonoveno y vigésimo de la demanda, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración.

c) Todo ello, con imposición de costas a la parte demandada.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

1) DOÑA Erica heredó de su marido DON Germán , entre otros bienes, la mitad indivisa de la nuda propiedad de las fincas objeto de litigio, registrales número NUM000 , NUM001 , NUM002 inscritas en el Registro de la Propiedad número 3 de Mataró, firmando escritura de aceptación de herencia en fecha 4 de marzo de 2003 (documento 2 de la demanda, al folio 21).

2) Dichas fincas constaban arrendadas a la mercantil FERROS MAGRE S.L (codemandada) en virtud de contrato de fecha 1 de febrero de 1997, celebrado entre la usufructuaria (DOÑA Ángela , madre del demandado) y DON Bernardo como administrador solidario de la empresa FERROS MAGRE S.L., por un plazo de 50 años (documento 1 de la contestación a la demanda, al folio 283).

3) En fecha 24 de septiembre de 2004, DOÑA Erica vende a DON Bernardo , la mitad indivisa de la nuda propiedad de las fincas registrales número NUM000 , NUM001 , NUM002 inscritas en el Registro de la Propiedad número 3 de Mataró a cambio de un precio aplazado (180 plazos consecutivos) (documento 5 de la demanda, al folio 71).

4) En la misma fecha, 24 de septiembre de 2004, DOÑA Erica y sus hijos DON Germán y DON Darío venden al demandado las participaciones sociales heredadas de su marido y padre (hermano del demandado) de las mercantiles FERROS MAGRE S.L. y FERROS M. S.L. (documentos 6, 7 ,8 y 9 de la demanda, a los folios 90, 101, 110 y 116, respectivamente).

5) En fecha 10 de julio de 2012, Erica interpone demanda de juicio ordinario solicitando la resolución del contrato de compraventa de fecha 24 de septiembre de 2004 y relativo a la nuda propiedad de las fincas registrales número NUM000 , NUM001 , NUM002 inscritas en el Registro de la Propiedad número 3 de Mataró, a causa del impago del precio convenido por el demandado, dando lugar a los autos número 931/12 del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Mataró.

6) La sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Mataró de fecha 26 junio 2013 acuerda la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 24 de septiembre de 2004, con efectos 'ex tunc', retornando a la situación jurídica preexistente como si el negocio no se hubiese concluido, y condena a DON Bernardo a restituir la nuda propiedad de la mitad indivisa de dichas fincas objeto del contrato de compraventa (documento 11 de la demanda, al folio 135).

7) En fecha 18 de noviembre de 2013, se inscribe en el Registro de la Propiedad número 3 de Mataró el dominio de la mitad indivisa de las fincas de autos a favor de la actora en virtud de mandamiento judicial (documento 16 de la demanda, al folio 172).

8) El día 29 de julio de 2014 la actora requiere notarialmente (documento 17 de la demanda, al folio 174) a DON Bernardo , para que la informe sobre las condiciones del contrato de arriendo que existe sobre las fincas, de las diversas estipulaciones del mismo, y le requiere para que haga pago de la cuantía que por rentas le corresponden en virtud de su condición de propietaria de la mitad indivisa de las fincas, tras la sentencia firme del Juzgado de Primera instancia número 6 de Mataró de fecha 26 junio 2013 .

9) El día 1 de febrero de 2012, DON Bernardo , que en aquella fecha era propietario de las fincas registrales número NUM000 , NUM001 , NUM002 inscritas en el Registro de la Propiedad número 3 de Mataró, por haber adquirido por compraventa con precio aplazado el día 24 de septiembre de 2004, de DOÑA Erica , la mitad indivisa de la nuda propiedad de las fincas y haber consolidado el dominio tras el fallecimiento de su madre, DOÑA Ángela , el día 28 de octubre de 2011, suscribe un contrato de arrendamiento con la sociedad FERROS MAGRE S.L.

Celebra dicho contrato como apoderada de FERROS MAGRE S.L. la esposa de DON Bernardo , DOÑA Sonia .

El contrato de arrendamiento se pacta por un periodo de cincuenta años, prorrogable por periodos de diez años hasta un máximo de cinco prórrogas, si ninguna de las partes comunica a la otra, con una antelación de cinco años, su voluntad de no continuar en el arriendo.

Se fija una renta de 1.350 euros, más IVA, a pagar en los cinco primeros días de cada mes y se pacta que el IBI será a cargo del arrendador.

10) Las fincas registrales número NUM000 , NUM001 , NUM002 inscritas en el Registro de la Propiedad número 3 de Mataró, según el informe emitido por el perito de la actora DON Matías , tienen una superficie de 2.958 metros cuadrados, siendo útiles 2.900 metros cuadrados, siendo su valor de mercado para alquiler de 8.700 euros mensuales (documento 20 de la demanda, al folio 219).

11) Según informe del perito DON Remigio , documento 10 de la contestación a la demanda, al folio 296, las fincas tienen una superficie de 2.282,66 metros cuadrados.

Informa el perito de la parte demandada DON Jose Luis , documento 11 de la contestación a la demanda, al folio 310, que el valor de la finca en arrendamiento es de 2.221 euros al mes.



TERCERO.- Simulación del contrato. Intención defraudatoria .

La primera de las acciones ejercitadas por la demandante pretende la declaración de nulidad por simulación absoluta del contrato de arrendamiento celebrado entre los codemandados.

DOÑA Erica alega la simulación del contrato de arrendamiento y la intención defraudatoria de DON Bernardo y FERROS MAGRE S.L., con la simulación total del contrato de arrendamiento de los locales.

Sostiene que con dicho contrato se limita la propiedad de la demandante al mantenimiento de dicho contrato durante el plazo de tiempo de 50 años que, unilateralmente y por autocontratación, se realizó por la parte demandada y en su solo beneficio, existiendo un claro abuso de derecho; y que la consecuencia jurídica de la simulación absoluta del contrato, al ser falsa la causa y no existir otra verdadera y lícita, es la nulidad del negocio.

Argumenta que concurre simulación absoluta, que lleva aparejada la nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 2012 respecto de las registrales número NUM000 , NUM001 , NUM002 inscritas en el Registro de la Propiedad número 3 de Mataró, por razón de ausencia de causa, esto es, por haberse suscrito el contrato para evitar la efectividad de embargo ante el incumplimiento del demandado de sus obligaciones de pago.

Entiende la parte apelante que concurren los siguientes indicios de simulación absoluta: *Causa simulandi: evitar la posible ejecución de la deuda sobre el bien objeto del contrato.

* Omina bona: gravamen del patrimonio del simulador.

* Affectio: existencia de relaciones familiares.

* Subfortuna: Falta de capacidad económica del arrendatario.

* Pretium confesus: Inexistencia de establecimiento de fianza ni garantía alguna por parte del arrendatario.

* Pretium vilis: precio bajo del alquiler.

* Tempus: tiempo y momento sospechoso del negocio.

* Celeritas: urgencia de la formalización del contrato.

* Notitia:'consilium fraudis': el administrador de la sociedad FERROS MAGRE S.L. en fecha 1 de febrero de 2012 era DON Bernardo .

* Retentio Possessionis: al poder retener la posesión de la finca del arrendatario, empresa del propio arrendador por un periodo de 100 años en perjuicio de la demandante.

El contrato de arrendamiento celebrado el día 1 de febrero de 2012 entre DON Bernardo y FERROS MAGRE S.L. no es simulado porque concurre la causa esencial del negocio, esto es, el uso o posesión de la nave de autos por parte de la mercantil FERROS MAGRE S.L. que desarrolla en la misma su actividad industrial y empresarial, y este uso lo hace a cambio de un precio.

No ha sido acreditada la 'causa simulandi' alegada por la parte apelante consistente en que el contrato se celebrara para evitar el embargo de las fincas o para entorpecer dicha medida ejecutiva.

La demanda de resolución del contrato de compraventa de fecha 24 de septiembre de 2004 y de reclamación de cantidad es posterior a la celebración del contrato de arrendamiento de 1 de febrero de 2012 pues aquélla se interpone en el mes de julio de 2012, por lo que la celebración del contrato es anterior a la presentación de la demanda, lo que no constituye un indicio de que el contrato de arrendamiento se concertara para evitar el embargo de las fincas o alguna medida ejecutiva derivada de dicho procedimiento posterior.

Es cierto que existen algunos indicios que refiere la parte apelante en su recurso; en concreto, la existencia de relaciones familiares, pues el contrato se celebra entre DON Bernardo como arrendador y su esposa DOÑA Sonia como apoderada de la mercantil arrendataria FERROS MAGEE S.L., de la que, al mismo tiempo, DON Bernardo es administrador único; no se fija fianza o garantía alguna por parte de la arrendataria; se pacta un precio bajo de alquiler (1.350 euros al mes); se pacta un periodo de duración del contrato muy largo, cincuenta años prorrogables hasta un máximo de cinco prórrogas de diez años cada una de ellas (hasta un máximo de otros cincuenta años) si una de las partes no expresa a la otra la voluntad de no renovar el contrato con cinco años de antelación .

Pero no se puede obviar que este contrato de arrendamiento es prácticamente idéntico al celebrado en fecha 1 de febrero de 1997, con la misma duración, salvo el importe de la renta de 147.931 pesetas al mes, equivalentes a 889,08 euros al mes, que se actualiza.

En efecto, el contrato de 1 de febrero de 1997 fue suscrito entre DOÑA Ángela como arrendadora y DON Bernardo como administrador solidario de la mercantil FERROS MAGRE S.L., documento 1 de la contestación a la demanda, al folio 283; se pactó por un periodo de cincuenta años; llegado el día del vencimiento, si ninguna de las partes notifica a la otra con una antelación de cinco años su voluntad de no continuar en el arriendo, se entenderá prorrogado por un plazo de diez años, hasta un máximo de cinco prórrogas; se pacta una renta de 147.931 pesetas, más IVA, a pagar en los cinco primeros días de cada mes y se pacta que todos los gastos correspondientes a agua, gas y electricidad serán a cuenta del arrendatario, quien podrá efectuar las obras que considere necesarias y ostentará los derechos de tanteo y retracto.

Ciertamente, el contrato de 1 de febrero de 1997 era un contrato muy favorable al arrendatario, sobre todo, por su larga duración, pero hay que tener en cuenta la relación de parentesco existente entre las partes pues, en la fecha en la que se celebra dicho contrato, la arrendadora era nuda propietaria de las fincas y DON Bernardo , administrador solidario de la mercantil FERROS MAGRE S.L., era nudo propietario de la mitad indivisa tras el fallecimiento de su padre.

También es cierto que el nuevo contrato es aún más beneficioso para la arrendataria pero hay que tener en cuenta que se parte del contrato anterior de 1997 y que continua existiendo esta especial relación familiar más acentuada en el momento de la segunda contratación, pues en fecha uno de febrero de 2012, DOÑA Erica había vendido la nuda propiedad de la mitad indivisa de las tres fincas el día 24 de septiembre de 2004, con lo que DON Bernardo pasaba a ser nudo propietario de la totalidad, habiendo consolidado el pleno dominio de las fincas tras el fallecimiento de la usufructuaria el día 28 de octubre de 2011 y, por lo tanto, el SR. Bernardo ostentaba el pleno dominio de las mismas.

En cuanto al pago de la renta, DON Bernardo afirmó en el acto del juicio que la renta se paga en metálico, como se hacía en vida de su madre, y que en su declaración del IRPF declara y tributa el arrendamiento que percibe de la nave de MATARÓ.

No existe rastro bancario de su ingreso o transferencia ni se expiden recibos (sólo constan en autos tres recibos de los meses de julio, agosto y septiembre de 2001, documento 3 de la contestación a la demanda, a los folios 286, 287 y 288).

Pero consta acreditado que la renta se declara a la AET, a la vista de la documentación fiscal aportada como prueba documental por la parte demandada a requerimiento de la actora mediante escrito de fecha 5 de julio de 2016 (declaraciones de IVA y retenciones a cuenta del IRPF).

Al fallecer la usufructuaria de la nave de autos, se extinguió el contrato de arrendamiento por cuanto el contrato de arriendo suscrito por el titular de un derecho de usufructo vitalicio sobre la cosa arrendada se extingue al fallecer el usufructuario ( artículo 13.2 de la LAU , artículo 480 del Código Civil y artículo 561.9 del Codi Civil de Catalunya).

Dice el artículo 13.2 de la LAU : ' Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley'.

Y el artículo 561.9 del Codi Civil de Catalunya señala en su apartado tercero, señala: 'Los contratos que hacen los usufructuarios se extinguen al final del usufructo'.

Por lo tanto, al fallecer DOÑA Ángela era necesario suscribir un nuevo contrato de arrendamiento al extinguirse el contrato de arrendamiento por la muerte de la usufructuaria, conforme a los artículos 561.9 del Codi Civil de Catalunya, en relación con el artículo 513.1 del Código Civil .

La usufructuaria fallece el día 27 de octubre de 2011 y el contrato se suscribe el día 1 de febrero de 2012.

Se actualiza la renta que pasa a ser de 147.931pesetas (889,08 euros) al mes, más IVA a 1.350 euros más IVA.

Se pacta que el IBI será a cuenta del arrendador y que el arrendatario podrá ceder el contrato o subarrendador en todo o en parte el objeto arrendado a un tercero con el único requisito de comunicarlo al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la cesión o al subarriendo.

Pero las partes contratantes pueden pactar quien debe pagar tal impuesto, y teniendo en cuenta que, en la fecha en la que se celebra el contrato, el único propietario de las naves era DON Bernardo no se aprecia en este pacto una voluntad de defraudar a la actora.

Y en cuanto al pacto de cesión, la cláusula doce del contrato de arrendamiento se limita a recoger la previsión legal contenida en el artículo 32 de la LAU a tenor del cual, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

Y salvo estas dos modificaciones relativas al IBI y a la posibilidad de cesión o subarriendo total o parcial, el contrato es el mismo que el anterior, celebrado en fecha 1 de febrero de 1997 (documento 1 de la contestación a la demanda, al folio 283).

En efecto, al margen de la actualización de la renta, el resto de las cláusulas son iguales, en concreto, la relativa a la duración del contrato.

Finalmente, la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad no es requisito necesario para la validez y eficacia del contrato de arrendamiento.

Por lo expuesto, entendemos no concurren indicios suficientes para estimar que nos hallamos ante un contrato de arrendamiento simulado.



CUARTO.- Nulidad por realizarse el contrato por autocontratación .

Subsidiariamente, la parte apelante sostiene que concurre nulidad del contrato de fecha 1 de febrero de 2012 firmado entre DON Bernardo y FERROS MAGRE S.L. por autocontratación y por haberse realizado el contrato en fraude de la demandante.

Dice la parte apelante que el contrato de arrendamiento debe declararse nulo por ineficaz, inexistente y no válido, al carecer de los elementos necesarios para su validez, al carecer de legitimación para su perfección.

La parte apelante alega que hay autocontratación porque en el momento en que se suscribió el contrato de arrendamiento de autos, DON Bernardo ostentaba el cargo de Administrador Único de FERROS MAGRE S.L. pues DON Bernardo devino Administrador Único de FERROS MAGRE S.L. tras el fallecimiento de su hermano DON Germán y esposo de la demandante el día 9 de septiembre de 2002.

Al suscribirse el contrato el día 1 de febrero de 2012, DOÑA Erica había vendido la nuda propiedad de la mitad indivisa de las tres fincas en fecha 24 de septiembre de 2004 a DON Bernardo , con lo que DON Bernardo pasaba a ser nudo propietario de la totalidad, habiendo consolidado el pleno dominio de las fincas tras el fallecimiento de la usufructuaria el día 28 de octubre de 2011 y, por lo tanto, el día 1 de febrero de 2012, el SR. Bernardo ostentaba el pleno dominio de las tres fincas y, al mismo tiempo, era administrador único de la sociedad arrendataria.

En aquel momento DOÑA Erica se había desprendido de la mitad de las fincas que había heredado de su esposo por lo que, si bien el contrato suscrito por DON Bernardo como propietario y arrendador es en efecto un contrato beneficioso para la mercantil arrendataria que administra, no existe indicio alguno de que este contrato se hiciera con ánimo de perjudicar a DOÑA Erica o en fraude de la misma.

Por ello, en este supuesto no apreciamos un supuesto de 'autocontratación 'en perjuicio de tercero.

En este sentido, dice la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 1999 : 'Para considerar jurídicamente ineficaz la autocontratación denunciada, es necesario que se dé conflicto y contradicción de intereses, que hagan incompatibles la actuación de una persona que obra para sí misma y a la vez en la representación de otra (física o jurídica), con lo que al contrato llevado a cabo se le desprovee de causa lícita ( Sentencias de 30-1 y 29-10-1991 , 24-9-1994 y 15-3-1996 ), entrando así en el campo del abuso el derecho, que siempre lleva consigo intención de dañar y perjudicar. Este conflicto de intereses no se da en el caso de autos, por lo que el motivo claudica, ya que el contrato de 1 de marzo de 1985 no es más que el resultado y consecuencia del precedente de octubre de 1984. La sentencia de 12-10-1971 refiere la compatibilidad de las relaciones de condominio con las arrendaticias, cuando un partícipe se convierte en locatario de la cosa común, con el consentimiento de la mayoría de loscopropietarios y con todas las derivaciones propias de la relación creada'.



QUINTO.- Nulidad del contrato . Consecuencias de la resolución del contrato de compraventa con efectos 'ex tunc'.

Subsidiariamente, DOÑA Erica solicita se declare la nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2012, firmado entre los demandados DON Bernardo y FERROS MAGRE S.L. por cuanto, al haberse resuelto por sentencia firme la compraventa entre las partes de las tres fincas con efectos 'ex tunc', retornando a la situación jurídica preexistente, como si el negocio no se hubiese concluido, quedando resueltos los derechos que se hubiesen constituido, los actos realizados por DON Bernardo deben declararse nulos al carecer de los elementos para su validez, al carecer el mismo de legitimación para su perfección.

La cuestión jurídica que se plantea en este motivo de recurso se concreta en si la resolución del contrato de compraventa tiene consecuencias en la celebración del contrato de arrendamiento de local.

Por sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Mataró de fecha 26 junio 2013 se resuelve el contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 24 de septiembre de 2004, con efectos 'ex tunc', retornando a la situación jurídica preexistente como si el negocio no se hubiese concluido, y condena a DON Bernardo a restituir la nuda propiedad de las tres de la mitad indivisa de dichas fincas objeto del contrato de compraventa (documento 11 de la demanda, al folio 135).

Efecto de la resolución contractual es la extinción de las obligaciones recíprocas de forma que éstas desaparecen y dejan de producir los efectos que le son propios; tiene además eficacia retroactiva en cuanto ha de volverse al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiere concluido.

Por regla general, los efectos de la resolución contractual se producen 'ex tunc', colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya recibido de la otra por razón del vínculo obligacional, sin perjuicio del derecho de terceros adquirentes de buena fe.

Por ello, este principio general de retroactividad y de eficacia 'ex tunc' de la resolución contractual que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido y que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que hubiese recibido de la otra por razón del vínculo obligacional, no puede afectar aquellos otros contratos o negocios jurídicos celebrados durante la vigencia del contrato resuelto y que afectan a terceros, como en este caso, al contrato de arrendamiento suscrito con la mercantil FERROS MAGRE S.L. que no fue parte en aquel.



SEXTO.- Anulabilidad por las condiciones del contrato .

Finalmente, DOÑA Erica solicita la anulabilidad del contrato de arrendamiento de 1 de febrero de 2012 en base a la duración de dicho contrato (50 años prorrogables a la voluntad del arrendatario hasta los 100 años), lo que otorga a dicho arriendo un carácter casi perpetuo, el no establecimiento de fianza, contraviniendo el artículo 36 de la LAU , así como el precio fijado como renta a abonar por el arrendatario por el arrendamiento de dichos locales, de 1.350 euros, más IVA, por el alquiler de las tres fincas.

Alega que por el arrendamiento de 2.958 metros cuadrados de superficie utilizados por la mercantil, cuando el lugar donde se halla dicha empresa el precio del metro cuadrado es de tres euros el metro cuadrado, al ser la superficie de 2.958 metros cuadrados, resultaría un alquiler de 8.700 euros mensuales, más IVA, lo que supone un grave perjuicio a la propiedad, pues la demandante percibe un alquiler mensual aproximado, deducido lo abonado en concepto de IBI, de 733,28 euros, por un local de 2.958 m2.

La duración y la renta pactadas y la no constitución de fianza no son causa de anulabilidad del contrato de arrendamiento pues ninguno de estos tres supuestos tiene cabida en el artículo 1.301 del Código Civil .

El artículo 6 de la LAU dice que 'son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice'.

En cuanto a la duración pactada, si bien el pacto de cincuenta años prorrogables mediante cinco prórrogas de diez años de duración cada una de ellas, atendida su larga duración, casa mal con la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento, en el ámbito del arrendamiento para uso de distinto de vivienda, no hay norma imperativa alguna relativa a la duración del contrato.

Y en este caso concreto, respecto de la duración pactada, dicho contrato es idéntico al anterior de 1997 suscrito en vida de DON Germán y de DOÑA Ángela .

Por otro lado, el Tribunal Supremo ha señalado que los arrendamientos de larga duración constituyen actos de disposición y no de administración, pero como hemos dicho, cuando se celebra el contrato de 1 de febrero de 2012 DON Bernardo era titular del pleno dominio de las tres fincas, por venta de DOÑA Erica el día de 24 de septiembre de 2004 y por consolidación del usufructo el día 28 de octubre de 2011.

Por ello, no apreciamos voluntad de defraudar a DOÑA Erica que en aquel momento no ostentaba ningún derecho sobre las fincas.

En cuanto a la renta, se pacta una renta de 1.350 euros al mes, más IVA, actualizando la renta anterior de 889,08 euros mensuales, más IVA.

Las fincas registrales número NUM000 , NUM001 , NUM002 inscritas en el Registro de la Propiedad número 3 de Mataró, según el informe emitido por el perito de la actora DON Matías , tienen una superficie de 2.958 metros cuadrados, siendo útiles 2.900 metros cuadrados, siendo su valor de mercado para alquiler de 8.700 euros mensuales (documento 20 de la demanda, al folio 219).

Según informe del perito DON Remigio , documento 10 de la contestación a la demanda, al folio 296, las fincas tienen una superficie de 2.282,66 metros cuadrados.

Informa el perito de la parte demandada DON Jose Luis , documento 11 de la contestación a la demanda, al folio 310, que tienen un valor en arrendamiento de 2.221 euros al mes.

Se aporta recibo de alquiler de la mercantil AUTO AMIS CAR SERVICE S.L. relativo a una nave de una superficie similar a la de autos, de unos 2000 metros cuadrados, justificativo del pago de una renta de 2.408 euros al mes, documento 8 y 9 de la contestación a la demanda, a los folios 294 y 295, Y si bien es cierto que la renta que perciben actualmente ambos copropietarios queda muy menguada al haber pactado que el IBI será a cargo del arrendador, está lejos de poder calificar la renta pactada como un precio vil, y cuando se celebra el contrato, la demandante no ostentaba derecho alguno sobre las tres fincas objeto del contrato de arrendamiento pues en el año 2004 había vendido su mitad indivisa, por lo que no existen indicios de que dicho pacto se realizara en fraude de la demandante.

Finalmente, respecto de la fianza, si bien la constitución de fianza es legalmente obligatoria, el artículo 36 de la LAU no prevé las consecuencias de su falta de constitución y éstas no pueden ser la nulidad del contrato.

No estamos, por lo tanto, ante un caso de anulabilidad contractual de los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil , ni es posible aplicar el artículo 6 de la LAU , por lo que procede desestimar el recurso.

SÉPTIMO.- Costas .

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Erica contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de MATARÓ, en los autos de Procedimiento Ordinario número 148/2015, de fecha 9 de octubre de 2016, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.