Sentencia Civil Nº 41/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 634/2011 de 16 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00041/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 634/2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a dieciséis de diciembre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1434/2009 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 634/2011, en los que aparece como parte apelante APARCAMIENTOS ATOCHA 70, S.L., representada por la procuradora Dª MARIA DOLORES UROZ MORENO, y asistida por el Letrado D. ALVARO MORENO GONZÁLEZ, y como apelado D. Juan Miguel , representado por el procurador D. FRANCISCO ABAJO ABRIL, y asistido por la Letrada Dª Mª MERCEDES REQUENA FERNÁNDEZ, sobre declaración de la improcedencia de la repercusión y el cobro de cantidades, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid, en fecha 24 de enero de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:" Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el procurador D. Francisco José Abajo Abril, en nombre y representación de D. Juan Miguel contra la entidad "APARCAMIENTOS ATOCHA 70, S.A." debo declarar y declaro la improcedencia de la repercusión y el cobro de las cantidades incluidas en el recibo mensual bajo el concepto de "obras" que en la actualidad asciende a 344,90 euros, para el local, y de 28,94 euros, para el sótano, así como la obligación del arrendador de acreditar de forma previa a la presentación de los recibos mensuales la existencia de los servicios y suministros a repercutir y su importe, declarando improcedente la repercusión y el cobro de cantidades en concepto de servicios y suministros en tanto no hayan sido acreditadas por el arrendador, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada APARCAMIENTOS ATOCHA 70, S.L., al que se opuso la parte apelada D. Juan Miguel ; y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 30 de noviembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan en su integridad los razonamientos jurídicos de la resolución apelada que debe verse modificada por lo que, a continuación, se expondrá.

PRIMERO.- Don Juan Miguel presentó demanda contra la sociedad limitada Aparcamientos Atocha, alegando que con fecha 28 de diciembre de 1999 adquirió por traspaso, en calidad de arrendatario, el local de negocio sito en la calle Atocha nº 76, que incluía el local izquierdo y el sótano izquierdo, arrendamiento que se había contratado el día 30 de agosto 1951, ascendiendo la renta en el momento del traspaso a 124,88 euros por el local y a 39,97 euros por el sótano, abonándose otras cantidades por concepto de contribución, portería y servicio, estas dos últimas partidas exclusivamente por el local.

Actualmente la renta, tras las actualizaciones oportunas, asciende a 242,75 por el local y a 77,30 euros por el sótano, repercutiéndole en concepto de obras las cantidades de 344,90(local) y 28,94 euros (sótano) y por servicios y suministros la de 152,17(local) y 12,77(sótano), repercusiones que ha venido abonando, a pesar de la falta de explicación de los criterios que se han tenido en cuenta para su fijación, ante el miedo de perder las fincas arrendadas

Tras numerosos requerimientos sin éxito con los que pretendía que se le aclarasen las circunstancias que se habían tenido en cuenta para repercutir las obras, servicios y suministros, presentó conciliación en la que la sociedad arrendadora le presentó la documentación que, a su juicio, acreditaba los importes que se le venían repercutiendo, en concreto para el local una carta que se dice enviada por correo ordinario en el año 2002 y que nunca recibió y para el sótano un burofax del año 2005, que si fue recibido. Con referencia a las obras solamente se le indicó que el coste total de las obras ascendía a 258.363,62 euros y que para repercutir las mismas se acogía al artículo 108 del Texto Refundido de la LAU de 1964 , sin acreditar si se trataban de obras repercutibles al arrendatario, ni si se habían ejecutado en realidad ni el importe que por ellas había satisfecho la propiedad, excediendo en todo caso su importe del 50% de la renta anual, que es el límite que establece tal precepto que puede ser repercutido.

Respecto a los servicios y suministros y tras recordar que los individuales se vienen abonando directamente por el actor salvo el agua, tampoco se le ofreció información suficiente, ya que en ambos documentos se decía que los mismos ascendían anualmente a la cantidad de 13.678,41 euros y que se le repercutían en función del coeficiente de participación en los gastos comunes, sin acompañar justificante alguna, salvo una copia de la aprobación del presupuesto del periodo septiembre de 2002 a octubre de 2003 que ascendía a una cantidad inferior, 9.461,70 euros, y sin aclarar como dicho importe se mantiene constante a lo largo de los años a pesar de que tales partidas, por su naturaleza, son de contenido variable.

En función de estos hechos solicitó que en la sentencia se declarase improcedente la repercusión y cobro de las cantidades incluidas en el recibo mensual bajo el concepto de "obras" y, subsidiariamente, para el caso de entenderse que se llevaron a cabo obras repercutibles, se declarase que el importe anual a cobrar por este concepto no puede ser superior a un cincuenta por ciento de la anualidad de renta.

Asimismo solicitó que se declarase la obligación del arrendador de acreditar, de forma previa a la presentación de los recibos mensuales, la existencia de los servicios y suministros a repercutir y su importe, determinando que no es procedente el cobro de cantidades en concepto de servicios y suministros mientras que no hayan sido debidamente acreditados.

SEGUNDO.- La sociedad arrendadora se opuso a la demanda indicando que las obras a repercutir, para las que se aplicaron los criterios contenidos en el artículo 108 de la LAU de 1964 , se comunicaron a la arrendataria en las cartas que se enviaron en los años 2002 y 2005, de las que se entregó copia en el acto de conciliación, acompañándose a la primera los documentos oportunos e indicándose en la segunda que la documentación justificativa se encontraba a su disposición en las oficinas de la demandada de la calle Hermanos Bécquer nº 8, bajo.

No es posible aceptar que el arrendatario no tuviese conocimiento de las comunicaciones en las que se informaba de la repercusión de las obras, pues la segunda carta se envió por burofax y existe prueba de su recepción y la primera aunque no existe constancia expresa de fuera recibida si podemos entender que exista aceptación tácita ya que abonó el aumento correspondiente sin hacer observación alguna. Así pues, no se puede aceptar la reclamación que se presenta en este momento, pues el actor no presentó oposición, protesta o desacuerdo durante los 30 días siguientes a recibir las referidas comunicaciones, o en todo caso a que la repercusión de obras se incluyese en los recibos mensuales que iba abonando, pues debe tenerse presente que siempre en el recibo han ido separados e identificados los diversos conceptos que debían abonarse, ni en los tres meses siguientes se presentó la correspondiente impugnación judicial por lo que debe entenderse, en función de lo establecido en los artículos 108 y 101 de la LAU , que ha caducado la acción para presentar tal impugnación.

Respecto a los servicios y suministros indicó que fueron repercutidos conforme a ley, lo que fue puesto de manifiesto en las mismas comunicaciones a las que antes aludimos, siendo, asimismo, abonados sin oposición alguna por la parte actora durante años. La repercusión de una misma cantidad en concepto de servicios y suministros durante años no debe sorprendernos, pues es perfectamente posible habida cuenta de que el importe del presupuesto que aprueba los gastos generales de la Comunidad, base para la repercusión de los servicios y suministro, depende del acuerdo que adopte la Comunidad de Propietarios al respecto.

TERCERO.- La sentencia de instancia estimó en su integridad la demanda al considerar que la arrendadora no puso en conocimiento en su momento, ni cuando fue requerida en conciliación, ni en la actualidad la realidad y el alcance de las obras en cuestión, su importe y abono y la duración de la repercusión procedente, del mismo modo que no ha probado la procedencia del importe repercutido por servicios y suministros, teniendo en cuenta que la única comunicación que consta recibida por el arrendatario a tal efecto fue el burofax de enero de 2005 en el que se identifican los servicios y suministros con los gastos contenidos en el presupuesto del año 2003 presupuesto que, por otro lado, según el acta de la junta, no coincide con el importe recogido en la comunicación. Por tanto, no cumpliéndose con los requisitos necesarios para la aplicación de la repercusión, desconociéndose si realmente se trata de obras necesarias y de servicios y suministros repercutibles procede declara improcedente la repercusión y el cobro de cantidades incluidas en el recibo mensual bajo el concepto de obras que en la actualidad asciende a 344,90 euros para el local y de 28,94 para el sótano, así como la obligación del arrendador de acreditar de forma previa a la presentación de los recibos mensuales la existencia de los servicios y suministros a repercutir y su importe.

CUARTO.- Contra esta sentencia se interpuso el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento que se fundamento en los siguientes motivos:

A) Error en la valoración de la prueba. No puede aceptarse que no tuviese conocimiento de los criterios que se habían tenido en cuenta para la determinación de las obras, pues en la comunicación que se le remitió en el año 2005, de la que consta su recepción, se le indicaba que tenía a su disposición toda la documentación necesaria en las oficinas de la arrendadora de la calle Hermanos Bécquer, por lo que con un mínimo de diligencia hubiese podido comprobar los elementos que manifiesta ahora ignorar.

Asimismo debemos rechazar que desconociese la repercusión de obras que se hizo respecto al local en el año 2002, ya que el mismo actor afirmó que recibió todas las comunicaciones que se han aportado al procedimiento y que sabía que se habían acometido obras en la fachada del inmueble, en la escalera y en las instalaciones de agua y electricidad. A tal comunicación se acompaño la documentación precisa sin que pueda acreditar tal hecho y su efectiva recepción ya que fue otra sociedad, la mercantil Blasconell S.L., la que le repercutió tales obras y han transcurrido nueve años desde que la misma tuvo lugar.

Los mismos argumentos deben mantenerse para los servicios y suministros, ya que en las referidas comunicaciones se aportaba las justificaciones oportunas y debe presumirse que aceptó la repercusión ya que ha venido abonándola durante todos estos años.

B) Incongruencia omisiva. La sentencia no ha hecho referencia alguna sobre la caducidad alegada en la contestación a la demanda ni sobre la extemporaneidad de la acción ( artículos 108 y 101 de la LAU de 24 de diciembre de 1964). Debemos volver a insistir que en estos casos no existió oposición alguna por parte del arrendatario en los treinta días siguientes a las repercusiones, por lo que las cantidades repercutidas se convierten en válidas, por aceptación tácita y que el plazo para ejercitar la acción judicial es el de tres meses desde la notificación por el arrendatario oponiéndose a la misma, y no debemos olvidar que la primera noticia que recibió la arrendadora sobre el desacuerdo de la repercusión de obras, servicios y suministros fue con motivo de la celebración del acto de conciliación y no presentó demanda alguna pasados los tres meses desde que se celebró el acto sin avenencia. Claramente la acción ejercitada es extemporánea, por lo que debe ser desestimada, entre otras cosas, por la inseguridad jurídica que produciría en este tipo de casos para el arrendador que vería como una cuantía que se convirtió como válida por la aceptación tácita o expresa del inquilino, pudiese ser modificada en cualquier momento.

QUINTO.- Para entrar a conocer del recurso de apelación es conveniente diferenciar entre la repercusión del importe de las obras y la correspondiente a los servicios y suministros considerando que respecto a las obras debemos revocar el pronunciamiento de la sentencia de instancia ya que entendemos que la acción ha caducado, pues dejó transcurrir el plazo fijado por la ley para la impugnación. Debemos entender que cuando el legislador permitió que la repercusión por obras se hiciera en función de lo establecido en el artículo 108 de la LAU , lo hizo con todas las consecuencias por lo que debemos entender que también es aplicable el artículo 109 que regula la oposición que se puede presentar por el arrendatario al aumento por obras, precepto que se remite al artículo 101. 2 reglas 2 a 5 donde se indica que, aunque el arrendador no se hubiera opuesto a la repercusión en el plazo de 30 días desde que tuviera conocimiento de la misma y se pudiera considerar que haya aceptado tácitamente las obras al haber abonado su importe, puede impugnar la repercusión cuando no se hubiera ajustado a las disposiciones contenidas en tales disposiciones, entre las que se incluye las referentes al importe máximo de la repercusión que no debe exceder del 50 por ciento de la renta anual que se venía abonando, pero dentro del plazo de caducidad tres meses(ver articulo 106 LAU ), por lo que es imposible admitir que podamos en este momento revisar esta materia cuando la primera queja de la que existe constancia se presento en el año 2007, con motivo del acto de conciliación, y esta demanda se ha presentado en el año 2009, es decir a los 7 años de que se practicase la repercusión por obras, servicios y suministros sobre el local y 5 años desde que se realizó sobre el sótano.

Dicho esto, es innecesario que analicemos si se ha acreditado suficientemente que las obras realizadas en el edificio son susceptibles de ser repercutidas, o su importe en relación con la renta anual o el modo en que se ha hecho la repercusión, que es lo que se limitó a realizar la sentencia de instancia que olvidó, incurriendo en incongruencia, analizar la excepción de caducidad, que era el primer tema, dadas sus características, que debió abordar.

SEXTO.- En cambio, no podemos admitir que las anteriores conclusiones puedan aplicarse para los servicios y suministros, pues por su propia naturaleza son unos gastos que se aprueban anualmente por la Comunidad de Propietarios en el presupuesto, por lo que en cada anualidad deben presentarse las oportunas justificaciones al arrendatario, para que el mismo pueda analizarlos y examinar si se trata de servicios y suministros a los que debe contribuir al obtener beneficio de los mismos. Aunque es evidente que no podemos tomar ninguna decisión sobre las cantidades que se hayan ido abonando por estos conceptos por el arrendatario, trato diferente deben tener las cantidades que no se han pagado después que el mismo mostrase formalmente su disconformidad, ya que el arrendador venía obligado, para poder exigir su pago, previamente a presentar la justificación necesaria a la anualidad correspondiente, dando oportunidad al arrendatario para que hiciera las observaciones oportunas.

No es aceptable, como se pretende por la arrendadora, que la justificación de los servicios y suministros repercutidos se sustente en un presupuesto aprobado en año 2002, pues aunque no se hubieran alterado su importe desde tal fecha, lo que es muy difícil de aceptar, es necesario que anualmente se den cuentas al arrendatario de los nuevos presupuestos aprobados, aunque, volvemos a repetir, en los mismos se llegue a aprobar las mismas cantidades.

SÉPTIMO.- No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la parte ( artículo 398. 2 de la LEC ), criterio que también aplicaremos a las costas que se han devengado durante la primera instancia, en función del principio objetivo del vencimiento que rige con carácter general en nuestro sistema procesal ( artículo 394.1 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la sociedad de responsabilidad limitada Aparcamientos Atocha 70, que viene representada ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña Dolores Uroz Moreno, contra la sentencia dictada el día 24 de enero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid en los autos de juicio ordinario nº 1434/2009, debemos revocar y revocamos parcialmente la misma, y, en consecuencia, mientras mantenemos el pronunciamiento relativo a los servicios y suministros declaramos que no es improcedente la repercusión y cobro de las cantidades que se incluyen en los recibos de renta por obras, tanto para el local como para el sótano.

No se hace pronunciamiento expreso sobre las costas procesales causadas en ambas instancias.

Procédase por quien corresponda a la devolución al apelante del depósito constituido para recurrir.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.