Sentencia Civil Nº 41/2013, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 318/2012 de 20 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL) A CORUÑA SENTENCIA: 00041/2013 Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 318/2012 Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s: Dª LEONOR CASTRO CALVO -PRESIDENTE- D. JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO D. JOSÉ GÓMEZ REY SENTENCIA NÚM. 41/13 En SANTIAGO DE COMPOSTELA, a veinte de Febrero de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 451/2011, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 318/2012, en los que aparece como parte apelante, Dª Celestina , representada por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA RITA GOIMIL MARTINEZ, asistida por la Letrada Dª Mª JOSÉ RIAL SANTOS, y como parte apelada, D. Eleuterio , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. RANIERO FERNANDEZ PEREZ, asistido por el Letrado D. GERMAN ANTONIO PEREZ RUBIN; siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO , quien expresa el parecer de la Sala en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO. - Seguido el juicio por sus trámites legales ante el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 30/3/12 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. Eleuterio contra Dª Celestina , y, en consecuencia, declaro la procedencia de la actualización de la renta correspondiente al piso sito en Santiago de Compostela, CALLE000 , número NUM000 , NUM001 , viniendo obligada la demandada a abonar las cantidades correspondientes desde el mes de abril de 2011.

No se hace condena en costas.' SEGUNDO .- Notificada dicha resolución a las partes, por Celestina se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo el pasado día dieciséis de enero de dos mil trece, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan parcialmente los de la sentencia apelada, en tanto no se opongan a los siguientes, y PRIMERO.- El Sr. Eleuterio formuló una demanda sobre revisión de rentas contra la demandada Sra. Celestina , en relación con una vivienda sita en la c/ CALLE000 de esta ciudad. Dicha demandada opuso la excepción de prescripción de la acción declarativa de actualización de la renta formulada por el demandante, ya que el requerimiento que prevé la normativa especial de la LAU se practicó mediante burofax de 3/3/2011, esto es, cuando habían transcurrido más de quince años desde que el arrendador pudo proceder a la actualización (diciembre de 1995), y negando validez a la carta certificada remitida a la arrendataria en septiembre de 2010, porque no había llegado a su conocimiento.

En la sentencia dictada, tras analizar la DT 2ª de la LAU , consideró que se habían cumplido los requisitos en la misma previstos, entendiendo que la prescripción se habría interrumpido mediante la misiva remitida en septiembre de 2010, si bien entendió que la nueva renta no sería exigible hasta marzo de 2011 en que se efectuó correctamente el requerimiento de actualización.

La demandada ha impugnado esta resolución con el argumento de que se ha infringido lo dispuesto en el aptdo. 11 de la DT 2ª de la LAU , ya que la carta de 2010 no contiene los requisitos del requerimiento fehaciente a que se refiere el precepto, a diferencia de lo sucedido con el burofax de 2011, pero éste reviste la particularidad de que se efectuó después del plazo de prescripción de 15 años. En relación con ello, se alega el error en la valoración de la prueba sufrido, en cuanto a la recepción por la arrendataria de la carta. Por último, la contradicción en que habría incurrido al no admitir la validez del requerimiento de 2010, en tanto que sólo produce efectos el de 2011. La otra parte impugnó el recurso, interesando la confirmación de la sentencia dictada.

SEGUNDO.- Al margen de que en el recurso se confunde el requerimiento válido para actualizar las rentas de acuerdo con la DT 2ª, con el acto de reclamación extrajudicial que produce efectos interruptivos del plazo de prescripción del art. 1973 Cc ., lo cierto es que no puede prosperar su recurso, pues entendemos que no estamos ante la posible prescripción de una acción por su no ejercicio dentro del plazo de 15 años previsto como residual para las acciones personales en el art. 1964 Cc .

Esta acción no existía con anterioridad a la promulgación de la LAU, quien la introdujo en la D.T. 2ª, aptdo. D) Actualización de la renta, punto 11 , que dice que 'La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario. Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato'. Se trata por tanto de una facultad ('podrá'), que depende de la voluntad del arrendador, quien podía instarla en ese momento o no, pero en todo caso de una acción nueva, introducida por la LAU. Como tal acción, prescribe su ejercicio en el plazo de quince años ( art. 1964 Cc .), contados desde el día en que pudieron ejercitarse ( art. 1969 Cc .), pero como no existía obligación de instar la actualización sino que era sólo una facultad que dependía de la voluntad del arrendador, el hecho de no haberla instado en aquel concreto momento no implica que empezase a correr el plazo de prescripción, sino que sólo perderá las cantidades que le hubieran correspondido de haberla instado cuando pudo. En este sentido, la STS de 12 mayo 2011 , y tratando de resolver posturas contradictorias de Audiencias Provinciales sobre la actualización de las rentas, estableció una doctrina interpretando la norma conforme a su espíritu y finalidad, que es trasladable a este caso, cuando señaló que: ' La actualización de la renta establecida a favor del arrendador y a cargo del arrendatario por la Disposición Transitoria 2ª D. 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos había de consumarse en un plazo de cinco o diez años, según circunstancias previstas en la norma, lo que suponía un beneficio para el arrendatario, que podía gozar de una actualización gradual a partir del primer vencimiento del contrato posterior a la entrada en vigor de la Ley de 1994 , y un derecho potestativo para el arrendador que estaba facultado para incrementar cada año desde esa fecha un 10% más en la renta a percibir hasta llegar al 100% de incremento al décimo año. La falta de ejercicio de ese derecho potestativo por parte del arrendador durante las nueve anualidades anteriores, durante las que no exigió incremento alguno, no le impide que, cumplida la previsión legal el transcurso de diez años- pueda exigir la totalidad del incremento correspondiente [...].

El arrendatario conoció -o debió conocer ( art. 6.1 Cc .)- que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 concedía al arrendador el derecho a incrementar la renta en determinada cuantía y a hacerlo desde el cumplimiento de la primera anualidad del contrato tras la entrada en vigor de la Ley, por lo que desde ese momento debía realizar las previsiones económicas oportunas para poder adaptarse a esta nueva situación, sin que la actuación del arrendador solicitando la actualización íntegra transcurrido el plazo de diez años suponga en forma alguna la aplicación retroactiva de la norma y, sí por el contrario, un beneficio para el arrendatario que, durante los nueve años anteriores, no sufrió el incremento que legalmente podía haberle aplicado el arrendador. En cualquier caso, subsiste la facultad del arrendatario para -incluso en este supuesto- rechazar la actualización con extinción del contrato en el plazo de ocho años desde el requerimiento formulado en tal sentido.

La tesis contraria -sustentada por la parte recurrente- conduciría, llevada a sus últimas consecuencias, a que -una vez iniciada la actualización para continuar durante el período previsto por la ley- en caso de que el arrendador omitiera la notificación de la actualización correspondiente a una anualidad no podría en el siguiente año aplicar el porcentaje propio de dicha nueva anualidad, sino que habría de aplicar el fijado para la anualidad en que se produjo tal omisión; lo que abiertamente pugnaría con la doctrina de esta Sala que, al enjuiciar sobre la aplicación de cláusulas voluntarias de elevación de renta y fijar el montante del coeficiente de elevación correspondiente, proclama que ha de ser tomado en toda su extensión desde que la última elevación hubiera tenido lugar ( sentencias, entre otras, de 28 de septiembre de 1994 y 21 marzo 1995 )'.

En conclusión, una vez sentado que no puede prescribir el ejercicio de la acción para actualizar las rentas por el hecho de que hayan transcurrido más de quince años desde la entrada en vigor de la norma que permitía al arrendador el ejercicio de esa facultad, y establecido en la sentencia apelada que el requerimiento válido es el producido en el año 2011 -algo que también admite la recurrente-, deviene irrelevante el análisis de la notificación realizada en el año 2010, pues ninguna influencia o eficacia puede tener a los efectos que nos ocupan, por lo que se desestima el recurso formulado.

TERCERO.- De conformidad con lo prevenido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y dado que la sentencia se confirma por razones diferentes a las analizadas en la sentencia recurrida, no se hace pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y de conformidad con el artículo 117 de la Constitución ,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Dª Celestina contra la sentencia de 30/3/2012 dictada en los autos de juicio ordinario nº 451/2011 del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Santiago de Compostela , que confirmamos íntegramente, todo ello sin pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra la misma no cabe recurso alguno.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/ PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.