Sentencia CIVIL Nº 41/2020, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 283/2019 de 06 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
LEON
SENTENCIA: 00041/2020
Modelo: N10250
C., EL CID, 20
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Teléfono: 987233159 Fax: 987/232657
Correo electrónico:
Equipo/usuario: APS
N.I.G. 24089 42 1 2018 0007520
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000283 /2019
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N3 de LEON
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000602 /2018
Recurrente: Matilde
Procurador: MIGUEL ANGEL DIEZ CANO
Abogado: JESÚS ALONSO GARCÍA
Recurrido: Baltasar
Procurador: MARIA DE LAS MERCEDES GONZALEZ GARCIA
Abogado: JUAN AMADOR BECERRO VIDAL
SENTENCIA NUM. 41/2020
ILMOS/A SRES/A:
D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Presidente
Dª Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrada
D. RICARDO RODRIGUEZ LOPEZ.- Magistrado
En León, a seis de febrero de 2020.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de LEON, los Autos de
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 602/2018, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N3 de LEON, a
los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 283 2019, en los que aparece como parte

apelante, Dª Matilde , representada por el Procurador D. Miguel Angel Diez Cano, asistida por el Abogado
D. Jesús Alonso García, y como parte apelada, D. Baltasar , representado por la Procuradora Dª. María de
las Mercedes Gonzalez García, asistido por el Abogado D. Juan Amador Becerro Vidal, sobre reclamación de
cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 11 de marzo de 2019, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO: Que estimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. Gonzalez García en nombre y representación de D. Baltasar contra Dª.

Matilde , debo condenar y condeno a la demandada al pago de la cantidad de 6.523 euros más el interés legal, así como al pago de las costas.'

SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandada recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contraparte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación, el pasado día 3 de febrero.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - Antecedentes y cuestiones controvertidas.

El actor, DON Baltasar , promovió demandada, en ejercicio de una acción personal, contra la demandada, DOÑA Matilde en reclamación de 6.523.- Euros, más el interés legalmente aplicable desde la fecha de interposición de la demanda, o subsidiariamente desde la fecha de la sentencia.

La pretensión del actor tiene su fundamento en el contrato de arrendamiento del local de negocio ubicado en planta Baja del inmueble ubicado en Avenida San Andrés, nº 3, de León que suscribió el actor como arrendador y la demandada como arrendataria con fecha 2 de septiembre de 2016, y que entró en vigor el día 1 de octubre siguiente, y en el que se pactó un plazo de duración de 10 años, con facultad de la parte arrendataria de desistir libremente del contrato antes de su vencimiento, debiendo preavisar al arrendador con un plazo mínimo de antelación de 3 meses.

La renta mensual inicialmente estipulada en el contrato suscrito fue de 700.- Euros al mes (más IVA: 147.- €, lo que hace un total de 847.- € al mes) durante el primer año de vigencia del contrato, cantidad a abonar mediante ingreso en la cuenta bancaria designada por el arrendador.

Asimismo, la demandada entregó al actor, en concepto de fianza, la cantidad de 1.400.- Euros, para responder del pago de las rentas y de los perjuicios que pudieran derivarse del incumplimiento del contrato.

Se alega que, con fecha 21 de junio de de 2017, la arrendataria desistió unilateralmente del contrato, procediendo a la entrega de llaves y posesión del local al actor, sin mediar comunicación previa alguna, y por tanto sin respetar el plazo de preaviso de tres meses previsto en el contrato de arrendamiento.

La cantidad que reclama la actora incluye los siguientes conceptos: 1º.- 4.423.- Euros, en concepto rentas impagadas, descontando la fianza.

2º.- 2.100.- Euros; en concepto de indemnización por rescisión anticipada del contrato, y a que ascienden las tres (3) mensualidades de renta correspondientes al plazo de preaviso incumplido.

La parte demandada se opuso alegando que la cantidad abonada en concepto de rentas asciende a la suma total de cuatro mil setecientos diecinueve euros con ochenta céntimos (4.719,80 euros) y no de tres mil doscientos euros (3.200 euros) tal como se alega de contrario y que la vigencia del contrato de arrendamiento del local de negocio se extendió desde el 1 de octubre de 2016 hasta el día 21 de junio de 2017, es decir, casi nueve meses debiéndose abonar en dicho período la cantidad total de 6.211,80 Euros por lo que la diferencia es de mil cuatrocientos noventa y dos euros (1.492 euros), y que comunicó al arrendador la intención de resolución del contrato de arrendamiento y los motivos que tenía para ello y que el arrendador aceptó expresamente la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio.

Seguido el juicio por sus tramites con fecha 11 de marzo de 2019 se dicta sentencia que estima la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad de 6.523 euros más el interés legal, así como al pago de las costas.

Frent e a dicha sentencia se interpone recurso de apelación por la demandada Doña. Matilde .

El actor, Don Baltasar se opone al recurso e interesa la integra confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO. - Pago de las rentas.

El primer motivo de recurso lo sustenta la apelante en haberse incurrido por parte del juzgador en error al valorar la prueba, que mantiene en el alegato de que la renta correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2016 está abonada como resulta de los recibos aportados a las actuaciones, emitidos y firmados por el arrendador, haciendo prueba del pago.

Ciert amente, la demandada aportó con su contestación (docs. nº 2 y 3) dos recibos relativos al pago de la renta de los meses de noviembre y diciembre de 2016, y la actora no solo no impugnó dicho documento en cuanto a su autenticidad, sino que en el acto de la audiencia previa reconoció expresamente la autenticidad de la firma que aparece en los mismos, por lo que hicieron prueba ex art.326.1 LEC ('Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen'); lo que la actora alegó en la vista fue que dichos recibos se habían entregado exclusivamente a efectos de contabilidad y que el pago de la renta, conforme se estipula en el contrato, debía hacerse mediante ingreso bancario.

La carga de la prueba del pago de la renta incumbe al demandado, aunque es obligación del arrendador el entregar recibo del pago de la renta ( art. 17.4 LAU ). Por tanto, medio usual de acreditar dicho pago es mediante la presentación del correspondiente recibo que es un documento mediante el que acreedor manifiesta (de manera expresa o implícita, a través de su emisión) que ha recibido del deudor una determinada cantidad en pago de una determinada deuda.

En el caso, hecha esa aportación por la demandada de recibos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2016, emitidos y firmados por el arrendador, los mismos hacen prueba del pago y sin que sea óbice a ello que en el contrato se pactase que la renta se pagaría 'mediante ingreso , transferencia u otro medio legítimo de pago, en la cuenta corriente numero 0182 5637 34 0208509746 de la sucursal principal sita en la Plaza de Santo Domingo de esta plaza de la entidad bancaria Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. a nombre de la parte ARRENDADORA' desde el momento que dicho pago en metálico fue aceptado por el arrendador.

Resulta igualmente significativo, en orden a tener por acreditado dicho pago, el hecho de que, en la carta que con fecha 28 de marzo de 2018, el letrado del actor remitió a la demandada señalara como importe de la deuda, derivada del impago de las rentas, la cantidad de 5.123,00 euros, que es la que resulta de deducir el importe que figura en dichos recibos (700€+700€) de la que ahora se reclama en la demanda (6.523,00€).

Por lo expuesto, el motivo de recurso debe estimarse en el sentido de tener que descontarse de la cantidad reclamada la expresada suma de 1.400 euros, correspondiente a las rentas de noviembre y diciembre de 2016, al haberse acreditado su abono por la arrendataria.



TERCERO. - Desistimiento unilateral. Indemnización por falta de preaviso.

Se alega por la recurrente que el actor consintió lo que denomina rescisión del contrato de arrendamiento de local de negocio y que, por lo tanto, no existe ningún tipo de resolución unilateral de la parte arrendataria, y que el contrato no establece ningún tipo de indemnización en caso de producirse la resolución por lo que no procede ninguna indemnización de daños y perjuicios.

El contrato de arrendamiento de local de fecha 2 de septiembre de 2016, establece una duración de diez años y se prevé que 'la parte arrendataria podrá desistir libremente este contrato antes de su vencimiento, debiendo preavisar a la arrendadora con un mínimo plazo de tres meses'. No obstante, dicho pacto y en cuanto interesa, el 21 de junio de 2017 la arrendataria Doña Matilde suscribe un documento en el que, como arrendataria del local de hostelería denominado: CERVECERIA TROTAMUNDOS situado en León en la Avda. San Andrés, 3, manifiesta 'COMUNICO a D. P. Baltasar como dueño y arrendador del mencionado local, mi intención de renuncia al contrato de arrendamiento que tenemos firmado del mismo con fecha 19 de junio de 2017 entregando las llaves del establecimiento en este mismo momento'. En dicha fecha la arrendataria abandonó el local y entregó las llaves al arrendador.

En consecuencia, a partir de la interpretación literal de la cláusula anteriormente transcrita del contrato de arrendamiento, resulta claramente que la facultad de desistimiento unilateral de la arrendataria se condicionó a que se ejerciera mediante un preaviso de tres meses a la arrendadora, por cualquier medio.

En el presente caso, al tratarse de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, según el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se rige, en primer lugar, por la voluntad de las partes, estando pactado, en este caso, en el pacto referido a la 'DURACION DEL CONTRATO', la posibilidad del desistimiento anticipado por la arrendataria, la cual, no obstante, aparece sometida, en los términos pactados, a unos rigurosos términos, no tanto en cuanto a forma, sino en cuanto al tiempo, al exigirse una antelación mínima de tres meses. La parte arrendataria se ha decidido por el desistimiento anticipado del contrato antes del término pactado de diez años, en virtud de la facultad potestativa reconocida en el referido pacto, pero sin cumplir las exigencias en cuanto al plazo de preaviso, siendo así que la exigencia del preaviso en los contratos de arrendamiento de locales es una cláusula perfectamente válida, por no ser contrario a las leyes, la moral, ni al orden público, no habiendo constancia de ninguna comunicación al respecto.

El documento, aportado con la demanda, fechado en 21 de junio de 2017, denominado 'RESCISION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO', viene solo suscrito por la arrendataria y del mismo claramente se desprende que no se ha cumplido la exigencia en cuanto al plazo de preaviso.

Por otra parte, aunque se hubiese producido, en se momento, la recepción de las llaves por parte del arrendador, ello no significa aceptación por éste del desistimiento unilateral del contrato. Como dice la SAP de Alicante, sección 9, de 3 de julio de 2012 , ' El acto, demostrado y admitido, de devolver las llaves de la vivienda y posesión del local, que se aceptan por los arrendadores, no es en modo alguno demostrativo de su aquiescencia a la resolución anticipada del contrato, sino, antes bien, exclusiva expresión voluntaria del desistimiento, que si no se acompaña con la declaración de voluntad consciente y voluntaria de admitirlo, no deja de ser, por ello, un desistimiento unilateral'. Las llaves se recibieron por el arrendador, y nadie niega este acontecimiento, pero en modo alguno significa la aceptación de los efectos pretendidos por la arrendataria pues conforme a lo que dispone el art. 1256 CC la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de unos los contratantes, y si en el presente supuesto se había fijado expresamente la duración del arrendamiento, con facultad de desistimiento unilateral de la arrendataria condicionado a que se ejerciera mediante un preaviso de tres meses, no podía la arrendataria darlo por concluido antes, sin cumplir las exigencias de preaviso .

Debe aplicarse al caso el criterio jurisprudencial sobre el significado de la entrega de llaves que, según sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 2000 , prueba que quien las devuelve renuncia al contrato pero no que quien las recibe renuncia a cobrar las rentas por el tiempo de duración pactado, pues ' Para que se tenga por hecha, con todas sus consecuencias, la renuncia de un derecho -nazca éste de la ley o de la voluntad de las partes que lo crean a su amparo- tiene que manifestarse, de manera clara y definitiva y concluyente, por actos que demuestren, fuera de toda duda, la voluntad de renunciar de quien tiene capacidad para ello sin posibilidad de presumirla - sentencias de 25 de mayo de 1974 , 26 de septiembre de 1983 y 4 de marzo de 1988 - cual hace la sentencia recurrida desde los datos que no son significativos al respecto y sí, en cambio, corresponden a actuación de quien ha resuelto el contrato antes de su tiempo y no puede, a su amparo, eximirse de las demás obligaciones contraídas'. La recogida de llaves por el arrendador no implica aceptación de la resolución del contrato y la exoneración del pago de rentas ni renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, como añade la sentencia del mismo Tribunal de 10 de octubre de 2007 , al señalar que '[...] tomó posesión de su inmueble el [...] con la recepción de las llaves del local y, a partir de esta fecha, realizó los actos dominicales expuestos en el cuerpo del motivo, lo que no es reprochable, ni constituye obstáculo legal para la reclamación de daños y perjuicios que le fueron ocasionados por el incumplimiento de la demandada'. Finalmente la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011 analiza si el silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono de la vivienda y entrega de las llaves por parte del arrendatario equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual, por lo que la posterior demanda en reclamación de indemnización por resolución unilateral del arrendatario resultaría contraria al principio de la buena fe y la teoría de los actos propios y llega a la conclusión que la recepción de la comunicación y de las llaves por el arrendador no acredita o prueban que la parte demandante prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, y menos aún, que actuase contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito. En similar sentido, y con remisión a la anterior sentencia, se pronuncia la sentencia T.S. 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011 , que cita la posterior de 23 de julio de 2018 (rec. 366/2016).

Por lo que la consecuencia del incumplimiento del preaviso de tres meses pactado en el contrato no puede ser sino la indemnización con tres meses de rentas, por el importe de 2.100 euros (700 x 3) fijado en la sentencia de primera instancia, por lo que el motivo de recurso debe ser desestimado.



CUARTO. - Estimándose en parte el recurso de apelación interpuesto no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo previsto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Respecto de las costas de primera instancia no ha lugar tampoco a hacer especial pronunciamiento al estimarse parcialmente la demanda ( art. 394.2 LEC).

VISTOS los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos estimar y estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Matilde contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de León, de fecha 11 de marzo de 2019, en los autos de Juicio Ordinario nº 602/2018 , revocando parcialmente dicha resolución y en su lugar: Primero. - Estimamos en parte la demanda interpuesta por la representación de Don Baltasar frente a Doña Matilde a quien condenamos a que pague al referido actor la suma de 5.123 euros más el interés legal devengado desde la interpelación judicial.

Segun do. - No ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias.

Firme que sea esta resolución procédase a la devolución del depósito constituido.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo debiendo interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquella.

Notif íquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente y testimonio al presente rollo de apelación y remítase todo ello al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para su ulterior sustanciación.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.