Sentencia Civil Nº 410/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 199/2008 de 29 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00410/2008

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 199 /2008

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a veintinueve de julio de dos mil ocho .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 373 /2006 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 7 de MAJADAHONDA , a los que ha correspondido el Rollo 199 /2008 , en los que aparece como parte apelante Antonieta representado por el procurador DOÑA SILVIA ALBITE ESPINOSA, y como apelado DON José Y DOÑA Maribel , quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DON PABLO HORNEDO MUGUIRO, sobre resolución de contrato, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Majadahonda, en fecha 9 de noviembre de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:

"Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Muñoz Nieto, en nombre y representación de DON José y DOÑA Maribel , en los autos de juicio ordinario seguidos contra DON Antonieta , debo DECLARAR y DECLARO resuelto y extinguido el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de octubre de 1974, así como el de fecha 1 de octubre de 1985, y cualquier otro que pudiese existir sobre dicha relación arrendaticia, sobre la vivienda sita en la calle Travesía de DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 de Majadahonda, ordenando en su virtud el desalojo de la vivienda de sus actuales ocupantes

Procede imponer las costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante Antonieta , al que se opuso la parte apelada DON José Y DOÑA Maribel , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 17 de junio de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por don José y doña Mónica , esta última fallecida y sucedida procesalmente por doña Maribel , contra doña Antonieta (y otros codemandados respecto de los que después se apreció falta de legitimación pasiva), pretendía la resolución del contrato de arrendamiento concertado en fecha 1 de Octubre de 1974 sobre la vivienda sita en Majadahonda, Travesía de DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 , así como del contrato de arrendamiento celebrado sobre la misma vivienda en 1 de Octubre de 1985, y cualquiera otro que pudiese existir, suscritos entre la usufructuaria de la vivienda, doña Mónica , y los arrendatarios de la misma, al haber quedado dichos contratos extinguidos y resueltos por el fallecimiento de la usufructuaria, ordenando el desalojo de la vivienda por sus actuales ocupantes.

Doña Antonieta se opuso a la demanda argumentando que el contrato de arrendamiento litigioso data de 1 de Octubre de 1974, único concertado entre las partes, pues el documento después firmado en 1 de Octubre de 1985 representó una mera novación modificativa del anterior arriendo. De donde resulta que la relación arrendaticia queda sujeta a la prórroga forzosa de la L.A.U. de 1964 , y no se extingue a consecuencia del fallecimiento de la usufructuaria arrendadora.

La sentencia dictada en la primera instancia razona que el contrato celebrado en 1 de Octubre de 1985 se suscribió con los efectos de una novación extintiva, y puso fin a la relación arrendaticia anterior, de 1 de Octubre de 1974, pues el nuevo documento no se confeccionó como anexo del anterior, sino que fue extendido como contrato independiente, en un impreso nuevo, sujeto al pago de la correspondiente tasa administrativa, en el que además se introdujeron nuevas condiciones reguladoras de la relación contractual. Por ello, la relación queda sujeta al Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de Octubre , que se remite a la duración que libremente pacten las partes sin perjuicio de la tácita reconducción, y además sometido a la previsión del art. 480 del Cc ., que dispone la resolución de todos los contratos celebrados por el usufructuario, al término del usufructo, salvo el arrendamiento de fincas rústicas que subsiste durante el año agrícola, en relación con el art. 512 del mismo texto, que contempla como causa de extinción del usufructo la muerte del usufructuario. Por todo lo cual estima la demanda.

SEGUNDO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación doña Antonieta , argumentando que la sentencia infringe la principio de cosa juzgada, cuando declara que el contrato de arrendamiento concertado en 1 de Octubre de 1985 supone una novación extintiva del anterior contrato, de 1 de Octubre de 1974, habida cuenta que tal extremo fue objeto de debate en anterior procedimiento judicial seguido entre las partes, cuya sentencia, recaída en 12 de Enero de 2004 , expresaba en su fundamentación jurídica que "se pone de manifiesto la existencia de un contrato de arrendamiento de fecha 1 de Septiembre de 1974 de carácter indefinido, existente entre los actores y doña Mónica sobre la vivienda..., que sufrió una novación (arts. 1203 y ss. Cc .) modificativa (Ss. T.S. 16.12.1987, 2.10.1998 y 14.12.1998 ) el día 1 de Octubre de 1985. Tal documento privado (que constituye un todo orgánico aunque aparezca fragmentado) solo surte efectos entre las partes que los firmaron y sus causahabientes, si es reconocido legalmente (art. 1225 Cc .)". Por todo lo cual, se infringe el art. 222, 1 y 4 L.E .c.

Para evaluar la concurrencia de la cosa juzgada, respecto de la sentencia dictada en 12 de Enero de 2004 , es de considerar que ésta recayó en procedimiento seguido a instancia de la ahora demandada, doña Antonieta (y el esposo de ésta, después fallecido), contra los propietarios de la vivienda, don José y doña Mónica , así como contra la constructora del edificio, Tifan, S.L., ejercitando como arrendatarios acción de retracto, sobre la base (que se demostró incierta) de haberse producido una venta de la vivienda. La lectura de esa sentencia revela que el objeto de aquel procedimiento, y del presente, son radicalmente distintos, circunscrito aquél al enjuiciamiento de la facultad de retraer ejercitada por los arrendatarios y centrado en evaluar si se produjo o no la compraventa que es presupuesto del retracto, llegando a la conclusión de que no existió compraventa de la vivienda. En ningún momento constituyó objeto de aquel procedimiento la relación arrendaticia que es objeto de los presentes autos, ni el debate litigioso se dirigió a definir los términos y los efectos de esa relación arrendaticia, que tampoco había de ser objeto de pronunciamiento a la vista de las pretensiones de los litigantes.

De lo expuesto se desprende que, faltando la coincidencia del objeto propio de uno y otro juicio, así como de la causa de pedir, el primero no genera los efectos de la cosa juzgada respecto del actual. En ese sentido declara el T.S. en S. 6.Oct.2006 , que "pese a su aparente claridad tanto el artículo 1252 del Código Civil como la cosa juzgada presentan tanto en la teoría como en la práctica dificultades insolubles que se traducen en la misma denominación inexacta de presunción atribuida a la cosa juzgada. Por cosa juzgada hay que entender pura y simplemente el objeto del proceso una vez ha sido sometido a juicio jurisdiccional. Pero esta interpretación literal es insuficiente para la comprensión de la cosa juzgada. Lo importante no es tanto que la pretensión haya sido juzgada cuanto los efectos que se producen con motivo del juicio realizado. Aún cuando sea la sentencia la que produce cosa juzgada, ésta está estrechamente ligada al objeto del proceso, por cuyo motivo debe entenderse la cosa juzgada como el principal efecto del proceso". Respecto de la causa de pedir, expresa la S. T.S. 7.Nov.2007 que viene integrada por el conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora (STS 3-5-00 ) o, dicho de otra forma, por el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión (SSTS 19-6-00 y 24-7-00 ) o título que sirve de base al derecho reclamado (SSTS 27-10-00 y 15-11-01 ). La identidad de causa de pedir concurre en aquellos supuestos en que se produce una perfecta igualdad en las circunstancias determinantes del derecho reclamado y de su exigibilidad, que sirven de fundamento y apoyo a la nueva acción (STS 27-10-00 )".

En consecuencia, no concurren las identidades de objeto ni de causa de pedir que son imprescindibles, para apreciar el efecto de la cosa juzgada, entre el procedimiento seguido por acción de retracto y el presente juicio.

TERCERO.- Dentro del segundo motivo de apelación, se argumenta que la parte actora ejercitó la acción de resolución sobre la base de que el arrendamiento litigioso fue concertado en 1 de Octubre de 1974, sujeto por tanto a la prórroga forzosa del art. 57 L.A.U. de 1964 , y que la sentencia se aparta de ese presupuesto cuando declara extinguido dicho contrato, por virtud de novación extintiva, mediante el celebrado en 1 de Octubre de 1985, con lo que altera los términos de la demanda y ocasiona indefensión a la parte demandada.

El planteamiento no es cierto, pues de la lectura del escrito de demanda se desprende que tanto los antecedentes de hecho, como la súplica, aluden de modo conjunto a los contratos de arrendamiento firmados en 1 de Octubre de 1974 y 1 de Octubre de 1985, solicitando la declaración judicial de resolución de ambos. En ese sentido, resulta confusa, pues no aclara qué contrato entiende vigente, si el primero o el segundo. La disyuntiva sólo se despeja en la fundamentación jurídica de la demanda, que no contiene mención alguna al régimen jurídico resultante de la L.A.U. de 1964 , y se limita exclusivamente a invocar la normativa general del Código civil sobre arrendamientos concertados por el usufructuario, lo que es tanto como reputar aplicable el régimen jurídico de la L.A.U. de 1994 , que no contiene especialidad en esa materia. Por tanto, la parte actora está suponiendo vigente, por la novación extintiva, el contrato firmado en 1 de Octubre de 1985. Si por el contrario hubiera considerado vigente el contrato de 1 de Octubre de 1974, modificado mediante novación impropia el 1 de Octubre de 1985, se hubiera sujetado al régimen especial previsto en el art. 57 de la L.A.U. de 1964 , que tras imponer la prórroga obligatoria para el arrendador, aún cuando un tercero le suceda en sus derechos y obligaciones, añade que "se aplicará igual norma en los casos de extinción del usufructo".

Así lo entendió además la parte demandada, que ya desde la fase de alegaciones comprendió el planteamiento de los actores, asumiendo que éstos defendían la novación extintiva operada a través del contrato de 1 de Octubre de 1985, pues en el escrito de contestación se rebate esa pretendida novación extintiva, y se dice producida una novación modificativa, con subsistencia del contrato de 1 de Octubre de 1974, para reivindicar la aplicación de la prórroga forzosa. No puede por tanto alegar ahora haber padecido indefensión, ni la sentencia se apoya en fundamentos fácticos o jurídicos distintos de los ya contemplados en el escrito de contestación.

CUARTO.- Se argumenta en el recurso que, aún cuando no prospere la excepción de cosa juzgada, y se considere cuestión controvertida la naturaleza extintiva o modificativa de la novación operada mediante el contrato celebrado en 1 de Octubre de 1985, en todo caso debe entenderse que se produjo una novación modificativa, subsistiendo el contrato de arrendamiento fechado en 1 de Octubre de 1974. Se destaca que en el año 1995, la entonces usufructuaria y arrendadora, doña Mónica , notificó al esposo de la apelante la revisión de la renta de acuerdo con la D.T. Segunda de la L.A.U. de 1994 , admitiendo con ese acto propio la sujeción del contrato a la L.A.U. de 1964 , y consecuentemente a la prórroga forzosa.

La diferencia entre la novación modificativa o impropia, y la novación extintiva, contempladas en el art. 1203 Cc ., debe buscarse en la voluntad expresa de las partes o, en su defecto, en la significación económica o entidad de la alteración introducida en el contrato, entendiéndose que es extintiva cuando uno de los elementos esenciales del contrato resulta alterado de forma sustancial o notoria (Ss, T.S. 27.Abr.1988 o 19.May.1997 ). En el presente caso se aprecian signos externos reveladores de la voluntad de las partes de extinguir el primitivo contrato, sustituyéndolo por otro nuevo.

La voluntad albergada de extinguir la primitiva relación arrendaticia se obtiene a través de las circunstancias externas reseñadas en la sentencia apelada, que aquí se tienen por reproducidas, añadiendo que el contrato firmado en 1 de Octubre de 1985 contemplaba un significativo incremento de la renta arrendaticia, elevándola en más de un veinte por ciento.

Ese aumento cobra una especial significación considerando que en el primero de los contratos se convino la revisión de la renta ajustándola, cada cinco años, a los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, en tanto que en el contrato del año 1985 se pactó una cláusula notablemente más gravosa para la parte arrendataria, consistente en la elevación de un cinco por ciento con periodicidad anual.

También se modificó por las partes el tiempo de vigencia previsto, que en el primero de los contratos no se concretó de modo alguno, limitándose a declarar pagadera la renta por meses. Por el contrario, el contrato de 1 de Octubre de 1985 se sujetó expresamente a una duración de cinco años.

Por otra parte, no se aprecia que la parte arrendadora incurriese en actos propios incompatibles con la novación extintiva. Cuando menos, concurren actos propios contradictorios entre sí. De esa forma, el día 1 de Agosto de 1995, doña Mónica envió carta a don Juan Ramón , por conducto notarial, comunicando que "el contrato de arrendamiento número 0194084...vence el próximo 30 de Septiembre, siendo mi intención la de no proceder a la prórroga del mismo por más tiempo". Precisamente, esa numeración 0194084 se corresponde con el impreso oficial del contrato firmado en 1 de Octubre de 1985, con lo que dicha comunicación revela una clara conciencia de haber quedado extinguido, mediante la novación, el anterior contrato de Septiembre de 1974.

Es importante recordar los términos de la carta enviada por la parte arrendataria en 21 de Marzo de 2005. Inicialmente, el 10 de Febrero de 2005 la arrendataria comunicó su voluntad de subrogarse en el arrendamiento por fallecimiento de su esposo, a lo que los arrendadores contestaron, el siguiente día 24, manifestando no aceptar la subrogación, al haber quedado extinguido el arrendamiento como consecuencia del fallecimiento de la arrendadora usufructuaria doña Mónica . Tras lo que, el día 21 de Marzo de 2005 los arrendatarios envían carta a los demandantes replicando que "la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 16 , admite la subrogación de la viuda del arrendatario, adquiriendo la misma la posición de arrendataria". Con lo que la parte arrendataria, ahora apelante, admite que la relación arrendaticia está sujeta a la L.A.U. de 1994, al acogerse al art. 16 de este cuerpo legal, y por tanto reconoce que el contrato de arrendamiento firmado en 1 de Octubre de 1985 produjo la extinción del anterior, suscrito en 1 de Octubre de 1974.

Por todo lo cual, se entiende operada la novación extintiva mediante el contrato de 1 de Octubre de 1985.

QUINTO.- El último motivo de apelación se ampara en la aplicación del art. 57 L.A.U. de 1964 , en relación con el art. 114.12ª del mismo texto, en cuya virtud el fallecimiento de la usufructuaria arrendadora no produce como efecto la extinción del contrato, que continúa sujeto en todo caso a la prórroga forzosa, habida cuenta que con arreglo a aquel régimen especial la extinción del usufructo no provoca la extinción del arrendamiento, en contra de la previsión general del art. 480 Cc ., a cuyo tenor "podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola".

La alegación quiebra en su presupuesto, visto que por razón de la examinada novación extintiva, la relación arrendaticia existente entre las partes está sujeta al régimen de la L.A.U. de 1994 .

SEXTO.- Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E .c., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Redondo Robles en representación de doña Antonieta , contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Majadahonda, bajo el número 373 de 2006, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.