Sentencia Civil Nº 410/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 689/2012 de 22 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00410/2013

S E N T E N C I A Nº 410

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. Carlos Gómez Martínez

Magistrados:

Dña Catalina Mª Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca, a 22 de noviembre de 2013.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ibiza, bajo el número 757/06 , Rollo de Sala numero 689/12 ,entre partes, de una como, actora apelante Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 NUM000 de San Antoni de Portmany, representado por la Procuradora Dña Cristina Suau Morey y asistida del Letrado don Ramón Baradat Fontanet, de otra, como demandada apelada Dña. Camino , representada por la Procuradora Dña Isabel Muñoz García y asistida por el Letrado D. Miguel Tulles Roder y don Landelino y don Nazario declarados en rebeldía procesal.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada doña Catalina Mª Moragues Vidal.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº dos de Ibiza, se dictó sentencia en fecha 14 de mayo de 2012 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 NUM000 , de San Antoni de Portmany, contra Dª Camino , D. Landelino y D. Nazario , con imposición de las costas causadas en este procedimiento a la parte actora.'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 12 de noviembre de 2013.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia que concluye la primera instancia resuelve desestimar la acción declarativa de dominio ejercitada en la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 NUM000 , sito en Sant Antoni de Portmany (Eivissa), contra doña Camino en su calidad de propietaria de la finca registral nº NUM001 , consistente en el 'componente dos' del mencionado edificio, sito en planta baja destinado a local, y contra don Landelino y don Nazario , en su calidad de arrendatarios del mencionado local comercial en la que se ubica una industria de cafetería. Se afirma por la juzgadora 'a quo', en justificación a su fallo desestimatorio de la demanda, que de las inscripciones registrales, atinentes tanto al íntegro edificio como a la concreta parte determinada nº dos, se concluye que las terrazas cuya titularidad común se predica en la demanda forman parte y se hallan incluidas dentro de los lindes de la meritada parte determinada, finca registral nº NUM001 , propiedad de la demandada doña Camino , sin que se haya acreditado que tal información registral sea errónea o se haya destruido la presunción legal de exactitud registral.

La meritada resolución constituye el objeto de la presente alzada al haber sido apelada por la Comunidad de Propietarios actora que solicita, de este Tribunal, su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se estime íntegramente la demanda por dicha parte interpuesta, esgrimiendo, en fundamento de tal pretensión revocatoria, que la juzgadora 'a quo' ha errado en la valoración de la prueba, interpretando erróneamente los títulos de propiedad y los propios actos de doña Camino por cuanto: a) ni doña Camino , ni los anteriores propietarios del local, han defendido nunca que las terrazas pertenezcan o se encuentren dentro de los lindes físicos de su finca; b) la descripción del local contenida en la escritura de división de la finca en régimen de propiedad horizontal recoge que el local 'linda igual que el edificio, salvo por Oeste que lo hace con zona de retranqueo y por Sur que en parte linda con zaguán del edificio'; c) los actos posteriores de quienes otorgaron la escritura de división de la finca en régimen de propiedad horizontal, otorgando la escritura de compraventa del local en la que procedieron a modificar el título constitutivo en el sentido de reservar 'en exclusiva para el titular o titulares de las plantas bajas o locales comerciales.... el uso de las zonas circundantes del edificio y aceras dentro del solar sobre el que se asientan', modificación que no tuvo acceso al Registro de la Propiedad, como tampoco lo tuvo la escritura de aclaraciónotorgada siete años después de adquirir el local, preguntándose la parte apelante del motivo de tales modificacionessi ya hubiera estado claro que las terrazas formaban parte del local; d) doña Camino era plena conocedora de tal situación registral; e) tal como dispone el artículo 32 de la Ley Hipotecaria , no resultan oponibles ni pueden perjudicar a terceros los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

La parte demandada, hoy apelada, se opone al recurso de apelación interpuesto y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Resulta conveniente, a los efectos de una mejor comprensión del debate litigioso, recordar que la pretensión deducida en la demanda tenía por objeto, en primer lugar, la declaración de que las terrazas del EDIFICIO000 NUM000 ' colindantes con el local comercial propiedad de la demandada Sra. Camino , constituyen un elemento común de uso común y, en consecuencia, que dicha demandada no puede oponer el derecho de uso privativo de dichas terrazas frente a la comunidad ; en segundo lugar, que se condene a la citad propietaria y a don Landelino y don Nazario a reintegrar a la Comunidad dicho espacio común, retirando cuantos elementos han instalado en él hasta devolverlo a su estado y situación original, con expresa advertencia de que si así no lo hicieran en el lazo conferido se hará a su costa, cesando en el uso de dichas terrazas ; y, en tercer lugar, se declare la obligación de la demandada Sra. Camino de pagar a la Comunidad las rentas percibidas por el arrendamiento de las terrazas comunitarias y las que vaya percibiendo durante la tramitación del procedimiento. Se ejercita en la demanda, y así se dice por la parte actora, 'una acción declarativa de dominio, reivindicatoria y en reclamación de rentas percibidas'. Sabido es, que la acción declarativa de propiedad precisa como presupuestos la acreditación del título de propiedad por parte del demandante y la identificación, como cosa señalada y reconocida, e identidad, como la misma que es objeto de la demanda (así se expresa, entre otras muchas, la STS de 30 junio 2011 ); y, en el caso de la acción reivindicatoria, además de los dos requisitos anteriormente expuestos, se precisa que la acción se dirija contra el tenedor o poseedor de la cosa para reintegrarla a su dueño. En el presente caso, la disputa entre las partes se centra en la titularidad que reivindica la Comunidad de Propietarios sobre las terrazas que, alega, son 'colindantes' con el local propiedad de la demandada y, por ello 'elementos comunes'; por tanto el debate se centra en el primero de los requisitos que es común tanto a la acción declarativa como a la reivindicatoria. Debe señalarse, además, que el título sobre el que la parte actora basa su pretensión es el mismo en el que la parte demandada basa su oposición a la demanda, y consisten en la escritura pública de declaración de obra nueva y división de la finca en régimen de propiedad horizontal otorgada el 22 de septiembre de 1.976, inscrita como finca nº NUM002 , en la que se describe el 'componente Dos' como Planta baja o local comercial con acceso tanto por la calle prolongación de la soledad como por el Paseo Marítimo......En la zona de los límites Noreste y Noroeste tiene sendas escaleras que comunican con el Paseo Marítimo ..., descripción que se corresponde con la finca registral nº NUM001 , propiedad de la demandada Sra. Camino que la adquirió por título de compraventa el 10 de agosto de 1998. Asimismo se constata que en la primera de las inscripciones de la meritada finca registral nº NUM001 se fijan sus lindes y se especifica que 'en la zona de los límites Noreste y Noroeste, tiene sendas escaleras que comunican con el Paseo Marítimo. Linda: Norte, con el Paseo Marítimo,.......'. En la escritura pública de compraventa del citado local a doña Camino , se vuelve a hacer referencia a los lindes del local en los mismos términos ya señalados, sin que exista referencia alguna a que linde con una terraza común, manteniéndose que la propiedad se extiende hasta el Paseo Marítimo por el Norte y hasta la calle Soledad por el Sur.

De todo ello, infiere la juzgadora 'a quo' que los espacios circundantes al local comercial, desde un punto de vista físico se encuentran dentro de los límites de la finca registral nº NUM001 , no existiendo prueba alguna que desvirtúe la presunción legal de que la propiedad de todo lo que se encuentra dentro de los lindes de la finca nº NUM001 fijados en el Registro de la Propiedad pertenecen al titular de dicha finca. De manera que, en el presente caso, faltaría el primero de los requisitos precisos para el éxito de la acción reivindicatoria ejercitada en la demanda.

Comparte la Sala el parecer del tribunal 'a quo' por cuanto, y contrariamente a lo afirmado en el escrito de recurso, motivo primero, la codemandada Sra. Camino , ya desde el inicio de su escrito de contestación a la demanda, puso de manifiesto que en la demanda se recogía una descripción parcial de la inscripción registral del Edificio y su división en régimen de propiedad horizontal, pues se obviaba, mediante un paréntesis con puntos suspensivos, que la planta baja o local comercial 'tiene sendas escaleras que comunican con el paseo marítimo' cuyas escaleras están situadas en los lindes Noroeste y Noreste, por lo que el espacio de terrazas se halla incluido en la descripción registral del componente nº dos, siendo parte integrante del local finca registral NUM001 , pues se expresa que linda: Norte, con el Paseo Marítimo...., por lo que todo cuanto queda hacia dentro del lindero es propio de dicha parte determinada.

Tampoco pueden ser acogidas las restantes alegaciones vertidas en el escrito de recurso por cuanto: a) la afirmación de que el local linda igual que el edificio, siendo cierta no obliga a compartir la tesis de la parte actora, pues los lindes del edificio, y conforme se señala en la escritura de 22 de septiembre de 1976, 'son los propios del solar sobre el cual se levanta', no obstante 'se retira o retranquea de los lindes del solar conforme a la exigencia de Ordenanzas', resultando que los lindes del solar son: 'por Norte, en línea de cuarenta y cuatro metros y veintiséis centímetros, con zona marítimo terrestre, hoy Paseo Marítimo', linde Norte, que 'tiene unas escaleras' para bajar a dicho Paseo, que es exactamente el mismo linde del local comercial propiedad de la Sra. Camino , tal como ya se ha dicho anteriormente; b) la escritura de compraventa otorgada de 14 de de octubre de 1976, un mes después de la declaración de obra nueva, contiene el siguiente pacto: 'Los otorgantes como únicos dueños y titulares del EDIFICIO000 NUM000 y del cuerpo del edificio antes nombrados establecen como régimen de condominio, además de las reglas del título constitutivo y para que conste expresamente en el Registro de la Propiedad, que el uso de las zonas circundantes del edificio y cuerpo de edificio citados y aceras, dentro del dólar sobre el que se asientan, queda reservado en exclusiva para el titular o titulares de las plantas bajas o locales comerciales, sin perjuicio de la libre circulación por dichas zonas del resto de copropietarios y usuarios del inmueble'. La existencia de dicho pacto, y pese a su literalidad no inscrito en el Registro de la Propiedad, no contradice ni modifica las inscripciones registrales en cuanto a los linderos del local como pretende la parte apelante, sino que dándolos por buenos garantiza a los demás propietarios y usuarios del inmueble la libre circulación por las zonas circundantes del edificio, habiéndose respetado en todo momento dicha circulación pues no se han colocado obstáculos a dicho tránsito, permaneciendo los titulares del local comercial en el uso de las terrazas de forma pacífica y sin oposición alguna hasta año 2.005; y, c) tal como se dice en la sentencia apelada, no se ha aportado dato o elemento alguno, aparte de la concreta interpretación que realiza la parte actora de las inscripciones registrales, que permita afirmar que los linderos hechos constar en las inscripciones registrales de constante referencia no son correctos, y que, en consecuencia, deberían corregirse tales linderos para, en su lugar, entender que el local comercial de autos linda con la terraza comunitaria en lugar de los linderos hechos constar tanto en la inscripción relativa a la obra nueva y división horizontal del íntegro edificio, como en la concreta finca registral nº NUM001 .

TERCERO.-Por lo expuesto, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la parte apelante, tal como prescribe el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Asimismo y de conformidad con los dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se decreta la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se dará el destino fijado legalmente.

Fallo

SE DESESTIMA el RECURSO de APELACIÓN interpuesto por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 NUM000 , representado en esta alzada por la procuradora Sra. Suau, contra la sentencia dictada en fecha 14 de mayo de 2012, por la Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº Dos de Eivissa , en el procedimiento de Juicio Ordinario, del que trae causa la presente alzada, y, en consecuencia, SE CONFIRMA dicha resolución.

Se imponen a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.