Sentencia CIVIL Nº 410/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 433/2017 de 15 de Junio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0801942120168039918
Recurso de apelación 433/2017 -3
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 189/2016
Parte recurrente/Solicitante: KM SPORT SL
Procurador/a: Melania Serna Sierra
Abogado/a: FERNANDO PATRICIO DE LA CORTE OYAGA
Parte recurrida: ARFA 2012 S.L.
Procurador/a: Jose-Manuel Puig Abos
Abogado/a: Ramon Fontdevila Font
SENTENCIA Nº 410/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 15 de junio de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 23 de marzo de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 189/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Melania Serna Sierra, en nombre y representación de KM SPORT SL contra Sentencia - 19/01/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jose-Manuel Puig Abos, en nombre y representación de ARFA 2012 S.L..

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'que estimando la demanda interpuesta en juicio verbal por la Procuradora Sra. Serna Sierra en nombre y representación de KM Sport, SL debo condenar y condeno a Arfa 2012, SL a que abone a la actora la cantidad de 4.400 euros más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, así como las costas procesales causadas con la demanda, y estimando la reconvención formulada por el Procurador Sr. Puig Abos en nombre y representación de Arfa 2012, SL debo condenar y condeno a KM Sport, SL a que abone a la actora reconvencional la cantidad de 5.400 euros más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda reconvencional, así como las costas procesales causadas con la demanda reconvencional, debiendo compensarse ambos créditos y abonar KM Sport, SL a Arfa 2012, SL la suma de 1.000 euros más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 08/06/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO .- Por la entidad KM SPORT SL se insta la resolución y consiguiente desahucio, frente a la arrendataria ARFA 2012 SL, por falta de pago de la renta correspondiente a las mensualidades de enero y febrero 2016, respecto del contrato de arrendamiento de 1.7.2013 sobre el local de negocio, propiedad de la actora, arrendadora, sito en la C/ Floridablanca, 71-73 de Barcelona, consignando en la demanda la posibilidad de enervación, a cuya pretensión acumula la reclamación de las referidas rentas, 4.400 €. más las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión, más los intereses legales.

Por escrito de 9.2.2016, la actora puso en conocimiento del Juzgado la entrega de la posesión del local por parte de la demandada, intereseando la continuación del procedimiento, sólo en cuanto a la reclamación de las rentas de enero y febrero 2016.

A la pretensión deducida se opuso la entidad demandada y formuló reconvención, en base a que se había acordado compensar las rentas adeudadas con la fianza entregada, lo que suponía un saldo a su favor de 1000 €, solicitando la condena a la actora al pago de 1000 €, una vez compensadas las cantidades.

La actora se opuso a la reconvención, negando el carácter de 'exigible' del crédito al tratarse de la fianza, con la finalidad primordial de la indemnización de los daños en el local imputables a la demandada, manifestando haber formulado demanda por dichos daños (doc. contestación a la reconvención), atendido el estado 'deplorable' del inmueble, y siendo necesaria la previa liquidación para cualquier compensación.

La sentencia de instancia estima la demanda, condenando a la entidad demandada a abonar a la actora la suma de 4.400 € más intereses legales desde la interpelación judicial con imposición de las costas a la demandada y estima la reconvención condenando a la entidad actora a abonar a la demandada reconviniente la suma de 5.400 €, más intereses desde la reconvención, y al pago de las costas de ésta, y compensando, al considerar acreditados los requisitos del art. 1196 CC , ambos créditos, condena a la actora reconvenida a pagar a la demandada reconviniente la suma de 1000 €, más los intereses legales. Frente a dicha resolución se alza la entidad actora, de un lado, por indebida aplicación del art. 1196 CC , al no cumplirse los requisitos de que las deudas 'estén vencidas' ni que 'sean líquidas y exigibles', dado que el crédito de la demandada está pendiente en otro procedimiento en el Juzgado de 1ª Instancia 5 de Barcelona, lo que se dijo al contestar a la reconvención adjuntándose justificante de interposición telemática y, de otro, justificando el retraso en la reclamación de tales daños (al recoger las llaves, aún no conocía el estado del inmueble y de otro lado, desconocía la localización de la demandada hasta que averiguó en el presente procedimiento, y pudo demandarla en octubre 2016), y, en todo caso, la devolución de la fianza excedía del ámbito del presente procedimiento, resultando improcedente la compensación, y no constando ningún acuerdo al respecto. Con lo que el debate queda planteado en tales términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.



SEGUNDO .- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda concertado entre la actora, propietaria, como arrendadora y la demandada como arrendataria, por una renta mensual de 2.200 €, entregando 5.400 € en concepto de fianza 2) Por burofax remitido a la actora de 5.1.2016, cuya recepción no consta, la arrendataria puso de manifiesto su intención de abandonar el local a finales de febrero de 2016 o principios de marzo 2016.

3) En 1.3.2016, dicha demandada efectuó un acta notarial de manifestaciones y depósito de las llaves del local, interesaba fueran recogidas por la arrendadora, fuese resuelto el contrato y le devolviese la fianza.

4) En 4.3.2016 por la representación de la actora se recogieron las llaves.

5) En dicho momento, la demandada adeudaba las rentas correspondientes a los meses de enero y febrero de 2016, por un importe total de 4.400 €.

6) No consta la más mínima prueba, ni siquiera indiciaria, sobre el alegado acuerdo de compensar las rentas adeudadas con la fianza entregada.



TERCERO .-Se dice en la sentencia que, al recoger las llaves, nada se manifestó por la actora relativo a que la fianza debía aplicarse a otra obligación a cargo de la arrendataria distinta del pago de la renta, 'a la que la demandada decidió imputar el pago de la fianza', sin que exista constancia de la existencia de otras deudas más onerosas con preferencia en la imputación del pago en los términos del art. 1174 y ss CC , no constando acreditada reclamación respecto de los daños en el local existentes en el momento de su devolución que fue en marzo de 2016.

En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts.

1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización' ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art.

36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza) .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad , será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.', lo que tendrá lugar con la recuperación de la posesión) y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

En principio, pues, no puede esperar más allá del mes, al tratarse de una regulación específica sustantiva, atendidos los términos del art. 36.4 LAU , sujeta a determinados presupuestos sobre tiempo y cantidad a devolver.



CUARTO .- Pero claro, la recuperación de la posesión se produce en 4.3.2016, desde cuyo momento la actora disponía de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (o sea, desde el 4.3.2016), es decir, pertenece al ámbito de la liquidación del contrato (posterior a la resolución y a la recuperación de la posesión, con la posibilidad de examen sobre el estado del local) y para determinarlo, sólo en el momento de la recuperación podía inspeccionar el local y constar su estado, a cuya comprobación, parece renunciar la arrendataria al limitarse a depositar las llaves en una notaría, y tras dicha comprobación a proceder a la valoración, de los daños de constatarse su existencia. Cierto que para tales operaciones disponía del plazo de un mes, con la sanción (de ser inferior a la fianza) de los intereses y, en su caso, de la eventual compensación. Por tanto, hasta ese momento (posterior a la demanda instando la resolución) el crédito no estaba vencido, ni era exigible ni líquido, mal se podía compensar (reconvención) por lo que la reconvención no podía prosperar, sin perjuicio de que siempre tendría el arrendatario derecho a la fianza o parte de ella, si tras la liquidación, existiese un remanente a su favor, más los intereses desde el mes siguiente a esa liquidación, de ser ésta positiva para el arrendatario.



QUINTO .- Consecuentemente procede, con estimación del recurso formulado por la entidad KM SPORT SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución y, en su lugar, estimando la demanda formulada por aquella, y desestimando la reconvención formulada por la entidad ARFA 2012 SL, condenamos a ésta a abonar a la actora la suma de 4.400 € más intereses legales desde la interpelación judicial con imposición de las costas a la demandada, dejando sin efecto el resto de pronunciamientos de dicha resolución, con expresa imposición de las costas de 1ª instancia a la demandada y sin declaración sobre las causadas en esta alzada.

Fallo

QUE estimando el recurso formulado por la entidad KM SPORT SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución y, en su lugar, estimando la demanda formulada por aquella, y desestimando la reconvención formulada por la entidad ARFA 2012 SL, condenamos a ésta a abonar a la actora la suma de 4.400 € más los intereses legales desde la interpelación judicial con imposición de todas las costas a la demandada, dejando sin efecto el resto de pronunciamientos de dicha resolución, con expresa imposición de las costas de 1ª instancia a la demandada y sin declaración sobre las causadas en esta alzada.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :