Sentencia Civil Nº 411/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 948/2008 de 07 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 948/2008

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1162/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 42 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 411

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª DELS ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a siete de julio de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1162/2007 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 42 Barcelona, a instancia de DUSLAN PROYECTOS Y PROMOCIONES, S.A., contra D. Jose Francisco ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de junio de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMANDO la demanda interpuesta por DUSLAN PROYECTOS Y PROMOCIONES,SA contra Jose Francisco , absuelvo al demandado de todos los pedimentos contenidos en la demanda. Se imponen las costas de este procedimiento a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 7 de julio de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandante "Duslan Proyectos y Promociones,S.A., en liquidación" la sentencia de primera instancia que desestimó la pretensión de extinción del arriendo de la finca sita en Barcelona, Avda.Roma nº 107, 3º A, arrendada al demandado D. Jose Francisco , en virtud del contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 1980, con fundamento en la Disposición Transitoria Cuarta,4, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , por entender la resolución recurrida que el contrato de arrendamiento es de local de negocio, sometido a los términos de extinción de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 .

Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que, de conformidad con lo previsto en la Disposición Transitoria Cuarta, 4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollan actividades profesionales se rigen por lo dispuesto en el apartado anterior.

Y la Disposición Transitoria Cuarta, 3 , para, los arrendamientos asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 5,2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , se remite a lo estipulado en la Disposición Transitoria Tercera para los arrendamientos de local de negocio a que se refiere la regla 2ª del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas, para los que se prevé su extinción a los cinco años.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que la claridad de los términos de la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , no admite otra interpretación que la que resulta del sentido propio de sus palabras, sin que el resultado de la interpretación literal permita que pueda ser alterado, de conformidad con lo previsto en el artículo 3,1 del Código Civil , en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, o la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada la norma, debiendo por el contrario atenderse al espíritu y finalidad de la norma que, según la Exposición de Motivos de la Ley 29/1994 , es la de poner límite a la duración de la prórroga obligatoria por los perjudiciales efectos que ha tenido su prolongada vigencia, restableciendo la temporalidad de la relación arrendaticia de conformidad con su propia naturaleza, aunque teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida, tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios, optándose en el caso de las fincas para un uso distinto de vivienda, por articular un calendario de resolución temporal.

En este sentido, es conforme al espíritu y finalidad de la Ley 29/1994 entender previsto en las normas transitorias el establecimiento de un plazo de extinción más breve para los arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollen actividades profesionales, o para los asimilados a local de negocio, por el menor efecto social y económico, en este último caso, de la extinción de los arrendamientos de depósitos o almacenes, escritorios u oficinas, en los que se entiende que el arrendatario no realiza el núcleo de su actividad económica con establecimiento abierto al público.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, la testifical, y la ausencia de prueba en contrario, que la finca arrendada está destinada única y exclusivamente a laboratorio de análisis, y en la que el demandado realiza su actividad profesional, en la condición de farmacéutico, tributando en el Impuesto de Actividades Económicas por la actividad profesional relacionada en la Sección 2 ª (f.74).

Por lo que la finca litigiosa no está destinada a vivienda, ni tampoco a local de negocio, por no desarrollarse en la finca una actividad económica con establecimiento abierto al público, de modo que, de acuerdo con el artículo 5,2, 2º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , no puede ser calificada la finca sino como asimilada a local de negocio, sometida en consecuencia al régimen de extinción de la Disposición Transitoria Cuarta, apartado 3 o 4, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , de cinco años a partir de la entrada en vigor de la Ley 29/1994, que según su Disposición Final Segunda se produjo el 1 de enero de 1995 , de modo que el contrato quedó extinguido con fecha 1 de enero de 2000, estando extinguido por lo tanto al tiempo de la presentación de la demanda en el Decanato con fecha 12 de diciembre de 2007.

SEGUNDO.- Opone la parte demandada que el contrato de arrendamiento de 1 de marzo de 1980 (doc 2 de la demanda), se calificó como de arrendamiento de local de negocio; y que la anterior propietaria "Solans S.A." le remitió varias comunicaciones en el año 1995 (docs 5 y 6 de la demanda) para la actualización de la renta a tenor de la Disposición Transitoria Tercera C)6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos , referida a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

Ahora bien, en cuanto a la calificación del contrato, es lo cierto que, según doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1986, 10 de noviembre de 1986, 7 de julio de 1987, 3 de mayo de 1993, 9 de abril y 21 de mayo de 1997 ), la calificación o determinación de la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, pero no de la denominación atribuida a aquél por las partes, de manera que el contenido real del contrato es el determinante de su calificación. Y, en este caso, en la condición anexa 1ª del contrato de arrendamiento se pactó claramente que el local sería destinado única y exclusivamente a laboratorio de análisis, habiendo conformidad entre las partes en cuanto a que ha sido este su destino durante la vigencia de la relación contractual.

Y por otro lado, en relación con la novación, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2003;RJA 9587/2000, y 4595/2003 ) que la novación no tiene en nuestro derecho un significado riguroso, por lo que su efecto extintivo de la obligación a que se refiere es excepcional y no puede presumirse, exigiéndose una declaración expresa.

Además, para la aplicación de la doctrina de los actos propios, que tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000, que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993;RTC 77/1993 ), es necesario que la conducta previa contra la que no se puede ir posteriormente tenga ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995 ) que son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados.

Y los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado (Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002 ).

En este caso, a partir del simple dato de las comunicaciones en relación con la actualización de la renta con fundamento en la Disposición Transitoria Tercera C) 6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos , no puede alcanzarse la conclusión probatoria de que la voluntad de la propiedad fuera la de proceder a la modificación del régimen de extinción del contrato previsto en las distintas disposiciones transitorias del nuevo texto legal, pasando de estar sometido al régimen de extinción de los locales dedicados a actividades profesionales en la condición, nunca perdida, de laboratorio de análisis, asimilado a local de negocio, a estar sometido al régimen de extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio concertados con persona física, por no integrar las comunicaciones realizadas un acto inequívoco y definitivo del propietario, contradictorio con el contenido del propio contrato, que además no puede entenderse referido a la cuestión de la extinción del contrato, a la que no se hace referencia sino en conexión con la no aceptación de la actualización de la renta, estando referidos los actos del propietario exclusivamente a la cuestión de la actualización de la renta, y no a los plazos de extinción, previstos legalmente en función del destino del local, sin que conste la existencia de un acuerdo expreso en contrario concertado claramente entre las partes, procediendo en definitiva la desestimación del motivo de oposición de la parte demandada, y por consiguiente la estimación del recurso de apelación de la demandante.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria de la demanda, procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria de la apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandante "Duslan Proyectos y Promociones,S.A., en liquidación", se REVOCA la Sentencia de 4 de junio de 2008 dictada en los autos nº 1162/07 del Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Barcelona , acordando en su lugar la ESTIMACIÓN de la demanda, declarando la extinción del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de marzo de 1980, del local sito en Barcelona, Avda.Roma nº 107, 3º, A, condenando al demandado D. Jose Francisco al desalojo del local, dejándolo libre, vacuo, y expedito, y a disposición del arrendador, con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, sin expresa imposición de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.