Sentencia Civil Nº 412/2012, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 310/2012 de 25 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00412/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 310/2012

NÚMERO 412

En OVIEDO, a veinticinco de Octubre de dos mil doce, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Don José Antonio Soto Jove Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 310/2012, en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 437/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Oviedo, promovido por D. Bernabe , demandante en primera instancia, contra LAZORA, S.A. , demandada en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Soto Jove Fernández.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Oviedo se dictó Sentencia con fecha veintitrés de Marzo de dos mil doce , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por la representación de Don Bernabe frente a LAZORA, S.A., absuelvo a la demandada de las pretensiones frente a ella deducidas.- No se realiza condena en costas.".-

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día dieciséis de Octubre de dos mil doce.-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- El apelante reitera en el recurso su pretensión indemnizatoria sustentada expresamente en la nulidad del contrato de arrendamiento de vivienda de protección pública con opción de compra celebrado con la demandada el 18 de Julio de 2008, contrato en que se consignaba que la vivienda, garaje y trastero estaban calificados como protegidos con un destino a arrendamiento en determinado expediente administrativo y con calificación definitiva concedida el 6 de Julio de 2007, estipulándose un plazo de duración de diez años desde esta fecha y que la opción de compra debería ejercitarse en el mes siguiente a la terminación del periodo de protección de la vivienda a los diez años desde la concesión de la calificación definitiva, definiendo la pauta de cálculo del precio de venta en este caso y pactándose una renta mensual de 515 euros pues la oferta de la demandada consta como de 420 euros renta sin opción de compra y de 515 euros renta con opción de compra, correspondiendo el 30% de esta tarifa a la amortización de la opción -f.20-, añadiéndose -cláusula 16- que la resolución contractual imputable al arrendatario con anterioridad al plazo establecido para el ejercicio del derecho de opción determinaría la extinción de éste sin obligación del arrendador de devolver cantidad alguna.

SEGUNDO.- La demanda narra que por la dejadez de Lazora, S.A. ante la comunicación de ciertas deficiencias en el garaje el actor acudió a la Consejería de Vivienda donde tuvo noticia verbal de que aquélla no podía firmar los contratos de arrendamiento con opción de compra por lo que instó la resolución del contrato indicando que abandonaba la vivienda a finales de Mayo de 2009, recepcionando la apelada las llaves el 19 de Junio siguiente -f.10-16- para a continuación sobre la base de acción de nulidad del contrato por error y dolo reclamar una suma relativa a diversos conceptos, 1.045 euros como importe pagado correspondiente a la diferencia entre un alquiler sin opción y el satisfecho con la misma, importes por muebles y electrodomésticos adquiridos para la vivienda, gastos por burofax y por gestión del aval constituido en garantía de obligaciones del arrendatario y ya devuelto, parte de la fianza contractual no reintegrada, 4.620 euros pagados por renta estricta durante los once meses de vigencia del contrato y 12.000 euros por daño moral, pretensiones que la Juez a quo rechazó contemplando que sí bien el R.D. 801/2005 de 1 de Julio a su entender aplicable a las viviendas de protección autonómica -VPA- no contemplaba la posibilidad de incluir en el contrato de arrendamiento la opción de compra, tal y como informa la Consejería de Vivienda el 11 de Diciembre de 2009 en contestación a escrito dirigido por el actor el 25 de Noviembre de 2009 -por tanto meses después de resuelto el contrato f.39- la propia firmante de la comunicación Sra. Magdalena en juicio declaró que la opción no estaba excluida pues una vez terminado el plazo de destino a arriendo se podía vender la vivienda, si bien a criterio de la Entidad Pública no era aplicable a la promoción de la vivienda -Expediente NUM000 - el R.D. 14/2008 de 11 de Enero vigente al formalizarse el contrato por lo que se propuso a Lazora que quitase del título de los contratos de la promoción la referencia a la opción pero sin impedimento alguno para hacer constar en un anexo del contrato que pasados diez años se podía ejercer la opción, reconociendo el actor en el plenario que Lazora después de los burofaxes que le dirigió le explicó esta propuesta poniéndose en contacto con él al efecto pero que no accedió a firmar otra cláusula porque se sentía ya estafado y mal tratado por teléfono, cúmulo de extremos ante los cuales la Juzgadora concluyó que Lazora incurrió en irregularidad administrativa pero no en incumplimiento contractual con el arrendatario dado que los términos del contrato son claros en cuanto a que la opción no podría ejercitarse hasta que transcurridos 10 años la vivienda quedaría desafectada, momento en que sería libre y la empresa no tendría impedimento para consolidar la venta al margen de sus relaciones con la Administración.

TERCERO.- El recurso aduce que el actor acudió a una falta o vicio del consentimiento por error al prestarlo o dolo de la demandada y no a resolución de obligaciones recíprocas del art. 1124 CC por lo que la doctrina legal sentada en la recurrida sobre este precepto no resulta aplicable, aserto asumible dada la explícita definición de la acción ejercitada más ello no supone que esta pueda prosperar. Hemos de apuntar de inicio bajo principio iura novit curia que la anulabilidad postulada al amparo del art. 1300 CC implica la ineficacia del contrato ex tunc o con alcance retroactivo -salvo en el caso de relaciones duraderas consumadas que no es obviamente el supuesto- mientras que la resolución unilateral del contrato por el actor en Mayo de 2009 supuso discrepancias sobre el desenvolvimiento prestacional de un contrato en base a las cuales se quiso dejar sin efecto en dicho momento, se asentaba por tanto en pretendidos incumplimientos de un contrato en vigor y eficaz cuando en este proceso se le presenta carente de toda eficacia por anulabilidad o nulidad relativa. No vamos a determinar de otra parte si al contrato celebrado en Julio de 2008 le era aplicable el R.D. 14/2008 de 11 de Enero cuyo artículo 33 contempla expresamente el supuesto de que el titular de la vivienda la hubiese ofrecido en régimen de arrendamiento con opción de compra estableciendo que el inquilino podría ejercitarla transcurridos 10 años desde la calificación definitiva del inmueble, supuesto que el art. 33 del R.D. 801/2005 no contemplaba aunque sí la venta una vez vencido el plazo de diez años de vinculación por arrendamiento y ello porque semejante precisión no resulta necesaria en orden a la causa petendi de la acción pues lo cierto es que no cabe motivar concurrentes las exigencias de vicio de consentimiento invalidante por dolo o error, con relación al primero ninguna maquinación o artificio de la demandada se prueba en el iter del contrato litigioso que hubiese conducido a su concierto bajo ánimo de engaño, se alquiló la vivienda con una previsión de opción de compra a partir de Julio de 2017 -10 años desde la calificación definitiva- que indiscutidamente podía materializarse en dicha época al margen de que la Administración entendiese que en el contrato, en su encabezamiento, no podía figurar la opción pues además de ser ello sumamente discutible -R.D. 14/2008- ello no excluía como vimos la posibilidad de la venta, mientras que el error además de excusable ha de recaer sobre condiciones esenciales del contrato, el hecho de la antedicha posibilidad de venta excluye esta exigencia mientras que el de que el actor - cuyas quejas iniciales eran ajenas a la facultad de compra que es el único elemento con el que se vincula el vicio de consentimiento- no aceptase mantener la opción mediante la simple firma de un anexo al contrato que la demandada le propuso siguiendo el criterio de la Consejería para visar o legalizar los arrendamientos de las viviendas VPA conlleva a entender que la duda o confusión sobre la efectiva posibilidad de opción era evitable con mínima diligencia por parte suya, encontrándonos ante duda y no ante error como falso conocimiento de la realidad toda vez que la opción contractual era factible con independencia de la controversia sobre su modo de plasmación documental, debiendo por ello desestimarse la acción de nulidad ejercitada.

CUARTO.- No obstante la desestimación del recurso las dudas que puede generar la incidencia en el ámbito de la relación privada entre los litigantes de la intervención periférica de la Administración contemplada aconsejan excluir costas de su trámite ex art. 398 LEC .

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por D. Bernabe contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Oviedo en fecha veintitrés de Marzo de dos mil doce , en los autos de juicio ordinario seguidos con el número 437/10, confirmando dicha resolución, sin hacer expresa imposición de las costas procesales del recurso.

Dése al depósito constituido para recurrir el destino legal.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍAS ante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Español de Crédito 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.