Sentencia CIVIL Nº 412/2016, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2, Rec 449/2016 de 16 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE HUELVA

Sección Segunda, Civil

RECURSO:APELACIÓN CIVIL 449/2016

Proc. Origen: Juicio Ordinario 345/2014

Juzgado Origen: Primera Instancia núm. 3 de Huelva

SENTENCIA NÚM 412

Iltmos. Sres.:

PRESIDENTE. D. FRANCISCO JOSÉ MARTIN MAZUELOS

MAGISTRADOS: D. JOSÉ PABLO MARTÍNEZ GÁMEZ

D. FRANCISCO BELLIDO SORIA (Ponente)

En Huelva, a dieciséis de septiembre de dos mil dieciséis

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados indicados y bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. FRANCISCO BELLIDO SORIA ha visto en grado de apelación el juicio ordinario 345/2014, del Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de Huelva, en virtud de recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, interpuesto por la entidad Grupo Hostelero Bonilla SL, representada por el Procurador sr. García Oliveira y asistida por el Letrado sr. Oliva Franco; siendo parte apelada la entidad Construcciones AM Move SL, representada por la Procuradora sra. González Cordero (Raquel)y defendida por el Letrado sr. González Cordero (Agustín).

Antecedentes

PRIMERO. Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO. Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha dieciocho de diciembre de dos mil quince se dictó sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: 'Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de CONSTRUCCIONES AM MOVE SL contra GRUPO HOSTELERO BONILLA SLU y, en consecuencia, condenar a la demandada a indemnizar al demandante en la cantidad de 60.000 euros que devengará desde sentencia el interés legal incrementado en dos puntos, sin hacer imposición de las cotas de la instancia..'

La anterior sentencia fue completada por auto de fecha veintiséis de enero de dos mil dieciséis en el sentido que recoge su parte dispositiva que copiada literalmente dice: 'SE SUBSANA la omisión advertida en la sentencia de fecha 18 de diciembre, consistente en completar el fallo en los siguientes términos:

Se desestima la demanda reconvencional, imponiendo a la parte demandadada las costas derivadas de la misma.'

TERCERO. Contra la anterior se interpuso recurso de apelación, por la demandada que fue admitido en ambos efectos, y dado traslado a la parte contraria, fueron remitidos los autos a esta Audiencia, para su resolución.

Al haberse solicitado práctica de prueba en esta segunda instancia por la parte recurrente se dictó auto de fecha dos de junio de dos mil dieciséis, por el que se inadmitía la pretensión antes mencionada, que al no ser recurrido quedó firme y los autos sobre la mesa para deliberar, votar y resolver.

Fundamentos

PRIMERO. A). Se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria parcial de la demanda y desestimatoria de la reconvención alegando:I.Error en la valoración de la prueba, al entender que se recoge en sentencia que el local en cuestión y a la vista de los informes periciales de las partes era apto para ejercer en él una actividad comercial, pero sin haber tenido en cuenta la descripción que del mismo hace el perito de la demandada, de la que resulta que al comenzar el alquiler, el mismo carecía de las condiciones mínimas para su uso, tanto en la planta baja como en la alta, sin que las demoliciones selectivas llevadas a cabo en revestimientos y acabados puedan considerarse como desperfectos, ya que corresponden a trabajos localizados, que tenían que ver con la labor antes realizada en el local y que era incompatible con el nuevo uso que se le pretendía dar al mismo. La sentencia se basa en informe pericial de la actora, cuando el mismo carece de objetividad, pues no sabía el estado del local antes del alquiler pues solamente vio las fotos facilitadas cuando se dedicaba el local a otra actividad, pudiendo comprobar cómo estaba el recinto una vez entregado el objeto de arrendamiento, entendiendo la apelante que el informe del perito de la demandada es más objetivo en sus conclusiones.

II. La demandada contrató a un arquitecto (sr. Justino ), para realizar la unión del local alquilado y el que ya explotaba, concluyendo que no era viable la unión de las plantas altas, desde el punto de vista constructivo y normativo para uso público.

III. Ante dicha eventualidad la demandada decidió utilizar el local como almacén y ello a pesar de que según la cláusula novena del contrato podía rescindirlo unilateralmente, realizando obras para ello como permitía el contrato (cláusula séptima) con la aquiescencia del arrendador ( Primitivo ), además de conocerlas pues vivía en el mismo edificio, aplicando a las consecuencias de cese del contrato el Código Civil, sin tener en cuenta lo preceptuado en la LAU y en el propio contrato. Lo anterior lo conocía la propiedad pues el sr. Primitivo retiró del local multitud de enseres (revestimientos de madera luminarias, vigas de madera, etc), como han acreditado los testigos que han depuesto, lo que demuestra que el arrendador conocía las obras.

IV. En el caso de que no se entendiera que la arrendataria estaba autorizada a realizar obras, no se prevé en el art. 23 LAU indemnización alguna, sino la reposición al estado anterior y para el caso de que no se hiciera lo necesario por la arrendataria, indemnizar los daños y perjuicios, por lo tanto lo acordado en sentencia supone un enriquecimiento injusto, puesto que no se repondrá el local a su estado original, puesto que ha sido nuevamente alquilado y abierto al público.

V. La juzgadora ha obviado que el local se volvió a alquilar en noviembre de 2014, a pesar de decir la arrendadora que el local estaba destruido y sin posibilidad de ejercer en el mismo cualquier actividad, si previamente no se acometían las obras que dice su perito en el informe, sin embargo el local se alquiló sin realizar obras previas por parte de la demandante, sin que además en el contrato nuevo aportado se haga mención a ningún tipo de obra o disminución del precio por tener que hacerlas el arrendatario, por lo tanto si el dinero que se pide no irá destinado al local, no entiende donde está el perjuicio reclamado.

VI. La sentencia condena al pago de una cantidad, haciendo referencia a poner el local en su estado original, pero es claro que ello no es posible, al estar nuevamente alquilado y abierto al público.

B). La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación de la sentencia, estimando que es ajustada a derecho, así como que no incurre la juzgadora en error al valorar la prueba, pretendiendo la contraria una valoración distinta subjetiva e interesada en su propio interés, sin que esté de acuerdo con que la indemnización produzca un enriquecimiento injusto, pues se devolvió el local destrozado en inservible, y si luego se ha alquilado es porque ha tenido que rebajar la renta el primer año y luego los nueve años siguientes en compensación a las obras que ha tenido que hacer la nueva inquilina, sufriendo pérdidas mucho mayores que la indemnización concedida, sin que la rebaja de la renta pueda achacarse a la crisis, teniendo en cuenta que cuando se alquiló el local a la ahora demandada en 2010 la crisis estaba en pleno apogeo.

SEGUNDO.- Las partes no discuten que suscribieron un contrato de arrendamiento de local sito en la calle San Sebastián, 12 de Huelva, para uso distinto al de vivienda el 01/09/2010 (vigor el primero de octubre siguiente), siendo arrendadora la actora y arrendataria la demandada, con una duración de veinte años y con la posibilidad de desistimiento unilateral por parte de la arrendataria con un preaviso de tres meses (cláusula 9ª). Facultad que utilizó Grupo Hostelero Bonilla SLU, mediante escrito fechado el 29/01/2013 remitido a la arrendadora por burofax (doc. 8 de la demanda), para que tuviera efectos el 30/04/2013, a lo que no se opuso la propietaria dados los términos del acuerdo, como refleja el documento nº 9 de la demanda.

El contrato contemplaba en su estipulación primera que el local objeto del contrato será destinado a negocio de cervecería, cafetería, bar y restaurante del Grupo Hostelero Bonilla SLU (entidad arrendataria), pudiendo desarrollar además todas las actividades señaladas en cada momento en su objeto social. Se pactó una renta mensual de 3.672,70 euros, habiendo entregado al estipularlo dos meses de renta como fianza (7.345,40 euros). Se acordó también que en los tres primeros meses de vigencia del contrato no se abonaba renta al considerarse período de carencia por obras de adecuación del local (estipulación 3ª.2).

En la estipulación séptima se hacía constar que la arrendataria podrá realizar durante la vigencia del contrato y a su cargo las obras de reforma y acondicionamiento que estime oportuno efectuar en el local que no afecten a la seguridad del edificio. Dichas obras deberán ser comunicadas fehacientemente al arrendador. A la finalización del contrato las obras quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a compensación por parte del arrendador. Se contemplaba asimismo que el contrato se sujetaba a la LAU de 1994.

La mencionada Ley de arrendamientos contempla en su art. 4 en cuanto al régimen aplicable a este tipo de contratos que se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El titulo mencionado se ocupa de los contratos de arrendamiento de local, regulando el art. 30 que en cuanto a conservación, mejora y obras del arrendatario, se aplicarán como supletorios los arts. 21, 22, 23 y 26 referidos a los contratos de alquiler de vivienda. No obstante el que se refiere a obras del arrendatario es el 23, exigiendo consentimiento escrito por parte del arrendador de aquellas que modifiquen la configuración del local. Además regula el precepto que el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

El Código Civil que se aplica como supletorio para lo no regulado en la LAU, establece en el art. 1561 que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el contrato, tal y como la recibió, salvo lo que hubiera perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o causa inevitable. Y el art. 1563 establece que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya.

La totalidad de jurisprudencia de las Audiencias Provinciales trata de la devolución de la vivienda o local arrendados al terminar el contrato en los términos que hemos visto recoge el Código Civil, así podemos citar la sentencia de la AP de Pontevedra (Secc. 1ª) de 03 de marzo de 2016 , con cita de otras audiencias cuando recoge citando la sentencia de la AP de Valencia (8ª) de 02/03/2015 , que conviene no olvidar la existencia de dos presunciones a favor del arrendador, en primer lugar, de buen estado de lo entregado y en segundo lugar de culpabilidad por parte de quien arrienda por el deterioro causado ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 ). En definitiva el inmueble debe devolverse en las condiciones que se entregó.

Sigue diciendo la primera de las sentencias citadas que los daños y desperfectos que se constaten al momento de la devolución del local, deben atribuirse a la responsabilidad del arrendatario salvo prueba en contrario.

Resume el estado de la cuestión la SAP Cádiz, sección 6ª, 12 enero 2014, cuando señala: Es por ello que habrá de efectuarse un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del local con en su caso accesorios en el momento de la entrega por el arrendador, y el estado que presenten en el momento de la devolución.

En cuanto al estado al momento de la entrega, como se dice, ha de estarse a los términos del contrato y, en su caso, de lo conseguido probar sobre tal efectivo estado, así como sobre lo accesorio entregado, presumiéndose en defecto de tal prueba, e 'iuris tantum', que el arrendatario recibió el local en buen estado, lo que constituye presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (presunción en defecto de prueba de recepción en 'buen estado' que no significaría recibir 'nuevo' el local, sino en condiciones de uso, art. 1562 CC ).

Referido al estado de la cosa al momento de la devolución al arrendador, de existir deterioro o pérdida, probada por el arrendador, se presume 'iuris tantum' ( art. 1563 CC ) que tal deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 ). El arrendador debe acreditar los daños o deterioros que haya sufrido el local; sin perjuicio de que, una vez demostrada la existencia de daños, y por el juego del art. 1563 CC , se presume que han sido causados por el arrendatario, y se desplaza sobre él el deber de desvirtuar la responsabilidad que le atribuye el citado precepto.

Todo ello, como se dice, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que podría regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino incluso en 'mejor estado'. En el asunto sometido a cuestión se pactó la devolución del local 'en el mismo estado que lo recibe...y siempre en perfectas condiciones de uso.', lo que no se discute.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir el local, restitución que 'en determinadas condiciones' puede cumplirse con la entrega de llaves poniéndolo a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 .

En el mismo sentido podemos citar la SAP de Barcelona (13ª) de 30 de marzo de 2016 .

Partiendo de los hechos expuestos, así como de los antecedentes legales y jurisprudenciales citados, la prueba ha puesto de manifiesto que la arrendataria explotaba otro local contiguo con una cervecería, siendo su intención unir el local arrendado a la explotación preexistente, aprovechando la entreplanta como local de celebraciones, así se desprende de la pericial practicada a instancias de la demandada en la persona del arquitecto Don. Justino , que fue contratado para la realización del proyecto pertinente, finalidad que también se deduce de la primera cláusula del contrato, refiriéndose a las obras la cláusula séptima en relación con la tercera, punto segundo. En definitiva debían realizarse obras para la unión del local arrendado al mentado negocio de la demandada y adecuarlo para la explotación de la actividad de hostelería que desarrollaba la demandada.

El local se recibe en las condiciones que relata la sentencia y resultan de las fotografías aportadas por ambas partes en los informes periciales propuestos por cada una de ellas, con instalaciones propias de un negocio de venta de material deportivo, con baño, solerías, revestimientos, instalaciones de suministros y telemática, luminarias, así como de aire acondicionado, situándose en la parte alta distintas dependencias con división de tabiquería de almacén y oficina, totalmente terminadas.

A la conclusión del arrendamiento el 30/04/2013, se recibe el local en las condiciones que reflejan las fotografías aportadas con el acta notarial obrante en autos, levantada por el Notario D. Carlos Toledo Romero, el día 09/05/2013, bajo el número 1.467 de su Protocolo, una vez entregada la llave depositada en su Notaría por la arrendataria para entrega a la propietaria del local, apareciendo en tales fotografías que el local ha sido dejado prácticamente en bruto, así la parte demandada admite en el escrito de contestación a la demanda y como recoge también el informe pericial aportado a su instancia, haber demolido el baño y los probadores de la planta baja, eliminación de las solerías, demolición de particiones en la entreplanta, demolición del solado de la entreplanta y desmontado de los falsos techos. Lo que no se corresponde con una demolición selectiva como mantiene la apelante en el recurso, realizadas únicamente para determinar la composición del forjado y los lugares por los que podían ir los bajantes y conducciones de suministros a los efectos de acometer las obras de acondicionamiento del local para incorporar el local a la cervecería, sino dejarlo expedito y preparado para la realización de las obras pertinentes de acondicionamiento conforme lo pactado en la estipulación primera del contrato.

Según la declaración del perito de la demandada antes citado, comprobó que no era posible la ampliación del negocio en la entreplanta, según dijo podía hacerse físicamente, pero al final lo impedía la normativa para uso público de esa parte, por lo que tras demoler todo lo necesario para las obras, y comprobar que no era viable la ampliación del negocio de la manera en principio pensada por la arrendataria, desistió de realizar las obras de acondicionamiento, manteniendo el local como almacén del Grupo Hostelero Bonilla SLU., (así se desprende también de la declaración del testigo D. Adriano , socio de la demandada, que conoce los hechos de manera directa), dejándolo a su entrega en distinta situación a la que lo recibió, evidenciándose su estado en las fotografías y que relata con más precisión del informe pericial de la actora realizado por el Arquitecto Técnico sr. Toscano, estado que se debe, según se desprende del resultado probatorio, a la actuación directa de la arrendataria y no al uso propio al que iba a ser destinado, según el contrato, ni al que en definitiva se destinó.

En dichas conclusiones no influye el hecho de que la actora una vez iniciada la demolición, según declaró el testigo sr. Cesar (trabajador de la demandada) y el testigo sr. Adriano , pudiera haber retirado algunos objetos del local, inservibles para el uso a que iba a ser destinado por la arrendataria, esto es, ampliación de su negocio contiguo previa realización de las obras correspondientes, que a la postre no se realizó y por lo tanto tampoco se acometieron las obras que conllevaba su acondicionamiento, que de haberse hecho hubieran quedado en beneficio del local, como así se pactó en el contrato, sin que el arrendador en tal caso pudiera reclamar nada, pero en este caso no pueden equipararse las demoliciones realizadas a tales obras de acondicionamiento para el uso pactado.

TERCERO.-En consecuencia la arrendataria debe responder de los daños/desperfectos realizados en el local, pues se entregó al finalizar el contrato, como se ha dicho, prácticamente en bruto una vez demolidas todas las instalaciones de su interior, como ha puesto de manifiesto la prueba practicada, en especial la documental y la prueba pericial de las partes, constatado por las fotografías aportadas a sus informes y al acta notarial citada, que se levantaron las solerías, la tabiquería, demolición del falso techo de escayola, demolición del cuarto de baño, de los probadores, de las instalaciones de fontanería, electricidad, ofimática, aire acondicionado y puntos de luz, así como la maquinaría de aire acondicionado, que el perito de la actora afirma en el juicio haber visto rota en el local cuando acudió al mismo.

De los dos informes periciales aportados a las actuaciones por las partes y ratificados en el juicio, el único que enumera de manera detallada los desperfectos producidos en el local y la valoración de la reposición al estado que tenía al ser entregado, es el de la parte actora. El presentado por la contraria se limita a valorar los trabajos de demolición y los elementos de molidos sin aquellas especificaciones, por lo que no puede tenerse como útil para aquella finalidad y el estado del mismo a la entrega por la actuación de la arrendataria, por lo tanto debe tenerse en cuenta la valoración que acoge la sentencia, con la disminución que aplica de un cuarenta por ciento debido al uso y depreciación de los elementos afectados, así como el descuento de la fianza entregada.

Respecto a las anteriores conclusiones no debe tenerse en cuenta que el local se alquiló en noviembre de 2014, puesto que la demanda se interpuso en febrero de ese año cuando no se había producido tal acontecimiento y cuando además nada se modificó en la audiencia previa respecto ese hecho, que se celebró poco después del nuevo contrato, siendo claro que a la devolución del local al momento de la extinción del contrato que unía a las partes, el mismo no estaba en las condiciones de su entrega, sino con el interior demolido y sin haber realizado las obras de acondicionamiento que requería la unión del local alquilado al que ya tenía la demandada, a fin de realizar en él la misma explotación hostelera que tenía el contiguo, como se pactó en el contrato de arrendamiento, ya que haberse acometido aquella obra, nada hubiera tenido que reclamar la arrendadora al haber quedado lo construido en beneficio de la finca, como también consta se pactó en el el referido contrato.

CUARTO.-Se alega también en el recurso que la indemnización concedida supone un enriquecimiento injusto puesto que la indemnización para reponer el local a su estado no tendrá lugar puesto que ha sido alquilado de nuevo y está abierto al público con un negocio de venta de bicicletas y accesorios.

Tiene dicho el TS de manera reiterada sobre el enriquecimiento injusto, por todas sentencia de 07/07/2016 que '...En relación con la acción de enriquecimiento injusto, tiene declarado esta Sala (además de las citadas, sentencias 387/2015, de 29 de junio , 467/2012, de 19 de julio , 295/2012, de 17 de mayo , 859/2011, de 7 de diciembre , 887/2011, de 25 de noviembre , y 529/2010, de 23 de julio , entre las más recientes), que dicha institución, arraigada en la jurisprudencia desde Las Partidas como principio general del derecho, tiene su razón jurídica en la atribución patrimonial no justificada, de tal manera que, como declara el § 812 del BBG alemán, «quien obtiene algo sin causa jurídica por la prestación de otro o de cualquier otra forma a costa del mismo, está obligado para con él a la restitución'.

En este caso no concurre tal enriquecimiento sin causa, puesto que ha quedado acreditado que cuando se dio por finalizado el contrato que unía a las partes, el local arrendado presentada desperfectos por la acción de la arrendataria, que debían ser indemnizados en el sentido que ya se ha expuesto, por lo tanto es obvio que no tiene cabida aquí el enriquecimiento que se alega por la recurrente, cuando además cuando se interpuso la demanda el local no se encontraba arrendado, por lo que debemos estar a los términos de lo pedido.

A mayor abundamiento, debe decirse en contra de lo que mantiene la recurrente de que el nuevo contrato, nada se dice sobre realización de obras en el local por las partes o disminución del precio por hacerlas el arrendatario, pues puede observarse en el referido contrato y así se comprueba que si se recogen rebajas de renta por tal concepto en la estipulación quinta, siendo claro que no se podría realizar actividad económica en el local después de la entrega sin realización de obras de acondicionamiento.

QUINTO.- Por lo tanto el recurso debe ser desestimado, lo que conlleva la confirmación de la sentencia.

Las costas del recurso se imponen a la parte apelante que ha visto rechazadas sus pretensiones ( arts. 394 y 398 de la LEC ).

Se acuerda la pérdida del depósito efectuado para recurrir, como permite para los casos de desestimación del recurso el la DA 15ª de la LOPJ .

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO

DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de GRUPO HOSTELERO BONILLA SLU, contra la sentencia dictada el 18 de diciembre de dos mil 2015, completada por auto de 26 de enero de este año, en el asunto a que se refiere el rollo de Sala arriba citado, por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Huelva y CONFIRMARLA EN SU INTEGRIDAD .

Las costas del recurso se imponen a la parte apelante.

Se acuerda la pérdida del depósito efectuado para recurrir.

Notifíquese a las partes con indicación de la necesidad de constitución de depósito en caso de recurrir la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J . De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta de la L.E.C ., contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo que debe interponerse en el plazo de veinte días ante esta Audiencia si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse conjuntamente con el recurso de casación recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal.

Remítanse las actuaciones originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y efectos oportunos.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN:La de la anterior sentencia que lo ha sido en el día de su fecha estando celebrando audiencia pública el Magistrado Ponente, doy fe.