Sentencia CIVIL Nº 412/2016, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 319/2015 de 19 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000412/2016

IIma. Sra. Presidente

Dª. ANA FERRER CRISTÓBAL

IImos. Sres. Magistrados

D. AURELIO HERMINIO VILA DUPLÁ

D. JESUS GINES GABALDON CODESIDO

En Pamplona/Iruña , a 19 de septiembre del 2016 .

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación elRollo Civil de Sala nº 319/2015, derivado de los autos deProcedimiento Ordinario nº467/2014 - 00del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Pamplona/Iruña ; siendo parteapelante,Dª Esther , r epresentada por el Procurador D. Jaime Ubillos Minondo y asistida por la Letrada Dª Mª Ángeles Domínguez Betoret; parte apelada, IMIRUN S.A ., representada por la Procuradora Dª Teresa Sarasa Astrain y asistida por el Letrado D. Mariano Benac Urroz.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JESUS GINES GABALDON CODESIDO .

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 13 de febrero de 2015, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en los autos de Procedimiento Ordinario nº 467/2014 - 00 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

'SeESTIMA, PARCIALMENTE,la demanda formulada por Dª Esther , representada en autos por el Procurador D. Jaime Ubillos Minondo, contraIMIRUN S.A., representada por la Procuradora Dª Teresa Sarasa Astrain, y se CONDENA a la demandada a abonar a la parte actora la cantidad deCINCO MIL SEISCIENTOS DIECISIETE CON QUINCE Euros (5.617,15 €), con los intereses correspondientes, sin hacer expreso pronunciamiento en costas procesales.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de Dª Esther .

CUARTO.-La parte apelada, IMIRUN S.A ., evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 319/2015 , habiéndose señalado día para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-1. Doña Esther interpuso demanda de juicio ordinario contra la mercantil INMIRUR SA, solicitando tanto la resolución del contrato de compraventa de VPO suscrito entre ambas el 30/1/14, como la condena de la demandada a pagar a la actora la cantidad de 17.424,99€ incrementada con el interés legal desde la fecha de la resolución, en cuanto resultado de descontar a las cantidades abonadas a cuenta del precio el importe de la cantidad a retener por la vendedora por razón de la resolución del contrato por causa motivada (denegación de la financiación para la adquisición) y lo pactado por las reformas realizadas en la vivienda a petición de la compradora (cantidad pendiente de abonar en tal concepto y la misma que el coste de las modificaciones como gastos de reposición al estado de proyecto), conforme lo pactado en el contrato y la norma aplicable.

La demandada se allanó a la pretensión de resolución del contrato, al admitir se había producido aquella, tratando la controversia en si lo fue o no por causa motivada, razón por la que y con base en la estimación de tratarse de resolución unilateral por incumplimiento injustificado del comprador, consignó para pago a la demandante de la cantidad que consideraba correspondía devolver, el resultado de su liquidación, en tal caso, de acuerdo con la norma y lo pactado en el contrato.

En la instancia se tuvo a la demandada por allanada parcialmente a la demanda, declarando, en consecuencia, la resolución del contrato, y, en cuanto a la reclamación de cantidad, se dictó sentencia estimando parcialmente la demandada, condenando a la demanda a pagar a la demandante la cantidad de 5.617,15€.

La sentencia basa la parcial estimación de la demanda en apreciar que la causa de resolución en la que la demandante funda su pretensión no es motivada. Por cuanto entiende de los hechos que se acreditan lo que resulta los motivos por los que se denegó, retiró, la subvención inicialmente concedida no lo son, ya que entiende el matrimonio dio lugar al incremento del patrimonio y capacidad económica, no probando que la financiación se solicitara en función de las nuevas circunstancias, además, que considera lo que muestra la denegación de la subvención es la suficiencia de la capacidad para la adquisición sin contar con tal ayuda.

En cuanto a los importes de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda y aquellas que la demandada tiene derecho a retener -tanto por la resolución, como por aplicación de la cláusula penal respecto de las mejoras-; parte de la cantidad a cuenta del precio pagada o que debía haberlo sido en momento de la resolución es la señalada por la demandada, en tanto admitida y dado que la demandante no aportó prueba sobre el efectivo abono de la indicada en la demanda, de la que se sirve para fijar, conforme a lo pactado y sin aplicar el limite fijado para el supuesto contrario, el importe a descontar de lo abonado a cuenta del precio. En cuando a la indemnización por las mejoras realizadas a instancia del comprador, estima la debida interpretación de la cláusula es que debe ser el importe del coste de las mejoras más el de restablecimiento de la vivienda al estado inicial en proyecto, importe que considera se acredita es el determinado por la demandada.

2. La demandante apela la sentencia, solicitando la estimación del recurso y revoque la sentencia recurrida condenando a la demandada a abonar a la demandante la cantidad de 16.579,23€ (cantidad inferior a la que se solicitaba en la demanda), con imposición de costas a la otra parte.

Apelación que funda en el error en la interpretación de la prueba y en la aplicación de la norma, alegando:

-. Lo que muestra la prueba es que para la denegación de la subvención no se valoraron los ingresos del marido, únicamente, que aquel tenía una vivienda en propiedad, sin que a su entender conste que el matrimonio supusiera incremento de patrimonio de la esposa; igualmente que la demandante tanto por sí como junto con su marido no tiene la solvencia para la concesión del préstamo, como considera muestra la denegación de la financiación por la entidad que financió la promoción y a la que se solicitó aportando la documentación de ambos cónyuges;

-. En cuanto a las mejoras entiende el coste de reposición es igual al de realización de las reformas, al ser, a su juicio, insuficiente el informe de la aparejador de la demandada, que no es sino una estimación sin desglosar por partidas, no habiendo aportado presupuesto o factura que acredite su coste real.

3. La demandada se opone al recurso de apelación, interesando se desestime y mantenga la sentencia recurrida, con expresa condena en costas a la apelante.

Oposición en cuyo fundamento aduce:

-. La apelante pretende la sustitución de la debida valoración de la prueba por la juez de la instancia por la propia parcial e interesada;

-. Estima la apelación se basa en la confusión entre las circunstancias y la consecuencia de la pérdida del derecho a la subvención con las que lo fueron de la no obtención de financiación, pues en la sentencia estima que la retirada de la subvención se debió al incremento de los ingresos por el cambio en la unidad familiar como consecuencia del matrimonio, no habiéndose justificado que la financiación se solicitara aportando los datos de ambos esposos, por lo que no existe una imposibilidad sobrevenida que justifique la resolución;

-. El mayor coste de las obras de reposición al estado anterior de la vivienda es conforme con la lógica y se acredita con la valoración de la perito y la explicación dada por la misma en el acto del juicio.

SEGUNDO.-La cuestión principal objeto del procedimiento, que a su vez lo es de la apelación, es si la renuncia, resolución a instancia de la demandante, comprador, del contrato de compraventa estaba o no motivada; fundándose el recurso en que, a juicio de la apelante, la resolución fue motivada pues lo fue por el supuesto contemplado expresamente en la norma, el no haber obtenido financiación, debido a que al haberse retirado la subvención la cantidad a financiar era superior que la inicial. También se apela lo resuelto en cuanto a los efectos de la renuncia al contrato, en concreto la cantidad correspondiente a las obras de restablecimiento de la vivienda al estado inicial del proyecto, alegando debe limitarse a un importe igual al de la realización de las mejoras, en tanto estima la demanda no acredita ser superior.

Recurso fundado en el error en la valoración de la prueba y la indebida aplicación de la norma, sin que por ello se cuestionen los hechos que la sentencia considera han sido probados, de los cuales son relevantes para la resolución de la apelación los siguientes:

1. El 30/1/12 la demandante y la demandada suscribieron un contrato de compraventa de un inmueble, VPO, y en cuya estipulación vigesimoquinta, relativa a la resolución, se recogía lo dispuesto en la norma respecto de la limitación de la penalización por la resolución a instancia del comprador por causa motivada y las bases de cálculo de la cantidad a reintegrar en el caso contrario, estableciendo:'... . El adquiriente podrá presentar una renuncia al contrato, siempre que sea motivada, estableciéndose en este supuesto una penalización máxima por todos los conceptos de 500 Euros durante el primer año desde la fecha de suscripción del mismo y de 1200 Euros a partir del segundo año. / / Si el adquiriente insta la resolución el contrato sin causa motivada la vendedora le reintegrará las cantidades abonadas hasta la fecha en que se solicite la resolución, una vez deducido el 10% en concepto de gastos de gestión. De la misma manera se fija como cláusula penal por incumplimiento por parte de la compradora...';

2. El 6/11/12 se acordó la realización de modificaciones, mejoras, en la vivienda, presupuestadas en la cantidad de 1.424,25€, y que fue abonada salvo la de 424,25€, incluyendo una cláusula penal para el caso de resolución con el siguiente contenido:'... se diera lugar a la resolución del contrato de compraventa de la vivienda por incumplimiento de los COMPRADORES o a su instancia ...[...]... los COMPRADORES deberán hacer pago a la VENDEDORA como indemnización y cláusula penal el importe de las obras realizada en la vivienda por encargo de los COMPRADORES que hubiera sido satisfecho por la VENDEDORA y/o que estuviesen pendiente de pago y también el importe de las obras necesarias para deshacer las obras encargadas por los COMPRADORES y restituir la vivienda la configuración y estado ....';

3. Con la demanda se aporta documento de reconocimiento del préstamo a la demandante, en el que consta como fecha del mismo la de 13/2/12 y por un importe máximo de 136.509,42€, formulario que incluye apartado dedicado a su concesión y que no está cumplimientado.

4. A la compradora se le concedió una subvención para la adquisición de la vivienda por el importe de 27.301,88€

5. La demandante en fecha de 14/9/12 contrajo matrimonio, siendo el esposo titular de una vivienda; con posterioridad al cual y por el cambio en la unidad familiar el Gobierno de Navarra decidió la revisión de la subvención, resolviendo retirarla;

6. La compradora, conociendo la retirada de la subvención, solicitó de varias entidades, entre ellas la que financió la promoción, la concesión de un préstamo para la financiación de la adquisición por importe de 160.000€ (importe de la parte del precio a financiar teniendo en cuenta la cantidad de la subvención que le había sido retirada), siéndole denegado por todas ellas, razón por la que comunicó al vendedor la renuncia, resolución del contrato, por causa motivada, interesando la devolución de las cantidades abonadas a cuenta del precio descontado únicamente la penalización máxima para tal caso, así como lo que estimaba procedía por las mejoras (la cantidad pendiente de abonar por ellas, más importe igual al del precio de las mismas); comunicación contestada por el vendedor en el sentido de entender no se daba la causa motivada con los correspondientes efectos económicos;

7. El vendedor requirió en dos ocasiones al comprador para la comparecencia al otorgamiento de la escritura pública, advirtiendo que de no comparecer tendría por resuelto el contrato y con los consiguientes efectos.

TERCERO.-Para resolver la cuestión principal del recurso, carácter motivado de la resolución instada por el comprador, debe partirse de lo pactado para tal caso y lo dispuesto en la norma, en definitiva, si de acuerdo con ello la puede entenderse estaba o no justificada.

A la vista de ello, atendiendo a los hechos probados y no controvertidos, no coincidimos con la conclusión alcanzada por la juez de la instancia. Por cuanto consideramos que según la norma (Ley Foral 6/09, de 5 de junio art. 14.1 de la Ley Foral 6/09 '... contendrán cláusulas obligatorias que permitan la renuncia motivada a los mismos por parte de los compradores, estableciéndose una penalización máxima, por todos los conceptos, de 500 euros durante el primer año desde la fecha de suscripción del mismo, y de 1.200 euros a partir del segundo año.'; y la DA 5ª Decreto Foral 61/13, de 18 de septiembre '..Causas motivadas de renuncia / / 1. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio (LNA 2009, 203) , de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda, por causa motivada de renuncia que permita la aplicación de la penalización máxima establecida en dicho artículo, se entenderá cualquiera de las siguientes:

a) La imposibilidad de obtener financiación para la adquisición de la vivienda. Dicha imposibilidad se acreditará mediante la aportación de 3 certificados de otras tantas entidades financieras distintas, de fecha posterior a la solicitud de calificación definitiva del expediente al que se encuentre acogida la vivienda, en los que se deje constancia tanto de la negativa a reconocer el acceso a la financiación necesaria, así como de la causa que motiva dicha denegación. Una de estas negativas tendrá que estar certificada por la entidad financiera que financie la promoción de las viviendas, en el caso de que ésta exista.') y el contrato (cláusula vigesimoquinta), la causa de la resolución estaba motivada, justificada. Pues por una parte, el contrato de compraventa se suscribió por la demandante de forma previa a su matrimonio, lo que permitió le fuera concedida una subvención que supone la rebaja del precio de la vivienda en un importe igual al de aquella, suponiendo su posterior matrimonio una variación en las circunstancias, la de la unidad familiar y capacidad de la misma, por otra, aun siendo causa de la retirada de la subvención, en principio no lo es de la privación de motivación a la resolución por el comprador, por cuanto según la norma, expresamente, se considera como tal la no obtención de financiación, que es aquella por la que la demandante, comprador, la instó, y que no varía por la circunstancia que la causa última estuviera en la reducción de la subvención, en la medida que de la prueba resulta que la solicitud de financiación se hizo con la documentación sobre ambos cónyuges, es decir sobre la base de la capacidad de la unidad familiar.

Consta el reconocimiento a la demanda en fecha de 13/2/12 del préstamo por importe máximo igual al precio de la vivienda descontada la subvención, no así que el mismo fuera concedido. Por el contrario si lo es que, conociendo la retirada a la subvención, se solicitó financiación de al menos tres entidades, además, de la que financió la promoción, y por importe que debía abonarse sin descontar el de la subvención retirada, solicitud que le fue denegada por todas aquellas, destacando que el testigo empleado de la entidad que financiaba la promoción afirma que la solicitud se hizo incluyendo los datos de la unidad familiar, ambos esposos, pese a lo que no le fue concedida, no constando si lo fue en el caso de las otras entidades, no obstante al no admitirse la testifical de director o empleados de las otras entidades, atendidos a los certificados por los que se deniega la financiación, y el testimonio del directo de la sucursal que financió la promoción, no parece exista razón por la que en tales casos y al igual que lo fue a la entidad que financió la promoción la solicitud se hiciera con los datos de la unidad familiar, sentido en el que también apunta la falta de prueba por la demandante en el sentido opuesto, ser otra la causa de la denegación de la financiación o que aquella fuera imputable a la demandante, el comprador.

En definitiva, existe, un cambio sobrevenido en las circunstancias de la demandante por razón de su matrimonio, el cual fue la causa de la retirada de la subvención lo que supuso que la financiación a obtener fuera por un importe superior, sin que le fuera concedida por ninguna de las cuatro entidades a las que se solicitó y entre las que estaba la que financió la promoción, sin que por la demandada o de otro modo conste lo fuera por causa imputable al comprador.

Ello considerando, como se señaló, la norma, expresamente, recoge como causa motivada de la resolución la denegación de la subvención, y como medio por el que se ha de acreditar la de certificación denegatoria, al menos, de tres entidades, entre ellas aquella que sea la que financie la promoción, lo que la demandante cumplió aportado la certificación de tres entidades, y, en el caso de la entidad que financió la promoción, las solicitudes de la certificación sobre la denegación de la financiación pedida, y el testimonio del empleado. No obstante, si bien, la debida interpretación de la norma supone que la denegación de la financiación no sería causa motivada en caso de que fuera imputable a la solicitante, ello no consta ni se acredita en el supuesto de autos, en el que si que lo es una causa objetiva -ser mayor el importe a financiar por razón de la retirada de la subvención-, obrando a su favor el testimonio del empleado de la entidad que financió la promoción, en el sentido que la solicitud se hizo con los datos de los dos esposos, no en el caso de las restantes entidades, en los que no se concreta en la certificación, ni se admitió la prueba del director o empleado de cada una de ellas.

Ello conduce a no coincidir con la valoración de la sentencia de la instancia, pues lo que consta es haberse dado la causa que la norma considera motivada, denegación de la financiación, no así el ser imputable a la demandante, y es por lo que procede estimar el motivo de recurso.

CUARTO.-El segundo motivo lo supone la disconformidad de la demandante con el tenerse por acreditada como cantidad a descontar como indemnización por las mejoras a realizar, además, del importe de las acordadas y que no se había abonado (425€), la fijada por la demandada según lo establecido en el informe de la aparejador.

Motivo para cuyo examen ha de partirse, al no ser cuestión controvertida, que se trata de un cláusula penal y que es aplicable, de modo que, como tal, lo que hace es determinar el importe de la indemnización en caso de incumplimiento o resolución a instancia del comprador( art. 1152 CC '...la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.').De modo que lo que ha de tenerse en cuenta es si se acredita o no las cantidades que han de descontarse son las que se corresponden con la indemnización en la parte que es objeto de apelación, en concreto el importe correspondiente a la reposición de la vivienda al estado que tenía en el proyecto('... el importe de las obras necesarias para deshacer las obras encargadas ...'), sin ser exigible que las obras efectivamente se hayan o vayan a llevar a cabo, pues como cláusula penal lo que establece es la indemnización a cargo del comprador, mediante la determinación de sus bases, para el caso previsto

Extremo en el que coincidimos con la valoración realizada en la sentencia, ya que la única prueba presentada sobre el importe del coste de reposición (4.612€) lo ha sido la pericial de la demandada, emitida por la aparejador, y las explicaciones dadas por aquella en el acto del juicio; por otra parte el mayor coste se corresponde con la experiencia que muestra que la realización de los cambios durante el curso de la ejecución tiene un coste inferior que su restablecimiento al estado anterior de forma posterior, pues exige la expresa contratación de su ejecución aisladamente y no en el conjunto de la obra; teniendo en cuenta que la pericial aportada recoge la estimación del coste, señalando las obras que comprende, y, aun cuando sea escueta, se completa con la explicación dada en el acto del juicio, siendo la única prueba presentada sobre el coste de reposición, y que no ha sido desvirtuada por la demandante, que no aporta prueba sobre tal extremo, limitándose a cuestionar la aportada de contrario por su origen, contenido y la propia consideración que en su defecto la reposición no puede superar el coste de realización, sin que haya sido desvirtuada, por lo que procede el detraerse como indemnización del total de la cantidad abonada a cuenta del precio y una vez lo sea el límite para el supuesto de resolución por causa motivada, siendo el resultado la cantidad a pagar a la demandante por la demandada.

QUINTO.-En materia de costas, conforme lo dispuesto por los art. 394 , 398 LEC , no procede hacer imposición a ninguna de las partes de las costas de ambas instancias.

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

La Sala acuerdaestimar en parte recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador Sr. Ubillos Minondo en representación de doña Esther , parte demandante, contra la sentencia de 13 de febrero de 2015 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Pamplona en el procedimiento de juicio ordinario, autos nº 467/14; en consecuencia revocar la sentencia en la cantidad que condena a la demandada a abonar a la demandante, dejándola sin efecto, y acordando en su lugar fijarla en la de trece mil trescientos ochenta y un euros con ochenta y cinco céntimos (13.381,85€), confirmándola en lo restante.

Sin hacer imposición a ninguna de las partes de las costas de ambas instancias.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.