Sentencia CIVIL Nº 412/2022, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 189/2021 de 21 de Julio de 2022

Encabezamiento

Sección nº 03 de la Audiencia Provincial de Tarragona. Civil

Avenida Presid. Lluís Companys, 10 - Tarragona - C.P.: 43005

TEL.: 977920103

FAX: 977920113

EMAIL:aps3.tarragona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 4314842120198201561

Recurso de apelación 189/2021 -C

Materia: Juicio ordinario otros supuestos

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Tarragona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 900/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 4249000012018921

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 03 de la Audiencia Provincial de Tarragona. Civil

Concepto: 4249000012018921

Parte recurrente/Solicitante: Conrado, Leonor

Procurador/a: Merce Pallach Olive, Merce Pallach Olive

Abogado/a: MARINA SÁNCHEZ BRUNET

Parte recurrida: SMART WORKS, CARS & AUCTIONS, S.L., Demetrio, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000, Nº NUM000 DE TARRAGONA

Procurador/a: Inmaculada Vidiella Mars, Margarita Yxart Montañes

Abogado/a: Alfred Ventosa Carulla, Jordi Carrasco Urtiaga

SENTENCIA Nº 412/2022

ILMOS. SRES.

Presidente

D. Luis Rivera Artieda (PONENTE)

Magistrados

Dª. Silvia Falero Sánchez

D. Manuel Galán Sánchez

En Tarragona, a 21 de julio de 2022.

Visto ante la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación 189/2021, interpuesto por representación de DON Conrado y DOÑA Leonor, como demandantes-apelantes, representados por la Procuradora Doña Mercé Pallach Olivé y defendidos por la letrada Doña Marina Sánchez Brunet, contra la sentencia dictada en fecha 4 de diciembre de 2020 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Tarragona, en juicio ordinario 900/2019, al que se opuso SMART WORKS, CARS & AUCTIONS, S.L y DON Demetrio, como demandados-apelados, representados por la procuradora Doña Inmaculada Vidiella Mars y defendidos por el letrado Don Jordi Carrasco Urtiaga, constando la intervención voluntaria de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000, NÚMERO NUM000, DE TARRAGONA, que no consta personada en la alzada, se dicta, previa deliberación, la siguiente sentencia.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: ' Desestimo la demanda interpuesta por D. Conrado y Dª. Leonor; habiendo sido parte interviniente adhesiva simple la COMUNIDAD DE PROPIETARIS CALLE000, NÚM. NUM000, DE TARRAGONA; contra SMART WORKS, CARS & AUCTIONS, S.L. y D. Demetrio, y en consecuencia condeno a la parte actora al pago de las costas procesales causadas a la demandada, sin realizar especial pronunciamiento respecto de las costas de la tercero interviniente'.

SEGUNDO.- Por la representación de DON Conrado y DOÑA Leonor se dedujo recurso de apelación contra la indicada sentencia.

Dado traslado a las partes personadas del recurso, por la representación de la parte demandada, SMART WORKS, CARS & AUCTIONS, S.L y DON Demetrio, se formuló oposición al recurso deducido. La COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000, NÚMERO NUM000, DE TARRAGONA, dejó transcurrir el plazo sin evacuar el traslado.

Llegadas las actuaciones a esta Sala y personadas la parte apelante y apelada, no así la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000, NÚMERO NUM000, DE TARRAGONA, se señaló deliberación, votación y fallo para el día 21 de julio de 2022.

Redacta esta sentencia como ponente el Magistrado D. Luis Rivera Artieda.

Fundamentos

PRIMERO: Objeto de debate.- Expuso la parte actora, DON Conrado y DOÑA Leonor, que en fecha 25 de febrero de 2019 concertó con la entidad SMART WORKS, CARS & AUCTIONS, S.L, un contrato de arrendamiento que tenía por objeto los locales 1 y 2 del edificado radicado en la CALLE000, número NUM000, de Tarragona, siendo que el administrador de la sociedad, Don Demetrio, se constituyó en avalista de las obligaciones del contrato. El contrato establecía que la ejecución de obras en el inmueble requería el previo permiso por escrito de la propiedad. La parte demandada, incumpliendo el contrato y sin consentimiento de la propiedad, llevó a cabo tres grandes oberturas en la fachada posterior del edificio. Cuando el arrendador tuvo conocimiento de la ejecución de la obra requirió su cesación y la reposición de la fachada a su estado anterior, primero verbalmente y luego remitiendo requerimientos por burofax al domicilio que constaba en el contrato y al local. En Junta celebrada de la Comunidad la propiedad también manifestó su desconocimiento y no autorización de las obras y anunció el inicio de acciones. Se terminó suplicando se dictase sentencia por la que se declarase: A) Resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio sito en Tarragona, CALLE000, nº NUM000, Local nº 1 y 2, de fecha 25 de febrero de 2019 y por ello se condene a la mercantil SMART WORKS, CARS & AUCTIONS, S.L. a estar y pasar por dicha declaración, dejando libre la finca a disposición del actor, con apercibimiento de que, de no hacerlo así, se procederá a su lanzamiento con expresa imposición de costas; B) Condene a las demandadas a realizar las obras y trabajos necesarios para reponer la fachada posterior del edificio de la CALLE000, nº NUM000 de Tarragona a su estado anterior en el plazo de 30 días desde que se dicte la sentencia; C) Y, para el supuesto de que no se cumpliere la condena a ejecutar las obras, se establezca que las mismas sean realizadas a costa de las codemandadas por un tercero en ejecución de sentencia, según lo establecido en el art. 706, siguientes y concordantes de la LEC; D) Se condene a las demandadas al pago de las costas procesales, incluso en caso de allanamiento.

La parte demandada, tras impugnar la cuantía de la demanda que se fijaba en la demanda en 6.000 euros y plantear subsidiariamente la inadecuación del procedimiento para el caso de que efectivamente se admitiese determinar la cuantía en esta cifra, reseñó que las cláusulas contractuales debían interpretarse en su conjunto y a tenor de los acuerdos a los que las partes habían llegado. Y así se estableció un periodo de carencia de cuatro meses (en realidad fue de tres meses y tres días) que tenía la finalidad de ejecutar las obras que la parte arrendadora sabía y conocía y que iban a redundar en un incremento del valor de los locales. No solo se le informó a la parte actora desde un inicio de las obras a realizar, sino que el Sr. Conrado hizo un seguimiento diario de las mismas, como adveran las fotografías aportadas con la demanda tomadas en el curso de la realización de los trabajos. La razón de interponerse la demanda fue la negligencia de la parte actora en solicitar permiso a la Comunidad para la realización de las obras, siendo que en Junta celebrada el 19 de junio de 2019 los demandantes fueron requeridos por la Comunidad para la reposición de la fachada a su estado anterior, bajo apercibimiento de ejercicio de acciones y optaron por adelantarse interponiendo la demanda objeto de este proceso. Fue el Sr. Jesús, como encargado de llevar a cabo las obras, el que negoció el contrato de arrendamiento con el Sr. Conrado y el que informó desde el inicio de las obras que se pensaban acometer, explicando de forma pormenorizada, además de las reformas interiores, que se iban a agrandar las ventanas. Como adveraban las grabaciones aportadas, a entender de la demandada, el demandante conocía sobradamente las obras que se iban a acometer y estaba conforme con las mismas, obteniendo del Sr. Jesús la licencia para su ejecución. El problema surgió cuando se dió cuenta el actor de que no ha solicitado permiso de la Comunidad y ante el temor de que fuese demandado para la reposición de la fachada, la única salida fue negar su conocimiento y autorización. Se solicitó la íntegra desestimación de la demanda.

La Comunidad de propietarios del edificio de la CALLE000, número NUM000, de Tarragona, se personó como interviniente al amparo del art. 13 de la LEC, formulando alegaciones e instando se condenase a la parte demandada a la reposición de la fachada del edificio a su estado anterior, insistiendo que en las obras en la fachada no habían sido autorizadas por la Comunidad.

En la audiencia previa se resolvió sobre la impugnación de la cuantía y continuó el proceso por los cauces del juicio ordinario. Tras la celebración de la vista se dictó sentencia absolviendo de la demanda. Se considera por la sentencia dictada, en base a las declaraciones del demandado S. Demetrio y del Sr. Jesús, que, a pesar del tenor literal de la cláusula 15ª, el Sr. Conrado sabía desde el inicio que las obras se iban a realizar y las autorizó, incluso desde la firma del contrato, pues no tendría sentido que se hubiere concedido una carencia tan larga de cuatro meses si se hubiera tratado de obras de pequeño alcance o el cambio de las ventanas que había inicialmente por unas de cristal transparente. No puede olvidarse que el contrato suscrito, como reconoce el Sr. Ricardo, era un modelo que se utilizaba en la inmobiliaria en la que trabajaba, y que, por lo tanto, incluía cláusulas de estilo que no reflejaban en realidad la intención de los contratantes. También se alude a una aceptación, incluso tácita, de las obras por parte del Sr. Conrado por actos posteriores a la celebración del contrato, en la medida en que tanto el Sr. Demetrio, como el Sr. Jesús, refieren que acudía a diario a comprobar la evolución de la obra y no detuvo su marcha. Se apunta a que la Presidenta de la Comunidad, Sra. Teresa, reseñó que el Sr. Conrado le dijo que había autorizado las obras y el Sr. Conrado compareció a la Junta con una copia del proyecto para que la Comunidad pudiera examinarlo. Concluye la sentencia dictada que la parte demandada no incumplió el contrato porque obró conforme a lo pactado que incluía la realización de las obras y la modificación de la fachada con la ejecución de las ventanas. Al desestimar la demanda también se desestima la pretensión de la Comunidad interviniente, sin perjuicio de las acciones que pudiera ejercitar en otro proceso. Se absuelve de la demanda con imposición a la actora de las costas causadas a la parte demandada y sin verificar pronunciamiento respecto a las costas de la Comunidad interviniente.

Recurre en apelación la parte actora, DON Conrado y DOÑA Leonor, alegando fundamentalmente un error en la valoración de la prueba al entender que no puede considerarse acreditado que la parte arrendadora supiera desde un inicio las obras que se iban a ejecutar y que se autorizaran desde la misma conclusión del contrato, como concluye la sentencia, siendo que el periodo de carencia concedido, de tres meses y no cuatro, es habitual para adecuar el local a la actividad que se iba a desarrollar, no pudiendo presumir por la duración de la carencia pactada en el pago de la renta el tipo de adecuación de los locales que se iba a acometer. Se propone a la Sala un nuevo análisis de la prueba de interrogatorio, testifical y documental para llevar a la conclusión de que la propiedad de los locales, ni conocía las obras que se iban a realizar, ni las consintió en ningún momento, ni las autorizó de forma escrita, verbal o tácita. Se interesa la revocación de la sentencia y la estimación de la demanda con imposición de costas a la parte demandada.

La parte demandada impugnó el recurso y solicitó la confirmación de la sentencia recurrida.

La Comunidad de Propietarios interviniente dejó transcurrir el plazo sin evacuar el traslado y no consta personada en la alzada.

SEGUNDO: Valoración de la prueba en segunda instancia.- Reiterada es la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015), en la que se reseña que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a las mismas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración. Si bien, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el órgano de apelación puede apreciar directamente, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan las partes, los peritos o los testigos. Puede, por tanto, entrar a examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, pues en esto consiste una de las finalidades del recurso de apelación (entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2001, 16 de junio y 16 de septiembre de 2003, 2 de diciembre de 2005, 18 de enero y 28 de septiembre de 2010, 14 de junio de 2011, 22 de febrero y 27 de septiembre de 2013, 18 de mayo de 2015, y sentencias del Tribunal Constitucional 194/1990, de 29 de noviembre; 21/1993, de 18 de enero; 102/1994, de 11 de abril; 272/1994, de 17 de octubre; 152/1998, de 13 de julio; y 212/2000, de 18 de septiembre).

En suma, en orden a la valoración de la prueba en el recurso de apelación esta Sala está facultada para revisar la valoración de la prueba efectuada y así señala la STS 18 de mayo de 2015 Recurso: 2217/2013 '. Esta Sala en sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero , y 562/2013, de 27 septiembre , entre otras, tiene declarado que 'en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo - con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: 'Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la ' reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...'.

TERCERO: Decisión de la Sala. Falta de acreditación de consentimiento en la realización de las obras.- Verificada por esta Sala la revisión de la valoración probatoria, discrepa de la valoración verificada por el Magistrado de Primera Instancia respecto a que no medió incumplimiento del contrato de arrendamiento concertado entre las partes que justifique la resolución contractual peticionada. Dicho contrato era categórico en su tenor literal y establecía la necesidad de que la parte arrendataria debía solicitar autorización previa y por escrito para ejecutar unas obras de la envergadura de las realizadas, que supusieron, como muestran las fotografías aportadas como documentos 2 a 8 de la demanda, la sustitución de pequeñas ventanas y aperturas en la fachada por grandes ventanales, modificando de forma notoria la fachada del edificio y su configuración exterior.

En la estipulación sexta del contrato se indica que es objeto de arrendamiento la superficie situada dentro de las paredes del local y queda especialmente excluido del arrendamiento el uso de elementos comunes de la finca que no guardan relación con el arrendamiento, tales como la fachada. Se indica: 'La colocación en la fachada de rótulos o anuncios de cualquier clase necesitará del previo consentimiento escrito del arrendador, que podrá exigir que no desmerezca del aspecto general del edificio'. En la estipulación séptima se reseña que la parte arrendataria declara conocer las características y estado de conservación del local y aceptarlos expresamente y se añade: 'Las modificaciones que se autoricen por la propiedad serán de cuenta y cargo de la parte arrendataria quien deberá presentar el informe y el proyecto de la obra a realizar...' Y también se dispone que a la finalización del contrato deberá reintegrarse el local en el mismo estado en que se encuentra al concertar el mismo.

La estipulación 15ª dedicada a las obras del arrendatario reseña que ' El arrendatario no podrá practicar obras de clase alguna en el local, sin previo permiso escrito de la propiedad'.Se añade: ' Tales obras no podrán, en ningún caso, atentar contra la estructura, estética o seguridad del edificio, las normas de la comunidad de propietarios y la normativa urbanística'.Indica también la estipulación 15ª: 'El arrendatario será única e individualmente responsable de los daños que puedan causarse en el edificio, al local arrendado o a cualquier tercero como consecuencia de las obras llevadas a cabo por él en el local arrendado. El consentimiento previo del arrendador no implicará ninguna limitación de la responsabilidad del arrendatario. A este respecto, el arrendatario mantendrá al arrendador indemne como consecuencia de las obras efectuadas por el arrendatario'. Finalmente concluye esta disposición: ' La realización de obras sin la autorización escrita del arrendador, dará lugar a la resolución del contrato'.

La estipulación 18ª del contrato contempla entre las obligaciones de la parte arrendataria, toda vez que el inmueble se halla en un edificio en régimen de propiedad horizontal, a cumplir las normas estatutarias, reglamentarias y los acuerdos de la Comunidad.

No comparte esta Sala que del hecho de que el contrato estableciese un periodo de carencia en el pago de la renta, no así en el abono de los gastos de comunidad, vado y basuras, para tres días de febrero y los meses de marzo, abril y mayo de 2019, implique prueba directa o indiciaria alguna de que la parte arrendadora conocía al firmar el contrato el alcance de las obras finalmente realizadas y consintió que se iban a ejecutar los huecos verificados por la parte arrendataria en la fachada. A pesar de que la sentencia manifiesta que este pacto de carencia en el pago de la renta evidencia que la parte actora conocía desde la propia firma del contrato que se iban a ejecutar obras de apertura de la fachada, no lo corrobora el testigo Don Ricardo, que ningún interés conocido tiene el asunto y declaró haber intervenido como agente inmobiliario en reuniones entre las partes y haber estado presente en las negociaciones hasta la firma del contrato. Sus interlocutores eran el Sr. Conrado por la propiedad y el Sr. Jesús por la parte arrendataria. Indica que no se habló de abrir huecos en la fachada, sino de cambiar los cristales de los huecos existentes que eran opacos por unos cristales traslúcidos y ejecutar trabajos para adecuar el local, incluyendo la sustitución del suelo por uno laminado. Niega este testigo que en su presencia, a pesar de haber intervenido en las negociaciones como agente de la inmobiliaria y estar presente en la firma del contrato, cuya modelo facilitó a las partes, se aludiera a una modificación de la fachada de la entidad y trascendencia de la ejecutada por la parte arrendataria. No cabe inferir de la mera duración del período de carencia concedido en el contrato que se conocieran y consintieran por la parte actora las obras que finalmente se ejecutaron en la fachada del edificio.

No considera tampoco esta Sala que quepa considerar indubitadamente probado, como concluye la sentencia de instancia, que el Sr. Conrado conocía el alcance de las obras que la parte arrendataria proyectaba ejecutar en base a las declaraciones del demandado Sr. Demetrio, del Sr. Jesús o de la Sra. Teresa que fue Presidenta de la Comunidad al tiempo de los hechos. En orden a la declaración del Sr. Demetrio, demandado en el proceso como fiador de las obligaciones del arrendatario y además administrador de la sociedad arrendataria también demandada, no funda convicción de esta Sala por su evidente interés en el resultado del pleito. En este sentido debe tenerse en cuenta que el artículo 316.1 de la LEC determina: 'Si no lo contradice el resultado de las demás pruebas, en la sentencia se considerarán ciertos los hechos que una parte haya reconocido como tales si en ellos intervino personalmente y su fijación como ciertos le es enteramente perjudicial'.Por tanto, con carácter general y sin perjuicio de la valoración de la prueba de interrogatorio conforme a las reglas de la sana crítica, tal interrogatorio hace prueba de los hechos reconocidos que sean perjudiciales al interrogado, no de la versión que enteramente le favorece, a él y a la sociedad que representa. Tampoco es especialmente verosímil la declaración de este demandado que, precisamente para justificar la discordancia entre el contenido contractual que determinaba la exigencia de un consentimiento expreso y escrito de la propiedad para ejecutar obras en el local y que prohibía que las obras afectasen a la estructura o estética del edificio, manifestara en la vista que no se leyó el contrato que firmó e indicara que tuvo conocimiento de su contenido al ser demandado. Tampoco genera convicción de esta Sala la declaración del testigo Sr. Jesús, cuya vinculación con la parte demandada se puso sobradamente de manifiesto en autos, hasta el punto de que la propia contestación indica en el párrafo tercero del folio 6 que el Sr. Jesús era la persona de contacto de la parte arrendataria y persona encargada de llevar a cabo todas las obras en el local, quien negoció el contrato con el Sr. Conrado e indicó desde un inicio de manera pormenorizada las obras que se iba a ejecutar. El propio Sr. Demetrio se refiere espontáneamente a Jesús como colaborador, socio o compañero. Refiere que en un principio el Sr. Jesús era su socio y luego se retiró de la sociedad y mantienen relación de amistad. El agente de la inmobiliaria pone de manifiesto que el interlocutor de la parte arrendataria antes de concertar el contrato era el Sr. Jesús, a quien señala como persona que iba a montar la empresa con el Sr. Demetrio, calificándole de socio del demandado. El propio Sr. Jesús reconoce que era el representante del Sr. Demetrio en las negociaciones del contrato, aunque intentó minimizar su relación con el mismo. Manifestación de la implicación directa del Sr. Jesús en los hechos es que, como se indica en el juicio, fue la persona que efectuó las grabaciones aportadas por la parte demandada que recogen la reunión del Sr. Conrado, sin que conste su conocimiento de que era grabado, con la Presidenta de la Comunidad, otro representante de la Comunidad y el Sr. Demetrio. Es decir, que fue una persona que, lejos de ser ajena a los hechos, intervino en la preconstitución de pruebas luego aportadas por la parte demandada.

Y, finalmente, respecto a la declaración de la Sra. Teresa no cabe inferir claramente de su declaración, al contrario de lo que concluye la sentencia, que el demandante conociera ex ante las obras que la parte arrendataria proyectaba ejecutar en la fachada del edificio y las autorizara expresa o tácitamente. Y analizando la declaración de esta testigo, la misma no puede concretar la fecha en que la Comunidad tuvo conocimiento de la ejecución de las obras, si bien se apercibieron de ellas al oír los ruidos de su ejecución. 'Cree' que le comunicó verbalmente al Sr. Conrado que tales obras no se podían ejecutar. Cuando en torno al minuto 17:38 fue preguntada si recordaba qué contestó el Sr. Conrado a esta indicación, reseñó no recordarlo. Fue preguntada a continuación por el Letrado de la parte demandada si recordaba si el Sr. Conrado conocía la entidad de esas obras y si las había autorizado y respondió que sí las había autorizado, aunque no precisó a qué obras concretas y determinadas hacía referencia tal autorización y momentos antes había dicho no recordar que indicó el Sr. Conrado a la manifestación de la Comunidad de que no se podían ejecutar las obras. Preguntada por lo hablado en la Junta de la Comunidad de 19 de junio de 2019 refirió en torno al minuto 18 que el Sr. Conrado no les explicó nada, no dijo que tenía el local arrendado, ni les comunicó que había dado permiso para las obras. Acto seguido, de manera contradictoria, manifiesta no recordar lo que dijo en la reunión de la asamblea. Lo cierto es que el contenido de dicha acta de 19 de junio de 2019, que se aporta como documento 19 de la demanda, es incompatible con la manifestada falta de explicaciones del Sr. Conrado y la ocultación de la relación arrendaticia. En dicha acta consta categóricamente que la Letrada del Sr. Conrado puso de manifiesto que el mismo no había dado ninguna autorización a sus arrendatarios para que modificasen la fachada posterior del edificio, que en el contrato figuraba la cláusula de prohibición de ejecutar obras sin permiso previo escrito y que se habían enviado dos burofax a los arrendatarios para que parasen las obras y repusiesen los elementos comunes a su estado original, bajo apercibimiento de que , de no efectuarlo, se ejercitaría una reclamación judicial. También manifestó el Sr. Conrado personalmente en dicha asamblea, según recoge el acta, que no sabía nada y no había autorizado nada y su Letrada manifestó que la concesión de permiso de obras por el Ayuntamiento no implicaba autorización de la propiedad. La claridad de la postura de la parte actora reflejada en el acta de dicha reunión de la Junta, que es documento confeccionado en el seno de la Comunidad, contradice abiertamente las manifestaciones de la testigo sobre que el Sr. Conrado no comunicó que tenía la finca arrendada, ni les explicó nada sobre las obras en dicha asamblea por la que fue preguntada. Aunque, respondiendo más bien a las afirmaciones que se le hacían hábilmente por el Letrado de la parte demandada, sí llegó a manifestar que el Sr. Conrado le dijo que había autorizado las obras en 'reuniones que tuvieron en la escalera', sin precisar en qué número y fechas tuvieron lugar tales encuentros y qué obras concretamente había autorizado, la testigo refiere inmediatamente después que a los vecinos no se les pidió autorización y no sabe si a él, con referencia al Sr, Conrado, se la pidieron. Cuando fue preguntada si en la reunión de la Junta se le exhibió por parte del Sr. Conrado un proyecto con reseña de las obras para ver si se consentían por los vecinos, manifestó que 'creía que sí', para luego manifestar que no podía especificar si se le exhibieron planos. Se le exhibió la documentación que la parte actora había aportado a la audiencia previa y se le preguntó si era la que fue mostrada en la Junta y la testigo reseñó no recordarlo bien, para manifestar su creencia de que así fue. Luego cuando la Letrada de la parte demandada le puso de manifiesto que el proyecto que se le había exhibido había sido recibido del Ayuntamiento en septiembre de 2019, como consta en autos, por lo que no podía haberse sido exhibido en junio de 2019, manifestó haber dicho que no recordaba si se exhibió en tal reunión un proyecto, que estaba muy nerviosa y no sabía si llegó a exhibirse proyecto alguno, que estar en un juicio le ponía muy nerviosa. Tuvo que ser tranquilizada por el Tribunal. Concluyó en este punto manifestando no poder precisar si se exhibió proyecto alguno. Cuando fue preguntada si se había puesto alguna demanda al Sr. Conrado en relación a las obras manifestó en poco tiempo tres respuestas contradictorias, que no se había interpuesto, que no lo recordaba y finalmente que creía que sí se había interpuesto una demanda, (lo cierto es que no consta interpuesta y solo se advera la intervención de la Comunidad de Propietarios en el presente litigio). Pero quizás la contradicción más importante que tuvo fue cuando fue preguntada por la Letrada de la parte actora por qué tenía conocimiento de que el Sr. Conrado había autorizado las obras y manifestó que porque se lo habían manifestado los inquilinos, ratificando a continuación esa respuesta. Pero acto seguido, cuando el Juez le puso de manifiesto la contradicción por cuanto que antes había manifestado que había sido el Sr. Conrado quien le había comunicado a ella que había autorizado las obras, indicó que se lo había indicado en una ocasión en la escalera.

En definitiva, ni la dubitativa, confusa y contradictoria declaración de la Sra. Teresa, ni las interesadas y parciales declaraciones del demandado Sr. Demetrio y del Sr. Jesús, pueden fundar la cumplida acreditación de la autorización previa concreta de la propiedad en la ejecución de unas obras de la trascendencia de las ejecutadas, siendo que, exigiendo el contrato la autorización previa y por escrito, incumbía a la parte demandada una cumplida prueba de tal autorización, máxime cuando no puede atribuirse a la parte actora la prueba de hechos negativos, esto es, que no autorizó las obras. Siendo, en el mejor de los casos para la parte demandada, la cuestión de la acreditación de esa autorización un hecho dudoso, es la parte demandada la que debe soportar su falta de prueba, pues a ella incumbía acreditar tal autorización, de acuerdo con el artículo 217.1 de la LEC. Y en los propios videos aportados por la parte demandada con los que se pretendió, con el auxilio del Sr. Jesús, obtener subrepticiamente un reconocimiento de la pretendida autorización, el Sr. Conrado está bien lejos de reconocer tal autorización de ejecución de las obras en la dimensión en que finalmente se ejecutaron, con apertura de los enormes huecos en la fachada del edificio que reflejan las fotografías aportadas. Ello al margen de que los videos, para comenzar, no recogen las conversaciones completas sino fracciones de las mismas, en el interior y en el exterior del local, con lo que su valor probatorio es relativo y, además, es muy difícil establecer conclusiones claras de frases interrumpidas, expresiones entrecortadas y de una acalorada discusión, especialmente entre la Sra. Teresa y el Sr. Conrado, que recoge especialmente la primera grabación. De la parte de la conversación grabada en el primer video, el Sr. Conrado reseña que solo se le llegó a comentar en fecha no especificada que se abriría 'un poco' la ventana y colocarían vidrios antirrobo y antibala, pero en ningún momento admite no se le llegara a trasladar el contenido de las obras que finalmente se ejecutaron y que suponen la clara modificación del aspecto exterior la fachada. Insiste el Sr. Conrado en la primera grabación en que no podía dirigir una petición de autorización a la Comunidad si no sabía las obras que se iban a hacer y nada se le trasladó al efecto durante los meses de marzo, abril y mayo, antes de que comenzará el derribo de la fachada. Niega categóricamente que manifestara al arrendatario que no había problema en abrir la fachada. También se menciona en las conversaciones el contenido de una reunión de la Comunidad en abril de 2019 y se le reprocha insistentemente al Sr. Conrado por los representantes de la misma, la Sra. Teresa y un tal Sr. Benito, que no comunicara nada en ese momento, ni pidiera autorización. Pero indica nuevamente el demandante que difícilmente lo podía comunicar si en abril de 2019 desconocía todavía el alcance de la obra. Y, es más, al inicio del segundo video es el propio Sr. Demetrio el que dice que, si tiene que cerrar la pared, la cierra.

Y es lo cierto que otra prueba practicada no corrobora la autorización. Ya hemos dicho que la persona que intermedió en el contrato hasta su celebración, Sr. Ricardo, indica que en las negociaciones en las que estuvo presente solo se habló de obras propias de la adecuación del local para la actividad que en él se iba a desarrollar, incluido el cambio de suelo y poner cristales traslúcidos en lugar de los opacos que había instalados en los huecos de la fachada, pero en absoluto de modificar la configuración exterior del edificio, con lo que no se puede considerar, en base al tenor literal del contrato que no deja lugar a dudas, que las partes pactasen al tiempo de contratar la ejecución de obras en la fachada. Es incompatible con la indicación de la sentencia de que las partes pactaron la modificación de la fachada al tiempo de negociar y concluir el contrato que, precisamente quien intermedió entre las partes como agente inmobiliario y facilitó el contrato que fue firmado, no dé la más mínima noticia de tal pretendido pacto de obras. Tampoco corrobora que los inquilinos invocaran la autorización de la propiedad el testigo imparcial administrador de la Comunidad, Sr. Doroteo, que reseña que fue avisado por la Comunidad cuando se empezaron a hacer los agujeros y se personó allí advirtiendo que no se podían ejecutar tales obras. Dice el testigo que se le comunicó por quienes ejecutaban las obras que tenían permiso del Ayuntamiento e iban a tirar para adelante. Tampoco corrobora este testigo, como tampoco lo hizo finalmente la Sra. Teresa aunque inicialmente llegó a manifestar lo contrario, que el Sr. Conrado exhibiera a la Comunidad proyecto alguno en la asamblea de 19 de junio de 2019. No quedó acreditado, como concluye la sentencia para considerar corroborado que el Sr. Conrado consentía las obras, que el mismo compareció con una copia del proyecto a dicha asamblea. Que la Letrada del actor propusiera que la Comunidad examinara el proyecto por ver si se podía manifestar conformidad en la obra, lo que era un medio de solucionar el conflicto, no significa que se exhibiese o se hiciese entrega de documento alguno en el acto. En este sentido no lo confirma el Secretario Administrador, quien refiere que si se hubiese aportado algún documento en dicha asamblea estaría a su poder. Por el contrario, es el Letrado de la Comunidad, Sr. Fausto, el que manifestó haber examinado previamente el proyecto.

Un elemento relevante a tener en cuenta es que tanto la Sra. Teresa, como el administrador de la Comunidad, manifestaron que la Comunidad tuvo noticia de las obras que afectaban a elementos comunes al oír los ruidos de demolición de la fachada, en fecha que no se especifica, pero que no fue muy lejana a la reunión de la Junta de 19 de junio de 2019, que fue convocada con prontitud para tratar la cuestión de las obras. De hecho, consta que la licencia de obras no se concedió, según documento 1 de la contestación, hasta un decreto con fecha de salida del 7 de junio de 2019. En el decreto que otorga licencia hace constar que en fecha 16 de abril de 2019 se verificó un comunicado de obras, que se inhabilitó el 20 de mayo de 2019, pues se ampliaba la ejecución a unas aberturas en la fachada posterior del edificio, con lo que cabía solicitar licencia de obras que incluyese el proyecto, con un estudio básico de seguridad y salud y una hoja de encargo por parte del técnico competente. De hecho, el proyecto que se presentó al Ayuntamiento está fechado por el arquitecto en mayo de 2019 e incorpora una certificación fechada concretamente el 24 de mayo de 2019 relativa a que la mampostería objeto de derribo no corresponde a un muro de carga y la reforma no afecta ni amenaza la estabilidad estructural. Pues bien, comenzadas obras de demolición de la fachada en fechas próximas a la reunión de 19 de junio de 2019, como indican tanto la Sra. Teresa, como el Sr. Doroteo y de hecho en Junta de 19 de junio de 2019 se alude a que todavía se están ejecutando las obras, no puede concluirse que el actor ocultase su realización a la Comunidad o tuviese conocimiento de la misma en abril de 2019 y la circunstancia de que no se solicitara por la parte arrendataria inicialmente licencia para ejecutar la modificación de la fachada como era preceptivo, no avala precisamente la regularidad de su actuación, hasta el punto de que se inhabilitó por el Ayuntamiento su comunicación inicial de obras. En todo caso la parte arrendadora manifestó desde el inicio del conflicto, varias veces y por escrito, que no había autorizado las obras. Como avala la documental aportada, la parte demandante dirigió un primer burofax a la parte demandada el 14 de junio de 2019, antes de la Junta de 19 de junio (no puede, pues, afirmarse que fuera como reacción a lo acordado en dicha Junta instando la Comunidad la reposición de la fachada), en que ponía de manifiesto la ejecución de obras que afectaban a elementos comunes sin el consentimiento de la Comunidad y se instaba a reponer la fachada a su estado originario, bajo apercibimiento de ejercicio de una acción judicial. Esta comunicación se reiteró el 25 de junio de 2019. Los burofax se dirigieron al domicilio de la parte arrendataria que constaba en el contrato y al local arrendado y, si no llegaron a su destino, no se advera que fuera por causa imputable a la parte actora. Y esa manifestación de falta de consentimiento en la ejecución de las obras también se refleja varias veces y de manera clara en la asamblea de 19 de junio de 2019, tal y como recoge el acta. Que se facilitara copia de la licencia de obras a la Comunidad cuando surgió el conflicto, como indica el Sr. Conrado en las grabaciones verificadas, tampoco es relevante para concluir un conocimiento previo de la parte arrendadora y su consentimiento en su realización.

No es compatible que se afirme a un tiempo que la parte actora sabía desde un inicio las obras que se iban a realizar y las autorizó desde la firma del contrato, con que se aluda luego a una autorización tácita en la ejecución de las obras. En todo caso no avala que las obras se ejecutaran a la vista, ciencia y paciencia del Sr. Conrado el hecho de que se aporten con la demanda fotografías con los huecos ya realizados, aunque sin la obra terminada. La prueba practicada evidencia que el conflicto con la Comunidad se manifestó desde el comienzo mismo de la afectación de la fachada y, como declaró en la vista el Sr. Doroteo, fue requerida la parte que ejecutaba las obras para que las detuviese y se abstuvo de hacerlo manifestando que contaba con licencia del Ayuntamiento (consta concedida en decreto con salida 7 de junio de 2019) y tiraría para adelante. Las fotos pudieron tomarse ya suscitado el conflicto y manifestada ya la oposición de la parte actora y de la Comunidad a su ejecución. Consta en actuaciones que no se elaboró el proyecto para amparar su actual ejecución hasta mayo de 2019 y no se obtuvo licencia hasta principios de junio de 2019, manifestando ya fehacientemente la propiedad que no las había autorizado e instando al propietario a la reposición al estado anterior el 14 de junio de 2019, muy pocos días después de que comenzara la demolición de la fachada y antes de la Junta de 19 de junio de 2019 en que la Comunidad exigió la restitución al estado anterior. No tiene especial sentido que, atendida la trascendencia de las obras que afectaban con evidencia a elementos comunes, si efectivamente las partes arrendadora y arrendataria pactaron su ejecución, tal circunstancia no solo no se reflejara en el contrato, sino que, todo lo contrario, el mismo advirtiera que en ningún caso se podía afectar a la estética del edificio. Si la colocación de un simple rótulo requería la autorización expresa de la propiedad, más imprescindible se presentaba este consentimiento, con el beneplácito de la Comunidad, cuyas normas se exigía contractualmente respetar, para agujerear o alterar la configuración exterior de la fachada. Desde luego no es admisible que el representante de la parte arrendataria pretenda no considerarse vinculado con el contrato con la simple manifestación de no haberlo leído. De ser así, su negligencia al contratar un arrendamiento sin conocer el alcance de lo pactado, no puede fundar la impugnación de la acción resolutoria ejercitada.

No puede verificarse una interpretación en contra del tenor literal del contrato, que exigía autorización expresa y escrita de la propiedad para la realización de las obras, porque se hubiese concedido un período de carencia de poco más de tres meses de pago de la renta. Ello no es extraño en contratos de arrendamiento de inmuebles para uso distinto del de vivienda en que se han de adecuar las instalaciones a la nueva actividad del arrendatario, máxime cuando el espacio arrendado tiene una superficie construida de 226 m2, según el proyecto aportado y el Sr. Ricardo sí aludió en que la parte arrendataria se proponía cambiar el suelo del local. El simple pacto de carencia no permite presumir consentimiento y conformidad de las obras en su exacto alcance. No acoge la Sala la indicación de la sentencia de que, como el Sr. Ricardo reconoció que se había utilizado un modelo de contrato, el mismo incluía cláusulas de estilo que no reflejaban la voluntad de las partes. La parte arrendataria manifestó con su firma el consentimiento en todas y cada una de las cláusulas del contrato, aunque se utilizara un modelo de redacción contractual y esta circunstancia, por lo demás generalizada en las relaciones arrendaticias u otro tipo de relaciones contractuales, no permite dudar del consentimiento prestado en todas y cada una de las cláusulas y singularmente en la que exigía consentimiento previo por escrito para la ejecución de las obras. No está adverado el supuesto acuerdo verbal en la realización de las obras y la propiedad manifestó fehacientemente su oposición a las mismas desde que se suscitó el conflicto con su realización. No debe reputarse probada la autorización de la propiedad en la ejecución de las obras, ni que su realización estuviera consensuada a la firma de un contrato que no hace la más mínima alusión a las mismas.

CUARTO: Resolución del contrato y condena a reponer la fachada a su estado anterior.-Es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991 y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso. Han de señalarse, por tanto, que los requisitos para la resolución del contratobilateral por incumplimiento son los siguientes: a) reciprocidad de las obligaciones; b) inejecución de una o varias de las obligaciones contractuales; c) previo cumplimiento del acreedor que pide la resolución. El incumplimiento de las obligaciones que puede dar lugar a la resolución del contrato ha de revestir cierta gravedad o importancia, pues la regla o principio fundamental es el principio de conservación de los contratos que, en algunas ocasiones, la jurisprudencia llamó de fidelidad al contrato. Sin embargo, también ha establecido la doctrina la posibilidad de que las partes pacten en el contrato que determinado incumplimiento genere la facultad de resolver, con independencia de su alcance.

Al margen de que en este caso puede calificarse el incumplimiento de grave, verificando el arrendatario sin consentimiento acreditado una modificación de la fachada que ha generado un conflicto con la Comunidad, dispuesta a emprender acciones judiciales para la reposición del elemento común a su estado anterior a la ejecución de las obras, lo cierto es que el propio contrato establece en su estipulación 15 ª que la realización de obras sin la autorización escrita del arrendador, dará lugar a la resolución del contrato. Por tanto, debe acogerse la primera petición articulada en el suplico de la demanda con la declaración de resolución del contrato y el desahucio de la arrendataria, bajo apercibimiento de lanzamiento. La resolución está además amparada en la LAU. El artículo 35 de la LAU relativo a los arrendamientos para uso distinto del de la vivienda establece que el arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato, entre otras, por la causa prevista en la letra d) del artículo 27.2 LAU , esto es, la realizaciónde obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

Y también debe condenarse a los demandados, a SMART WORKS, CARS & AUCTIONS, S.L, como arrendataria y a Don Demetrio, como fiador solidario de las obligaciones de la arrendataria en el contrato, a realizar las obras y trabajos necesarios para reponer la fachada posterior del edificio de la CALLE000, número NUM000, de Tarragona al estado anterior a la ejecución de las obras. Como expresamente prevé el artículo 706 de la LEC, aunque sería innecesario indicarlo, de no cumplir voluntariamente los demandados con la condena de hacer en el plazo que se fije en ejecución y tras el período de cumplimiento voluntario, podrá instarse la ejecución por un tercero a costa de los demandados.

Efectivamente, tal condena de hacer se funda en la responsabilidad contractual del artículo 1.101 del Código Civil y del propio tenor del contrato, que indica en su estipulación séptima que, a la finalización del contrato, deberá reintegrarse el local en el mismo estado en que se encuentra al concertar el mismo.Por otra parte, la estipulación 15ª señala que el arrendatario será única e individualmente responsable de los daños que puedan causarse en el edificio, al local arrendado o a cualquier tercero como consecuencia de las obras llevadas a cabo por él en el local arrendado. El artículo 553-36.4 CCCAT establece que la Comunidad puede exigir la reposición a su estado anterior a la ejecución de las obras de los elementos comunes alterados sin su consentimiento y efectivamente, tal y como consta en el acta de la Junta de 19 de junio de 2019 exigió la reposición de la fachada al estado anterior a la ejecución de las obras. Asímismo, la Comunidad se personó como interviniente en este proceso adhiriéndose a la petición de condena de la parte demandada a la restitución de la fachada del edificio al estado en que se encontraba antes de la realización de las obras en los cerramientos exteriores.

Debe, por tanto, estimarse el recurso de apelación y revocarse el fallo absolutorio de la demanda con excepción del pronunciamiento relativo a las costas de la intervención de la Comunidad que no ha sido impugnado, estimando íntegramente la demanda.

QUINTO: Costas de la primera instancia y la apelación.- La estimación íntegra de la demanda determina la imposición de las costas causadas a la parte actora en la primera instancia a la parte demandada, de acuerdo con el art. 394.1 de la LEC. La estimación íntegra del recurso de apelación determina que no se condene a ninguna de las partes a las costas de la alzada, de acuerdo con el art. 398.2 de la LEC.

Debe mantenerse el pronunciamiento de la sentencia impugnada sobre las costas relativas al tercero interviniente, Comunidad de Propietarios, que no ha resultado controvertido en la alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA DECIDE: Que, ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE el recurso de apelación deducido por la representación de DON Conrado y DOÑA Leonor, contra la sentencia dictada el 4 de diciembre de 2020, en juicio ordinario 900/2019, del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Tarragona, verifico los siguientes pronunciamientos:

1) SE REVOCA el fallo de la sentencia dictada a excepción del pronunciamiento relativo a las costas causadas por la intervención de la Comunidad de Propietarios, que no ha sido impugnado.

2) ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda deducida por DON Conrado y DOÑA Leonor contra SMART WORKS, CARS & AUCTIONS, S.L y DON Demetrio, verificamos los siguientes pronunciamientos:

- DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS LA RESOLUCIÓN del contrato de arrendamiento concertado por las partes el 25 de febrero de 2019 sobre el inmueble sito en Tarragona, CALLE000, número NUM000, locales 1 y 2, condenando a SMART WORKS, CARS & AUCTIONS, S.L, a estar y pasar por dicha declaración, dejando libre la finca a disposición de la parte actora, con apercibimiento de que, de no verificarlo, se procederá al lanzamiento.

- DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a SMART WORKS, CARS & AUCTIONS, S.L y a DON Demetrio a realizar las obras y trabajos necesarios para reponer la fachada posterior del edificio de la CALLE000, número NUM000, de Tarragona al estado anterior a la ejecución de las obras verificadas por la parte arrendataria.

- De no verificar voluntariamente las obras, podrá disponerse su ejecución por tercero a costa de los demandados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 706 de la LEC.

- Se imponen a la parte demandada las costas causadas a la parte actora en primera instancia.

3) No ha lugar a imponer a ninguna de las partes las costas de la alzada.

4) Restitúyase a la parte apelante el depósito constituido para apelar.

Modo de impugnación: recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos. El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación.

Firme esta resolución, devuélvase el procedimiento al Juzgado de procedencia acompañando certificación de la misma, a los efectos pertinentes.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistradosintegrantes de este Tribunal.

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