Sentencia Civil Nº 413/2011, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 597/2010 de 20 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00413/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 597/2010

Proc. Origen: Juicio ordinario núm. 1126/2009

Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 2 de A Coruña

Deliberación el día: 18 de octubre de 2011

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 413/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

JULIO TASENDE CALVO

JUAN CÁMARA RUÍZ

En A CORUÑA, a veinte de octubre de dos mil once.

En el recurso de apelación civil número 597/2010, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de A Coruña, en Juicio ordinario núm. 1126/2009, siendo la cuantía del procedimiento 4.116,22 euros, seguido entre partes: Como APELANTES-APELADOS DON Jorge , representado por el procurador Sr. SANCHEZ VILA, Don Erasmo , representado por la procuradora Sra. DIAZ AMOR, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 , representada por la procuradora Sra. AGUIAR BOUDIN, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Nº NUM001 DE LA CALLE AVENIDA000 , representada por la procuradora Sra. LAGE POMBO y como apelados-impugnantes DON Sergio Y DOÑA Clara , representados por el procurador Sr. LOPEZ VALCARCEL.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JULIO TASENDE CALVO

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de A Coruña, con fecha 25 de junio de 2010, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

" DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Sr. López Valcárcel, en nombre y representación de D. Sergio y Dª Clara , contra la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM001 de la AVENIDA000 , de A Coruña, representada por el Procurador Sr. Lage Pombo, contra la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000 de la DIRECCION000 de A Coruña, representada por la Procuradora Sra. Aguiar Boudín, contra D. Erasmo , representado por la Procuradora Sra. Díaz Amor, y contra D. Jorge , representado por el Procurador Sr. Sánchez Vila, y DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados:

a) a abonar a la actora la suma de 770,65 euros a que ascendió la reparación de los daños ocasionados a la televisión Philips de 42", más los intereses legales de la misma desde la fecha de celebración del acto de conciliación (16/04/09), excepto a D. Jorge a quien han de imponerse desde la interpelación judicial.

b) a reparar los daños ocasionados en la planta baja propiedad de los actores a consecuencia de las filtraciones de agua.

Y DEBO CONDENAR Y CONDENO:

- a la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM001 de la AVENIDA000 , a colocar lámina impermeabilizante geotextil en la superficie y los solapes de los tramos verticales de la terraza del piso NUM003 de dicho inmueble.

- a la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000 de la DIRECCION000 , a colocar lámina impermeabilizante geotextil en la superficie y los solapes de los tramos verticales de la terraza del piso NUM002 de dicho inmueble; y a renovar el desagüe del pilón y la instalación de nuevo sumidero de pluviales en PVC.

- y a los propietarios de los primeros pisos de los citados inmuebles, D. Erasmo (propietario del piso NUM002 del edificio sito en la DIRECCION000 nº NUM000 ) y D. Jorge (propietario del piso NUM003 de la AVENIDA000 nº NUM001 ), a picar y colocar el pavimento, y a resanear los parámetros de los muretes perimetrales de cierre de las terrazas, lateral y frontal con cierre de grietas, y a su pintado.

Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada. "

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación de DON Jorge , DON Erasmo , COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 Y COMUNIDAD DE PROPIETRIOS Nº NUM001 DE AVENIDA000 , que les fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 18 de octubre de 2011, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los recursos interpuestos por los propietarios individuales de los primeros pisos situados sobre el local de planta baja de los actores, contra la sentencia que estima la demanda en la que se ejercita una acción fundada en los arts. 1902 y 1910 del Código Civil y en el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal contra dichos apelantes y contra las comunidades de propietarios de las que, respectivamente, forman parte, para que se reparen los daños causados en las paredes y techos del local de los demandantes por las filtraciones de agua que genera el defectuoso estado de conservación y mantenimiento de las terrazas de dichos pisos, cuya reparación también se pretende con el fin de evitar tales filtraciones, impugnan el pronunciamiento de la sentencia apelada que les condena, individualmente, "a picar y colocar el pavimento, y a resanear los paramentos de los muretes perimetrales de cierre de las terrazas, lateral y frontal, con cierre de grietas y a su pintado" y, solidariamente con las comunidades codemandadas, a reparar los daños causados en el local de los actores y en su mobiliario, alegando ambos recursos, en sustancial coincidencia, su falta de legitimación pasiva causal, al ser los daños debidos al transcurso del tiempo y a la falta de mantenimiento y conservación de unos elementos comunes del inmueble, como son las terrazas, imputable exclusivamente a la comunidad de propietarios respectiva.

Aunque, como ya se ha dicho, la acción ejercitada en la demanda aparece fundada genéricamente en los arts. 1902 y 1910 del CC , la responsabilidad de las comunidades de propietarios codemandadas, en torno a la cual gira la controversia planteada en ambas instancias, se vincula en la propia demanda a la aplicación del art. 10.1 de la LPH , siendo en la interpretación de esta norma y de otras concordantes de la misma Ley en la que debemos centrar nuestro examen de la cuestión, ya que, constituido el régimen de propiedad horizontal sobre el edificio litigioso, la pretensión de resarcimiento plateada tiene más adecuado y especial fundamento jurídico en los vínculos de naturaleza legal y contractual que dicho régimen impone recíprocamente a los propietarios individuales y, por extensión, entre éstos y la comunidad, a fin de evitar o reparar cualquier daño derivado del uso y conservación de los distintos elementos que lo integran (arts. 9.1 a) y b), 10.1 y 11.1 de la LPH, en relación con los arts. 1089, 1101 y 1902 del CC ), puesto que las citadas normas de la Ley de Propiedad Horizontal contemplan una serie de obligaciones específicas que, pese a su naturaleza "sui generis", determinada por su vinculación real a la propiedad de cada piso o local y de los elementos comunes del edificio que las aproxima a las obligaciones "propter rem", tienen un indudable carácter contractual dimanante de su regulación estatutaria refrendada por la voluntad de todos los propietarios, lo que da lugar a un entramado de derechos y obligaciones recíprocos que, como dice la Exposición de Motivos de la LPH, responde a "criterios inspirados en las relaciones de vecindad" y en un principio de solidaridad, impuesto por el buen orden comunitario y por la función social de la propiedad, que limita la libertad individual de los propietarios en beneficio del conjunto, pero que también conduce, como corolario, a que la comunidad deba responder frente a cada propietario de los daños que a éste se le causen como consecuencia del uso o deterioro de los servicios o elementos comunes del edificio. Ya se fundamente la responsabilidad en la titularidad del elemento generador del daño, en el riesgo o beneficio que resulta de su utilización, o en el deber de conservarlo y repararlo, es indiscutible la obligación de resarcimiento que, en cualquier caso y como derivación de los principios emanados del art. 1902 y ss. del CC , pesa sobre la comunidad de propietarios por los daños y perjuicios causados en un piso o local privativo a consecuencia de las filtraciones de agua provenientes de un elemento comunitario u originadas por el defectuoso estado de sus instalaciones o servicios generales.

En particular, el art. 10.1 de la LPH establece la obligación que tiene la comunidad de propietarios de realizar todas aquellas obras que sean necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, con la finalidad de mantenerlo en perfecto estado de uso y disfrute y de que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, evitando que se pierda o deteriore. Concretamente, el deber de mantener, reponer o adaptar el edificio a las necesarias condiciones de estanqueidad implica el adecuado cerramiento o aislamiento de sus diferentes estructuras e instalaciones de modo que impida la filtración o caída de aguas a través de las mismas

Con respecto al deber de conservación que recae sobre el propietario individual, conviene diferenciar dos clases de obligaciones: las que tiene hacia las instalaciones generales y demás elementos comunes del edificio, sean de uso general o privativo y estén o no incluidos en su piso o local, que no son otras que las de respetar y hacer un uso adecuado de los mismos, evitando que causen daños o desperfectos (art. 9.1 a ) LPH); y las que afectan a su propio piso o local e instalaciones privativas, que comprenden la de mantenerlo en buen estado de conservación, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios (art. 9.1 b ) LPH), de manera que la obligación, positiva y de hacer, consistente en el mantenimiento de dichos elementos e instalaciones sólo resulta exigible al propietario en el segundo caso, esto es, cuando afecte a su piso o instalaciones privativas, pero no cuando se refiera a los elementos comunes, aunque sean de uso privativo. Por ello, cuando el expresado deber de mantenimiento afecte a las instalaciones generales o a elementos comunes del edificio cuyo uso exclusivo corresponda un propietario individual, o que están incluidos en su piso o local, la obligación que éste tiene de respetarlos y cuidarlos no se extiende, en principio, a la realización de obras de conservación o reparación, salvo que su necesidad provenga de un uso inadecuado o poco diligente de los mismos susceptible de causar daños o desperfectos, según se desprende del art. 9.1 a) y g) de la LPH, sin que baste a tal efecto el simple deterioro producido por el paso del tiempo o por el uso normal dichos elementos o instalaciones. Además, en reciprocidad con el derecho de la comunidad a realizar las obras que sean necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus elementos comunes, inherente al expresado deber, es obligación de cada propietario consentir en su piso o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir la entrada en el mismo a estos efectos (art. 9.1 c) y d) LPH).

En el presente caso, resulta evidente e indiscutida la consideración que merecen las terrazas de los pisos propiedad de los demandados apelantes como elemento común del edificio, aún cuando su uso y disfrute les corresponda en exclusividad, en la medida en que cumplen la función estructural de servir, al mismo tiempo, de cubierta ( SS TS 10 febrero 1992 , 3 febrero 1994 , 29 julio 1995 , 17 abril 1998 , 5 mayo 2000 y 30 marzo 2007 ), en concreto respecto a la planta baja del inmueble, de acuerdo con lo establecido con carácter general en el art. 1 de la LPH , en relación con el art. 396 del CC . Por ello, las limitaciones y obligaciones sobre su utilización privativa por los dueños de los pisos o viviendas a los que están unidas, previstas estatutariamente, con la finalidad de preservar esa función que afecta a su estructura e impermeabilidad, no deben hacer recaer sobre el propietario las consecuencias derivadas del uso de las mismas conforme a su destino que no perjudiquen ni menoscaben su empleo como cubierta, debiendo en todo caso interpretarse restrictivamente dichas limitaciones y obligaciones impuestas en los estatutos a los propietarios individuales que tienen su disfrute exclusivo, especialmente cuando tales disposiciones no se ajusten a lo regulado imperativamente en los arts. 9.1 y 10.1 de la LPH, en los términos expuestos, como ocurre en este caso con la norma contenida en el título constitutivo relativa a que "los gastos de reparación y conservación de las terrazas que sean producidas por el uso normal de las mismas, serán satisfechos exclusivamente por los dueños de los pisos o viviendas que tengan terraza unida, debiendo evitar filtraciones y humedades a los pisos inferiores a él".

Según lo alegado en la demanda, la causa de las filtraciones se atribuye al mal estado de conservación y mantenimiento de las terrazas y al deterioro del baldosín que les sirve de pavimento "por el paso del tiempo", sin que se haga mención alguna a las deficiencias apreciadas en los muretes perimetrales de las terrazas, de manera que el origen de dicha situación no se vincula a ninguna acción u omisión concreta de los propietarios de los pisos a los que se incorporan, consecuencia de una utilización normal, abusiva o negligente por su parte, hasta el punto de que el mismo deterioro del pavimento se hubiera producido, por el simple transcurso del tiempo, aunque los propietarios no hubieran hecho uso alguno de las terrazas desde que se concluyó la edificación. El propio dictamen de la perito de designación judicial, se limita a constatar la antigüedad del pavimento de baldosín catalán, que data del momento de la construcción del inmueble, así como la existencia de desconchados y fisuras en la pintura y el recubrimiento de cemento de los muros de cerramiento de las terrazas, que no parecen tener otra causa que el desgaste normal y previsible de la edificación ocasionado por la acción del tiempo, al margen de su utilización por los propietarios. Por otra parte, si bien estas patologías pueden haber dado lugar a las filtraciones, lo que no queda suficientemente claro respecto al deterioro del baldosín en el mencionado informe pericial, a diferencia de lo que ocurre con los muros de cierre y con el estado de los desagües y determinados tramos de bajante de aguas generales ubicados en las terrazas, lo cierto es que la causa principal y verdaderamente relevante de las filtraciones dañosas reside en la mala impermeabilización de las terrazas, que es la que, en definitiva, produce la filtración y caída de las aguas a la planta inferior, por lo que este efecto se deriva esencialmente de la falta de estanqueidad de dicho elemento comunitario, y de ahí que la perito judicial contemple entre las obras de reparación a ejecutar la colocación de una lámina impermeabilizante geotextil para la superficie de las terrazas, cuya instalación, a cargo de las comunidades codemandadas, como bien dispone la sentencia recurrida, obligaría en todo caso a levantar y reponer el pavimento de las mismas.

Por ello, y de acuerdo con la interpretación normativa expresada, siendo los defectos apreciados consecuencia del deterioro de un elemento estructural y común del edificio, destinado en su conjunto a servir de cubierta parcial del mismo sin que proceda excluir de esta naturaleza y función la superficie de la terraza, en la medida en que su estado afecta básicamente a la estanqueidad e impermeabilización del inmueble, cuya conservación y mantenimiento incumbe a exclusivamente a la comunidad de propietarios respectiva, al margen de su carácter ordinario o extraordinario, y no siendo tal deterioro efecto del uso privativo, normal o anormal, que de las terrazas hubieran realizado los propietarios de las viviendas, la necesaria obligación de repararlas corresponde en su globalidad a las comunidades codemandadas y no a los apelantes, que han de ser absueltos de las pretensiones deducidas en la demanda, lo que conduce a la estimación de sus recursos y de la impugnación formulada con carácter subsidiario por los actores para garantizar la ejecución de dichas obras de reparación, que permite condenar en esta instancia a las comunidades demandadas a su total realización, incluida la renovación del sumidero de PVC, omitida en el pronunciamiento condenatorio dictado en primera instancia contra la comunidad de propietarios apelante.

SEGUNDO.- Las consideraciones expuestas hacen decaer el principal motivo del recurso interpuesto por una de las comunidades de propietarios demandadas, que pretende hacer recaer la obligación de ejecutar todas las obras de reparación de las terrazas exclusivamente en los propietarios individuales a los que corresponde su uso privativo, exonerándose del pronunciamiento condenatorio que le impone el deber de impermeabilizar la terraza en los términos que recoge el dictamen pericial.

Por las mismas razones, procede rechazar el motivo de apelación que pretende la no imposición de las costas procesales causadas en la primera instancia a la comunidad apelante, con el argumento de que la demanda se ha estimado sólo parcialmente, frente al criterio de la sentencia apelada que entiende que ha habido una estimación sustancial de las pretensiones en ella deducidas, ya que el éxito de los recursos formulados por los propietarios codemandados y de la impugnación de los actores conduce en todo caso a una estimación plena de los pedimentos de la demanda frente a las comunidades de propietarios demandadas, que da lugar a la aplicación del principio general del vencimiento del art. 394.1 de la LEC y al mantenimiento de la condena en costas impuesta a las mismas.

TERCERO.- La desestimación de la demanda interpuesta frente a los propietarios individuales demandados determina la condena de la parte actora al pago de las costas procesales causadas por éstos en la primera instancia, por su vencimiento objetivo (art. 394.1 LEC ). Por otra parte, la estimación de los recursos formulados por dichos demandados y de la impugnación de los actores determinan la no especial imposición de las respectivamente causadas en la presente instancia, mientras que la desestimación del recurso presentado por la comunidad demandada, determinan la condena de ésta al pago de las costas procesales causadas por su apelación (art. 398.1 y 2 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Revocando en parte la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de A Coruña, en el juicio ordinario núm. 1126/2009 y desestimando la demanda interpuesta contra D. Erasmo y D. Jorge , debemos absolver y absolvemos a dichos demandados de las pretensiones deducidas en la demanda, condenando a la actora al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia por los demandados absueltos. Asimismo, condenamos a cada una de las comunidades de propietarios demandadas a realizar todas las obras de reparación que es necesario realizar en la terraza del piso primero del edificio de su respectiva propiedad, según el informe emitido por la perito de designación judicial, manteniendo en todo lo demás el fallo apelado, sin hacer especial imposición de las costas causadas en la presente instancia por los recursos de los demandados absueltos y la impugnación de los actores, y condenando a la comunidad de propietarios apelante al pago de las costas causadas por su recurso.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.