Sentencia Civil Nº 414/2011, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 505/2011 de 27 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00414/2011

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de CACERES

1290A0

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL AYUDA DIRECTA

Tfno.: 927620308/927620309 Fax: 927620315

N.I.G. 10037 41 1 2010 0009575

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000505 /2011

Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.4 de CACERES

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001062 /2009

Apelante: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000

Procurador: ANTONIO CRESPO CANDELA

Abogado: JAIME VELAZQUEZ GARCIA

Apelado: GIMNASIO SPORT CLUB SOTTOTERRA

Procurador: JESUS FERNANDEZ DE LAS HERAS

Abogado: ANGEL LUIS APARICIO JABON

S E N T E N C I A NÚM. 414/11

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE :

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS :

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DOÑA MERCEDES SABIDO RODRIGUEZ =

___________________________________________________

Rollo de Apelación núm. 505/11 =

Autos núm. 507/10 (Juicio Ordinario) =

Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de Cáceres =

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En la Ciudad de Cáceres a veintisiete de Octubre de dos mil once.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Procedimiento Ordinario núm. 507/10 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de Cáceres, siendo parte apelante, la demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , representada tanto en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Crespo Candela, viniendo defendida por el Letrado Sr. Velázquez García, y, como parte apelada, la entidad demandante, GIMNASIO SPORT CLUB SOTTOTERRA , representada tanto en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Fernández de las Heras, viniendo defendida por el Letrado Sr. Aparicio Jabón.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de Cáceres, en los Autos núm. 507/10, con fecha 31 de Mayo de 2011, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el procurador D. JESÚS FERNÁNDEZ DE LAS HERAS, en nombre y representación de SPORT CLUB SOTTOTERRA S.L. contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , debo CONDENAR Y CONDENO a la referida demandada a abonar a la actora la cantidad de 13.752,39 euros, más los intereses devengados por dicha suma conforme a lo dispuesto en el art 576 de la LEC , y a ejecutar a su costa las obras de reparación en las dos cubiertas del edificio que restan por ejecutar, descritas en las resoluciones del Ayuntamiento de fecha 10 de diciembre del 2008, y en las resoluciones del Ayuntamiento de fecha 10 de diciembre del 2008, y 18 de febrero del 2010 (documentos 14 y 25 de la demanda) y todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas devengadas en la tramitación del presente procedimiento."

SEGUNDO .- Frente a la anterior resolución y por la representación procesal de la demandada, se solicitó la preparación de recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO .- Admitida que fue la preparación del recurso por el Juzgado, se emplazó a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en los arts. 457.3 de la L.E.C . por veinte días para la interposición del recurso de apelación, conforme a las normas del art. 458 y ss. de la citada ley procesal.

CUARTO .- Formalizado en tiempo y forma el recurso de apelación por la representación de la parte demandada, se tuvo por interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

QUINTO .- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación procesal de la entidad demandante, se remitieron los autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de 30 días.

SEXTO .- Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia, y, no habiéndose propuesto prueba, ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día veintiséis de Octubre de dos mil once, quedando los autos para dictar resolución en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C..

SÉPTIMO . - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada DOÑA MERCEDES SABIDO RODRIGUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito inicial del procedimiento se promovió acción de responsabilidad civil por Sport Club Sottoterra S.L. contra la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 , solicitando indemnización por los daños sufridos en el local arrendado como consecuencia de las filtraciones de agua derivadas del mal estado de elementos comunes y que sea declarada la obligación de la demandada de ejecutar de las obras necesarias para evitar que tales filtraciones continúen produciéndose. En su sentencia, la juzgadora de instancia, estimando íntegramente la demanda condena a la Comunidad de propietarios al pago de las cantidades reclamadas y a la ejecución de las obras de reparación necesarias para evitar que se produzcan filtraciones de agua que continúen dañando el local regentado por la actora. Disconforme la parte demandada, frente a esta resolución se alza el presente recurso que se sustenta, fundamentalmente, en estos motivos: falta de legitimación de la actora, prescripción de la acción e inexistencia de responsabilidad de la demandada respecto de elementos comunes de uso privativo.

A dicho recurso se opone la demandante en la instancia, ahora parte apelada, interesando su desestimación y la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Centrados los términos del recurso, para la adecuada resolución del mismo es necesario partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las actuaciones.

Examinada la prueba documental practicada, se estima acreditado que la demandante es arrendataria del local situado en la planta baja del edificio DIRECCION000 . Como consecuencia de las filtraciones de agua producidas por el mal estado de dos terrazas, elementos comunes del edificio, se han producido unos daños en el local arrendado. La actora, en varias ocasiones, ha requerido a la Comunidad para que efectúe las obras necesarias destinadas a evitar que las filtraciones continúen produciéndose así como la reparación de los daños causados. No obstante, ante la ausencia de respuesta por parte de la demandada en la instancia, la actora tuvo que efectuar las reparaciones del local ascendiendo el coste de las mismas, según la documentación aportada, a la cantidad total de 13.752,39 euros, que reclama en el presente procedimiento en concepto de indemnización por daños y perjuicios causados.

Consta también acreditado que la actora denunció administrativamente a la Comunidad de propietarios. Como consecuencia de este procedimiento se emitieron varios informes elaborados por el Jefe del Servicio Técnico de Licencias y Disciplina Urbanística de fechas 15 de mayo de 2008 y 3 de diciembre de 2008. En ellos se establecen, de un lado, las reparaciones que deben efectuarse para evitar que las filtraciones de agua en el local arrendado se produzcan así como las causas que originan dichas filtraciones y, de otro, en el segundo informe, se relacionan las obras ejecutadas manifestando la insuficiencia de las mismas para evitar las filtraciones.

En definitiva, ha quedado acreditado que el local arrendado por la actora ha sufrido una serie de daños como consecuencia de las filtraciones de agua que se producen debido al mal estado de dos terrazas del edificio, elementos comunes del mismo. Estos daños han sido reparados por la demandante en la instancia reclamándose en el presente procedimiento las cantidades abonadas, en concepto de daños y perjuicios, y la ejecución de las obras necesarias para evitar que las filtraciones continúen produciéndose pues, como se ha expuesto, las obras ejecutadas por la Comunidad de Propietarios, a partir del procedimiento administrativo iniciado por la demandante, no han sido suficientes.

TERCERO.- A tenor de cuanto antecede, y entrando a analizar los distintos motivos sobre los que se sustenta el presente recurso de apelación, debemos abordar, en primer lugar, el relativo a la legitimación activa del arrendatario del local frente a la Comunidad de Propietarios. Entiende la apelante que si bien podría admitirse, con carácter restrictivo, la legitimación activa de la arrendataria frente a la Comunidad de Propietarios en orden a reclamar determinadas cantidades en concepto de daños y perjuicios, no ocurre lo propio respecto de la solicitud relativa a imponer a la demandada la obligación de ejecutar las obras de reparación en las cubiertas del edificio pues, en su opinión, para ello carece el arrendatario de legitimación activa frente a la Comunidad de Propietarios.

Efectivamente, la arrendataria ejercita una acción de responsabilidad civil extracontractual en cuya virtud solicita que se condene a la Comunidad de propietarios demandada a indemnizar a la actora, en la cantidad de 13.752,39 euros, por los daños producidos como consecuencia de las filtraciones de agua derivadas del mal estado de los elementos comunes del edificio. Pero, además, solicita que se condene a la Comunidad de Propietarios a ejecutar las obras necesarias para evitar que tales filtraciones continúen produciéndose. Dos son, por tanto, los pronunciamientos que conforman el suplico de la demanda. En relación con el primero, esta Sala considera, frente a las consideraciones efectuadas por el apelante, que la admisión de la legitimación activa de la arrendataria frente a la Comunidad de propietarios no tiene carácter restrictivo. Conforme a una reiterada jurisprudencia de otras Audiencias Provinciales (SAP de Asturias de 30 de septiembre de 2007 ; de Murcia de 19 de junio de 2007 ; de Valencia de 5 de diciembre de 2006 ) en relación con la legitimación activa para el ejercicio de acciones de responsabilidad extracontractual es necesario recordar que nuestro sistema de responsabilidad civil extracontractual no es "típico", en cuanto requirente, en quien se afirma perjudicado por la acción culposa o negligente causante de los daños, de la existencia de un derecho subjetivo absoluto, como el derecho de propiedad sobre el objeto dañado, sino que, por el contrario, todo daño puede ser objeto de indemnización y, en consecuencia, igualmente los causados a cualquier perjudicado, carácter este que ostenta el arrendatario. En definitiva, cuando se interpone una demanda de responsabilidad civil extracontractual al amparo del artículo 1902 del Código Civil , y en este tipo de acción, el legitimado activamente sólo lo es aquél que tenga la condición de perjudicado, con independencia de la posición que ocupe en las relaciones privadas. Por tanto todo arrendatario puede estar legitimado para el ejercicio de esta acción, siempre que tenga la condición de perjudicado, pues la finalidad de la responsabilidad civil extracontractual es la de reparar los quebrantos, tanto materiales como morales, que sufren los perjudicados por la acción u omisión culposa, surgiendo como un derecho propio y totalmente independiente de la relación jurídica en la que se integre. Lógicamente ello implica que para poder reconocer la condición de perjudicado a la actora, ésta deberá haber acreditado que ha sufrido daños que le permitan considerarla como perjudicada a los efectos de la efectiva indemnización por tal concepto de responsabilidad civil extracontractual.

En relación con la legitimación de la actora para solicitar la condena de la Comunidad de propietarios a ejecutar las obras necesarias en orden a evitar que continúen las filtraciones, la solución no puede variar en la medida en que ambas pretensiones se engloban en el marco de la acción que ejercita la actora en el presente asunto. La responsabilidad civil extracontractual engloba la reparación del daño causado así la adopción de medidas destinadas a evitar que el daño continúe produciéndose, estando legitimado para su ejercicio el perjudicado.

La problemática que subyace en el motivo alegado ha sido objeto de una amplia jurisprudencia que distingue la legitimación activa del arrendatario según la acción ejercitada. De este modo, cuando el arrendatario se propone exigir la obligación de conservar la finca arrendada en estado de servir para su uso y disfrute, únicamente podrá accionar directamente frente al arrendador ex artículo 1554.2 Cc y no contra la Comunidad de propietarios. Sin embargo, cuando su acción se articula con base en el artículo 1902 Cc, en calidad de tercero perjudicado, sí goza de acción directa frente a la Comunidad de propietarios en la medida en que el perjuicio que se le ha causado ha derivado del incumplimiento por parte de aquélla de sus obligaciones de mantenimiento de los elementos comunes, en los términos del artículo 10 de la LPH (entre otras, SAP de Zaragoza de 17 de junio de 2002 ).

Conforme al art. 1554 nº 2 del CC ., es al arrendador al que le corresponde realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa en el estado de servir para el uso a la que está destinada; por lo que él, sin duda, está legitimado, por su condición real de perjudicado, para solicitar que se obligue a la Comunidad de Propietarios a la ejecución de las obras necesarias tendentes a evitar que continúen produciéndose las filtraciones. No obstante, debe tenerse en cuenta que la responsabilidad del arrendador copropietario frente al arrendatario, por su obligación de mantenerle en el goce pacífico de la cosa arrendada y de realizar aquellas reparaciones necesarias, cesa cuando las reparaciones tienen que ser realizadas en elementos comunes, siendo el responsable, frente al arrendatario, la Comunidad de Propietarios por los daños y perjuicios que se le irroguen ( SAP de Valencia de 26 de septiembre de 2006 ). La obligación de la Comunidad de propietarios comprende la de mantener los elementos comunes del inmueble de forma que no menoscaben el derecho de cada uno de sus miembros o de terceros usuarios de los mismos al goce pacifico de sus elementos privativos, llevando a cabo cuantas reparaciones sean necesarias para impedir en este caso las filtraciones de aguas causantes de los daños objeto de reclamación. En esta misma línea se ha manifestado el Tribunal Supremo, con ocasión de su sentencia de fecha 18 de mayo de 2006 , en la que, exponiendo la interpretación jurisprudencial del artículo 1554.2 Cc , manifiesta que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que corresponden a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado.

Por lo expuesto, el motivo debe ser desestimado.

CUARTO .- En segundo lugar, alega la recurrente, como ya hiciera en la instancia, la prescripción de la acción conforme a lo previsto en el artículo 1968.2 Cc . por el transcurso de un año desde la fecha en la que fueron emitidas las facturas reclamadas.

En efecto, la acción ejercitada en la demanda, tal como se desprende de los fundamentos de derecho de la misma, es una acción de responsabilidad extracontractual al amparo del artículo 1902 del Código Civil y por ello sometida al plazo de un año de prescripción previsto en el artículo 1968.2 del mismo texto. No obstante, conforme a una consolidada doctrina jurisprudencia, las reglas de la prescripción y el cómputo de los plazos de la misma resultan matizadas en función de las peculiaridades del caso concreto. No cabe duda alguna que la prescripción es una institución basada no en principio de justicia, sino de mera seguridad jurídica, sancionando al titular de una acción que hace dejación de su derecho dentro del plazo que legalmente está previsto y con la finalidad de evitar que las acciones pendan de forma permanente sobre el demandado, por lo que la seguridad jurídica y la consolidación de las situaciones creadas exige que transcurrido dicho plazo la acción se extinga si no se ha ejercitado o interrumpido.

De este modo, la jurisprudencia ha abandonado la rigidez de una interpretación estrictamente dogmática que de la prescripción venía siguiéndose y se inspira en la actualidad en criterios numerísticos de carácter lógico-sociológicos y siempre más acomodables a las exigencias de la vida real, criterios que el art. 3.1 del CC , impone y que señala como idea básica para la exégesis de los arts. 1969 y 1973 CC , el que siendo la prescripción una institución no fundada en principios de estricta justicia, sino en el abandono o dejadez en el ejercicio del propio derecho y en el de seguridad jurídica, su aplicación por los tribunales no debe ser rigurosa, sino cautelosa y restrictiva ( SSTS 8 de octubre de 1982 , 2 de febrero de 1984 , 28 de diciembre de 1989 , 3 de diciembre de 1993 y 20 de junio de 1994 , entre otras muchas). Esta constitución finalística de la prescripción tiene su razón de ser tanto en la idea de sanción a las conductas de abandono en el ejercicio del propio derecho, como las consideraciones de necesidad y utilidad social. Consecuentemente con todo ello es que, como tiene declarado con reiteración el TS en su última fase interpretativa de la prescripción, cuando la cesación o abandono en el ejercicio de los derechos no aparezca debidamente acreditada y sí, por el contrario, lo esté el afán o deseo de su mantenimiento o conservación, la estimación de la prescripción, se hace imposible a menos de subvertir sus esencias. Ello implica, a su vez, la consecuencia de que deba darse una interpretación flexible de las causas interruptivas de la prescripción favorable a la realización del derecho y a la consecución del interés ínsito en él, mediante una amplia consideración de los supuestos legales a que se atribuye aquella eficacia (ver SS. 14 de octubre de 1991 , 12 de mayo y 20 de junio de 1994 ).

En este sentido la STS de 6 de febrero de 2007 señala que "Esta Sala ha venido sosteniendo al respecto, que el artículo 1973 del Código Civil no avala una interpretación rigurosa y formalista de lo que ha de entenderse por reclamación extrajudicial a los efectos de interrupción de la prescripción, y así en Sentencia de 22 de noviembre de 2005 se expuso que nuestro Código Civil, en el mencionado artículo 1973 , "no exige fórmula instrumental alguna para la reclamación extrajudicial, como medio para interrumpir la prescripción por lo que cualquiera de ellos, puede servir para tal fin; es por lo que siguiendo una importante corriente doctrinal, se puede afirmar que esta cuestión puede plantear un problema de prueba (de la existencia de la reclamación y de su fecha) pero no un problema de forma. Y en este sentido se explicita la Sentencia de esta Sala de 6 de diciembre de 1968 ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1998 )". Por otra parte, es también constante la doctrina de la Sala que sostiene que la prescripción de las acciones, como limitación al ejercicio tardío de los derechos en beneficio de la seguridad jurídica, no es un instituto fundado en la justicia intrínseca y, por ello, ha de interpretarse de modo restrictivo (entre otras la Sentencia de 2 de noviembre de 2005 ). Sin embargo, esta doctrina jurisprudencial no supone que haya de darse valor de reclamación judicial, con efecto interruptivo, a cualquier comunicación, en la que no aparezca clara la voluntad conservativa del derecho, suficientemente manifestada, quedando vedado a los Tribunales interrumpir la prescripción cuando en autos se carece de datos fácticos que así lo revelen ( Sentencia de 22 de febrero de 1991 ). Ya en la Sentencia de 6 de diciembre de 1969 se dijo que, para cumplir la exigencia del art. 1973 del Código Civil , se hace preciso, a fin de que la interrupción de la prescripción se produzca, que la voluntad del acreedor se exteriorice mediante un acto por el que expresamente reclame -exija- de su deudor el cumplimiento de una obligación al mismo atribuida, no siendo suficiente para ello la mera manifestación externa de la existencia de un derecho, sin el acto volitivo de una verdadera reclamación a la persona obligada. De otras Sentencias de esta Sala, como las de 10 de marzo de 1983 y 18 de abril de 1989 , se extrae la exigencia de claridad, en cuanto a la voluntad conservativa de concretos derechos, y siendo ello así, poco importa la forma en que tal voluntad se exteriorice, para producir efecto interruptivo de la prescripción de las acciones correspondientes".

Pues bien, en el caso que nos ocupa consta acreditado que la actora ha dirigido escritos a la demandada en varias ocasiones reclamando la reparación del daño causado y el cumplimiento de la obligación que corresponde a esta última en la ejecución de las obras necesarias para evitar que las filtraciones continúen produciéndose. Pero, además, y en todo caso, como acertadamente expone la juzgadora de instancia, la acción ejercitada en la demanda no ha prescrito porque nos encontramos ante un supuesto de daño continuado en la medida en que los efectos lesivos no se han producido en un momento concreto sino que continúan produciéndose de forma sucesiva. En estos supuestos, conforme a una consolidada jurisprudencia, "el cómputo del plazo de la prescripción no se inicia hasta la producción del definitivo resultado cuando no es posible fraccionar en etapas diferentes o hechos diferenciados la serie proseguida". En el supuesto enjuiciado no puede fijarse un momento concreto a partir del cual dejare de producirse el resultado lesivo en la medida en que, conforme a la documental obrante, las obras de reparación ejecutadas no han sido suficientes para evitar las filtraciones y el daño, en consecuencia, continúa produciéndose.

De acuerdo con cuanto antecede, el motivo debe ser desestimado.

QUINTO .- Por último, alega la recurrente inexistencia de responsabilidad de la Comunidad de propietarios de un lado, porque se trata de terrazas comunes de uso privativo y, de otro, porque en ningún momento se ha determinado a lo largo del procedimiento quién es el responsable de los defectos de las terrazas a partir de los cuales se producen, conforme al informe técnico del Ayuntamiento, las filtraciones.

La cuestión ha sido abordada por distintas Audiencias Provinciales, siendo la SAP de Albacete de 18 de febrero de 2010 un buen ejemplo de la problemática planteada. En relación a su naturaleza (común o privativa), las terrazas constituyen por lo general elementos comunes. En lo que ahora interesa, los elementos comunes pueden ser de dos tipos: elementos comunes por necesidad (necesarios o esenciales), que son aquellos cuya existencia es físicamente imprescindible para el uso y disfrute de los elementos privativos del edificio, estando por ello objetivamente adscritos al uso común; y elementos comunes por destino, que son los calificados como comunes en virtud de una disposición expresa o tácita del título constitutivo, por reunir los requisitos de independencia y delimitación suficiente necesarios para ello o por formar parte de los mismos. Las terrazas son, en principio, elementos comunes por destino. Por ello, la jurisprudencia ha admitido desde hace años que estas terrazas, aunque constituyan la cubierta de un edificio, pueden constituirse como elementos privativos cuando sean objeto de propiedad singular por ser susceptibles de aprovechamiento independiente o formar parte de la propiedad de la vivienda y, así se establezca expresamente en el título constitutivo ( SSTS de 10 febrero 1992, RJ 1199 ; 21 diciembre 1993, RJ 9920 ; 17 diciembre 1997 , RJ 8780). En este caso tendrán atribuida una cuota de participación en el inmueble o se tendrán en cuenta para determinar la del elemento privativo (vivienda) al que pertenecen. La posibilidad de que un elemento en principio común pueda ser desafectado de tal calificación comunitaria, convirtiéndose en privativo, puede operarse en la LPH de dos formas: la que pudiera denominarse inicial o atributiva "ab inicio", que surge cuando así se ha constatado en el título constitutivo, y la realizada "a posteriori", que se opera en virtud de acuerdo adoptado después de constituido dicho régimen de propiedad por acuerdo unánime de los propietarios ( SSTS de 15 de marzo de 1985, RJ 1168 ; 30 de junio de 2003, RJ 4608 ; 22 de junio de 2009 , RJ 3409 ), dando lugar a la técnicamente auténtica desafectación, manifestaciones una y otra que cuentan a su favor con el apoyo de la doctrina y en numerosa jurisprudencia.

Distinto a configurar la terraza como elemento privativo es atribuir su uso en exclusiva a uno o varios propietarios, lo que es posible pues, como ya se ha indicado, la terraza no es un elemento común por naturaleza o esencial. La atribución de su uso en exclusiva a un propietario debe constar en el título constitutivo o aprobarse por acuerdo unánime de la Junta de propietarios. El hecho de que el uso de la terraza se atribuya en exclusiva a un propietario no implica que pierda su carácter de elemento común. Además, siguen vigentes para el propietario las prohibiciones de alteración de elementos comunes y las obligaciones de uso conforme al destino de la cosa común. En cualquier caso, conviene distinguir dos tipos de terrazas. Existen, en primer lugar, las terrazas que, estando al mismo o distinto nivel, pueden constituir por sí mismas un elemento privativo, por ser susceptible de aprovechamiento independiente, lo que se materializa en que están dotadas de una salida, bien directa a la vía pública, bien indirecta a un elemento común (RGDRN 3 julio 2000). Así lo establece, por ejemplo, la RDGRN 20 julio 2007, que admite, en relación con la planta cubierta de un edificio, la posible atribución de su propiedad a determinados particulares. Otras terrazas, sin embargo, no tienen una salida propia independiente, sino que el acceso a las mismas se hace a través de una vivienda privativa. Estas terrazas no pueden constituir, por su propia naturaleza, un elemento privativo independiente de la vivienda privativa desde las que se accede, lo que no significa que no puedan tener naturaleza privativa, como un componente más de la vivienda privativa a ellas vinculada.

En el caso de autos, a la terraza en cuestión se accede a través de una vivienda privativa, por lo que es claro que no es un elemento privativo independiente, susceptible de aprovechamiento propio, al margen de esa vivienda. Nos encontramos ante una terraza que es un elemento común de cuyo uso disfruta en exclusiva el arrendatario.

La responsabilidad por culpa extracontractual requiere para su apreciación la concurrencia de una acción u omisión objetivamente imputable al agente, la culpa o negligencia por parte de éste, la realidad del daño causado y el nexo o relación de causalidad entre la acción u omisión y el daño causado. Procede ahora plantearse quién ha de sufragar el coste de reparación de las humedades y filtraciones de agua sufridas en la vivienda del demandante en la instancia, si ha de serlo la arrendataria que usa y disfruta en exclusiva la terraza, o ha de correr con ese gasto la comunidad de propietarios. De este modo se contesta a las alegaciones del recurso de apelación.

Los gastos ordinarios de mantenimiento del elemento común de uso exclusivo corresponden al beneficiario del mismo, en este caso el arrendatario, mientras que la reparación de defectos que exceden del propio desgaste por su uso ordinario o que tienen su origen en vicios ruinógenos o defectos estructurales corresponde a la comunidad de propietarios. Así lo ha establecido en Tribunal Supremo en la sentencia de 17 de febrero de 1993 , en un caso similar al que aquí se resuelve. Según el Alto Tribunal, "punto de partida para resolución del tema planteado es que las terrazas de los pisos de que se trata merecen la calificación de elemento común del inmueble pues aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad, y de aquí, que el matiz diferenciador que importa, por su relevancia, sea el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual, está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar.

La regla general, en relación con los elementos comunes, es que la comunidad de propietarios es responsable por los daños causados a sus miembros y a terceros ajenos a la comunidad debidos a la falta de las reparaciones necesarias en los elementos comunes. Es una obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble (art. 10.1 LPH ), por lo que es la comunidad la que debe sufragar esas obras. No obstante, conforme a una reiterada jurisprudencia, esta regla se matiza para el caso de las obras que precise un elemento común pero cuyo uso se ha atribuido en exclusiva a un propietario, como sucede en el caso que nos ocupa. En estos casos, ese propietario debe sufragar las obras y reparaciones precisas para la adecuada conservación de la terraza, mientras que si las obras de reparación exceden del propio desgaste del uso ordinario su coste debe soportarlo la comunidad de propietarios. Los perjuicios derivados del uso normal de los elementos comunes, como es la terraza, sea o no su uso privativo, es a cargo de la Comunidad. No obstante, quienes que usen dichos elementos comunes están obligados a su uso diligente, de tal modo que el art 9 "a" y "g" de la Ley de Propiedad Horizontal impone la responsabilidad de quienes por el uso de dichas instalaciones y demás elementos comunes, sean de uso general o privativo, exigiendo el cuidado debido en el uso del inmueble, y debiendo responder de las infracciones y daños cometidos, por lo que si la causa de los daños en los elementos comunes se deben al uso imprudente o doloso debe ser asumido su reparación por quien lo haya realizado, y en caso de que haya una doble causalidad por ambas partes, Comunidad y propietario/s copartícipe, en función de la incidencia de cada comportamiento debido a uno u otro.

Se hace decisivo, por tanto, determinar el origen de las humedades que sufre el local arrendado por la actora en la instancia. En este punto, sostiene el apelante que no ha quedado acreditado en el Informe del Perito del Ayuntamiento, por tratarse de un informe técnico sobre filtraciones y otros defectos de la terraza, quién es el responsable de los defectos relacionados en dicho informe y, de otra parte, que ha quedado acreditado que la terraza es elemento común de uso privativo y que la arrendataria lo utiliza como prolongación del gimnasio ubicando en la terraza aparatos de gimnasia y corriendo por ella quienes acuden al gimnasio. Lo cierto es, sin embargo, que de la prueba practicada en primera instancia cabe concluir que los daños tienen su origen en defectos estructurales del edificio. En efecto, el informe que acompaña a la demanda (como Documentos nº 10 y 14) establece que "la cubierta está mal construida técnicamente, ya que además de numerosas deficiencias constructivas (...) resulta evidente la falta de pendientes hacia los sumideros. Además de lo anterior se ve claramente la falta de limpieza de la misma, lo que contribuye a generar atascos en los sumideros de evacuación de pluviales, embalsamiento de aguas y como consecuencia de ello filtraciones por diversos puntos al piso inferior (..). (...) se comprueba que la problemática está producida por una mala ejecución del peto de fábrica del ladrillo, el cual no tiene juntas de dilatación, habiéndose generado numerosas grietas en el mismo. Tampoco tiene remate en la coronación, por lo que se han separado los dos medios pies de ladrillo que lo forman, facilitando la entrada de agua en su interior. (...) ".

La comunidad de propietarios apelante cuestiona el informe referido, pero lo cierto es que no aportó ninguna otra prueba o principio de prueba que acreditaran que los daños se causaron por otras circunstancias. Sostiene la apelante que la arrendataria, que usa la terraza, instaló en la misma distintos aparatos de gimnasio. Ciertamente, queda acreditado el uso de la terraza por el arrendatario, pero no se ha acreditado que este uso haya sido la causa del deterioro y los defectos que relaciona el informe obrante. En el caso examinado, de las pruebas practicadas se deriva con suficiente claridad cómo los perjuicios deben ser asumidos por la Comunidad, dado que los daños se derivan de las filtraciones de agua que tienen su causa, fundamentalmente, en defectos estructurales del edificio. En consecuencia, el motivo alegado también debe ser desestimado.

SEXTO .- De acuerdo con cuanto antecede, desestimándose el recurso, de conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C . las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 contra la sentencia núm. 70/11, de fecha 31 de Mayo dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Cáceres en autos núm. 507/10, de los que éste rollo dimana, y en su virtud, CONFIRMAMOS expresada resolución; con imposición de costas a la parte apelante.

No tifíquese la presente resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.