Sentencia CIVIL Nº 415/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 671/2016 de 21 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

ROLLO Nº 671/16
SENTENCIA Nº 000415/2016
SECCION OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ
Magistradas
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
Dª ALICIA AMER MARTIN
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En la ciudad de VALENCIA, a veintiuno de noviembre de dos mil dieciséis.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. Mª FE
ORTEGA MIFSUD, los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago), promovidos ante el Juzgado de 1ª
Instancia nº 20 de VALENCIA, con el nº 000533/2015, por Dª Lina y D. Cosme representados en esta alzada
por el Procuradora Dª. ALICIA SUAU CASADO y dirigidos por la Letrada Dª. MAR MARTÍNEZ BUSTOS contra
AUTOESCUELA CASINOS, S.L. representada en esta alzada por el Procurador D. CARLOS BRAQUEHAIS
MORENO y dirigida por el Letrado D. ROSSENDO SÁNCHEZ ARIZA, pendientes ante la misma en virtud del
recurso de apelación interpuesto por Dª. Lina y D. Cosme .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 20 de VALENCIA, en fecha 28-1-16 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la Dª Alicia Suau Casado en nombre y representación de Dª Lina y Cosme contra Autoescuela Casinos S.L. sobre resolución por expiración del plazo del contrato de arrendamiento de local de negocio sito en calle Gorgos, bajo 10 de Valencia, debo denegar y deniego la declaración de resolución pretendida y ello al no haberse producido la expiración del plazo del contrato de arrendamiento mencionado cuya duración se debe extender legalmente hasta el 31 de diciembre de 2019. Se imponen las costas a la parte demandante.'

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Lina y D. Cosme , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 16 de Noviembre de 2016.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Dª Lina y Dº Cosme , formularon demanda de juicio verbal contra Autoescuelas Casinos S.L. en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo más reclamación de rentas por ocupación indebida del local, en cantidad equivalente a la renta mensual que abonaba en diciembre de 2014 (399'02 euros más IVA). Los demandantes fundaban su pretensión en que son propietarios del local comercial sito en Valencia calle Gorgos 10 bajo por herencia de su padre Dº Onesimo , quien el 10 de diciembre de 1984 lo arrendó a Dº Luis Alberto y el 1 de abril de 1999 se subrogó la demandada en el contrato de arrendamiento.

Mediante carta remitida el 23 de octubre de 2014, los demandantes comunicaron a la arrendataria la expiración del plazo de conformidad con la Disposición Transitoria 3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que entró en vigor el 1 de enero de 1995, por lo que dicho contrato debe considerarse extinguido al haber transcurrido más de 20 años. La demandada se opuso alegando que el contrato no se ha extinguido porque es de aplicación la DT3º de la LAU , pero en su apartado 7, que establece que en los casos en los que se ha procedido a la actualización de la renta, el plazo mínimo de duración se incrementara en 5 años. Desde los 180 euros originarios se pagan 399'02 euros conforme a lo estipulado en la cláusula 3º del contrato (IPC). Por lo expuesto no hay ocupación indebida y además los arrendadores han venido percibiendo las rentas sin que se deba a una supuesta indemnización por ocupación del local. La sentencia de instancia desestimó la demanda y contra dicha resolución formulan recurso de apelación Dª Lina y Dº Cosme .



SEGUNDO .- El tema que se trata en el presente procedimiento, es el alcance e interpretación del núm.

7 de la Disposición Transitoria 3ª de la LAU , que prevé 'El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1º,5º y 6º del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia. En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la Ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7.Se refiere, por tanto, la norma al caso en que el arrendatario renuncia a su derecho a diferir la actualización de la renta, esto es, al escalonamiento que para ella contemplan las reglas 3ª y 4ª del apartado 6, decidiendo revisarla de una vez y abonar el importe íntegro de la renta actualizada en la primera renta que le corresponda pagar. Lo que, tal y como prevé el precepto, podrá realizar a iniciativa propia, sin esperar a que el arrendador comience el proceso actualizador. Expuesta así la controversia, la misma quedaba, por tanto, concretada, en el estudio del tiempo en que el arrendatario puede, a efectos de obtener la prórroga, realizar, a su instancia, la actualización de la renta, esto es, si en cualquier momento antes de la expiración del contrato o cuando la misma podía efectuarse por vez primera. Y la Sala discrepando de la sentencia, sostiene que la referida actualización debió hacerse en su integridad y dentro de los treinta días siguientes al mes que correspondía actualizar por vez primera, pues permitir que ello fuera posible hasta el último mes de vigencia sería tanto como permitir una abuso, y por ello la propia Ley permite y regula la revisión a instancia del propio arrendatario, más se encarga de precisar que será en la primera renta que corresponda pagar. Por ello, el argumento de que la renta ha sido actualizada en base a cláusula de estabilización por el I.P.C., no excluye la actualización, sin perjuicio de que, a partir del año en que se alcance el 100% de la renta actualizada máxima, se llevarán a cabo las revisiones conforme al sistema pactado. Conforme se ha expuesto, el plazo de extinción se incrementará en otros 5, en dos supuestos: 1) Si en la primera renta que corresponda pagar a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa del propio arrendatario, éste asume revisar y, en consecuencia satisfacer la renta total resultante de la revisión, a manera de compensación 'ex lege', a la renuncia de porcentajes y plazos de la regla 6.ª, a fin de que puedan amortizarse las inversiones realizadas, permitiendo que se obtenga una mayor rentabilidad del local.2) O cuando la renta que estuviere pagando el arrendatario, en el momento de la entrada en vigor de la ley, fuera mayor (superase el 100%) que la que resulte de la actualización prevista. Ninguno de esos supuestos se da en el procedimiento, ya que ni cuando entró en vigor la LAU, se percibía cantidad superior al 100%, ni ésta se pagó en la primera renta que correspondía pagar actualizada, confundiendo la sentencia de instancia la actualización de la renta con la cláusula de estabilización en base al IPC pactada contractualmente. En consecuencia resultando procedente la acción de resolución de contrato de arrendamiento por expiración del plazo, también procede estimar la de indemnización de daños y perjuicios por ocupación del local sin tener derecho alguno al operar extinción del contrato y que se concreta en una cantidad equivalente al importe de la mensualidad de diciembre de 2014 hasta que el local este a disposición de sus propietarios con minoración de las cantidades que refieren los demandante en la demanda. Procediendo por todo lo expuesto la estimación del recurso de apelación y con revocación de la sentencia de instancia, estimar íntegramente la demanda.



TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la estimación del recurso de apelación motiva la no imposición de las costas de esta alzada, siendo las de primera instancia a cargo de la parte demandada al estimarse la demanda en aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por Dª Lina y Cosme , contra la sentencia de 28 de enero de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Valencia , en autos de juicio verbal seguidos con el n.º 533/15, que se revoca, y se estima la demanda formulada por Dª Lina y Dº Cosme contra Autoescuelas Casinos S.L. declarando la resolución por expiración del plazo del contrato de arrendamiento que vincula a las partes. Se condena a la demandada a abonar por ocupación indebida del local la cantidad mensual equivalente al importe de la renta correspondiente a la mensualidad de diciembre de 2014 (399'02 euros más IVA menos retención IRPF, hasta que el local este a disposición de sus propietarios, debiendo detraerse la cantidad entregada como fianza y la cantidad de 97'55 euros que se corresponde con la diferencia entre lo ingresado por la arrendataria en concepto de renta de los meses de enero, febrero y marzo y la renta que se venía abonando hasta diciembre de 2014. Se condena a la demandada a que deje libre y a disposición de los demandantes el local bajo apercibimiento de lanzamiento, con imposición a la parte demandada de las costas de primera instancia y sin hacer expresa imposición de las de esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.