Sentencia CIVIL Nº 417/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 107/2020 de 23 de Septiembre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120188093774

Recurso de apelación 107/2020 -2

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 453/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012010720

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0659000012010720

Parte recurrente/Solicitante: Angelica, INMOBILIARIA CAMUELA ESPAÑA SL

Procurador/a: Silvia Garcia Vigne, Diego Sanchez Ferrer

Abogado/a: Josep Graells March

Parte recurrida:

Procurador/a:

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 417/2022

Magistrados:

M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Mireia Rios Enrich Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 23 de septiembre de 2022

Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 6 de febrero de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 453/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto respectivamente por e/la Procurador/a Silvia Garcia Vigne, Diego Sanchez Ferrer, en nombre y representación repectivamente de Angelica, INMOBILIARIA CAMUELA ESPAÑA SL contra Sentencia - 12/12/2019.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'ESTIMAR la demanda interpuesta por Inmobiliaria Camuela España, S.L. contra Doña Angelica y, en consecuencia, se declara la resolución del contrato de arrendamiento del local sito en Calle Mercé, 17-19 de Barcelona, Bar- Tasca El Corral, amparada en el artículo 118.2 de la LAU de 1964, debiendo la arrendataria dejar el local libre, vacuo y expedito a disposición de la demandante, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario. No se hace imposición de costas al apreciarse dudas de hecho.

ESTIMAR PARCIALMENTEla demanda interpuesta por Doña Angelica contra Inmobiliaria Camuela España, S.L., y, en consecuencia, se condena a la demandada a abonar a la actora la suma de 338.978 euros, más los intereses desde esta resolución. Cada parte abonará las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 19/10/2021.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

PRIMERO.-Planteamiento del debate.

1.Con la demanda inicial la actora, INMOBILIARIA CAMUELA ESPAÑA S.L. (en adelante, INMOMILIARIA CAMUELA), propietaria del edificio sito en calle de la Mercè 17-19 de esta ciudad, se dirige contra Angelica, arrendataria del local bajos existente en el mismo en virtud de contrato de fecha 1.5.1980, en ejercicio de una acción de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio por pérdida o destrucción -ruina económica o técnica- de la finca arrendada, ex art. 118.2 LAU 1964, aplicable al caso por razones de vigencia temporal.

Alega la mercantil en su demanda para fundar esta pretensión, en lo que esta segunda instancia resulta relevante, que adquirió el pleno dominio del edificio en virtud de sendas escrituras de compraventa de fecha 31.12.2014 y que la demandada ocupa el local bajos como arrendataria en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito en 1.5.1980 con el anterior propietario por su esposo, Valeriano, subrogándose en la posición de éste a su jubilación en fecha 15.2.2013, conforme a lo establecido en la D.T. 3ª de la LAU 29/1994, local en el que se desarrolla la actividad de bar bajo la denominación 'Tasca El Corral' y que al tiempo de presentarse la demanda era el único que se mantenía ocupado en toda la finca. Sostiene que el inmueble se encuentra en un importante estado de deterioro que no sólo representa un peligro para la seguridad de ocupantes y viandantes por el riesgo de desprendimientos y derrumbes sino que implica la urgente necesidad de acometer unas obras de reconstrucción de todo el edificio, incluido el local de autos, cuyo coste excede con creces del 50% del valor real del edificio excluido el valor del suelo, por lo que éste se encuentra en un estado de ruina técnico-económica, equiparable a la destrucción o pérdida del inmueble, configurando la causa resolutoria prevista en el art. 118.2 TRLAU 1964. Tal situación resulta de los dictámenes periciales acompañados a la demanda, conforme a los cuales, el valor a nuevo del edificio excluyendo el suelo se fija en 1.821.518'41€ ascendiendo los gastos de reparación del mismo a la suma de 1.397.591'38€, mientras que, considerando individualmente el local arrendado, se estima el valor de éste, excluido el suelo, en 20.954'93€, cuantificándose los gastos de reparación del mismo y la repercusión proporcional de los elementos comunes en 75.999'01€ (valor posteriormente rectificado y fijado en 66.391'79€).

2.La demandada, tras poner de manifiesto que, según resulta de las escrituras de compraventa, la actora adquirió la finca por un total de 3.600.000€, siendo el precio atribuido al local de autos 229.746'83€, se opone a la demanda alegando que el local se encuentra en perfecto estado, uso y funcionamiento, salvo algunas humedades en paramentos interiores causadas por la falta de mantenimiento del edificio por parte de la propiedad y que el estado en que se encuentran el resto de dependencias y elementos comunes del edificio ha sido provocado intencionadamente por la propiedad no sólo por falta de mantenimiento sino por las múltiples intervenciones dolosas ejecutadas por la misma (entre otras eliminación de tabiquería interior y pavimentos, eliminación de la red de evacuación de aguas pluviales, sanitarios y muebles de cocina, entre otras) que han provocado daños en estructura, fachadas y cerramientos, intervenciones que han servido para provocar de forma intencional el estado en que se encuentra el edificio, con el claro propósito de extinguir el contrato de arrendamiento con fundamento en la alegada causa, lo que constituye un fraude de ley, un abuso de derecho y una vulneración del principio de buena fe. Asimismo, niega la pretendida ruina técnica, discutiendo la valoración tanto de la edificación como de las reparaciones necesarias alegada por la actora y resalta que, de haberse llevado a cabo las obras exigidas sucesivamente por el Ayuntamiento, el coste de reparación hubiera resultado menor y el valor del inmueble muy superior. Por todo ello, termina solicitando que se desestime la demanda y se declare la vigencia del contrato, con suspensión del mismo durante el tiempo que dure la ejecución de las obras, absolviendo a la demandada de las pretensiones contra ella dirigidas.

3.A su vez, Angelica plantea demanda reconvencional, en ejercicio de una acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios ocasionados a la actora reconvencional, al amparo de lo dispuesto en los arts. 1.101, 1.103, 1.554 y 1907 CC en relación con el art. 107 TRLAU 1964, alegando que el arrendador no sólo ha incumplido con su obligación legal de efectuar las reparaciones necesarias para conservar el local de negocio arrendado en estado de servir a su uso sino que, además, ha ejecutado intervenciones dolosas en el inmueble que has causado daños en la estructura, fachadas y cerramientos, acelerando el proceso de degradación del edificio, viniendo obligado el arrendador a responder por ello. Alega, en resumen, que las obras de derribo de tabiquería interior, pavimentos y dinteles de las aperturas en fachadas, han provocado problemas en la estructura dado que los forjados, vigas y muros no fueron construidos para soportar las cargas que ahora deben asumir, asimismo se ha procedido a arrancar alicatados, sanitarios, mobiliario de cocina, bajantes, contadores eléctricos, acometida de agua, red de evacuación de aguas pluviales, carpintería exterior e interior, lo que se ha llevado a cabo sin licencia del Ayuntamiento y con el reprochable propósito de acelerar el progresivo deterioro del inmueble y conseguir la concurrencia de la causa resolutoria que ahora se invoca y, por otra parte, no se han realizado las obras de conservación del edificio impuestas por el Ayuntamiento ya en el año 2000. Partiendo de estos fundamentos, la actora reconvencional termina solicitando que se dicte sentencia por la que: (1) Para el caso de que la demanda principal se resuelva en el sentido de declarar la vigencia del contrato de arrendamiento, y resultando obligada la realización de las obras ordenadas por el Consistorio, se sirva declarar la obligación de la propiedad de indemnizar a la Sra Angelica por los daños y perjuicios ocasionados por la suspensión de la actividad durante el tiempo de ejecución de las obras, tales como daño emergente y lucro cesante y el coste de la suspensión de la actividad y del contrato (gastos de desalojo, guardamuebles y coste de resolver los contratos con los trabajadores, etc...) y cualquier otro que pueda producirse; así como, que se condene a la propiedad a abonar a aquélla, en tal concepto, la cantidad que resulte de la pericial anunciada. (2) Para el caso de que la demanda principal se resuelva en el sentido de declarar resuelto el contrato de arrendamiento, se sirva declarar la obligación de la propiedad de indemnizar a la arrendataria por los daños y perjuicios ocasionados por la resolución contractual, tales como el valor de la pérdida del derecho de traspaso, pérdida de la licencia de actividad, así como el coste de cierre del negocio de hostelería (coste de resolver los contratos con los trabajadores, etc...); así como, que se condene a la propiedad a abonar a aquélla, en tal concepto, la cantidad que resulte de la pericial anunciada.

4.INMOMILIARIA CAMUELA invoca, en primer término, la inadmisibilidad de la reconvención, alegando que se trata de una reconvención subsidiaria o condicionada y que no cabe una demanda de futuro, pues se reclama una indemnización por perjuicios que no han nacido y que dependen de hechos futuros e inciertos, añadiendo que la actora reconvencional no cuantifica el importe indemnizatorio solicitado, difiriéndolo a la aportación de una pericial que no está destinada a probar lo interesado, sino a determinarlo, dejando a la parte demandada en una situación de indefensión, por cuanto tal pericial anunciada se aportará una vez precluido el trámite para contestar y oponerse a la reconvención.

Respecto al fondo del asunto, niega categóricamente haber efectuado acción alguna tendente a acelerar el progresivo deterioro del edificio y afirma que no se le puede reprochar el incumplimiento de las ordenes de mantenimiento dada por el Ayuntamiento en el año 2000 pues compró el edificio en 31.12.2014, momento en el que el edificio ya presentaba situación de ruina económica, y manifiesta haber realizado todas las reparaciones y obras necesarias para que el edificio se halle en condiciones de seguridad y estabilidad, por lo que niega cualquier incumplimiento por su parte de su obligación de conservar la finca. En lo que se refiere a la pretensión indemnizatoria, tras reiterar que la indeterminación de lo solicitado le genera indefensión y resaltar la vulneración del art. 219.1 LEC, opone la falta de encaje legal, en cuanto a la primera de las pretensiones por cuanto el art. 119 TRLAU 1964 no prevé más efecto en caso de ejecución de obras que impidan la habitabilidad que la suspensión del pago de la renta, y respecto de la segunda porque el art. 118 TRLAU no prevé indemnización alguna en favor del arrendatario en el supuesto de concurrencia de la causa resolutoria en dicho precepto contemplada y, en último término, alega que no concurre el presupuesto jurisprudencialmente exigido de que la ruina se deba única y exclusivamente a la conducta del arrendador, poniendo de manifiesto que se trata de un edificio que data del siglo XVI que ha sufrido sucesivas construcciones y reformas a lo largo de los siglos con gran diversidad de técnicas constructivas y distinta calidad de materiales que han afectado indudablemente a su estructura y durabilidad

5.En escrito posterior la actora reconvencional acompañó los dictámenes periciales anunciados a fin de determinar el importe de la indemnización, y complementó el suplico de la demanda reconvencional en el sentido de que (1) la cantidad a cuyo pago solicita se condenada la demandada en reconvención en el supuesto de que la demanda principal se resuelva en el sentido de declarar la vigencia del contrato se fija en 511.000€, sin perjuicio de la cantidad que pueda fijarse por el Juzgado en fase de ejecución de sentencia en el supuesto de acreditarse el incremento de los daños y perjuicios que ocasionaría a la arrendataria la suspensión de la actividad y del contrato, mientras que, (2) en el supuesto de que la sentencia resuelva el contrato, la indemnización reclamada se cuantifica en 828.000€, sin perjuicio de la cantidad que pueda fijarse por el Juzgado en fase de ejecución de sentencia en el supuesto de acreditarse el incremento de los daños y perjuicios que ocasionaría a la arrendataria la resolución contractual y el cierre del negocio.

La demandada en reconvención presentó escrito solicitando la inadmisión a liminetanto de los documentos aportados como núm. 20 y 21 de la contestación/reconvención, al no merecer la consideración de dictámenes periciales, como del escrito en que la actora reconvencional pretende modificar el petitum de su demanda reconvencional, al suponer una vulneración de la prohibición de lamutatio libellique le provoca una clara situación de indefensión.

6.Seguido el juicio por sus trámites, recayó sentencia que estimaba la demanda, al considerar acreditada la concurrencia de la causa prevista en el art. 118.2 TRLAU 1964, por lo que declara resuelto el contrato de arrendamiento objeto de litigio y condena a la arrendataria a dejar el local libre, vacuo y expedito a disposición de la demandante, sin efectuar una especial declaración sobre las costas al apreciar dudas de hecho, y estima en parte la reconvención, condenando a la propiedad a abonar a la actora la suma de 338.978€, más los intereses desde la misma resolución, sin efectuar imposición de costas, al tratarse de una estimación parcial.

Frente a dicha resolución se alzan ambas partes litigantes interponiendo sendos recursos de apelación.

7.INMOBILIARIA CAMUELA impugna la estimación parcial de la reconvención, por los siguientes motivos: (a) Como motivo principal, argumenta que la demanda reconvencional interpuesta en su día por Angelica debió ser inadmitida a trámite o bien debió ser sobreseída, al tener carácter subsidiario, no estar cuantificada la pretensión reconvencional y basarse en unos hechos futuros y, por tanto, inexistentes al contestar la demanda principal. (b) Subsidiariamente, impugna el pronunciamiento que atribuye a Immobiliaria Camuela el incumplimiento de sus obligaciones de conservación y mantenimiento del edificio y su responsabilidad en la generación y agravación del estado de ruina que presenta la finca, alegando que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba. (c) En último término, y aún de manera subsidiaria impugna la cuantificación de la indemnización fijada en sentencia, al considerar que igualmente se incurre en error en la valoración de la prueba.

8.Por su parte, Angelica impugna la estimación de la demanda así como la estimación parcial de la reconvención, alegando los siguientes motivos: (a) Error en la apreciación de la prueba al considerar que concurre la causa resolutoria del art. 118.2 TRLAU al no valorarse los dictámenes periciales conforme a las reglas de la sana crítica vulnerando los arts. 218.2 y 348 LEC; de acogerse este motivo de oposición y desestimarse la demanda, interesa se estime la reconvención, respecto a la indemnización por daños y perjuicios ocasionados por la suspensión de la actividad durante el tiempo de ejecución de las obras conforme a lo interesado en la demanda reconvencional. (b) Por el mismo motivo impugna el importe de la indemnización fijada en su favor, interesando la íntegra estimación de la pretensión articulada.

SEGUNDO.-Resolución del contrato por causa de ruina económica conforme al art. 118.2 TRLAU 1964 .

Razones de sistemática y de lógica imponen entrar en primer término a resolver la impugnación articulada por la parte demandada respecto a las pretensiones deducidas en la demanda.

1. Se funda la acción resolutoria ejercitada en la causa establecida en el art. 118 TRLAU , que instituye como causa legítima de resolución contractual la pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio arrendados, a la que el apartado 2º, que aquí se invoca, equipara al deterioro grave del inmueble (la llamada ruina económica), que tiene lugar cuando el coste de la reparación o reconstrucción exceda de la mitad del valor actual de la edificación, excluido el valor del solar, lo que no es más que una aplicación específica del principio general contenido en los arts. 1182 a 1186 CC , de la extinción de las obligaciones por pérdida del objeto sobre el que recaen, que también desarrolla el art. 1568 CC en cuanto al arrendamiento de cosas. Esta causa resolutoria encuentra su fundamento exclusivamente en la desproporción, y en su desarrollo jurisprudencial y doctrinal se han señalado los siguientes presupuestos comprende todos aquellos casos de pérdida técnica ocasionados por avería o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales e incluso negligencia:

a) El concepto de siniestro comprende todos aquellos casos de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales e incluso negligencia o culpa del arrendador. La causa resolutoria concurre con independencia de la causa del deterioro, ya obedezca a causa fortuita o a culpa o negligencia (especialmente, la inactividad del propietario a lo largo del tiempo respecto a las reparaciones necesarias para mantener la finca en estado de uso), configurándose como una causa esencialmente objetiva (salvo en aquellos supuestos en que pudiéramos encontrarnos ante un supuesto de ejercicio abusivo del propio derecho), sin perjuicio en este caso de la acción del arrendatario para obtener la reparación de daños y perjuicios derivados del incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones contractuales.

b) Debe existir una diferencia importante entre el estado que tenía la vivienda o el local de negocio al ser arrendado y la que tenga en el momento de ejercitarse la acción, diferencia a peores condiciones debida a averías deterioro o pérdidas que hagan que se encuentre en ese momento en un estado no apto para el uso al que fue destinado. Sobre este punto conviene recordar que el art. 1562 CC introduce la presunción legal de que la finca se recibió en buen estado al tiempo de arrendarla, salvo prueba en contrario (que correspondería al arrendatario)

c) Que se imponga la necesidad de realizar obras (y como necesarias, a cargo del arrendador) para reponer lo arrendado al estado que permita su uso y posesión de acuerdo con lo convenido en la relación arrendaticia, cuyo importe exceda del 50% del valor real de la finca arrendada, excluido el valor del terreno. Ello constituye un presupuesto ineludible que exige cumplida prueba, cuya carga gravita sobre el arrendador ( art. 217 LEC ).

d)El importe de las obras, al igual que el valor real de lo edificado ha de referirse, en principio, a las concretas dependencias cuya resolución se somete a debate judicial, con abstracción del resto del inmueble y excluyendo el valor del suelo, si bien, respecto a la valoración individualizada de las reparaciones, hay que tener también en cuenta aquellas de reparación o reconstrucción que, referidas a los elementos comunes, exija el resto del inmueble, cuyo importe se repercutirá en proporción a las cuotas de participación respectivas de cada bien arrendado, con lo que se solventa de un modo justo y equitativo el reparto del importe de las reparaciones estructurales que abarcan a todo el edificio, en aquellos supuestos en que existan en el mismo varios inmuebles independientes.

Insistiendo en este punto, de especial relevancia en la controversia planteada en este procedimiento, ha de traerse a colación la STS 22.7.2009 , que con cita de las SSTS de 16.7.2008 y 6.7.2009 , declara: 'Para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento , cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias ( SSTS de 18 de noviembre de 1972 y 7 de septiembre de 1994 ), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso seguro y pacífico del bien objeto del contrato, y, en el supuesto de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción completa del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, y se faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada la ruina técnica ( SSTS de 30 de enero de 1984 , 17 de julio de 1992 y 15 de febrero de 1996 ). En definitiva, las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes (...) habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica'; en idéntico sentido se pronuncian las SSTS de 30.6.2006 y 20.7.2011 .

e)En cuanto al valor real de lo edificado (con exclusión como se ha dicho del valor del suelo) al momento de ocurrir el siniestro, la jurisprudencia ha concretado que para calcularlo ha de estarse al valor de la construcción actual según sus propios materiales, corregido por los coeficientes de envejecimiento y estado de uso o conservación, sin que pueda tenerse en cuenta ni por tanto repercutirse los de zona de ubicación y otros similares y sin referirlo a la renta ni al mercado libre de oferta y demanda, que son criterios determinados por distintas motivaciones sociales que pueden alterar su realidad.

A este respecto, es oportuno citar singularmente la STS 605/2017 de 10 de noviembre que afirma: ' Si atendiésemos al 'valor real', sin duda, sería muy inferior al de reposición pues éste parte de una nueva obra integral y el 'real' se refiere a la valoración del inmueble con sus mermas actuales que como refiere el perito y se comprueba fotográficamente son patentes y considerables'.

Por último, conviene recordar que es doctrina jurisprudencial reiterada que las causas resolutorias, dada la grave sanción que comportan, han de ser interpretadas y aplicadas restrictivamente por los tribunales, debiendo quedar cumplidamente probada (y a la actora le corresponde la carga de la prueba de estos hechos en tanto que constitutivos de la demanda) la concurrencia de los presupuestos de hecho exigidos para su aplicación.

La sentencia de primera instancia recoge y aplica esta doctrina jurisprudencial, que no se cuestiona en esta alzada, quedando el núcleo del debate en esta segunda instancia ceñido a una cuestión de hecho y, por ende, de prueba.

2.A este respecto, es preciso recordar que la apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la prueba y para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que 'la apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada'-, por lo que nuestro sistema se adscribe al de aquellos que configuran el recurso como una segunda instancia con limitaciones en materia de prueba y aportación de hechos, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium (nuevo juicio) se produce un nuevo enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae (revisión de la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba. De este modo, el Tribunal de apelación puede valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, esto es, revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate -por todas, SSTS 7.7.2004, 23.10.2012 y 24.5.2017-. En esta línea la STS 17.6.2015 afirma: ' Nuestro sistema procesal civil atribuye a la segunda instancia , cuyo conocimiento corresponde a un tribunal colegiado, la posibilidad de un examen total de lo actuado en la primera a efectos de determinar los hechos que han de considerarse probados y aplicar a ellos las consecuencias jurídicas correspondientes según lo pretendido por las partes', sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad ( SSTS 23.10.2012 o 15.2.2012).

Por otra parte, atendidos los hechos controvertidos fundamentales para resolver el pleito, resulta de especial importancia el resultado de la prueba pericial, aportada por ambas partes, por cuanto dicho medio tiene por objeto ilustrar al órgano enjuiciador sobre determinadas materias que, por la especificidad de las mismas, requieren unos conocimientos especializados de técnicos en tales materias y de los que, como norma general, carece el órgano enjuiciador, y su valoración.

El artículo 348 LEC dispone que ' El Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica'. ' Ello significa - STS 16 de diciembre 2009 - que las normas sobre valoración de la prueba admiten un amplio margen de discrecionalidad' ( STS 10.4.2015) , ya que la apreciación es, en principio, libre, aunque sujeta a las reglas de la lógica, pues, como indica la STS 27.5.15, no existen reglas legales preestablecidas que rijan el criterio estimativo de la prueba pericial (por todas, SS. 1 febrero y 19 octubre 1982 ), ni las reglas de la sana crítica están catalogadas o predeterminadas ( SSTS 21 de enero de 2000 , 28 de junio de 2001 , 28 de febrero y 15 de abril de 2003 , 2 de octubre de 2014 o 22.6.2015 ). La STS 485/2015 de 10 de septiembre, concluye que ' En relación con la eficacia de la prueba de peritos, esta Sala tiene declarado ( STS de 22 de febrero de 2006, RC n.º 1419/1999 ) que el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados no vincula a jueces y tribunales, que pueden apreciar ésta según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a las conclusiones del perito ( STS de 16 de octubre de 1980 ), de las que pueden prescindir ( STS de 10 de febrero de 1994 )'. En consecuencia, los resultados de los dictámenes efectuados por los peritos no vinculan al juez ni constituyen un medio legal de prueba sino que el Juzgador debe valorar dichos informes según las reglas de la sana critica, es decir, con criterios lógico-racionales, valorando el contenido del dictamen y no únicamente su resultado, en función de los demás medios de prueba o del objeto del proceso a fin de dilucidar los hechos controvertidos, y en el supuesto de que obren dictámenes contradictorios, el Juez es soberano para optar sobre aquel o aquellos que estime más convincentes u objetivos, es decir, que ofrezcan una mayor aproximación a la realidad de los hechos. Por otra parte, y como recoge la STS 17.6.2015, 'La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo convenientemente ( SSTS 20 de abril 2012 ; 29 de mayo 2014 ), como ocurre en este caso en el que la sentencia ha hecho una valoración de los mismos y ha aceptado los que se hallan más próximos a su convicción. El apreciar en mayor medida el valor probatorio de un informe pericial frente a otros constituye una manifestación más del ejercicio de la jurisdicción y de la formulación del juicio necesario para dictar sentencia, pues frente a la disparidad de criterios periciales, es precisamente el juzgador quien, bajo el presupuesto del empleo de la sana crítica, está llamado a decidir cuál de ellos merece mayor credibilidad; y esta función, salvo supuestos muy excepcionales, que no concurren en el caso enjuiciado, es también propia de las instancias ( STS 18 de junio 2010 )'.

Y aún en este ámbito, la sentencia 514/2016, de 21 de julio , citada por la STS 471/2018 de 19 de julio , hace una síntesis de la doctrina respecto a la valoración de la prueba pericial, de la que merece destacarse:

'Aplicando estas reglas, el tribunal, al valorar la prueba por medio de dictamen de peritos, deberá ponderar, entre otras cosas, las siguientes cuestiones:

1.º.- Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro: STS 10 de febrero de 1.994 .

2.º.- Deberá también tener en cuenta el tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes: STS 4 de diciembre de 1.989 .

3.º.- Otro factor a ponderar por el tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes: STS 28 de enero de 1.995 .

4.º-También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar en el sistema de la nueva LEC a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes: STS 31 de marzo de 1.997 '.

3.Como bien indica la sentencia de primera instancia, en el caso que nos ocupa y en lo relativo a la acción ejercitada con la demanda, la controversia se centra en el valor real de la finca, el importe de las reparaciones y si, en base a ello, concurre la ruina alegada por el actor.

En la sentencia se efectúa un exhaustivo resumen de las pruebas practicadas, tras el cual la juzgadora a quo lleva a cabo una valoración conjunta de la prueba, valoración que este tribunal comparte. En lo que se refiere a la determinación de la valoración de los dos elementos cuantitativos a comparar para la determinación de la concurrencia o no de la causa resolutoria invocada, resultan determinantes las pruebas periciales aportadas respectivamente por las partes, en concreto, por la actora el dictamen pericial de los Sres. Bruno y Carlos (doc. 10 de la demanda y declaración del Sr. Carlos en el acto del juicio) y por la demanda el informe emitido por los Sres. Dionisio y Doroteo, Esteban y Adelaida (doc. 19 de la contestación y declaración en el acto del juicio del Sr. Esteban). La juez a quo razona que considera la pericial del actor más ajustada y coincidente al resto de medios de prueba practicados. Este tribunal comparte plenamente el razonamiento contenido en la sentencia de primera instancia coincidiendo en el mismo a los efectos de formar su convicción.

Pero es más, a los efectos de resolver acerca de la concurrencia de la causa resolutoria invocada lo que resulta determinante es que concurra el hecho objetivo de que el valor de reparación exceda del 50% del valor real de la finca arrendada. Pues bien, comparando ambas periciales, se observa:

A.Respecto del valor de reparación del local arrendado, la pericial de la actora lo fija en 66.391'79€, mientras que la de la demandada lo hace en48.639'22€.

Ambas partes coinciden en las intervenciones que es preciso llevar a cabo en el local arrendado (reparación de humedades y adecuación de la instalación eléctrica), discrepando únicamente en el precio unitario de la reparación de humedades (240€/ml la demandada por los 300€/ml de la actora), respondiendo esencialmente la diferente valoración, partiendo del coeficiente de participación que le corresponde al local (ambas partes coinciden en que la parte proporcional por superficie del local respecto del total edificio supone un5'052%), en la repercusión por la reparación de elementos comunes (mientras la actora calcula el presupuesto de actuaciones en la reparación del edificio en 1.397.591'38€ de los que 51.922'86€ representan la parte proporcional que corresponde al local, la demandada valora aquéllas en 951.676'1€ -los apartados y conceptos son los mismos en ambos- de los que 36.127'77 corresponden al local).

B.En cuanto al valor real de la finca arrendada la pericial de la actora lo establece en 20.069'85€mientras que la de la demandada lo hace en 105.840'56€.

La diferencia esencial entre ambas valoraciones radica en que, partiendo del valor de reposición o valor a nuevo del local arrendado, la parte actora (que, teniendo en cuenta únicamente los capítulos de obra que tienen directamente incidencia sobre el local en su totalidad o parte proporcional, determina que el valor unitario en €/m2 de la reposición del edificio es de 880'45€/m2 y lo multiplica por la superficie útil del local -103'75 m2-, resultando un valor de reposición o valor a nuevo del local de 91.346'69€) aplica coeficientes reductores por depreciación, atendida la antigüedad del inmueble -0'31-, y por estado de conservación -0'85- a fin de establecer el valor real del inmueble, mientras que la parte demandada considera que el valor real en el supuesto de autos coincide con el valor de reposición que, según sus cálculos, asciende a los indicados 105.840'56€ (multiplicando el valor unitario por m2 resultante de sus cálculos -1.020'15€- por los 103'75 m2 de superficie construida del local) , al considerar que atendidas las especiales circunstancias del edificio que nos ocupa no resulta procedente la aplicación de aquellos coeficientes reductores.

Es oportuno observar que, atendiendo al cuadro resumen contenido en ambos informes (pág. 6 del informe pericial de la demandada -folio 674vtº de los autos- y pág. 7 del informe pericial de la actora -doc. 10 en soporte CD-) a la hora de establecer el precio unitario por m2 para determinar el valor a nuevo o de reposición, ambos peritos parten del mismo número y descripción por Capítulos de obra y del mismo precio unitario (€/m2 ) por Capítulo (por aplicación del REV. BEC 3T 2017) y aplican idéntico porcentaje para incluir los costes de seguridad y salud y honorarios de facultativos y licencias (resultado 1.256'05€/ m2 ); asimismo, ambas periciales aplican exactamente el mismo porcentaje en cada uno de los capítulos por deducción de lo existente, de tal manera que la diferencia entre una y otra valoración reside únicamente en que la pericial aportada por la demanda aplica al precio unitario del BEC '17 un incremento del 15%.

En el dictamen de daños emitido por los Sres. Doroteo, Esteban y Adelaida se afirma (ap. 7 'Valoració de la edificació a nou', pág 99 del dictamen emitido en 31.1.2019 -fol 856 de las actuaciones-) que ' Seguim el mateix criteri que el senyor Bruno i el Sr. Carlos incrementant però en un 15% tots els valors d'aquest capítol, obtinguts del BEC, per ser una obra de difícil accés i logística'.Este tribunal, compartiendo el criterio de la juzgadora a quo, considera que no ha quedado suficientemente justificado el motivo que se invoca, por lo que no se estima procedente su aplicación. De este modo el valor de reposición o valor a nuevo del local habría de fijarse en 91.346'69€, tal como calcula la pericial de la actora.

C.Así las cosas y partiendo de este dato, aun aceptando (a efectos dialécticos) los elementos comparativos propuestos por la pericial de la demandada (esto es, considerar como valor real del local el valor de reposición sin la aplicación de los coeficientes correctivos por demérito y conservación, y admitiendo los precios unitarios mediante los que se ha calculado el importe de las obras a realizar, criterios ambos que este tribunal no asume, coincidiendo con la valoración efectuada por la juez de primera instancia), nos encontraríamos que la relación entre el valor de reparación del local (48.639'22€) y el valor real de éste (91.346'69€) supone 53'25%, esto es, superior al 50% exigido en el precepto invocado. Así pues, en el mejor de los casos, el importe de las obras supera el 50% del valor real del local.

Así pues, hemos de concluir que concurre la causa resolutoria invocada, sin necesidad de entrar en un examen más pormenorizado.

4. La parte demandada sostiene que la acción de resolución ha sido ejercitada por la actora en fraude de ley y en claro abuso de derecho.

El artículo 11.2 de la LOPJ estableceque 'Los Juzgados y Tribunales rechazaránfundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal'. Asimismo, a tenor de lo establecido en el art. 9 TRLAU, aplicable al caso por razones de vigencia temporal, el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones previstas en ella se acomodará a las reglas de la buena fe, y los Jueces y Tribunales deben rechazar las pretensiones que impliquen un manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho o constituyen medio para eludir la aplicación de una norma imperativa, que deberá prevalecer en todos los casos frente al fraude de la Ley, de donde se sigue, que el aludido precepto no sólo recoge la doctrina del abuso de derecho ya regulada en la Ley anterior, sino que ha completado el sistema dando entrada en el mismo a los principios de la buena fe y de fraude de Ley, también recogidos en los arts. 6.4 y 7.2 C.C.; con el abuso de derecho se tiende a impedir que en el ejercicio de un derecho se produzcan daños o perjuicios a terceros deliberadamente, utilizando derechos subjetivos con una finalidad antijurídica o con la utilización despreocupada del resultado dañoso que pudo y debió evitarse, y con el fraude de Ley se impone el respeto a normas imperativas que deben prevalecer contra cualquier conducta encaminada a eludirlas con finalidad fraudulenta, que en esa finalidad llevan su propia nulidad, y, tanto si se considera como que cada una integra una institución distinta e independiente, como si se entiende que son facetas diferentes de una misma institución, es lo cierto que la finalidad de ambas es la de impedir que el texto literal de la Ley pueda ser eficazmente utilizado para amparar actos contrarios a la realización de la justicia.

Como se ha indicado más arriba, la jurisprudencia considera que la causa resolutoria concurre con independencia de la causa del deterioro, ya obedezca a causa fortuita o a culpa o negligencia (especialmente, la inactividad del propietario a lo largo del tiempo respecto a las reparaciones necesarias para mantener la finca en estado de uso), configurándose como una causa esencialmente objetiva, sin perjuicio en ese caso de la acción del arrendatario para obtener la reparación de daños y perjuicios derivados del incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones contractuales; así pues, sin perjuicio del análisis de las causas que han llevado a la finca de autos a la grave situación de deterioro que presenta y de la incidencia de un eventual incumplimiento por parte de la propiedad de sus obligaciones de conservación (que se acometerá al conocer del recurso respecto de la reconvención), cabría apreciar un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo si pudieran atribuirse a la actora conductas buscadas para provocar la concurrencia de la ruina económica invocada como causa de resolución y con la finalidad de poner fin al arrendamiento objeto de litigio .

Desde este punto de vista y atendido lo actuado en el pleito, tampoco es posible apreciar una conducta abusiva de la arrendadora, quien se limita a ejercitar un derecho legalmente previsto sin que se aprecien de lo actuado elementos que permitan atribuirle una finalidad torticera, abusiva o contraria a la ley; a este respecto, procede considerar:

a) Que la actora conociera y aceptara el estado de la finca en el momento de comprarla y que la adquiriera con la intención de proceder a su rehabilitación para reintroducirla en el mercado o en la actividad económica en la forma en que estimara oportuna no son indiciarios de mala fe por parte de la adquirente.

b) Todos los intervinientes en el proceso admiten que la total finca se encuentra en una importante situación de deterioro que afecta gravemente a elementos estructurales, y, si bien puede afirmarse que no existe un riesgo inminente de colapso, también todos ellos reconocen que es precisa una intervención global inmediata para proceder a su recuperación y normal uso.

c) Alega la demandada que la propiedad ha llevado a cabo de mala fe actuaciones dolosas que han acelerado el deterioro de la finca (así la retirada de tabiques y pavimentos que han comportado una modificación de las cargas y un mayor esfuerzo de estructuras y forjados) y que han comportado que se reduzca el valor del inmueble y se incremente el coste de las reparaciones a efectuar, provocando con ello que se dé el dato objetivo que configura la causa resolutoria invocada.

No acogemos esta alegación.

En primer término, de todo cuanto se ha actuado en autos resulta que el estado que presenta el edificio (cuya construcción se remonta a los últimos años del S. XVI) al tiempo de presentarse la demanda deriva, entre otras causas, de una falta de mantenimiento o abandono que viene de muy atrás y que se mantenido a lo largo de años, no pudiéndose obviar que la actora adquirió el edificio en escritura pública de 31.12.2014 (la demanda fue presentada en abril de 2018).

Por otra parte, si bien, efectivamente, ha quedado probado que se habían retirado elementos (además de tabiques y solados, también elementos de saneamiento, muebles de cocina, fontanería, persianas, elementos de fumistería, cielos rasos etc) también se estima suficientemente probado que tales elementos fueron retirados con anterioridad a la adquisición de la finca por la actora. A este respecto, y más allá de la expresión equívoca contenida en el informe 'Bernuz-Fernández' anexado al 'Informe de pre-existències i patologies' emitido en fecha 19.4.2016 por los Sres. Tomás y Jose Pedro, resulta relevante la declaración en juicio del Sr. Tomás quien afirmó que los derribos a los que nos referimos ya estaban hechos antes de la adquisición de la finca, lo que pudo comprobar porque, por encargo de Camuela, hizo una visita a la finca antes de que ésta la adquiriera, cuando estaban en fase de negociaciones; asimismo, tampoco se puede olvidar que en el momento de la compra, tal como se recoge en la escritura de compraventa, únicamente se encontraba ocupada por una inquilina una de las 15 viviendas existentes en el edificio y dos de los cinco locales (además del local de autos en el que se desarrollaba una actividad, otro que se destinaba a almacén), por lo que estando los departamentos vacíos nada impedía que se llevaran a cabo las retiradas indicadas por los anteriores propietarios (en el informe emitido por los Sres Jose Pedro e Tomás en 19.4.2016 se recoge que no existen tabiques de distribución interior salvo en las piezas ocupadas: el local de la planta baja y la vivienda de la segunda planta). Por tanto, no puede atribuirse a la actora una conducta de mala fe ni una actuación buscada para provocar la concurrencia de la ruina que se invoca como causa resolutoria. Por otra parte, tampoco ha existido prueba de la trascendencia que la retirada de estos elementos (más allá de su acreditada incidencia en el deterioro general por la referida modificación de cargas) haya podido tener en la valoración del importe de la reparación y en la del valor real del local, tanto más cuanto a los efectos de este procedimiento únicamente han de tenerse en cuenta para las valoraciones las de la concreta finca arrendada y la parte proporcional de los elementos comunes (no la de otros departamentos).

Por otra parte, conviene recordar que el fraude de ley no puede presumirse y ha de estar acreditado (correspondiendo la carga de esta prueba a quien lo alegue), debiendo el mismo fundamentarse clara y manifiestamente en una maniobra fraudulenta y abusiva, lo que en modo alguno se aprecia en el supuesto de autos. Finalmente, cabe únicamente señalar que el perjuicio que puede ocasionar a la arrendataria no es más que consecuencia necesaria de la colisión de intereses que siempre, en mayor o menor medida, entra en juego cuando se extingue el vínculo contractual, pero que elimina la aplicación del abuso del derecho, en tanto el mismo se produce al ejercitar la arrendadora legítimamente un derecho conferido por la ley.

En conclusión, por todo cuanto antecede, procede, desestimando el recurso de apelación en este particular, confirmar la estimación de la demanda.

TERCERO.-Admisibilidad de la reconvención.

La demandada Sra. Angelica el contestar a la demanda formula reconvención, con fundamento en el incumplimiento del arrendador y la ejecución de actuaciones dolosas en el edificio para acelerar su degradación, en la que en la que articula una pretensión alternativa (en los términos especificados en el FJ primero de esta resolución), que, en definitiva, supone que solicita que se declare, con tal fundamento, la obligación de Inmobiliaria Camuela de indemnizar a la arrendataria por los daños y perjuicios que se le han ocasionado, y de manera alternativa: (1) en el caso de que se desestime la demanda principal y atendida la obligación de realizar las obras impuestas por el Ayuntamiento, que se le condene a abonar en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados mientras dure la suspensión de la actividad durante el tiempo de ejecución de tales obras, la cantidad que resulte de la pericial que en la propia demanda reconvencional anuncia (al amparo del art. 337.1 LEC), o (2) en el caso de que se estime la demanda principal y se resuelva el contrato, que se le condene a abonar en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la resolución del contrato, la cantidad que resulte de la pericial anunciada.

En un escrito posterior, observando el plazo establecido en el art. 337.1 LEC, la actora reconvencional presenta un escrito mediante el que acompaña un dictamen pericial (doc. 20) y un documento consistente en una valoración de la licencia de actividad del local y traspaso (doc 21), según lo anunciado, para la valoración de los perjuicios y, tras reiterar su pretensión declarativa, concreta su pretensión de reclamación dineraria en 511.000€ para el supuesto (1) y en 828.000€ en el caso (2).

Al contestar a la reconvención, Inmobiliaria Camuela opone la inadmisibilidad de la reconvención en los términos en que ha sido formulada, argumentando que infringe lo dispuesto en los arts. 399 y 400 en relación con el 406, todos ellos de la LEC, y que la indeterminación de los conceptos indemnizatorios y su cuantificación le provoca indefensión; en la misma línea, razona que el art. 219.1 LEC prohíbe expresamente la cuantificación del importe de una indemnización se postergue a un momento posterior a la demanda. Asimismo, a la presentación del escrito a que nos hemos referido en el párrafo anterior, alega que tanto las manifestaciones como los informes aportados han de ser rechazados a limine, por cuanto la aportación de los informes en este caso no resulta encuadrable en el supuesto previsto en el art. 337.1 y las alegaciones contenidas en el escrito suponen una mutatio libelli, prohibida por nuestro sistema procesal.

En el acto de la audiencia previa Inmobiliaria Camuela reitera la excepción procesal de defecto legal en el modo de proponer la demanda reconvencional ( art. 416.1.5 LEC), insistiendo en que no cabe una reconvención subsidiaria ni una demanda a futuro, por cuanto no se ha producido aún el daño por el que se reclama y solicitando el sobreseimiento de la reconvención, conforme a lo establecido en el art. 424.2 LEC. Tal petición es desestimada por SSª, decisión que es confirmada ante el recurso de reposición planteado en el mismo acto por la demandada en reconvención.

Al plantear el recurso de apelación, la parte actora/demandada en reconvención impugna este pronunciamiento y reitera los argumentos articulados en la primera instancia.

Conforme al articulo 406.1 LEC, ' Al contestar a la demanda, el demandado podrá, por medio de reconvención, formular la pretensión o pretensiones que crea que le competen respecto del demandante. Sólo se admitirá la reconvención si existiere conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal', la reconvención se propondrá a continuación de la contestación y se acomodará a lo que para la demanda se establece en el artículo 399 (art. 406.3) y le será de aplicación lo dispuesto para la demanda en el artículo 400 (art.406.4). Y el art. 409 prevé que 'Las pretensiones que deduzca el demandado en la contestación y, en su caso, en la reconvención, se sustanciarán y resolverán al propio tiempo y en la misma forma que las que sean objeto de la demanda principal'.

Así pues, la reconvención constituye una acción nueva, distinta e independiente que interpone el demandado frente al actor originario (también cabe frente a un tercero o codemandado litisconsorte del actor originario); de este modo el demandado aprovecha el cauce procesal abierto por el actor para interponer una nueva acción frente al demandante originario. Sin embargo esta circunstancia no supone ninguna clase de dependencia de la acción reconvencional con la acción originaria, puesto que la reconvención es autònoma, de tal manera que puede constituir el objeto de un proceso independiente (por ello, esta acción podria ser ejercitada por el actor -a su conveniencia- en otro proceso), sin perjuicio de la exigència legal de conexidad con la acción ejercitada en la demanda originaria. En definitiva, la reconvención se concibe como una demanda nueva y autònoma, una acción contraria e independiente, aunque conexa, que ejercita el demandado en el procedimiento iniciado por éste, de tal manera que supone una acumulación de acciones (demandes o pretensiones) objetiva, sucesiva y por inserción; en este sentido incluso el Tribunal Constitucional se ha pronunciado en Sentencia de 29.4.1992, concibiendo la reconvención como una ' nueva pretensión que se acumula por el demandado a un proceso en curso, o, lo que es lo mismo, una demanda nueva que se valorará por separado....aunque se tramite en un mismo juicio que la demanda principal'. Así la demanda reconvencional ha de reunir todos los presupuestos y requisitos exigidos en el art. 399 LEC y concordantes, y produce como efectos, según se desprende de lo dicho: (a) La ampliación del objeto del proceso (se inserta una demanda que se sustancia al mismo tiempo que la que dio origen al proceso); (b) Un cambio de las posiciones procesales originarias respecto a ésta; y (c) la necesidad de pronunciamiento en sentencia sobre las pretensiones de la reconvención en virtud del principio de congruencia.

Teniendo en consideración la doctrina expuesta y los términos de la reconvención, hemos de concluir que nada se opone a que se conozca y resuelva en este procedimiento acerca de la pretensión declarativa articulada en aquélla, esto es, se reúnen todos los presupuestos exigibles para entender bien articulada esta pretensión, siendo clara la pretensión de la actora reconvencional, existiendo la debida conexidad, y con plenas posibilidades de defensa (alegaciones y prueba) por ambas partes. Así pues, nada impide que se resuelva (al haber sido fijados estos términos de la controversia y contar el tribunal con los elementos de hecho y de derecho necesarios para resolver al respecto) acerca de la existencia de un incumplimiento por parte de la propiedad, la obligación de indemnizar a la arrendataria por los daños y perjuicios causados por tal incumplimiento y si esta responsabilidad debe alcanzar a la parte demandada en reconvención. En consecuencia, no procede ni la inadmisión de la reconvención ni su sobreseimiento.

Distinto planteamiento ha de tener la pretensión de condena. Esta pretensión no puede ser acogida, y ello tanto por motivos procesales como de fondo.

Respecto de los primeros, la actora reconvencional pretende una condena dineraria en concepto de indemnización que no sólo no cuantifica (ni siquiera de manera aproximada), sino que ni tan siquiera determina los concretos conceptos en base a los cuales ha de establecerse (en su demanda, se limita a enunciarlos de manera ejemplificativa y no cerrada -'...tales como....'-), difiriendo su concreción y valoración al resultado de una prueba pericial que se limita a anunciar. Así pues, la pericial que anuncia no sólo se articula como un medio probatorio sino que, en realidad, no es hasta la aportación del dictamen que se determinan los hechos constitutivos de la pretensión, aportación que, según se anuncia, tendrá lugar dentro del plazo fijado en el art. 337.1 LEC, esto es, una vez precluido el plazo de la actora/demandada en reconvención para contestar, lo que limita claramente su derecho de defensa. A este respecto recordemos que es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que el objeto del proceso queda delimitado por referencia a sus elementos subjetivos -partes- y objetivos -causa de pedir y petitum-, de tal manera que fijados los términos de la controversia, los mismos no pueden ser modificados por las partes (prohibición de la 'mutatio libelli') y determinan la preceptiva congruencia de las resoluciones judiciales, tal afirmación comporta como consecuencia para las partes que 'todas las manifestaciones hechas en el proceso después de la demanda y la contestación deben tenerse por no formuladas, tienen que quedar fuera del proceso', por cuanto ello supondría dejar en indefensión a la otra parte, a la que se habría privado de la oportunidad de debatir y de defenderse sobre el elemento o variación introducida en elthema decidendi, vulnerando con ello el principio de contradicción en el proceso. Por otra parte, conviene recordar que el art. 426.1 y 2 permite a los litigantes efectuar alegaciones complementarias o aclarar las alegaciones que hubieran formulado o rectificar algun extremo secundario, pero siempre sin alterar sustancialmente sus pretensiones ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos; y el apartado 3 del mismo precepto prevé cómo debe actuarse en el supuesto que alguna de las partes pretendiere añadir alguna petición accesoria o complementaria de las formuladas en sus escritos, garantizando en todo caso a la parte contraria el ejercicio de su derecho de defensa en condiciones de igualdad. Lo que no cabe es que las pretensiones principales se determinen con posterioridad a los escritos de demanda y contestación.

Por otra parte, y a mayor abundamiento, en nuestro sistema procesal la regla general es que el dictamen pericial de parte debe acompañarse con la demanda o con la contestación, conforme disponen los art. 265.1.4º y 336.1 LEC, salvo en los supuestos previstos en los apartados 3º y 4º del art. 336. Así el actor (como se ha dicho la reconvención es una demanda) debe aportar el dictamen con la demanda y únicamente puede anunciar su posterior aportación en aquellos supuestos en los que acredite 'cumplidamente' que no le es posible demorar la interposición de la demanda hasta la obtención del dictamen, supuesto que no concurre en este caso (el demandado no tenía ni la obligación ni la carga de presentar la reconvención). El actor (principal o reconvencional) como 'dominus litis'puede interponer la demanda cuando estime conveniente, por lo que el art 336.3 presume que al demandante le es posible aportar el dictamen con la demanda, con ello la ley pretende proporcionar al demandado, desde el inicio, el conocimiento de los elementos que fundan la causa de pedir, sin que ello se satifaga con la mera indicación de la aportación posterior, con sanción de preclusión. Otra excepción a aquella regla genera la encontramos en los arts. 265.3 y 338 LEC (cuando la necesidad o utilidad del dictamen se deduzca de las alegaciones del demandado en la contestación -demandado principal o reconvencional- o de las alegaciones y/o pretensiones complementarias admitidas en la audiencia previa), situación que tampoco se da en el caso que nos ocupa. En esta línea, podemos citar la STS 515/2019 de 3 de octubre. En definitiva, nada se oponía al anuncio por parte de la demanda de la aportación posterior del dictamen pericial sobre la estado de la finca arrendada y la valoración real de ésta y la de su reparación, pero la aportación del dictamen pericial acerca de los perjuicios ocasionados y su valoración resultaba extemporánea, tanto más teniendo en consideración lo razonado en el párrafo precedente, improcedencia que ha sido reiteradamente denunciada por la contraparte, y cuya admisión limitaba sus posibilidades de defensa.

Pero al margen de los motivos procesales, concurren motivos de fondo: la actora reconvencional solicita la condena al pago de una indemnización dineraria, que cuantifica en los términos más arriba indicados, por unos perjuicios que al tiempo de presentarse la demanda reconvencional no se habían materializado. El art. 220 LEC contempla la condena de futuro en los casos de reclamación de intereses o prestaciones periódicas y determinadas o fácilmente determinables, que se devenguen después de la sentencia, cantidades que se pueden concretar con certeza evitando reclamaciones sucesivas, pero no cabe una condena por daños futuros (posibilidad de sólo se admite con la debida cautela y en casos determinados - STC 194/1993, de 14 de junio-). En el caso, no se sabe si las partidas por la que se reclama (concretadas en la pericial) llegarán a constituir un perjuicio cierto, ni puede determinarse que los criterios y parámetros utilizados pericialmente para su valoración, resultarán aplicables o adecuados, en el supuesto que lleguen a materializarse.

Por todo ello, la reclamación dineraria no puede ser acogida.

Como razona la STS 213/2015 de 17 de abril : ' Esta Sala en la STS, del Pleno, de 16 de enero de 2012 , RIC núm. 460/2008 , que reiteran las de 28 de junio , 11 de julio y 24 de octubre de 2012 ; 9 de enero y 28 de noviembre 2013 , ha declarado -en interpretación de los artículos 209. 4.º LEC y 219 LEC -, que el contenido de estos preceptos debe ser matizado en aquellos casos en los que un excesivo rigor en su aplicación puede afectar gravemente al derecho a la tutela judicial efectiva de las partes, provocando indefensión. Esto puede suceder cuando, por causas ajenas a ellas, a las partes no les resultó posible la cuantificación en el curso del proceso. Para evitarlo es preciso buscar fórmulas que, respetando las garantías constitucionales fundamentales -contradicción, defensa de todos los implicados, bilateralidad de la tutela judicial-, permitan dar satisfacción al legítimo interés de las partes. No es aceptable que deba denegarse la indemnización por falta de un instrumento procesal idóneo para su cuantificación.

Como se examinó en la citada STS del Pleno, cuando se produce esta situación cabe acudir a dos criterios que impidan la indefensión de las partes. Es posible remitir la cuestión a otro proceso o, de forma excepcional, permitir la posibilidad operativa del incidente de ejecución. Ambas soluciones han sido utilizadas en sentencias de esta Sala atendiendo a las circunstancias singulares de cada caso'.

En esta misma línia y cintando la misma sentencia de referencia la STS 405/2018 de 26 de junio afirma que ' La posibilidad de posponer la liquidación de la cuantía de la indemnización también es procedente cuando, estando probada la conducta ilícita del demandado y la producción de un quebranto patrimonial al demandante, el criterio indemnizatorio elegido por el demandante no fuera aceptado por el tribunal y este fijara otro criterio indemnizatorio que exigiera, para la cuantificación de la indemnización, una actividad probatoria no realizada en el proceso. Como declaró la sentencia 993/2011, de 16 de enero de 2012 , 'acreditada la realidad del daño, el Tribunal puede señalar las bases o pautas que considere más correctas para la cuantificación'. (...) En casos como este, las reglas de la carga de la prueba y el principio de preclusión no impiden que pueda dejarse a un momento posterior a la sentencia (bien a un proceso posterior, bien a un incidente en ejecución de sentencia) la fijación de la cuantía líquida de la condena acordada en la sentencia'.

En definitiva, la voluntad del legislador expresada en el art. 219 LEC -ciertamente confusa en varios aspectos- no puede ser la de privar del derecho por la simple razón de que no se haya logrado llevar a la convicción del tribunal la corrección de la cantidad solicitada en la demanda. Como ya se ha dicho, el artículo 219 LEC se dirige especialmente al modo de formular la pretensión por la parte demandante y, cuando en su apartado 3, se refiere al tribunal lo hace fundamentalmente para advertirle de que no puede acceder a una petición de parte formulada en tal forma. No obstante se permite, tanto a la parte como al tribunal, solicitar o decidir exclusivamente sobre la formulación de la condena y dejar la liquidación para un proceso posterior por requerir de operaciones más complejas, del mismo modo que la ley no ha excluido la posibilidad de que se efectúen liquidaciones en ejecución de sentencia como se pone de manifiesto en los artículos 712 y ss. LEC ( STS 490/2018 de 14 de septiembre). De tal manera que el Tribunal Supremo ha afirmado reiteradamente ( SSTS 208/2019 de 5 de abril o 737/2013, de 28 de noviembre ) que la sentencia que remite a otro pleito como reserva de liquidación no es incongruente por el hecho de que en la demanda no se haya solicitado tal reserva sino la condena al pago de una cantidad líquida.

En este caso, en el proceso se han fijado los elementos fundamentales de los que se deriva el derecho de la actora reconvencional a ser indemnizada. En primer lugar, se ha determinado la resolución del contrato suscrito por las partes y, según se razonará, el incumplimiento por parte de la propiedad de su obligación esencial de conservación de la finca. También se ha determinado que este incumplimiento ha causado un quebranto patrimonial ilícito a la demandante, lo que, por otra parte, una vez sentado lo anterior, resultaba casi una obviedad, de tal manera que, conforme a la doctrina expuesta, nada se opone a que la cuantificación de la indemnización que corresponda se lleve a cabo en otro procedimiento, una vez se hayan materializado los perjuicios derivados de la resolución contractual y el correlativo desalojo con los criterios, pautas o parámetros actualizados al momento en que aquellos efectivamente tengan lugar.

En conclusión, se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por Inmobiliaria Camuela y se revoca el pronunciamiento por el que se le condena al pago de la cantidad de 338.978€, más los intereses desde la misma resolución, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos por la arrendataria, dejándolo sin efecto, pudiendo acudir ésta última acudir a un pleito posterior para la determinación de los perjuicios efectivamente causados y la liquidación de la cantidad que como indemnización de daños y perjuicios deba satisfacer, según se razonará en el siguiente FJ, Inmobiliaria Camuela.

CUARTO.-Incumplimiento por parte de la propiedad del deber de conservación. Indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento.

El artículo 118 TRLAU 1964 no contempla que el arrendatario deba ser indemnizado por los perjuicios que comporte para el arrendatario la resolución del contrato locativo como consecuencia de la pérdida o destrucción de la finca o por concurrencia de ruina técnica o económica de la misma.

Ahora bien, el artículo 1554.2º CC, con carácter general, impone al arrendador la obligación de hacer en la cosa arrendada durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y, en el mismo sentido en la legislación especial arrendaticia, el artículo 107 TRLAU 1964 impone al arrendador hacerse cargo de las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido. El incumplimiento de estas obligaciones por parte del arrendador comporta, conforme a lo dispuesto en los artículos 1101, 1103 y 1556 CC, su responsabilidad frente al arrendatario, a quien deberá indemnizar por los perjuicios causados como consecuencia del mismo. Esto es, la responsabilidad del arrendador no deriva del hecho de la pérdida o ruina económica de la finca, sino que la imputación de su obligación de responder por los perjuicios causados viene determinada por el incumplimiento de su obligación de mantenimiento y conservación de la finca que ha provocado, en definitiva, su ruina.

En el caso que nos ocupa, del conjunto de la prueba practicada (especialmente del 'informe de pre-existències i patologies' elaborado por exe.arquitectura e.tec en 19.4.2016 tras múltiples inspecciones realizadas en el edificio en los últimos meses -doc. 9 de la demanda- y de los distintos informes que obran en los expedientes administrativos remitidos por el Ajuntament de Barcelona) resulta que el edificio presenta un muy deficiente estado de conservación general. Señala dicho informe que la finca presenta patologías debidas a la antigüedad(recordemos que se trata de un edificio que data de finales del siglo XVI que forma parte del catálogo del Ajuntament de Barcelona con un nivel B de catalogación), así las derivados de la mezcla de materiales constructivos y de la discontinuidad de una misma técnica constructiva -muchos de los sistemas son muy primitivos sea por la edad de la construcción sea por la calidad de las intervenciones sufridas, pues el edificio a lo largo de los siglos ha sido objeto de múltiples intervenciones, ampliaciones y cambios de uso-, como también las generadas por la pérdida de resistencia de fábrica y agotamiento de los materiales, así como patologías propias de la falta de mantenimiento, constatándose un 'deficiente o inexistente mantenimiento a lo largo de toda su vida', que varios de los declarantes en el acto del juicio han llegado a calificar de abandono, recogiéndose en el informe numerosas lesiones y patologías que sobrevienen como consecuencia de esta falta de mantenimiento. En definitiva, queda acreditada la falta de acciones correctivas y de mantenimiento a lo largo de los años que afectan en muchos casos a elementos estructurales; a este respecto, podemos señalar que si bien en los informes aportados se recoge que se observa que algunas vigas han sido sustituidas o reforzadas con perfiles metálicos (del informe y sus anexos resulta que las estructuras de madera de los forjados están en lamentable estado con múltiples patologías), como también alguna actuación en cubiertas (uso de masillas selladoras, pinturas y láminas impermeabilizantes autoprotegidas), estas actuaciones han resultado del todo insuficientes, concluyéndose que el edificio está en muy mal estado de conservación.

Además de ello, del conjunto de la prueba practicada, resulta que el interior del edificio se encuentra parcialmente derribado al no existir tabiques de distribución interior, de tal manera que la mayoría de las estancias están comunicadas entre sí, sin divisiones interiores ni pavimentos ni instalaciones ni carpintería interior (sólo carpintería en fachadas y patios interiores, pero en mal estado). La retirada de pavimentos y tabiques, situación a la que ya se ha hecho referencia en un anterior fundamento, ha comportado que las vigas hayan de asumir esfuerzos que no le correspondía antes de este derribo por exceso de carga, contribuyendo a acelerar el deterioro del edificio. Al parecer esta actuación, anterior a la adquisición del inmueble por la actora, según se estima acreditado, respondió en su momento al inicio de actividades preparatorias de una rehabilitación (así lo manifiesta el perito Sr. Esteban y parece desprenderse del informe de pre-existencias, al afirmarse en éste que 'parecen algún derribo previo') finalmente no acometida. Así las cosas, la conducta de la propiedad al no adoptar las medidas necesarias para evitar que la actuación por ella emprendida debilitara la estructura de la finca y agravara su degradación es claramente negligente.

En definitiva, ha de concluirse que la propiedad ha incumplido de manera reiterada y grave su obligación legal de conservación, tanto más si a lo anterior añadimos los reiterados requerimientos del Ayuntamiento de Barcelona, articulados en sucesivos expedientes administrativos, que no han sido atendidos por dejadez o renuencia. Y no basta para excluir la responsabilidad del actor que su adquisición sea posterior a estas actuaciones, pues el nuevo propietario se subroga en la posición del arrendador frente al arrendatario; a este respecto baste traer a colación la doctrina jurisprudencial contenida en las SSTS 3.7.2000 (rec. 2709/1995) y núm. 242/2002 de 11 de marzo, citadas por la reconviniente.

Pero es que, además de lo anterior, también cabe imputar a la propietaria aquí demandada en reconvención un incumplimiento de su obligación legal de proceder a la conservación de la finca que ha incidido en la situación de ruina que presenta la misma. Así, si bien en el año 2015, al poco de su adquisición, llevó a cabo tareas preventivas de seguridad y salubridad a requerimiento del Ayuntamiento de Barcelona (instalación de lona de seguridad en las fachadas para evitar desprendimientos y apuntalamiento provisional interior en los elementos estructurales más afectados), es lo cierto que desatendió requerimientos posteriores de esta misma Corporación, presentando escritos de alegaciones (así resulta de los expedientes administrativos NUM000 y NUM001 obrantes en autos). Asimismo, si bien Inmobiliaria Camuela procedió a la colocación de una lona y a realizar apuntalamientos en el interior del edificio (no sólo los referidos anteriormente en 2015 sino unos posteriores en 2017 de mayor calado, encargados y ejecutados por Urcotex), es un hecho probado que no se intervino en las cubiertas (así lo admite el Sr. Ceferino legal representante de Inmobiliaria Camuela en prueba de interrogatorio de parte) lo que facilitó la entrada de agua por la cubierta agravando el ya muy deficiente estado del edificio, al reblandecerse el forjado, lo que comprometía su estabilidad (declaración testifical de los Sres. Demetrio, representante de 'Marcos Obres i Serveis SL', y Martí, en representación de Urcotex), haciendo necesario efectuar nuevos apuntalamientos a finales de 2018 o inicios del año 2019 (así lo declaran en juicio tanto los referidos testigos como el Sr. Ceferino). Ciertamente, es entendible que la propiedad evitara invertir en actuaciones de conservación que, dado el importante proyecto de rehabilitación que pretendía acometer, resultarían inútiles cuando ésta se iniciara, pero ello no impide que la falta de intervención haya de ser considerada como claro incumplimiento de su obligación legal.

Como consecuencia de la atribución de esta conducta incumplidora, la arrendadora demandada en reconvención debe indemnizar a la arrendataria reconviniente por los daños y perjuicios que necesariamente (res ipsa loquitur) le ocasionará la ruina económica de la finca y la resolución contractual que ésta comporta.

En conclusión, desestimando la impugnación deducida en este particular por Inmobiliaria Camuela, procede, confirmando en este pronunciamiento la sentencia de primera instancia, declarar la obligación de la citada apelante de indemnizar a Angelica por los daños y perjuicios ocasionados por la resolución del contrato, cuya existencia e importe, como se ha razonado en el fundamento anterior, deberá determinarse en un pleito posterior.

QUINTO.-Costas y depósitos.

No habiéndose impugnado por ninguna de las partes el pronunciamiento relativo a las costas de la primera instancia, procede su confirmación sin necesidad de otras consideraciones.

En lo que respecta a las costas de esta segunda instancia, no procede una especial declaración acerca de las costas devengadas por el recurso de apelación interpuesto por la parte actora/demandada en reconvención, al haber sido estimado, siquiera sea en parte ( art. 398.2 LEC), mientras que la demandada/actora reconvencional debe ser condenada al pago de las ocasionadas por el recurso por ella planteado, al haber sido desestimado ( art. 394.1 por remisión del 398.2 ambos de la LEC)

Conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, se acuerda la devolución del depósito para recurrir constituido por la parte actora y la pérdida del prestado por la demandada, al que se dará el destino legal.

Fallo

ESTIMANDO EN PARTEel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de INMOBILIARIA CAMUELA ESPAÑA S.L. y DESESTIMANDOel planteado por la representación de Angelica contra la sentencia de fecha 12 de diciembre de 2019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 43 de Barcelona en el procedimiento ordinario núm. 453/2018, SE REVOCA PARCIALMENTEdicha resolución en el sentido de que, estimando en parte la reconvención deducida por Angelica, SE CONDENA a INMOBILIARIA CAMUELA ESPAÑA S.L. a indemnizar a aquélla por los daños y perjuicios ocasionados por la resolución del contrato y el desalojo del local, cuya determinación y valoración deberá efectuarse en un pleito posterior, y confirmándola en sus restantes pronunciamientos.

Se condena a la Sra. Angelica al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia por su recurso sin que se efectúe una especial declaración sobre las ocasionadas por el recurso de Inmobiliaria Camuela. Devuélvase a ésta el depósito constituido para recurrir y dese el destino legal al prestado por la primera.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así lo pronunciamos y mandamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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