Sentencia Civil Nº 418/2006, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 545/2005 de 13 de Diciembre de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00418/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000545/2005

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

D. ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

Dª LEONOR CASTRO CALVO

D. JOSÉ RAMÓN SÁNCHEZ HERRERO

SENTENCIA NUM. 418/06

En Santiago de Compostela, a trece de Diciembre de dos mil seis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de A Coruña, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000468/2003 , procedentes del JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 2 de SANTIAGO DE COMPOSTELA (Actual Juzgado de Instrucción nº 2), a los que ha correspondido el Rollo de apelación civil nº 0000545/2005, en los que aparece como APELANTES-APELADOS Dª. Estela representada por la Procuradora Sra. Rodríguez Morales y la "SECRETARÍA XERAL DO PATRIMONIO DA XUNTA DE GALICIA" representada por el Letrado de la Xunta de Galicia; y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON ANGEL PANTÍN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 2 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 28 de marzo de 2005 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda presentada por Estela representado por el procurador FÁTIMA RODRÍGUEZ MORALES y asistido del letrado ANTONIO MILLÁN CALENTI, contra LA CONSELLERÍA DE ECONOMÍA Y HACIENDA DE LA XUNTA DE GALICIA representada y asistida del letrado SANTIAGO VALENCIA VLLA, condenándole a indemnizar en la cantidad que se determine en ejecución de sentencia en atención a la base establecida en la fundamentación jurídica de esta resolución, desestimando las demás pretensiones deducidas en la demanda. Y debo estimar y estimo parcialmente la Reconvención efectuada por la Xunta de Galicia contra la demandante declarando resuelto el contrato de arrendamiento litigioso, desestimando las pretensiones de la Reconviniente. En cuanto a las costas procesales estése a lo señalado en el último Fundamento Jurídico".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Dª Estela y de la "SECRETARÍA XERAL DO PATRIMONIO DA XUNTA DE GALICIA" se interpusieron recursos de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, señalándose para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 9 de octubre de 2006, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada en lo que no se opongan a lo que se expresará.

PRIMERO- La sentencia declara la extinción del contrato de arrendamiento por concurrir la causa legal de denegación de la prórroga forzosa prevista en el art. 62.4 LAU de 1964, aplicable al contrato de litis de acuerdo con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda-A-1 LAU de 1994, no admitiendo la resolución por desocupación, al amparo del art. 62.3 , también solicitada. Es evidente que declarada la resolución por un determinado motivo de los amparados por el art. 114.11 LAU ., carece de interés el arrendador que le permita impugnar la decisión que no admite la concurrencia de otros, por lo que, dados los términos en que las apelaciones se plantean, procede examinar en primer término si la causa de denegación de la prórroga apreciada en la sentencia, combatida por la arrendataria, concurre y de estimarse positivamente será en el ámbito de los demás motivos de recurso invocados por las partes donde proceda en su caso el examen de si existió desocupación de la vivienda y de su eventual justificación en cuanto sean datos fácticos o valorativos relacionados con los demás objetos del recurso.

La procedencia de la causa apreciada en la sentencia (ocupar el inquilino dos viviendas en la misma población, y sin que el uso de ellas le sea indispensable para atender sus necesidades) resulta indiscutible. La arrendataria es propietaria de otra vivienda en esta ciudad desde el 6/3/1997 como consta en la certificación obrante al folio 169 y la demandante expresamente reconoció que residía en la vivienda de su propiedad, sin perjuicio del uso esporádico que alegó hacer de la vivienda arrendada. Por ello las argumentaciones del recurso sobre las obligaciones o derechos que para la demandante puedan surgir respecto de la vivienda de la que es dueña con arreglo a la normativa de viviendas de protección oficial son baldías, pues no se juzga la licitud del uso que pueda dar a la vivienda de la que es dueña sino que con arreglo a la normativa que regula el arrendamiento urbano esta ocupación de su propiedad (también lo implicaría la simple disponibilidad de la misma) determina la desaparición del fundamento de la protección que la antigua LAU proporcionaba a los arrendatarios en cuanto a su permanencia en la vivienda arrendada. Esta extinción del contrato, obviamente, excluye la legitimación de la arrendataria para instar la realización de obras en la vivienda.

SEGUNDO- La prueba documental aportada y la aludida titularidad dominical y ocupación de otra vivienda acreditan de modo terminante que la arrendataria, al menos desde el año 1999, no hacía uso, prácticamente en absoluto, de la vivienda arrendada. La ausencia casi total de consumo de electricidad y de agua durante los años 1999 a 2002 son datos incompatibles con el uso de la vivienda arrendada, sin que las dudas sobre la significación de los datos de consumo de agua sobre las que se insistió tengan relevancia cuando también el otro factor corrobora la ausencia de ocupación de una vivienda céntrica y grande que es imposible que pueda disfrutarse normalmente sin hacer uso de la electricidad, habiendo datado la propia demandante (folio 23, carta de 24/2/2002), la avería del sistema eléctrico en 2001, por lo que este episodio no puede afectar a la realidad del abandono de la vivienda desde varios años antes. Cabe apuntar que las alusiones que se han introducido sobre la supuesta ilicitud de la obtención de los datos de consumos por parte de la entidad pública arrendadora no pueden ser atendidas, puesto que el art. 287 LEC exige la inmediata y clara denuncia de la ilicitud por la parte que cuestiona la prueba, para permitir así el debate al respecto, y en su caso la solicitud de reposición de la decisión que admita la prueba, lo que en modo alguno se ha llevado a cabo en el juicio.

A estos datos ha de añadirse que no hay constancia alguna de que antes del año 2001 existiera un estado de deterioro de la vivienda litigiosa que la hiciera inhabitable o que imposibilitara su uso, pues las referencias en el procedimiento a problemas anteriores a esa fecha (se aluden, por ejemplo, en las respuestas escritas de los interrogatorios propuestos por la arrendataria) en modo alguno revelan tal inhabilidad de la cosa, siendo significativo en ese sentido el interrogatorio del vecino comparecido que estimó que antes de esa fecha no había problemas de habitabilidad.

En consecuencia, el argumento esencial que ha servido a la sentencia para adoptar una decisión sobre la pretensión indemnizatoria de la parte arrendataria y sobre las reclamaciones planteadas por la propiedad, consistente en el mal estado de la vivienda arrendada que la hacía inhabitable, no se comparte puesto que los propios actos de la arrendataria, dejando de habitar en la vivienda varios años antes de que el deterioro alcanzase niveles relevantes, implican que no fue la inhabilidad de la vivienda para cumplir la función de morada que le es propia, sino una decisión voluntaria de la arrendataria que compró otra vivienda y se fue a vivir a ella, lo que determinó la inexistencia de uso que la sentencia estima como imputable a la parte arrendadora y susceptible de ser considerada como perjuicio indemnizable. Resulta inaceptable, por lindar con el abuso de derecho, que quien deja de hacer uso voluntariamente del bien arrendado para la finalidad de vivienda habitual que le es propia, reclame ser indemnizado por una pérdida de uso que ya se había generado por sus propios actos y que, todo lo más y a partir del año 2001 ó 2002, implicaría una privación o limitación de un uso sólo secundario o meramente ocasional, contrario a la finalidad del contrato y a la situación privilegiada de prórroga forzosa que disfrutaba, que en modo alguno, a criterio de esta Sala, puede servir de base para una reclamación de daños y perjuicios, no imputables objetivamente a la causa que se postula.

Por otra parte, ni la prueba practicada acredita una imposibilidad absoluta de usar la vivienda para el fin que le es propio -otros pisos de la edificación siempre han estado habitados, sin perjuicio de las molestias que se hayan experimentado o los gastos en que se haya incurrido, y no consta que la vivienda de litis tuviera un superior grado de deterioro-, ni -sobre todo- consta que el estado de deterioro finalmente constatado fuera por completo imputable a la propiedad y no al abandono de la vivienda desde años antes por la arrendataria.

TERCERO- En todo caso, lo que la sentencia en rigor concede, bajo el concepto de tal indemnización de daños y perjuicios, es la exoneración del pago de rentas a partir del momento en que entiende que el deterioro hacía inhabitable la vivienda y la devolución de las ya abonadas (que serían las correspondientes a los meses de febrero a agosto de 2002, pues a partir de entonces la arrendataria se alzó en el pago de las rentas). No puede aceptarse el planteamiento de que los defectos del objeto arrendado, y por tanto el eventual incumplimiento del arrendador de sus deberes de conservación y reparación, pueda fundar una facultad del arrendatario a no abonar la renta. Ésta constituye la prestación esencial que sirve de causa del contrato y por ello si existen incumplimientos de la parte arrendadora lo que le cabe es el ejercicio de acciones dirigidas a que el objeto arrendado se ponga en condiciones de servir plenamente al uso que le es propio, pero ello siempre con el presupuesto del propio cumplimiento de tal obligación esencial, pudiendo citarse en tal sentido las sentencias AP Oviedo 13/12/1994 ; AP Cantabria, sec. 3ª, 15-5-2000; AP Sevilla, sec. 5ª, 2-2-2006 , que expresivamente señala que "las obligaciones de pago de la renta arrendaticia y de conservación del inmueble arrendado para el uso pactado, que son algunas de las principales obligaciones que competen a arrendatario y arrendador respectivamente (artículos 56 y 107 de la Ley Locaticia de 1964, aplicable al contrato de autos), no se condicionan recíprocamente en su cumplimiento. Son obligaciones autónomas, y cada parte puede ejercitar la acción contra la otra cuando se produce el hecho que la fundamenta. Si el demandado creía que la vivienda requería reparaciones, lo que tenía que hacer era exigirlas, judicial o extrajudicialmente, pero no acudir a vías de hecho, dejando de pagar la renta".

En el caso presente la parte arrendataria no ha ejercitado acción judicial dirigida a que la vivienda se arreglara por el arrendador hasta que recibió la decisión de tener por resuelto el contrato, por lo que no puede fundarse en este mal estado de la vivienda la exoneración del deber de pago de las rentas o de cualquier otra derivada del vínculo arrendaticio que la demandante ha optado por querer prolongar una vez conocida la justa voluntad resolutoria de la parte contraria.

CUARTO- En cuanto a la posibilidad de repercutir sobre el arrendatario el IBI, la cuestión ha sido abordada por esta Sección, entre otras, en las sentencias de 21/6/2002 y 30/12/2004 , en la que expresábamos que la facultad que la normativa transitoria de la LAU 1994 atribuye al arrendador de exigir al arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado no supedita la exigibilidad en un procedimiento judicial de tal importe a la existencia de previos requerimientos extrajudiciales de pago. No resulta del texto legal la imposición de requisitos previos ni, por otra parte, cabe estimar que estamos ante un supuesto de incremento de renta o cantidades asimiladas a la misma que pudiera justificar -como si se tratara de un supuesto de actualización de rentas o de repercusiones de otros gastos, asimilados a la renta o no, contemplados en la normativa transitoria o en el art. 101 LAU 1964 invocado, que en todo caso no debe estimarse cauce aplicable pues se refiere a las obligaciones específicas previstas en esa misma norma y que le sirven de presupuesto y no a las generadas por disposiciones posteriores- el sometimiento a los distintos cauces extraprocesales previstos en ellas, puesto que en este supuesto del IBI existen elementos diferenciadores esenciales respecto de aquellas situaciones como son que, en primer término, no se trate de una repercusión que haya de traducirse en cantidades que mensualmente, o con arreglo al plazo periódico de pago de las rentas aplicable, hayan de ser satisfechas y que incidan en las cantidades que sucesivamente se devenguen, sino que se trata de un pago que se repercute de una sola vez y que aparece como aislado e independiente del conjunto de factores que determinan aquéllas; y, por otra parte, no estamos ante una repercusión que admita que el arrendatario pueda oponerse a ella o invocar factores legalmente previstos que puedan incidir en su importe o que implique complejidad alguna, por lo que no hay razón lógica que justifique la analogía con otras situaciones legalmente previstas e imponga previos requerimientos o aportaciones documentales extraprocesales como requisito de exigibilidad de la deuda, debiendo distinguirse en todo caso que una cosa es que si se ejercitan acciones resolutorias por razón de este tipo de deudas (lo que es cuestión polémica en la doctrina jurisprudencial) sea necesario para apreciar una situación de incumplimiento del arrendatario determinante de la extinción del vínculo el previo conocimiento por éste del importe de la deuda y las razones de ella, -esta es precisamente la problemática que aborda la jurisprudencia que la resolución recurrida invoca- y otra que en un juicio declarativo pueda discutirse sobre tal deuda e imponerse su pago al obligado legalmente a ello.

No hay tampoco por ello retroactividad alguna. La posibilidad de exigir la cuota tributaria surge desde que la deuda tributaria se devenga y liquida y desde entonces, en tanto no prescriba su acción, puede el arrendador ejercer tal facultad, que es lo que ahora ha realizado en relación con las de varias anualidades, reclamación tardía ésta que hace recaer sobre el arrendador el riesgo de extinción de la deuda por prescripción -no concurrente en todo caso en el caso presente- e impide que hasta la interpelación judicial pueda apreciarse una situación de morosidad.

Cabe citar, en el mismo sentido de lo hasta ahora argumentado, las sentencias de la AP Baleares, Sección 5ª, de 17 Ene. 2000, que cita las de la Audiencia Provincial de Madrid de 24 Ene. 1997 y 26 Ene. 1998 (Sec. 8) y de Burgos de 31 julio 1998; Audiencia Provincial de Ourense de 16 May. 2000; Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 3ª, de 30 Jun. 1999; AP Málaga, Sección. 4ª, de 30-11-2002, que cita las de la Audiencia Provincial de Madrid de 17/7/2001 y de Barcelona de 10/12/99; o la de la AP Cantabria, Sección. 1ª de 14-1-2002 .

En cuanto a la alegación de la parte reconvenida sobre el pago del recibo de 1999, se ha aportado una fotocopia del mismo obrante en poder de la arrendataria. La actora no ha impugnado el documento ni pretendido la aportación del original, por lo que no habiendo motivo que justifique esta tenencia por causa distinta de haber llevado a cabo su pago y siendo por completo lógico que figure emitido a nombre del obligado tributario, ha de estimarse la alegación de pago, habiendo corroborado la declaración testifical del Sr. RUIZ DE CORTAZAR que el recibo de contribución de 1999 se le pretendió también cobrar por la demandante pese a haberlo abonado cuando la contribuyente era la Cámara.

QUINTO- La pretensión de abono de la repercusión de gastos derivados de obras de reparación necesarias, relativas a la impermeabilización de cubierta y terraza, ha de ser acogida. Estas obras de arreglo fueron instadas por la demandante y otros inquilinos en 2001 (folio 20); al tratar de evitar la producción de humedades y filtraciones han de ser consideradas como necesarias para el uso de la vivienda; fueron efectivamente realizadas (factura, cheque y acuerdo de encargo obrantes a los folios 239 a 244); consta el porcentaje de participación de la vivienda en el inmueble (escritura de división horizontal obrante al folio 245) que es el criterio legal (por la remisión a lo dispuesto en el art. 19.2 LAU 1994) para la repercusión de estos gastos en elementos comunes entre las distintas viviendas, habiendo aceptado la jurisprudencia que estas obras son repercutibles aún cuando afecten a elementos comunes y no a los privativos de la vivienda (AP Barcelona, sec. 4ª, 29-12-2005; AP A Coruña, sec. 4ª, 13-10-2005 ); consta por último requerida la arrendataria al pago desde su recepción el 11 de abril de la resolución de 28/3/2003.

En consecuencia, se reúnen los requisitos establecidos en la Disposición Transitoria 2ª, apartado c, 10.3, LAU 1994 dada la opción adoptada por el arrendador, devengándose la obligación de pago en las anualidades del contrato, hasta el efectivo desalojo de la vivienda, que se inicien en el mes de de abril.

SEXTO- No resulta en cambio aceptable el incremento de renta que por aplicación del art. 108 LAU 1964 , con amparo en la misma Transitoria que se acaba de citar, se pretende, puesto que la reparación de elementos del portal no puede considerarse como actuación necesaria para el uso de la vivienda arrendada, como tampoco consta que la concreta actuación en tejado y claraboya tuviera incidencia o afectara al normal uso de la vivienda arrendada y no se tratara de cuestión que atañera a otras dependencias del edificio.

SEPTIMO- En cuanto a la reclamación por gastos de comunidad, se precisa que de todos ellos sólo se reclaman los de limpieza de portal y escaleras y "gastos varios". Ha de aceptarse la inclusión del primer concepto dentro de los "servicios y suministros" que la Disposición Transitoria 2ª, apartado c, 10.5 de la LAU 1994 autoriza a repercutir en el arrendatario, al ser servicios de cuyo resultado disfrutan los usuarios del inmueble, pudiendo citarse en este sentido las sentencias AP Pontevedra, sec. 4ª, 4-3-2002 o AP Lugo, 22-10-1997 . Los gastos varios no se conoce qué son exactamente, por lo que no se acredita la procedencia de su repercusión. Ello determina un importe mensual de 16 euros, que será repercutible sobre el arrendatario respecto de los importes devengados "a partir de la entrada en vigor de la ley", como dice el referido apartado 10.5 , con el mismo límite del plazo prescriptivo antes indicado al tratarse de la repercusión del IBI, por lo que justificados estos importes con arreglo a los documentos obrantes a los folios 266 a 280, ha de acogerse parcialmente la petición, arrojando una suma final de 208 euros.

OCTAVO- Definitivamente se estima parcialmente la demanda reconvencional y el recurso presentado por dicha parte, y se han desestimado íntegramente la demanda inicial y el recurso formulado por la parte actora, por lo que procede hacer la imposición de costas con arreglo al criterio del vencimiento establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento .

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución , en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de la SECRETARIA GENERAL DEL PATRIMONIO DE LA CONSELLERIA DE ECONOMIA Y HACIENDA DE LA XUNTA DE GALICIA y desestimando el interpuesto por DOÑA Estela , se revoca parcialmente la sentencia de 28/3/2005 del Juzgado de 1ª Instancia (hoy de Instrucción) nº2 de Santiago de Compostela dictada en el juicio ordinario nº 468/2003, de modo que definitivamente:

1- Se confirma la declaración de resolución del contrato de arrendamiento, con la obligación de la arrendataria de desalojar el inmueble en el plazo que se fije.

2- Se condena a DOÑA Estela a abonar a la SECRETARIA GENERAL DEL PATRIMONIO DE LA CONSELLERIA DE ECONOMIA Y HACIENDA DE LA XUNTA DE GALICIA la suma de 1.655,25 euros en concepto de IBI de los ejercicios 2000, 2001 y 2002, así como las liquidaciones que en el futuro puedan devengarse hasta la devolución de la posesión de la vivienda a la propiedad.

3- Se condena a DOÑA Estela a abonar a la SECRETARIA GENERAL DEL PATRIMONIO DE LA CONSELLERIA DE ECONOMIA Y HACIENDA DE LA XUNTA DE GALICIA la suma de 7.950,45 euros en concepto de renta adeudada desde septiembre de 2002 a noviembre de 2003, así como 530,03 euros por cada mes vencido que transcurra desde entonces hasta la devolución de la posesión de la vivienda a la propiedad.

4- Se condena a DOÑA Estela a abonar a la SECRETARIA GENERAL DEL PATRIMONIO DE LA CONSELLERIA DE ECONOMIA Y HACIENDA DE LA XUNTA DE GALICIA la suma de 410,53 euros como repercusión correspondiente al año 2003 de los gastos derivados de obras de reparación de cubierta y terraza, más la cantidad de 410,53 euros por cada anualidad computada de abril a abril que se inicie hasta la devolución de la posesión de la vivienda a la propiedad, con el máximo total de 4.105,34 euros.

5- Se condena a DOÑA Estela a abonar a la SECRETARIA GENERAL DEL PATRIMONIO DE LA CONSELLERIA DE ECONOMIA Y HACIENDA DE LA XUNTA DE GALICIA la suma de 208 euros por impagos desde noviembre de 2002 hasta noviembre de 2003 (incluido) de servicios repercutibles en la vivienda arrendada, más los que desde entonces se devenguen a razón de 16 euros mensuales hasta la devolución de la posesión de la vivienda a la propiedad.

6- Se desestiman las demás pretensiones deducidas por las partes.

7- Se imponen a la parte demandante las costas derivadas de su demanda y del recurso de apelación por ella interpuesto. No se hace imposición de las costas generadas por la reconvención y por el recurso interpuesto por parte demandada.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que frente a la misma cabe es firme, y que contra ella cabe interponer recurso de casación por interés casacional preparándolo ante este órgano en el plazo de cinco días desde la notificación.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.