Sentencia Civil Nº 418/2015, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 94/2014 de 17 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

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SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)

Las Palmas de Gran Canaria

Teléfono: 928 42 99 00

Fax.: 928 42 97 74

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000094/2014

NIG: 3501642120120015566

Resolución:Sentencia 000418/2015

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0001084/2012-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 14 de Las Palmas de Gran Canaria

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Demandante Marisa Maria Goretti Suarez Hernandez Maria Emma Crespo Ferrandiz

Demandante Alejandro Maria Emma Crespo Ferrandiz

Testigo Damaso

Perito Gumersindo

Apelante apartur sa Gregorio Gracia Winter Alejandro Valido Farray

SENTENCIA

Iltmos. Sres.

Presidente:

Doña Emma Galcerán Solsona

Magistrados:

Don Jesús Ángel Suárez Ramos (Ponente)

Doña Margarita Hidalgo Bilbao

En Las Palmas de Gran Canaria, a 18 de noviembre de 2.015.

La AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN CUARTA, ha visto el Recurso de Apelación 94/14, interpuesto contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA nº 14 de LAS PALMAS de fecha 21 de junio de 2.013 en el Juicio Ordinario 1.084/12.

Apelante-demandado: APARTUR, SA, representada por el procurador doña Concepción Sánchez Macías y defendida por el letrado don Antonio Luís Domínguez Quintana.

Apelados-demandantes: don Alejandro y doña Marisa , representados por el procurador doña Emma Crespo Ferrándiz y defendidos por el letrado doña Goretti Suárez Hernández.

Antecedentes

PRIMERO. La Sentencia de Primera Instancia (f. 305-320)

El fallo de la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA nº 14 de LAS PALMAS de fecha 21 de junio de 2.013 en el Juicio Ordinario 1.084/12 dice: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Doña Emma Crespo Ferrándiz representando a Doña Marisa y Don Alejandro , contra la parte demandada la entidad Apartur SA, representada por Don Francisco Neyra Cruz, debo declarar y declaro:

La resolución del contrato de compraventa efectuada el 29 de febrero de 2012, con restitución de las prestaciones por ambas partes en las mismas condiciones en que se entregaron, condenando, además a la demandada a abonar no sólo el precio de dicha compraventa, por importe de 240.000 euros, sino igualmente la suma 16.364,95 euros, todo ello más los intereses legales determinados en el fundamento sexto de esta resolución, sin imposición de las costas a ninguna de las partes'.

SEGUNDO. Recurso de apelación (f. 344-358)

APARTUR, SA interpuso recurso de apelación el 24 de julio de 2.013, en el que interesa desestime íntegramente las pretensiones de la parte actora reconvenida y en su lugar dicte otra que estime íntegramente la reconvención planteada por la demandada reconviniente. Todo ello con expresa imposición de las costas.

TERCERO. Oposición al recurso (f. 372-377)

Don Alejandro y doña Marisa se opusieron al recurso de contrario en escrito presentado el 24 de septiembre de 2.013.

CUARTO. Vista, votación y fallo.

Se señaló para estudio, votación y fallo el día 6 de noviembre de 2.015. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho. Es ponente de la sentencia el Iltmo. Sr. Don Jesús Ángel Suárez Ramos, que expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. La resolución impugnada y el recurso de apelación.

En escritura pública de 29 de febrero de 2.012, don Alejandro y doña Marisa compraron a APARTUR, SA la vivienda dúplex sita en las plantas NUM000 y NUM001 de la CALLE000 , nº NUM002 de Las Palmas (f. 19-38). El precio fue 240.000€.

Estimando parcialmente la demanda interpuesta por los compradores, la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA nº 14 de LAS PALMAS de fecha 21 de junio de 2.013 en el Juicio Ordinario 1.084/12, declara la resolución del contrato. Acogiendo la acción redhibitoria por considerar 'vicio oculto' la situación urbanística de la vivienda, fuera de ordenación y que la planta sobreático carece de cédula de habitabilidad.

Recurre APARTUR, SA en apelación, para que se desestime la demanda y acoja la reconvención en la que solicitaba la condena a los actores al pago de 5.000€ como parte del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terreno. Se fundamenta, en síntesis, en las siguientes alegaciones:

Ni el hecho de estar fuera de ordenación, ni la carencia de cédula de habitabilidad de la segunda planta son encuadrables en la acción del artículo 1.486 del Código Civil . El plazo de caducidad de esa acción puede ser controlado de oficio y la demanda se presentó fuera del mismo, aunque no se alegase en la instancia.

La situación de fuera de ordenación pudo haber sido conocida por la parte compradora haciendo uso de la información pública durante el año y tres meses que transcurrió desde la firma del contrato de reserva hasta la compraventa. Los compradores visitaron en varias ocasiones acompañados de técnicos y albañiles. La parte actora reconoce haber visitado el Ayuntamiento antes de la compra, es probable que conociera o pudo haber conocido las limitaciones urbanísticas. Además solicitó un préstamo hipotecario, para el cual se realiza una tasación según la Orden ECO/805/2003. Se puede presumir que los compradores conocían la situación urbanística fuera de ordenación, la asumieron y por eso el precio fue inferior.

La institución de fuera de ordenación es una situación transitoria, en la que se permiten obras de conservación, consolidación y rehabilitación. Ha quedado demostrado que los defectos estructurales existentes pueden fácilmente ser subsanables, no es necesaria la demolición, y las obras pueden encuadrarse como obras de conservación, consolidación y rehabilitación. Respecto a la falta de cédula de habitabilidad de la segunda planta, no afecta a toda la vivienda ni implica que sea inhábil para su destino.

La condena al pago de los gastos de formalización de la escritura en concepto de daños y perjuicios es inasumible jurídicamente. Los gastos de Notario, Gestoría, etc son gastos constituidos por la hipoteca, que se hizo a elección de la actora. En el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es sujeto pasivo el comprador y para el caso de que su pretensión prospere hay un procedimiento administrativo par ala devolución de la cantidad abonada. Podría prosperar su pretensión y obtener doblemente las cantidades.

Omisión de pronunciamiento relativo a la reconvención. Se ha acreditado un pacto para que los compradores abonen el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana hasta el límite de 5.000€.

Don Alejandro y doña Marisa se oponen al recurso y solicitan la confirmación de la sentencia.

Revisadas las actuaciones, la Sala confirma la acertada valoración probatoria y motivada aplicación del derecho de la sentencia de instancia. Dando por reproducidos sus argumentos, a los que añadimos los necesarios para desestimar el recurso.

SEGUNDO. Licencias urbanísticas y vicios ocultos. Caducidad de la acción

Sostiene el apelante que, como no se ha ejercitado la acción de resolución del artículo 1.124, ni la del 1.101 o 1.483 del Código Civil , ni las de vicio en el consentimiento, la cuestión de las limitaciones urbanísticas, o la falta de cédula de habitabilidad no tiene encaje dentro del saneamiento por vicios ocultos.

La Sala no comparte esa afirmación. La Cedula Habitabilidad es un requisito de carácter administrativo imprescindible para habitar de forma permanente una vivienda, y para obtener los suministros necesarios. Así resulta del Decreto del Gobierno de Canarias 117/2006, de 1 de agosto, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas y el procedimiento para la obtención de la cédula de habitabilidad

Artículo 4. Cédula de habitabilidad y procedimiento para su obtención. 1. La cédula de habitabilidad constituye el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada. Para la concesión de la cédula de habitabilidad en el caso de las edificaciones a las que se refiere el art. 2.2 del presente Decreto , es preciso, además de cumplir las condiciones establecidas en el anexo I, contar con el otorgamiento de la licencia de primera ocupación [...]

7. Ninguna edificación destinada a vivienda podrá ser habitada sin obtener previamente, según corresponda, la cédula de habitabilidad o la calificación definitiva.

Artículo 6. Contratos de suministro. 1. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y servicios de telecomunicación, o cualquier otro legalmente exigible, no podrán facilitar dichos suministros a construcciones usadas como vivienda que carezcan de la correspondiente cédula de habitabilidad o calificación definitiva, sin perjuicio de lo previsto en el art. 172.1 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias , aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo.

La falta de licencias se ha considerado un defecto grave de la cosa vendida, que incluso justifica la aplicación del incumplimiento 'aliud por alio'. Si '[s]e ha vendido una vivienda -no otra cosa- y ésta es inhabitable, lo que significa que no sirve para vivir, es decir, no es vivienda, la cual por su propio concepto es un local para vivir (habitar) una persona o familia. El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio [...] 'la actora no tuvo conocimiento de los impedimentos urbanísticos que afectaban al destino atribuido a la planta semisótano, hasta después de la adquisición de la vivienda.', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 2 de junio de 2015 , Sentencia: 317/2015, Recurso: 1296/2013 .

Como es lógico, si se trata de un defecto que incluso justifica la aplicación de la doctrina del 'aliud por alio', no sometida a plazo de caducidad, igualmente hay que estimarlo como vicio oculto a los efectos del artículo 1.486 del Código Civil .

Sobre la caducidad, establece el Código Civil

Artículo 1490. Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

Aunque no fue cuestión que suscitara el demandado en la instancia, la caducidad es revisable de oficio a diferencia de la prescripción. 'La prescripción, como tiene dicho la Jurisprudencia, es una excepción perentoria -en términos de la antigua ley de enjuiciamiento civil-, plenamente renunciable y, por ello, no apreciable de oficio . la prescripción no es un instituto jurídico que opere ipso iure, como así acontece con la caducidad.', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 17 de julio de 2008 , Sentencia: 728/2008, Recurso: 3308/2001 .

Pero el plazo no ha transcurrido, porque la compraventa se celebra en escritura pública de 29 de febrero de 2.012 (f. 19-38), y la demanda se presentó en el Decanato de los Juzgados el 31 de julio de 2.012 (f. 1, sello), aunque fuera repartida y tuviera entrada en el Juzgado nº 14 el 3 de septiembre de 2.012.

Razones que obligan a desestimar la alegación (1) del recurrente.

TERCERO. Conocimiento del vicio por el comprador y efectos

' Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 8 de julio de 2010 , Sentencia: 478/2010, Recurso: 1348/2006 (y las que cita).

Afirma el apelante que los compradores pudieron conocer esa circunstancia. Lo que no ha acreditado (porque ni siquiera lo alega) es que APARTUR, SA informara a los demandantes del defecto. Como dice la Jurisprudencia, 'es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto'.

Recordemos que '[e]n consecuencia el art. 1486 no puede interpretarse prescindiendo del art. 1484 y, por ello, si los vicios o defectos de la cosa eran manifiestos o el comprador, por su condición de experto, hubiera debido conocerlos, el vendedor no responderá aunque no se los manifestara al comprador. Así se desprende de la jurisprudencia de esta Sala . (vicio no conocido ni ' cognoscible ') . (vicio que 'no haya podido trascender ni ser conocido'), . (vicio no conocido por el adquirente, 'ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto')', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 22 de julio de 2011 , Sentencia: 542/2011, Recurso: 1102/2008 (y las que cita).

La tesis de que los compradores conocían el defecto urbanístico [certificación del Ayuntamiento (f. 257-258)] deriva de meras presunciones: porque visitaron la vivienda en varias ocasiones, junto con técnicos y albañiles; y porque admitieron haber ido al Ayuntamiento. Insuficientes para tener por acreditado ese hecho.

Si APARTUR, SA no les informó, era un edificio con cierta antigüedad y habitado, no había ningún indicio razonable de que una de las plantas fuera contraria a la legislación urbanística. Entre otras cosas porque el dúplex sí estaba inscrito en el Registro de la Propiedad (f. 30-31), con las dos plantas y 295 m2; y en el Catastro (f. 111). Tampoco hay prueba de que la entidad que hizo la tasación a efectos de la hipoteca (f. 74-114), tuviera conocimiento de eso y lo reflejase en su informe como advertencia. Ni que el precio de tasación estuviera influenciado por esa circunstancia.

No siendo los compradores expertos en la materia, ni el vicio o defecto evidente, no hay fundamento razonable para presumir que lo conocían cuando otorgaron la escritura. Lo que obliga a desestimar la alegación (2).

Respecto a la posibilidad de que (3) las obras necesarias para reparar los defectos pudieran ser o no autorizadas por el Ayuntamiento, en función de que las estime de mera conservación, consolidación y rehabilitación, no es cuestión decisiva en este pleito. Establece el

Artículo 1486. En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Puesto que los compradores optan por la resolución contractual (desistimiento) y el vicio oculto existe, no es trascendente si la reparación es o no posible. Cuestión que solo habría que analizar si hubiesen optado por la reducción del precio, para determinar el importe de dicha reducción. Porque una cosa es que los defectos puramente estructurales y materiales (que no justificaron la resolución) puedan ser reparados incluso con autorización del Ayuntamiento y otra es que el resultado seguiría igualmente fuera de ordenación. Reiterando la importancia fundamental del respeto de la legalidad urbanística y la tenencia de cédula de habitabilidad (de toda la casa y no de parte de ella) en el cumplimiento de la obligación del vendedor.

La alegación debe ser igualmente rechazada.

CUARTO. Gastos de la compraventa y de la hipoteca

El artículo 1.486 regula como consecuencia expresa del desistimiento de los contratos el abono de 'los gastos que pagó'.

Además la Jurisprudencia incluye la posibilidad de reclamar daños y perjuicios cuando, en lugar de pedir reducción del precio, se solicita el desistimiento del contrato. Porque 'según se ha dicho reiteradamente, la 'quanti minoris' 'no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual' . siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria ('si se ejercita la acción «quanti minoris», no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art. 1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 21 de junio de 2007 , Sentencia: 757/2007, Recurso: 5020/2000 .

No hay duda que los gastos nacidos de la hipoteca solicitada para adquirir la vivienda forman parte de los daños y perjuicios, porque derivan directamente de la compraventa. La existencia de un procedimiento administrativo para solicitar la devolución de impuestos no deja sin contenido la obligación indemnizatoria del vendedor, derivada del derecho civil. La posibilidad meramente hipotética de que el comprador hiciera esa solicitud no libera al vendedor de sus obligaciones.

QUINTO. Reconvención y reclamación del pago de parte de la plusvalía

Debemos recordar que '[l]a exigencia de motivación . responde a la necesidad de exponer los elementos y razones de juicio, tanto fácticas como jurídicas, que permitan conocer cuáles han sido los criterios que fundamentan la decisión judicial. Pero no se impone una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes. Sólo es preciso que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate, al margen de que pueda ser escueta y concisa', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 8 de junio de 2015 , Sentencia: 334/2015, Recurso: 2027/2014 .

La sentencia analiza detalladamente las cuestiones planteadas en el juicio. APARTUR, SA, en su reconvención, pide el cumplimiento de una estipulación contractual relativa al pago de la plusvalía. Cuando se declara la resolución del contrato por aplicación del artículo 1.486 del Código Civil , va implícita la desestimación de esa petición y no eran necesarias mayores consideraciones.

Resolución del contrato que ratifica la Sala, por lo que el vendedor no puede pretender el cumplimiento de una cláusula aislada del contrato que queda sin efecto. Debiendo añadirse que, en cualquier caso, el pago de esa parte de la plusvalía quedaría igualmente encuadrado como daño y perjuicio. Razones todas que obligan a desestimar la alegación (5).

SEXTO. Costas y depósito

Las costas de la apelación desestimada, por imperativo del artículo 398, se impondrán a la parte recurrente.

Asimismo, procede acordar la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y de pertinente aplicación, en nombre del Rey

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por APARTUR, SA, confirmando la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA nº 14 de LAS PALMAS de fecha 21 de junio de 2.013 en el Juicio Ordinario 1.084/12.

Condenar al apelante al pago de las costas de esta alzada, con pérdida del depósito constituido.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.