Sentencia CIVIL Nº 419/2017, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 382/2017 de 27 de Noviembre de 2017

Encabezamiento

SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 42 99 15
Fax.: 928 42 97 75
Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000382/2017
NIG: 3501942120160001923
Resolución:Sentencia 000419/2017
Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000271/2016-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de San Bartolomé de Tirajana
Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:
Apelado Jose Pablo Jose Antonio Perez Alonso Margarita Maria Garcia Gonzalez
Apelante Natalia Francisco Torres Suarez Pedro Martin Herrera
SENTENCIA
COMPOSICIÓN DE LA SALA
Presidente:
Don Víctor Caba Villarejo
Magistrados:
Don Víctor Manuel Martín Calvo
Don Miguel Palomino Cerro (Ponente)
En Las Palmas de Gran Canaria, a 27 de noviembre de 2017.
Vistos por LA SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE LAS PALMAS los autos del
ROLLO identificado con el número 382/2017, dimanante del juicio verbal de desahucio por expiración de
término que con el número 271/2016 se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de San
Bartolomé de Tirajana, siendo apelante DOÑA Natalia , representada por el procurador don Pedro Martín
Herrera y defendida por el letrado don Francisco Torres Suárez, y apelada DON Jose Pablo , representado
por la procuradora doña Margarita María García González y asistido por el letrado don José Antonio Pérez
Alonso, se acuerda la presente resolución con apoyo en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO. El fallo de la sentencia de primera instancia dice "Que, estimando la demanda interpuesta nombre de D. Jose Pablo contra Dª Natalia , debo acordar y acuerdo: 1.-Declarar extinguido con fecha 31/3/2014 el contrato de arrendamiento suscrito entre Don Jose Pablo y doña Natalia , el día 1/4/2012, relativo al LOCAL 23-B DEL CC ANEXO 2 de Playa del Inglés (DOCUMENTO TRES DE LA DEMANDA).

2.-Condenar a la demandada a dejar libre, vacuo y a libre disposición del actor dicho inmueble, apercibiendo a la demandada de que en caso contrario se procederá a su lanzamiento.

3.-Condenar en costas a la demandada".



SEGUNDO. La referida sentencia se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 24 de noviembre de 2017.



TERCERO. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. Sr. Don Miguel Palomino Cerro, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación. I. La sentencia de primera instancia interpretó el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes en el sentido de que sólo se pactó la posibilidad de prórroga del contrato por una anualidad más a contar desde la expiración inicialmente convenida.

II. Por la apelante arrendataria se formula recurso de apelación esgrimiendo como primer motivo de impugnación la inadecuación de procedimiento ya que las partes habían pactado que 'cualquier continuación de la ocupación del local finalizado el plazo de vigencia del contrato.se entenderá realizado en precario'. Como quiera que nos hallamos ante un contrato de arrendamiento distinto del de vivienda, sostiene la apelante, lo dispuesto por las partes se erige en ley y, por tanto, el proceso adecuado habría de ser el de precario.

Invoca igualmente la falta de legitimación activa del apelado puesto que al haber enajenado el local en el curso del proceso no está habilitado para el ejercicio de la acción.

Reitera que la interpretación de la cláusula de extinción del contrato ha de ser la de posibilidad anual de prórroga por otro año más a voluntad del arrendatario. Las dudas que genere la interpretación esta cláusula oscura han de perjudicar, conforme al Código Civil, a su redactor, que fue el apelado.

Finalmente, denuncia incongruencia en lo relativo a la fijación del momento de extinción del contrato, que ha de ser la de 31 de marzo de 2016. Se aprecia una contradicción entre lo considerado en la fundamentación jurídica y lo contenido en la parte dispositiva (31 de marzo de 2014).

III. Se muestra la parte apelada disconforme con la pretensión de inadecuación de procedimiento excepcionada por la apelante por entender, en primer lugar, que las normas de derecho procesal son indisponibles y que la pretensión de desahucio por expiración de término tiene previsto el cauce que se ha seguido en la tramitación de esta expediente. En segundo término, y como quiera que la apelante sigue pagando las rentas, en modo alguno podríamos hallarnos ante un supuesto de precario. Y, finalmente, señala que cuando se admitió la demanda la apelante no recurrió dicha resolución que ordenaba la tramitación por el cauce del juicio verbal por desahucio.

Igualmente contraria se muestra a la pretendida falta de legitimación activa, ya que fue la propia apelante la que se opuso a la sucesión procesal derivada de la venta por el apelado de la finca litigiosa, no pudiendo la misma contravenir sus actos propios. El auto que denegó la sucesión procesal fue consentido por ambas partes. Por otro lado, como quiera que en el momento de la presentación de la demanda el apelado era dueño (en realidad condueño con las actuales propietarias) el principio de la perpetuatio legitimationis impide tener en cuenta mutaciones que se hayan producido una vez formulado dicho escrito rector del procedimiento.

Finalmente, y en lo que a este aspecto del contencioso atañe, pone de manifiesto que esta falta de legitimación activa debería haberla opuesto en primera instancia.

En lo que atañe a la interpretación que ha de otorgarse a la cláusula controvertida de extinción contractual, se remite a lo razonado por el juez de primera instancia. Incidiendo en que la propia apelante contestó al requerimiento del apelado de 20 de octubre de 2014 'prometiendo.dejar el local a disposición del arrendador el día 31 de marzo de 2016'.

En cuanto a la pretendida incongruencia, considera que es un error material puesto que del texto de la sentencia se desprende que la extinción debió declararse con fecha 31 de marzo de 2016 .



SEGUNDO. Conjuntamente con las alegaciones hechas valer contra la sentencia, se recurre igualmente por la apelante el contenido del auto, de la misma fecha que esta resolución, que denegó la suspensión del proceso por prejudicialidad civil ya que la aquí apelante ha demandado al apelado y a otras dos en juicio de retracto, al primero por su condición de vendedor y a las otras dos personas por la de compradoras, habiendo consignado el precio de venta. Según esta parte, la consecuencia de que prosperase la pretensión del apelado en el juicio de desahucio sería la del lanzamiento, lo que contravendría un eventual éxito del proceso de retracto que la declarase dueña del bien del que fue lanzada. Invoca la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de enero de 2015 que fija el momento de la adquisición de la propiedad para el retrayente en el momento de la consignación del precio y los gastos.

El apelado se muestra conforme con la decisión del juez de primera instancia de no suspender el proceso por prejudicialidad civil, asumiendo todos los razonamientos por él aportados, a los que añade el trascendental dato de que la arrendataria renunció al derecho de adquisición preferente que reconoce el artículo 31 de la LAU . Considera igualmente que el pronunciamiento prejudicial sería el que es objeto de este litigio puesto que si no existe arrendamiento al tiempo de la venta no existe la posibilidad de retracto.

Coincide la Sala con la conclusión de que no nos hallamos ante un supuesto de prejudicialidad, al menos como lo ha planteado la apelante. Sin entrar en cuestiones ya de fondo, como la de prevalencia del retracto de comuneros o la del alcance de la renuncia a los derechos de adquisición preferente que se contiene en el propio contrato, ya procesales, como la ampliamente considerada en primera instancia imposibilidad de planteamiento entre procesos sumarios y plenarios, coincidimos con la parte apelada en la afirmación de que en caso de existir una cuestión prejudicial sería la de determinación de la existencia de un derecho arrendaticio, el tratado en este expediente, como paso previo para el ejercicio de un eventual derecho de adquisición preferente. La parte apelante ha confundido, a nuestro juicio, la prejudicialidad con la oportunidad o conveniencia. Cierto es que el tener que entregarse la posesión en virtud de este proceso sería un contratiempo en relación con el supuesto de que prosperase un eventual derecho de adquisición preferente, pero en modo alguno se erige la decisión acerca de dicha entrega posesoria en dato necesario y esencial, como exige el artículo 43 de la LEC , para resolver el retracto.



TERCERO. Descartamos igualmente la pretendida inadecuación de procedimiento. Las normas de derecho procesal son indisponibles para las partes, a diferencia de determinadas normas de derecho objetivo como son en este caso las que rigen las relaciones arrendaticias relativas a un inmueble cuya finalidad no es la de vivienda del arrendatario ( artículo 4.3 de la LAU ). Por consiguiente, el que las partes hayan pactado que el arrendatario que se mantenga en la posesión del bien arrendado, una vez extinguido el plazo del arriendo, será considerado como precarista no convierte a la relación inicial, cuyo momento de expiración se cuestiona en este litigio, en precario. Y mucho menos puede revestir esta figura cuando la arrendataria sigue pagando una cantidad como renta. El quid de la controversia gira en torno a la duración del contrato, esto es a un aspecto de la relación negocial referido a un momento anterior a que comenzase esa eventual condición de precarista a la que parece referirse el contrato en la cláusula reseñada, por lo que en modo alguno cabría plantearse que nos hallamos ante una situación de precario Las pretensiones de resolución contractual de un arrendamiento por expiración de término, como la ejercitada en este caso, han de seguir el cauce del juicio verbal previsto en el artículo 250.1.1º de la LEC .

Otra cosa es que pueda considerarse, una vez estudiado el fondo del asunto, que por encontrarnos ante un supuesto de precario y no de expiración de término pueda el órgano jurisdiccional concluir que la acción ejercitada no es la procedente, y ello comportaría la desestimación de la demanda por haber equivocado la demandante el cauce procedente para hacer valer su derecho. Mas, como se ha dicho, no es este el caso analizado en el expediente.



CUARTO. Tampoco cabe admitirse la falta de legitimación activa del demandante apelado, claramente sobrevenida, al haber el mismo transmitido durante el proceso parte del bien a las otras copropietarias.

Advertimos en primer término que la legitimación es considerada doctrinalmente como una cuestión de orden público que puede tratarse en cualquier momento y que no puede ser alterada por voluntad de las partes, de modo que el que la apelante se opusiese a la sucesión procesal propuesta por el apelado en primera instancia no puede tener mayor alcance que el que atañe a la buena fe procesal pero no a los presupuestos indisponibles del proceso como es el de la legitimación.

Dicho la anterior, entiende la Sala que nos hallamos ante un claro supuesto de aplicación de la doctrina elaborada en relación con la 'perpetuatio legitimationis', que comporta el análisis y resolución de un litigio atendiendo a la situación del conflicto al tiempo de presentación de la demanda, donde la legitimación del aquí apelado era indiscutible. Así lo recuerdan sentencias del Tribunal Supremo como la de 23 de marzo de 1999 (nº 239/1999, rec. 3027/1994 ) cuando dice "que no puede impugnarse la personalidad de un litigante que ya tenía reconocida en el pleito, puesto que la legitimación procesal queda referida al momento de la presentación de la demanda en virtud del principio de 'perpetuatio legitimationis" o la de 7 de julio de 2003 (nº 676/2003, rec. 3497/1997) que reflexiona exponiendo "luego, si la demanda es admitida, se produce la llamada 'perpetuatio legitimationis ', con efecto retroactivo al día de la presentación de dicho escrito, con la finalidad de que en la sentencia se decida acerca de la situación jurídica controvertida, tal y como la misma se hallaba en la fecha indicada ( sentencias de 17 de marzo de 1997 y de 25 de febrero de 1983 ). Por todo ello, se hace preciso concluir que aquella cualidad que ostentaba el Sr. Marino el 13 de septiembre de 1995 se conserva por el mismo durante la tramitación del proceso iniciado a su instancia".

La aplicación de la anterior doctrina comporta el reconocimiento sin ambages de la legitimación activa del apelado por no haberse cuestionado su condición de arrendador al tiempo del ejercicio de la acción contenida en la demanda.



QUINTO. La expiración del término. Entrando en el fondo de asunto, y aun reconociendo que la dicción literal del precepto controvertido no sigue las pautas de un correcto español, probablemente debido a que la redacción aportada no sea más que el resultado de la traducción de un pacto inicialmente convenido en idioma alemán, la Sala se inclina por conferir razón a la interpretación propuesta por el arrendador y aceptada en primera instancia. En primer lugar porque la referencia a 'el presente contrato' parece remitir a la relación negocial contenida en el pacto y no a la que sucesivamente fuese surgiendo como consecuencia de la renovación anual que impusiese la arrendataria. Y, en segundo y determinante término, porque la interpretación que pretende imponer la arrendataria de renovación anual del contrato a su exclusiva voluntad convierte al pacto en un contrato perpetuo no consentido en nuestro ordenamiento jurídico. Así lo recuerda, entre muchas, la Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 2ª, en su sentencia de 19 de enero 2016 (nº 15/2016, rec. 497/2015 ) al exponer que"el problema que se plantea en el presente recurso es el relativo a determinar si el pacto segundo del contrato de arrendamiento del local comercial [...] introduce la posibilidad de que el indicado contrato pueda tener una duración indefinida en tanto en cuanto la parte arrendataria así lo desee, conforme en teoría cabe desprenderse de la confusa redacción del pacto segundo del indicado contrato. [...] Este Tribunal entiende que el pacto al que se ha hecho alusión no permite establecer que lo que se convino fue un contrato de arrendamiento de duración indefinida. Uno de los dos elementos sustanciales de los arrendamientos es el 'tiempo determinado' ( Art. 1548 del Código Civil ). Si un arrendamiento no es por tiempo determinado sera otra cosa diferente, pero no es un arrendamiento. Menos aun cabe dejar la duración del contrato en manos del arrendatario. Lo prohíbe expresamente el Art. 1256 del C. Civil que dispone que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes".

Por lo expuesto, la pretensión de la arrendataria de que el contrato duraría el tiempo que ella quisiese, pues para ello le bastaba cada año con comunicar a la parte contraria su deseo en tal sentido, ha de ser desatendida por contravenir el derecho patrio y por no ser esa la interpretación que de la cláusula discutida cabe hacerse.



SEXTO. En lo que concierne al error material que se aprecia en el fallo de la sentencia apelada relativo a que donde se dice que el contrato se extinguió el 31 de marzo de 2014 debería decir el 31 de marzo de 2016, entiende la Sala que se trata de un error material, por así desprenderse de la redacción de la resolución recurrida, que puede ser corregido en todo momento ex artículo 214 de la LEC .

SÉPTIMO. La desestimación del recurso comporta la imposición del pago de las costas generadas en esta alzada a la parte apelante ( artículo 398.1 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por DOÑA Natalia contra la sentencia dictada el 9 de marzo de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de San Bartolomé de Tirajana en el juicio verbal de desahucio 271/2016, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a la apelante el pago de las costas generadas en esta alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ .

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.