Sentencia Civil Nº 42/2005, Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 102/2005 de 14 de Noviembre de 2005

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA

DE CATALUÑA

Sala Civil y Penal

R. Casación nº 102/2005

SENTENCIA Nº 42

Presidenta:

Ilmo. Sr. Guillermo Vidal Andreu

Magistrados:

Ilma. Sra. Núria Bassols i Muntada

Ilmo. Sr. Carlos Ramos Rubio

Barcelona, 14 de noviembre de 2005

La Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, integrada por los magistrados

que se expresan mas arriba, ha visto el recurso de casación núm. 102/2005 contra la sentencia

dictada en grado de apelación por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en el rollo

de apelación núm. 875/01 como consecuencia de las actuaciones de juicio de menor cuantía núm.

570/98 seguidas ante el Juzgado de 1a Instancia núm. 6 de Barcelona. El Sr. Gregorio ha interpuesto este recurso representado por la Procuradora Sra. Ana Roger Planas y

defendido por el Letrado Sr. Luis Mª Miralbell Guerin. Es parte recurrida INMOBILIARIA BAÑERAS S.L., representada por el Procurador Sr. Angel Quemada Cuatrecasas y defendida por el Letrado

Sr. Javier Vidal-Quadras Trías de Bes.

Antecedentes

PRIMERO.- La Procuradora de los Tribunales Sra. Ana Roger Planas, actuó en nombre y representación del Sr. Gregorio formulando demanda de juicio de menor cuantía núm. 570/98 en el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Barcelona. Seguida la tramitación legal, el Juzgado indicado dictó sentencia con fecha 16 de marzo de 2001, la parte dispositiva de la cual dice lo siguiente:

"FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dña. Ana Roger Planas, en nombre y representación de D. Gregorio, contra INMOBILIARIA BAÑERAS S.L., debo absolver y absuelvo a dicha demandada, de todos los pedimentos contra ella instados en la demanda, con expresa imposición de costas a la parte demandante.

Y estimando la demanda reconvencional formulada por el Procurador D. Angel Quemada Cuatrecasas, en nombre y representación de INMOBILIARIA BAÑERAS S.L., contra D. Gregorio, debo declarar y declaro la nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra, otorgado entre ambas partes en fecha 4 de Mayo de 1.995, con expresa imposición de las costas causadas por la demanda reconvencional, al reconvenido D. Gregorio".

SEGUNDO.- Contra esta Sentencia, la parte actora interpuso recurso de apelación, que se admitió y se sustanció en la Sección 4a de la Audiencia Provincial de Barcelona la cual dictó Sentencia en fecha 30 de diciembre de 2002, con la siguiente parte dispositiva:

"FALLAMOS: Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Gregorio contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Barcelona en los autos de Juicio Menor Cuantía nº 570/98 de fecha 16 de marzo de 2001, debemos revocar y revocamos en parte dicha sentencia, en cuanto declara la nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra, otorgado entre ambas partes en fecha 4 de mayo de 1995, y estimando la petición subsidiaria de la demanda reconvencional formulada por INMOBILIARIA BAÑERAS S.L. debemos declarar y declaramos la resolución de dicho contrato, sin efectuar especial imposición de costas, manteniendo la desestimación de la demanda principal con expresa imposición de costas a la parte demandante. Todo ello sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas de este recurso".

TERCERO.- Contra esta Sentencia, la Procuradora Sra. Ana Roger Planas en nombre y representación del Sr. Gregorio, interpuso recurso de casación que por auto de esta Sala, de fecha 18 de julio de 2005, se admitió a trámite dándose traslado a la parte recurrida y personada para formalizar su oposición por escrito en el plazo de veinte días.

CUARTO.- Por providencia de fecha 26 de septiembre de 2005 se tuvo por formulada oposición al recurso de casación y de conformidad con el art. 485 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se señaló para la celebración de vista que ha tenido lugar el día 27 de octubre de 2005 a las 10,30 horas de su mañana.

Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Guillermo Vidal Andreu.

Fundamentos

PRIMERO. Por la representación procesal de D. Gregorio se formula recurso de casación contra la sentencia de fecha 30 de diciembre de 2.002 dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona en Rollo de apelación 875/01 procedente del juicio de menor cuantía 570/98 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Barcelona. La competencia de esta Sala viene determinada por el auto del Tribunal Supremo de fecha 31 de mayo de 2.005.

El recurrente formula cinco motivos de casación, habiendo renunciado al motivo cuarto en el acto de la vista oral del recurso.

Son hechos de interés para la resolución del recuso, tal como aparecen probados o admitidos por las partes, lo siguientes:

Desde el año 1.981, el actor y ahora recurrente D. Gregorio era arrendatario de la finca denominada DIRECCION000, propiedad de la entidad Inmobiliaria Bañeras ( demandada y actora reconvencional ), destinada a convivencias escolares, colonias y hostelería.

En fecha 4 de mayo de 1.995 actor y demandada suscribieron un contrato denominado de arrendamiento con opción de compra mediante el cual Inmobiliaria Bañeras concedía al Sr. Gregorio la posesión en arrendamiento de la DIRECCION000 - posesión de la que ya gozaba como antiguo arrendatario - con una opción de compra de la misma, estipulándose como precio el de 30.000.000 de pesetas, así como el pago de 250.000 pesetas más el I.V.A. correspondiente hasta el momento de ejercitarse la opción, que no podía ser antes del 5 de mayo de 1.998 y hasta el 5 de julio siguiente, acordándose que en el acto de otorgamiento de la escritura se deducirían las cantidades que el actor hubiera satisfecho en concepto de arrendatario.

El actor pagó íntegramente las cantidades referidas y el día 15 de mayo de 1.998 compareció ante el Notario de Barcelona D. Juan Francisco Bages Ferrer requiriéndole para que se constituyese en el domicilio designado en el contrato e hiciese entrega a la entidad demandada de la carta a través de la cual ejercitaba la opción de compra y, al tiempo, citaba a la sociedad ante el Notario de Barcelona D. Antonio Bosch Carrera para el día 29 de mayo de 1.998 a las 12 horas a fin de dar cumplimiento a la opción de compra y otorgar la correspondiente escritura pública, carta que fue entregada el 16 de mayo siguiente.

El 29 de mayo compareció ante la Notaría el actor y un representante de La Caixa Layetana, entidad que dijo tener autorizado un préstamo hipotecario para la adquisición de la finca, compareciendo también un Letrado en nombre de la demandada, que se opuso a la indicada opción alegando que el actor, al tener subarrendada la finca a D. Ernesto y D. Silvia, contra lo previsto en la cláusula sexta del contrato que prohibía subarrendar, traspasar o ceder total o parcialmente la finca arrendada, había actuado con engaño o dolo bastante ocasionando un vicio en el consentimiento de Inmobiliaria Bañeras y, si se entendiere que el contrato era válido, había incumplido una de sus cláusulas.

Así las cosas, D. Gregorio formuló demanda ante los Juzgados de Barcelona instando la declaración de que Inmobiliaria Bañeras se hallaba obligada a otorgar la escritura pública de constante mención contra el pago previo o simultáneo de 19.000.000 de pesetas y de que debía indemnizar al actor en los daños y perjuicios causados por dicho el incumplimiento voluntario de su obligación.

Inmobiliaria Bañeras se opuso a la demanda por entender que era nulo el contrato de opción al haber subarrendado la finca el actor contra la prohibición contractual. En consecuencia, reconvino solicitando: la declaración de nulidad del contrato de fecha 4 de mayo de 1.995 por concurrir un vicio del consentimiento; subsidiariamente, la resolución de dicho contrato por incumplimiento del demandante de una de las cláusulas del mismo; subsidiariamente, la rescisión del contrato por lesión ultra dimidium al haberse convenido un precio inferior en la mitad del valor del inmueble.

La sentencia de fecha 16 de marzo de 2.001 dictada por la Magistrada titular del Juzgado de Primera Instancia de Barcelona desestimó la demanda ejercitada por D. Gregorio y estimó la demanda reconvencional instada por Inmobiliaria Bañeras declarando la nulidad del contrato de fecha 5 de mayo de 1.995 suscrito entre los litigantes, sobre el argumento de que el actor había actuado engañosamente ocultando la existencia de subarrendatarios al momento de concluirse el contrato y permitiendo el redactado de la cláusula sexta. La sentencia de la Audiencia de Barcelona que ahora se recurre confirma la anterior, pero razona que no se da la nulidad por vicio de consentimiento al no ser esencial para la conclusión del contrato y, en cambio, sí se da la resolución del contrato por incumplimiento de una de sus cláusulas, resolución que debe operar con efectos ex tunc, esto es, desde el momento en que se produce el supuesto de hecho que faculta la acción resolutoria.

SEGUNDO. El primer motivo de recurso invoca infracción por inaplicación de los arts. 1.253 y 1.450 del Código civil y la jurisprudencia interpretadora de los mismos, citando, a título de ejemplo, las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 15 de febrero de 1.975, 9 de octubre de 1.981, 4 de febrero de 1.965 y 13 de octubre de 1.962, así como del Tribunal Superior de Justicia de 24 de febrero de 1.994.

Justifica el motivo de recurso el recurrente alegando que lo que en realidad convinieron las partes mediante contrato de 4 de mayo de 1.995 no fue una opción de compra sino una compraventa de ejecución o cumplimiento diferido, igual que la que contempla, en supuesto análogo, la sentencia citada de esta Sala. Siendo ello así y perfeccionada la venta en la fecha indicada, teniendo ya la posesión de la cosa el comprador adquirente, ningún interés podía mantener la vendedora respecto a que la finca se arrendara a terceros.

El motivo no puede prosperar y ello por tratarse de una cuestión nueva no debatida ni valorada en las dos instancias.

El recurrente, ante esta objeción, se apresuró a manifestar en el acto de la vista del presente recurso que ya en el escrito de contestación a la reconvención había quedado explicitada su posición ante la naturaleza jurídica del contrato celebrado. Olvida, sin embargo, que en la demanda el actor manifiesta paladinamente: "Pues bien, en fecha 4 de mayo de 1.995 y en las circunstancias relatadas en los dos hechos precedentes, la compañía demandada, Inmobiliaria Bañeras, S.L., concedió una opción de compra sobre la finca de DIRECCION000 a favor de mi mandante, don Gregorio ".Y, en efecto, en el escrito de contestación a la reconvención el actor pasa a narrar las vicisitudes que le llevaron a la conclusión del contrato, manifestando que era el reconviniente quien estaba interesado en la venta de la finca dado el régimen de arrendamiento entonces vigente y que, con la nueva legislación arrendaticia pasó a abonar 250.000 pesetas de renta ( sobre las 40.000 que venía satisfaciendo ), pero que tal situación le convino porque " en realidad se trataba más de un contrato de compraventa pendiente de consumación que de un arrendamiento "; pero, a continuación, pasa a calificar el contrato finalmente suscrito y afirma: " Así pues, el 4 de mayo de 1.995 mi mandante suscribió el documento nº 2 acompañado a la demanda y, por tanto, renunció al contrato de arrendamiento que tenía a su favor sujeto a prórroga forzosa, a cambio de que se le concediera la opción de compra sobre la finca, puesto que de lo contrario nunca habría variado las condiciones del arrendamiento. En definitiva, la renuncia al contrato de arrendamiento del año 81 fue una contraprestación a la concesión del derecho de opción; tiene por causa la opción ".

Pero hay más, basta leer las sentencias de primera y segunda instancia para comprobar que ninguna de ellas se cuestionó la configuración jurídica del contrato celebrado entre los litigantes el día 4 de mayo de 1.995. La sentencia de primera instancia parte de la base de que se trata de un contrato mixto de arrendamiento y opción de compra y, en el penúltimo párrafo de su Fundamento de Derecho Cuarto, expresa claramente: " Respecto a la alegación del Sr. Gregorio de que la ineficacia del contrato de arrendamiento no conllevaría la ineficacia del contrato de opción de compra, debe indicarse que, en el presente supuesto no se puede desmembrar la opción de compra llevada a cabo y aislarla del arrendamiento con la que está vinculada, al conformar una relación jurídica unitaria, maxime cuando el propio demandante sostiene en su escrito de contestación a la reconvención, que ` mediante la suscripción del contrato de 4 de mayo de 1995, mi mandante renunciaba al contrato de arrendamiento sujeto a prórroga forzosa a cambio de que se le confería la opción de compra sobre la finca Ž, es decir, se venía a sustituir un contrato de arrendamiento sujeto a prórroga forzosa, por otro sin posibilidad de prórroga pero con opción de compra, con lo que es evidente la vinculación e interdependencia entre la opción y el arriendo ".

En el recurso de apelación, tampoco el recurrente hizo cuestión de la naturaleza jurídica del contrato de 4 de mayo de 1.995, a juzgar por sus alegatos que se contienen y referencian en el Fundamento Segundo de la sentencia de la Audiencia ( amén del escrito de recurso que obra en las actuaciones ). De esta forma, toda la sentencia parte de la base supuesta de que efectivamente se trata de un contrato de arrendamiento con derecho a opción de compra y sobre este contexto - indiscutido - se pronuncia.

La calificación jurídica de los contratos es función de los Tribunales de instancia, sin que pueda ser corregida en casación, a menos que aparezca como absurda, irracional, arbitraria o contraria a Derecho, según nos recuerdan, entre otras, las sentencias de 12 y 16 de julio de 2.002, 11 de marzo, 21 de abril y 12 de diciembre de 2.003. De este modo, no le es dable al recurrente en casación intentar variar a su criterio esa calificación y menos cuando la cuestión no ha sido introducida en el debate de las dos instancias, pues entonces aparece como una cuestión nueva que afecta al derecho de defensa y va contra los principios de audiencia bilateral y congruencia, como ha hecho ver el Tribunal Supremo en numerosas sentencias, de las que son ejemplo las de 1 y 31 de diciembre de 1.999, 23 de mayo, 14 de junio, 31 de julio y 4 de diciembre de 2.000, 12 de febrero, 30 de marzo, 31 de mayo de 2.001 y 12 de diciembre de 2.003. La sentencia de 12 de marzo de 2.001 establece claramente esta doctrina: " Este requisito de congruencia vincula a este Tribunal de Casación al igual que a los Tribunales de instancia, lo que impide plantear ante el mismo cuestiones nuevas que, según reiterada doctrina jurisprudencial (así, sentencia de 15 de febrero 1998 ), no cabe reconocer en casación pues, amen de alterar el objeto de la controversia, atenta a los principios de preclusión e igualdad entre las partes (sentencias de 4 de abril de 1994 y 4 de octubre de 1996) y produce indefensión al otro sujeto del pleito (sentencias de 20 de septiembre de 1994 y 4 de octubre de 1996); la misma doctrina mantienen las sentencias de 11 de noviembre de 1997, 12 de marzo de 1998 y 8 de junio de 1998 -dice la sentencia de 30 de noviembre de 1998 - ".

Por estas razones, como se decía, el motivo no puede ser acogido.

TERCERO. En el segundo motivo denuncia el recurrente la infracción por inaplicación del art. 277 de la Compilació de Dret Civil de Catalunya y de la jurisprudencia asentada, entre otras, por las sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1.986, 16 de abril de 1.991, 10 de diciembre de 1.947, y 9 de diciembre de 1.948, relativas a la necesidad de que al tiempo de efectuarse la facultad resolutoria exista y esté vigente el vínculo contractual cuya resolución se insta.

La argumentación del recurrente se centra en el hecho de que al ejercitarse la opción de compra quedó perfeccionada la compraventa puesto que el optante ya estaba en posesión de la cosa ( art. 1463 del Código civil por remisión del 277 de la Compilació de Catalunya ). Desde ese momento el arrendatario se convierte en propietario y el arrendamiento se extingue por consolidación. Pues bien, en el caso de autos la facultad de opción se ejercitó el 15 de mayo ( o el día 16 si se considera el momento en que tal declaración llegó a conocimiento de la entidad vendedora ) y no fue hasta el siguiente día 29 de mayo en que se produjo el ejercicio extrajudicial de la facultad resolutoria o hasta el 30 de septiembre de 1.998 cuando se produjo la demanda reconvencional en la que se instó la resolución, es decir, en ambos casos cuando la compraventa ya estaba consumada y el arrendatario había dejado de serlo.

La cuestión ahora suscitada tiene visos también de cuestión nueva, vedada en el ámbito casacional como se ha dicho, pues, como apunta la parte recurrida en su escrito de impugnación del recurso, " la acción resolutoria, como pretensión subsidiaria, se ha contestado desde un principio por la adversa y en ningún momento la demandada ha sostenido la consumación del contrato objeto de resolución como causa de la improcedencia de la pretensión. La `extemporaneidadŽ de la resolución como causa de su improcedencia se plantea por primera vez en este recurso ".

No asiste plena razón a la parte recurrida. En el escrito de contestación a la reconvención y, concretamente, en su apartado Sexto ( titulado: " El ejercicio malicioso y extemporáneo de las acciones de anulabilidad y de resolución por incumplimiento " ), el demandante resalta el ejercicio intempestivo de la acción resolutoria y razona que el mismo se produjo una vez que la opción de compra se hallaba totalmente consumada, efecto que se dio el día 15 de mayo de 1.998 o desde que " la reconviniente recepcionó la carta mediante la cual se ejercitaba el derecho de opción el día 16 de mayo de 1.998, a las diez cuarenta y cinco minutos, por lo que desde este momento quedó consumada la opción de compra y quedó perfeccionada la compraventa de la finca a favor de mi mandante, D. Gregorio ".

Este escrito es el único en que podía el actor oponerse al ejercicio de la facultad resolutoria, ejercitada por el demandado en su demanda reconvencional. No así tenía necesidad de hacerlo en la apelación por cuanto la sentencia de primera instancia había acogido la petición principal del actor reconvencional acordando la nulidad ( que no la resolución ) del contrato. Dicha resolución, como más arriba se ha dicho, se produce en la sentencia de segunda instancia.

Por este motivo y en aras a completar al máximo el principio constitucional de tutela judicial efectiva de los derechos de los litigantes, la Sala entrará en el análisis del motivo de recurso, teniendo en cuenta la oposición formulada por la parte recurrida, con lo que quedan respetados los derechos de contradicción y audiencia.

La argumentación del recurrente no puede admitirse porque parte de un perfecto ejercicio del derecho de opción, que no se da en el caso de autos.

La cuestión fundamental estriba en si, efectivamente, el ejercicio del derecho de opción fue correcto y completo, esto es, fue ejercitado dentro del plazo pactado - lo que no se discute - y se ofreció al vendedor el precio convenido y en la forma convenida, lo que sí es cuestionado.

La necesidad de entregar el precio convenido al momento de ejercitar la opción es hoy un tema resuelto en la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de julio de 2.001. Dicha sentencia afirma con rotundidad que el pago del precio al momento de ejercitar la opción no es requisito de eficacia a menos que contractualmente se haya pactado. Se apoya en la sentencia anterior de 14 de febrero de 1.997, según la cual: " Dentro de los efectos de la opción, que se perfecciona una vez debidamente ejercitada el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación (arts. 1.445 y ss. del CC), en la que figura el 1.450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina de esta Sala (SS, entre otras, de 3 febrero 1992), al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma (y no otra es la hipótesis ahora contemplada), la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada". Y esta misma sentencia al examinar en concreto el requisito del pago o consignación del precio, se remite a la de 2 de febrero de 1992 para declarar que se trata de una condición no exigida "salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante", doctrina que igualmente se expresó en las sentencias de 17 de mayo y 24 de junio de 1993.

Restará ahora por ver si, como dice la parte recurrida, el contrato previó expresamente el pago o consignación al momento de ejercitar la opción o si tal se deduce en forma contundente del estudio sistemático del clausulado contractual.

Y, en el caso de autos analizado, el contrato es claro y meridiano respecto a este punto. La cláusula UNDECIMA, que es la que relaciona la opción de compra, establece que la opción se sujeta a las siguientes condiciones: " 2ª. El precio de la compraventa que desde ahora se fija para entonces es la suma de 30.000.000 Ptas., pagadera al contado en efectivo metálico, en el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa " ( el subrayado es propio ). Así lo pactaron las partes y así era exigible de conformidad con los arts. 1.254 y 1.258 del Código civil, siendo aquella una cláusula contractual terminante, amén de indiscutida, a cuyos términos literales hay que estar, como establece el art. 1.281, primer párrafo, del mismo texto legal.

Y así, además, coincide con la intención de las partes en una interpretación sistemática del contrato cuando en la condición 4ª puede leerse: " Si en la fecha así señalada INMOBILIARIA BAÑERAS, S. L., incompareciera ante el Notario fijado, la consignación de la suma fijada como precio con las deducciones pactadas en la propia Notaria, a disposición de INMOBILIARIA BAÑERAS S. L., será requisito suficiente para que se formalice la compraventa de forma unilateral por el propio Sr. Gregorio, con dispensa de autocontratación " ( el subrayado es también propio ).

Y así, finalmente, resulta de la propia lógica comercial pues, de otro modo, nada hubiera impedido al optante comprar al momento de concluir el contrato de arriendo si el pago era, como pretendió, mediante el ofrecimiento de un préstamo hipotecario sobre la finca.

No hubo, consiguientemente, cumplimiento íntegro de las condiciones pactadas para el ejercicio de la opción de compra y la postulación de la acción resolutoria no es extemporánea.

El motivo de recurso, en consecuencia, debe ser desestimado.

CUARTO. El motivo tercero de recurso denuncia infracción por inaplicación de la jurisprudencia asentada, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de marzo de 2.001, 15 de diciembre de 1.997, 27 de mayo de 1.967 y 5 de junio de 1.951.

Justifica el recurrente el motivo argumentando que no nos hallamos ante un contrato mixto de arrendamiento y opción de compra sino ante un contrato de arrendamiento preexistente y novado en algunas de sus cláusulas al que se le ha agregado una opción de compra a favor del arrendatario, por lo que, en cualquier caso, deben seguir caminos paralelos y separados, de suerte que la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del pacto de no subarrendar no implica necesariamente la invalidez de la opción de compra.

De nuevo ha de recordarse a la parte recurrente que la calificación jurídica de los contratos es función de los Tribunales de instancia, sin que pueda ser corregida en casación, a menos que aparezca como absurda, irracional, arbitraria o contraria a Derecho, como más arriba decíamos.

En ambas instancias se parte de la base de que " no se puede desmembrar la opción de compra llevada a cabo y aislarla del arrendamiento con la que está vinculada, al conformar una relación jurídica unitaria " como razona la sentencia del Juzgado y asume la de la Audiencia ( Fundamento de Derecho Cuarto, párrafo segundo ).

Y es que, además, tal calificación jurídica no es, en absoluto, ni arbitraria, ni ilógica, ni irracional, ni absurda, antes bien se aviene a lo realmente pactado y al fondo económico del contrato.

Un caso análogo se contempla en nuestra sentencia de 11 de julio de 1.991. Entonces decíamos: "... en el caso del arrendamiento con opción de compra, nos encontramos normalmente ante la figura de los contratos coligados, que da lugar a la unión de diferentes contratos en un sólo negocio jurídico, para conseguir así la finalidad empírica que persiguen las partes contratantes. Y si ahora se proyecta esta consideración general sobre el caso que origina el presente recurso de casación, la tesis de la unidad del contrato debe considerarse la más adecuada a las circunstancias particulares que concurren en este caso.

.... desde esta respectiva subjetivista, parece claro que, en la intención de los contratantes, el arrendamiento y la opción de compra se configuraban como un único contrato, como resulta del hecho que en el contrato de opción de compra se insertan unas cláusulas relativas al contrato de arrendamiento y que las partes implicadas en la opción de compra vienen por regla general identificadas por las respectivas condiciones de arrendador y arrendatario, lo cual manifiesta que, en la intención de los contratantes, ambos contratos constituían una unidad jurídica porque obedecían a un interés único. Y si de esta perspectiva subjetivista pasamos a otra de cariz más objetivo, la conclusión es la misma. Ya que en los supuestos de arrendamiento con opción de compra la solución normal es la de decantarse por la unidad de relaciones que se dan entre las partes contratantes, porque ésta es la solución que se deriva del sentido lógico, del substrato económico y de la utilidad práctica, ya que los contratantes, por regla general, tienen un interés en la unidad contractual que el ordenamiento jurídico considera merecedor de tutela. Y más si se tiene presente que las relaciones jurídicas se dan entre las mismas partes contratantes, recaen sobre la misma finca, se establece un plazo común de duración y se fundamentan en una misma causa mixta o compleja, formada por la unión de dos formas contractuales, que desembocan en la tesis de la unidad de contrato, por el hecho de que ambas formas contractuales se encuentran ligadas a sus vicisitudes; porque, en consideración a los objetivos que se persiguen con los contratos de referencia, parece evidente que si el contrato de arrendamiento hubiese sido nulo, esta nulidad se habría hecho extensiva a la opción de compra, porque en la intención de los contratantes constituía una unidad económica con el contrato de arrendamiento y, por tanto, si durante la vigencia de la opción de compra se ha resuelto el contrato de arrendamiento, este hecho comporta la extinción de la opción de compra por ser un contrato coligado con el de arrendamiento (según resulta también de las SSTS 5 enero y 27 febrero 1950, 21 noviembre 1963 y 21 octubre 1974).

La tesis del contrato complejo o de los contratos coligados puede también observarse en las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 9 de octubre de 1.995, 15 de diciembre de 1.997, 19 de mayo y 15 de junio de 2.003, entre muchas otras.

En el presente caso, el análisis de las cláusulas contractuales del documento suscrito por las partes en fecha 4 de mayo de 1.995 no puede llevar a otra conclusión: se contienen las relaciones obligacionales en un solo documento, se denomina al contrato como de arrendamiento con opción de compra, se detalla un derecho ( opción de compra ) intuitu personae e intuitu rei y se crea un contrato de arriendo con clausulado radicalmente distinto al anterior en el plazo contractual, en la renta, en la exclusión de la prórroga forzosa y en la prohibición de subarrendar. Se trata, en suma, como han visto las sentencias anteriores, de un contrato complejo integrado indisolublemente por las prestaciones correspondientes a un contrato de arrendamiento y a un contrato de opción de compra, de modo que la suerte de ambas ha de correr también indisolublemente unida.

Finalmente, deben recordarse al recurrente sus propias palabras: " en definitiva, la renuncia al contrato de arrendamiento del año 81 fue una contraprestación a la concesión del derecho de opción de compra; tiene por causa la opción ". En efecto, el antiguo contrato de arrendamiento verbal del año 1.981, sujeto a la legislación entonces vigente y sometido legalmente al régimen de prórroga forzosa, se sustituyó por un contrato de arrendamiento escrito, vigente ya la Ley de 24 de noviembre de 1.994, con clausulado íntegro ( a efectos de duración, renta y pactos accesorios ), al que se unió el derecho del arrendatario a adquirir por compra la finca. La artificiosa - pero hábil y rigurosa - construcción jurídica del recurrente en orden a tratarse de dos contratos separados, uno de opción de compra y otro de arrendamiento novado sobre el anterior de 1.981, resulta, entonces, inacogible.

El motivo debe rechazarse.

QUINTO. El quinto y último motivo de recurso invoca la infracción por indebida aplicación de los arts. 1.124 del Código civil y apartados 2º y 5º del art. 114 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos.

Aduce el recurrente que la sentencia que se combate hace expresa aplicación del art. 114, ordinales 2º y 5º, de la derogada Ley de arrendamientos para declarar resuelto el contrato, aunque también, indirectamente por cita de una sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife, se refiere al art. 1.124 del Código civil. Ambos preceptos son, al decir del recurrente, inaplicables: el primero, por cuanto la sentencia parte de la concepción del contrato como ente complejo y unitario, al que no le es de aplicación la normativa locaticia; el segundo, porque no se dan los requisitos para la viabilidad de la acción resolutoria: vinculo contractual vigente; reciprocidad de las prestaciones que constituyen el sinalagma contractual, incumplimiento grave y frustración del interés legítimo de la parte cumplidora.

Tampoco el motivo puede prosperar.

El contrato celebrado entre las partes litigantes el 4 de mayo de 1.995 responde a la categoría jurídica de contrato mixto en el que se yuxtaponen prestaciones de un contrato de arrendamiento y de un contrato de opción de compra; contrato lícito al amparo de la autonomía de la voluntad que proclama el art. 1.255 del Código civil. La normativa aplicable al mismo es, en consecuencia, la que deriva de los mismos pactos y condiciones en él contenidos, la normativa imperativa contractual y la que se contiene en los contratos típicos similares ( por todas sentencias de 24 de noviembre de 1.981 y 30 de abril de 2.002 ).

La aplicación entonces del art. 1.124 del Código civil en cuanto regula la facultad de resolver las obligaciones recíprocas resulta plenamente coherente. Tampoco resultaría ociosa la cita del art. 35 de la vigente 29/ 1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en relación con el último párrafo de su art. 32 ( teniendo en cuenta la fecha en que el contrato se celebró y lo que dispone la Disposición Final Segunda de dicha Ley ).

Ciertamente, nuestra jurisprudencia viene exigiendo para la viabilidad de la acción resolutoria unas determinadas condiciones, explicitadas por el recurrente, que van desde la reciprocidad de las obligaciones, pasando por su exigibilidad y por el cumplimiento puntual por parte del accionante, hasta la expresión de una cierta voluntad obstativa que frustre la finalidad del contrato. Así puede verse, por ejemplo, en las sentencias 18 de marzo de 1.991, 17 de mayo y 2 de julio de 1.994, 10 de junio y 20 de septiembre de 2.004. Estos requisitos vienen enunciados hoy en la de fecha 13 de mayo de dicho año, con el siguiente tenor:

" 1º. La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron (Sentencias de 10 de diciembre de 1947 y 9 de diciembre de 1948).

2º. La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo (Sentencias de 28 de septiembre de 1965 y 30 de marzo de 1976) así como su exigibilidad (Sentencias de 6 de julio de 1952 y 1 de febrero de 1966).

3º. Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían (Sentencias de 9 de diciembre de 1960 y 18 de noviembre de 1970), estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia (Sentencias de 17 de diciembre de 1976 y 17 de febrero de 1977).

4º. Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante (Sentencia de 5 de mayo de 1970).

5º. Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían (Sentencias de 6 de julio y 29 de marzo de 1977); salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro pues la conducta de éste, es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso (Sentencias de 10 de febrero y 11 de abril de 1925 y 24 de octubre de 1959) (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1986). Igual sentido muestran las Sentencias de 24 de mayo de 1991, 16 de abril de 1991 y 29 de febrero de 1998 ) ".

Pues bien, al amparo de la anterior doctrina no cabe duda que se ha producido, en el caso de autos, un incumplimiento contractual generador de resolución, como determina la sentencia recurrida en apreciación de las circunstancias fácticas y jurídicas valoradas con criterios no revisables en casación ( apartado 3º de la anterior sentencia ).

Así, el contrato se hallaba vigente, según lo expuesto más arriba, con lo que las obligaciones recíprocas de los contratantes eran exigibles hasta entonces; no había incumplimiento prestacional por parte de la ahora recurrida, Inmobiliaria Bañeras; la cláusula contractual Sexta es clara y explícita ( " La parte arrendadora prohíbe expresamente a la parte arrendataria, subarrendar, traspasar y ceder parcial o totalmente la finca arrendada, aunque se alegase, por la parte arrendataria, que se hace a título gratuito " ); hay, en consecuencia y como también se ha apuntado, una contratación intuitu personae; hay ocultación maliciosa de la situación, según acredita la sentencia de instancia; hay, en definitiva, frustración del interés explícitamente fijado en el contrato.

El motivo, consiguientemente, es desestimable y, con él, todo el recurso.

SEXTO. En aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil, en relación con el art. 394, no se hará expresa condena en las costas del recurso al plantear el caso serias dudas de derecho.

Por lo dicho

Fallo

Debemos desestimar como desestimamos el recurso de casación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª. Ana Roger Planas, en nombre y representación procesal de D. Gregorio, contra la sentencia de fecha 30 de diciembre de 2.002 dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona en Rollo de apelación 875/01 procedente del juicio de menor cuantía 570/98 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Barcelona; en consecuencia, confirmamos las anterior sentencia en todas sus partes, sin expresa imposición de costas de este recurso.

Notifíquese la presente a las partes personadas y, con su testimonio, remítanse el Rollo y las actuaciones a la Sección mencionada.

Así lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Esta Sentencia se ha firmado y publicado el mismo día de la fecha por los Magistrados de esta Sala que la han dictado. Doy fe.