Sentencia Civil Nº 42/2014, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 3, Rec 27/2014 de 25 de Abril de 2014

Encabezamiento

DON FRANCISCO LUIS BAMBA ALONSO, Secretario de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial
de Huelva.
DOY FE Y TESTIMONIO.- Que en el Rollo núm. 27/14, dimanante de los autos de juicio ordinario núm.
706/13, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Huelva, se ha dictado la siguiente:
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN TERCERA
HUELVA
Rollo nº27 de 2.014
Procedimiento Ordinario nº706/13
Juzgado de 1ª Instancia nº6 de Huelva
SENTENCIA NÚM
Iltmos.Sres:
D.Jose Mª Méndez Burguillo
Dª . Carmen Orland Escámez
D.Luis G. García Valdecasas y García Valdecasas
En la ciudad de Huelva, a veinticinco de abril de dos mil catorce
Esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados anotados al margen y bajo la ponencia del
Iltmo. Sr. D. Luis G. García Valdecasas y García Valdecasas, ha visto en grado de apelación los autos de juicio
ordinario nº706/13 procedente del Juzgado de 1ª Instancia nº6 de Huelva, en virtud del recurso de apelación
interpuesto por Excma. Diputación de Huelva.

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los de la Sentencia apelada.



SEGUNDO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº6 de Huelva, en fecha 15 de noviembre de 2013, se dictó Sentencia cuya parte dispositiva dice: 'Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA FORMULADA POR 'PROMOCIONES PABLO CARRASCO S.L.' y, de conformidad a lo precedentemente razonado, DEBO CONDENAR Y CONDENO A EXCMA. DIPUTACIÓN PROVINCIAL DE HUELVA A CUMPKIR en sus propios y exactos términos el contrato de arrendamiento referido en el Fundamento de Derecho Primero (apartado 1) de esta Sentencia Y A ABONAR A LA ACTORA LA CANTIDAD DE SEISCIENTOS CUARENTA MIL TREINTA Y CUATRO EUROS CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS DE EURO (640.034#91 euros) en concepto de rentas locaticias devengadas por mor de ese contrato y no pagadas hasta factura girada con fecha 15 de Abril de 2.013 inclusive (correspondiente a renta locaticia del mes de Mayo de 2.013), más intereses legales devengados por la misma desde la fecha de formulación de la demanda, sin efectuar expresa imposición a ninguna de las partes litigantes de las costas procesales devengadas durante la primera instancia de este litigio.'

TERCERO .- Notificada la Sentencia, la Excma. Diputación de Huelva interpuso recurso de apelación contra la misma, dictándose por el citado Juzgado Diligencia de Ordenación de fecha 3 de enero de 2.014 por la que se tenía por interpuesto el presente recurso, y dado traslado a las demás partes, fueron remitidos los autos a esta Audiencia para su resolución.

Fundamentos

PRIMERO .- Se plantea en este pleito el problema de la resolución contractual del arrendamiento relativo al edificio sitio en Huelva en el número dos de la Plaza de Las Monjas. Esta finca fue arrendada por Promociones Pablo Carrasco, S L a la Excma. Diputación Provincial de Huelva el 06-11-08, pactándose que la duración del contrato sería de siete años desde la fecha de concesión de la licencia de primera ocupación (05-08- 08), duración prorrogable, de forma tácita por plazos anuales, de no mediar preaviso con seis meses de antelación. Como precio del arrendamiento se fijó la suma de 48.128'62 euros mensuales, Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) incluido y siendo tal cantidad revisable conforme a la evolución del Índice General de Precios al Consumo (IPC). Con fecha 27.04.2012, la Diputación Provincial acordó la resolución del contrato de arrendamiento del citado edificio, notificando la misma a la propiedad dicha decisión a través de requerimiento notarial de fecha 23-05- 12 en el que se le trasladaba el acuerdo resolutorio unilateral poniendo a su disposición las llaves del edificio y ofreciéndole una indemnización de 152.086 euros.

En la demanda interpuesta se pretendía que se declarara no haber lugar a la rescisión del contrato y condenara a la Diputación Provincial al abono de todas las rentas y gastos correspondientes al mismo hasta su finalización, o alternativamente que se de por finalizado el contrato, condenando a la Diputación al pago de las rentas devengadas hasta la fecha de la interposición de la demanda (640.034'91 euros), más las pendientes de pago hasta la finalización del contrato (1.171.996'02 euros) en concepto de indemnización. La Sentencia de Instancia estima parcialmente la demanda, y condena a la Diputación Provincial de Huelva a cumplir en sus propios y exactos términos el contrato de arrendamiento y a pagar a Promociones Pablo Carrasco SL la suma de 640.043'91 euros en concepto de rentas devengadas y no pagadas hasta el 15-04-13 abril de 2013, (correspondiente a la renta de mayo de 2013, mes en el que se interpone la demanda) más intereses.

Por la Diputación se pretende la revocación de la Sentencia, solicitando se declare finalizado el contrato de arrendamiento suscrito en su día entre las partes y plenamente correcta y ajustada a derecho la indemnización ofrecida y consignada. Promociones Pablo Carrasco SL se opone al recurso y solicita la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.



SEGUNDO .- En primer lugar hemos de aclarar que lo pretendido por la Diputación Provincial es una genuina resolución contractual. Un desistimiento unilateral, motivado por el impacto de la crisis económica en las cuentas públicas que propició la adopción de medidas de racionalización del gasto de las diferentes administraciones. En este contexto puede presentarse una causa en el ámbito administrativo que justifique la decisión tomada por la Administración, en base precisamente a lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 4/2012, de 24 de febrero. Tal situación propicia la formación de la voluntad de apartarse del contrato por parte de la Diputación Provincial, pero la misma se exterioriza a través de un desistimiento unilateral que se corresponde con la institución de resolución contractual y no de rescisión; baste para ello acudir al propio acuerdo de 27-04-12 (documento núm. 7 de los aportados con la contestación a la demanda), siendo la rescisión del art.

1291 del Código Civil una institución decididamente diversa de la resolución contractual.

Dentro ya de la esfera de la resolución, tampoco resulta admisible la teoría de rebus sic stantibus para justificar la posición de la demandada y para conceder que su pretensión resolutoria fuese justificable. Esta construcción doctrinal resulta de uso absolutamente restringido y ha sido analizada por el Tribunal Supremo en Sentencia de 27-04-12 que recuerda que la evolución económica de un país y las situaciones de crisis económica global o de un sector económico en particular no pueden suponer una justificación genérica para el incumplimiento de las obligaciones contractuales. Y no obstante aunque la posterior doctrina del Alto Tribunal ha venido dulcificando algo el rigor interpretativo en la materia en el contexto actual de crisis ( STS de 17-01-13 ) ello se hace estudiando la situación económica de la familia. En el caso que estudiamos, el factor de crisis económica impactaría de manera equiparable en ambas partes del contrato, constituyendo una proyección de duración de cinco años del contrato para una Administración un plazo excesivamente corto para siquiera considerar el transcurso del tiempo como un elemento valuable en este sentido y debiéndose ponderar asimismo el esfuerzo económico de adaptación del inmueble realizado por la arrendadora, que genera una legítima expectativa de retorno de esa inversión, adicional a la remuneración económica del arriendo.



TERCERO .- No es posible aplicar de forma analógica lo dispuesto en el art. 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de 1994 , de Arrendamientos Urbanos previa a la modificación operada por la Ley 4/2013, vigente por tanto a la fecha de resolución unilateral por parte de la Diputación y a la de interposición de la demanda. El citado precepto disponía: ' En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. ' Pues bien, en este supuesto no habían trascurrido ni cuatro años cuando la Diputación pretendió resolver el contrato, con lo cual incluso si pretendiéramos hacer un uso analógico de este precepto concebido en un principio para los arrendamientos de vivienda y no de local de negocio (ello al margen de la lectura que de la Jurisprudencia al respecto se haga, principalmente STS de 20-05-04 y 09-04-12 ); faltaría la identidad de presupuesto fáctico al que extender la analogía. Es decir, el art. 4.1 del Código Civil establece que ' Procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón. ' Y no se puede extender en modo alguno la identidad de razón de un precepto que habilita al arrendatario (dejemos al margen la cuestión de si lo es de vivienda o de local de negocio) a resolver cuando se rebase un periodo inicial de cinco años en un arrendamiento de duración pactada superior, una vez transcurridos estos, a este caso en el que siendo la duración pactada superior no se había alcanzado, faltaba más de un año para alcanzar el mínimo que la Ley prevé para la operatividad del art. 11 antes citado. Para ello se requeriría de una primera aproximación analógica, ésta más viable, entre lo dispuesto para el alquiler de vivienda y el de local de negocio; y una segunda imposible, disminuyendo en más de un quinto la duración mínima establecida por el precepto.

Por todo ello, aplicando lo dispuesto en los arts. 1124 , 1256 y concordantes del Código Civil y vistos los términos en que se plantea el recurso de apelación, procede confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia, con desestimación del recurso de apelación.



CUARTO .- Conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación del recurso de apelación interpuesto, conlleva la imposición a la apelante del pago de las costas causadas en la alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la Excma. Diputación Provincial de Huelva contra la Sentencia dictada en los autos a que se contrae el rollo de Sala y su primer grado por el Iltmo.

Sr. Magistrado de Primera Instancia núm. 6 de Huelva, y en consecuencia, CONFIRMAMOS la indicada resolución, condenando al apelante al pago de las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y debidos efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Jose Mª Méndez Burguillo, Carmen Orland Escámez, Luis G. García Valdecasas y García Valdecasas.-Rubricados.- Lo inserto concuerda bien y fielmente con su original al que me remito y para que conste y surta los efectos procedentes, expido el presente que firmo en Huelva a veintitrés de Mayo de dos mil catorce.