Sentencia CIVIL Nº 42/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1271/2016 de 26 de Enero de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
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N.I.G.: 0801942120158031465
Recurso de apelación 1271/2016 -1ª
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 139/2015
Parte recurrente/Solicitante: JARIES, SA.
Procurador/a: Alberto Inguanzo Tena
Abogado/a:
Parte recurrida: CUT EXPRESS, SL.
Procurador/a: Susana Aparicio Abella
Abogado/a: Andres Pedreda La Porta
SENTENCIA Nº 42/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
ISABEL CARRIEDO MOMPIN
M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE
FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Mª PILAR LEDESMA IBÁÑEZ
Barcelona, 26 de enero de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 11 de noviembre de 2016 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 139/2015 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Alberto Inguanzo Tena, en nombre y representación de JARIES, SA. contra la Sentencia de 02/06/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Susana Aparicio Abella, en nombre y representación de CUT EXPRESS, SL..

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE COMO ESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Aparicio Abella en nombre de la mercantil Cutxpress, S. L., asistida por el Letrado Sr. Bastida Marco, frente a la mercantil Jaries S. A., representada por el Procurador Sr. Inguanzo Tena y asistida por el Letrado Sr. Altés Sánchez, debo CONDENARLA Y LA CONDENO al pago a la actora de la cantidad de 4.396,09 euros, con los correspondientes intereses legales, e imposición de costas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 24/01/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad JAIRES SA (propietaria arrendadora del local sito en la C/ Bailén 235 de Barcelona) a pagar a la entidad CUT EXPRESSS SL (arrendataria del referido local) la suma de 4396#09 €, en concepto de fianza arrendaticia y garantías del contrato, más los intereses legales desde 1 mes después de entregada la posesión del local. A dicha pretensión se opuso la entidad demandada en base a que (1) tras recibir el local, observó una serie de desperfectos que fue necesario reparar para volverlo a arrendar, hasta cuya reparación y hasta la determinación de las costas de un anterior procedimiento, no podía liquidar el contrato, procediendo, en su momento a devolver el sobrante respecto de la fianza y garantías complementarias entregadas, (2) que la arrendataria recibió el local en buen estado y que, quedando las obras realizadas por el arrendatario en beneficio de la finca, sin indemnización, tal tratamiento debía darse a las de reforma del local, (3) lo devolvió la arrendataria con desperfectos, que describe, en base a lo cual descontó 1500 €, (4) que no se comprometió a desistir del desahucio ni a renunciar a las costas del previo desahucio.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, con expresa imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta por (1) infracción del art. 217 LEC respecto de la carga de la prueba (a la actora correspondía probar si las costas del desahucio previo habían sido o no pagadas), (2) error en la apreciación y valoración de la prueba

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento de 1.10.2011 sobre los locales (tiendas) 3ª y 4ª sito en la C/ Bailén 235 de Barcelona, concertado entre la entidad JARIES SA como arrendadora (propietaria, f. 20 y ss) y la mercantil CUT EXPRESS SL, como arrendataria, con destino a PELUQUERÍA, por 7 años, si bien el arrendatario 'podrá resolver unilateralmente el...contrato...dando un preaviso...con 2 meses de antelación y siempre de haber transcurrido un año desde la firma' (sic) y una renta anual de 16.927#92 €, a abonar en cuotas mensuales de 1.410#66 €, acomodable anualmente conforme al IPC, y asumiendo asimismo el arrendatario el pago del IBI y los servicios y suministros, constituyéndose una fianza de 2900 € y entregando, además, otros 5.800 € en concepto de garantía adicional (f. 16 y ss); conforme a la cláusula 13ª, las obras realizadas por el arrendatario, autorizadas por la propiedad, serán de cuenta y cargo de aquél y quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización o reclamación en momento alguno.

2) Por la arrendadora formuló demanda de desahucio por falta de pago de la renta correspondiente a los meses de mayo a julio 2013 al que acumuló la reclamación de las mismas y consignando la posibilidad de enervación, dando lugar a los autos de juicio verbal 911/2013 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia 27 de Barcelona (f. 45 y ss), sin que la demandada compareciese ni enervase la acción; la actora remitió comunicación en el sentido de que 'una vez abonado el recibo pendiente de pago correspondiente al mes de noviembre/13 (1.807#81 €), procederemos a cesar el procedimiento de desahucio...' (f. 32); la demandada abonó la referida suma (f. 33 y ss), presentando la actora escrito en el que interesaba la suspensión del lanzamiento (f. 35), lo que fue acordado por Decreto de 22.10.2013, que, además, dió por terminado el procedimiento y declarando resuelto el contrato, condenó a la demandada a pagar 5.442#35 € y a las costas.

Y en 5.11.2013 solicitó la práctica de la tasación de costas, partiendo de unos importes de 1934#79 € y 926#20 € (f. 36 y ss), siendo practicada por un importe total de 2896#97 € (f. 95), si bien fue impugnada por la demandada por indebidas, cuya impugnación fue desestimada por Decreto de 19.3.2014 (f. 104 y ss). No consta que se hubiera instado la ejecución de la tasación.

3) En 30.12.2013, las partes suscribieron un documento en el que hicieron constar que la arrendataria 'entrega' y la representante de la administradora 'recibe' juego de llaves del local 'a su entera satisfacción quedando el contrato resuelto en el día de hoy' (f. 19).

4) la arrendadora no devolvió, después del mes siguiente, el importe de fianza y garantías adicionales, haciéndolo parcialmente después de que la actora le requiriese vía burofax de 21.2.2014, respecto de fianza y garantías (f. 23 y ss), al que contestó la actora (f. 29 y ss) en el sentido de que: a) descontaría 1500 € por desperfectos en el local, concretados en pintura y agujeros, y aires acondicionados sin mandos a distancia, entre otros (f. 42 y ss, donde consta 'presupuesto' de 14 de febrero de 2014 , cuando el local fue entregado en 30.12.2013 ), b) quedaba pendiente el pago de las costas procesales del juicio verbal de desahucio 911/2013 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia 27 de Barcelona, importando la tasación 2.896#99 €, descontando de la suma entregada en concepto de fianza y garantías adicionales (esto es, 8700 €), la cantidad de 4396#99 €, es decir 4.303#01, cuyo importe fue ingresado en la cuenta de la arrendataria (f. 41).

5) se da la circunstancia de que el local fue reformado por la actora, aportándose por la misma una serie de facturas (f. 42 y ss); asimismo instaló los aires acondicionados.



TERCERO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización' ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

El apartado 5 permite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal: 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC ); 2) Rige el 1827 en orden a su alcance 'temporal': cesará en caso de tácita reconducción (supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006 ), o de prórroga, salvo consentimiento del fiador.



CUARTO.- Tras el Decreto de 22.10.2013 dando por finalizado el contrato y declarando resuelto el contrato, suspendido el lanzamiento a instancia de la arrendadora, la arrendataria continuó en la posesión del local, hasta que, en 30.12.2013 las partes llegaron a un acuerdo que plasmaron en un documento, cuyos términos no ofrecen duda sobre la intención de las partes: a) de un lado, la arrendataria entrega las llaves a la administradora, quien no realiza reserva alguna y recibe el local 'a su entera satisfacción', acto espontáneo y libre de la voluntad, realizado para definir definitivamente una relación jurídica, con ánimo de causar estado; b) de otro, definitivamente, resuelven el contrato 'en el día de hoy' (no obstante la resolución por el Decreto, se suspendió el lanzamiento a instancia de la arrendadora, continuando la arrendataria en la posesión del local hasta el definitivo acuerdo resolutorio); puesto ello en relación con la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, no constan, más allá del referido presupuesto, las concretas subsanaciones a que se refiere el mismo (que no aparecen cuantificadas individualmente), ni las facturas correspondientes, ni ha sido propuesto el representante de la empresa como testigo, y tal y como se afirma en la sentencia, tales partidas coinciden sustancialmente con las reformas que, autorizadas, afirma haber realizado la arrendataria y no han sido cuestionadas. Y de otro lado, las costas impuestas y tasadas en el anterior procedimiento nada tienen que ver con el cumplimiento de las obligaciones ex art. 1555 CC de las que puede responder la fianza, teniendo su cauce adecuado en la ejecución o el apremio de la resolución que aprobó la tasación efectuada.



QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala dándose por reproducidos y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad JAIRES SA contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :