Sentencia CIVIL Nº 42/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 493/2018 de 18 de Febrero de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00042/2019
Rollo núm.: 493/2018
S E N T E N C I A Nº 42/2019
Ilmos. Sres.
Don Álvaro Latorre López, presidente
Doña María del Pilar Fernández Alonso
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca a, dieciocho de febrero de dos mil diecinueve.
Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el
Juzgado de Primera Instancia número 1 de Inca, bajo el número 310/2017 , Rollo de Sala número 493/2018,
entre partes, de una como demandada-apelante la entidad BAHÍA DE FORMENTOR, S.L., representada por
la procuradora D.ª Juana María Serra Llull y dirigida por la letrada D.ª Silvia Lerma Barceló, de otra, como
demandante-apelada la entidad DIRECCION000 ., C.B., representada por la procuradora D.ª Juana Isabel
Bennasar piña y dirigida por el letrado D. Francisco Javier Lliteras Llompart.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Inca, se dictó sentencia en fecha 26 de abril de 2018 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'QUE ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña Juana Isabel Bennasar Piña, en nombre y representación de la entidad DIRECCION000 . C.B., debo CONDENAR Y CONDENO a la entidad Bahía Formentor, S.L. a abonar a la actora la suma de CATORCE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO EUROS CON DOCE CÉNTIMOS (14.838,12 EUROS), cantidad que incrementará el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda y las costas del presente procedimiento.

QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda reconvencional formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña Juana María Serra Llull, debo CONDENAR Y CONDENO a la entidad DIRECCION000 . C.B.

a abonar a la demandada reconveniente la cantidad de DOS MIL OCHENTA Y CINCO EUROS CON SIETE CÉNTIMOS (2.085,07 euros), cantidad que incrementará el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, sin hacer expresa condena en costas'.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 12 de febrero de 2019.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- Planteamiento del recurso.

La entidad DIRECCION000 ., C.B., interpuso demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad correspondiente, por un lado, a dos mensualidades pendientes de pago y, por otro, a los daños derivados del estado en que se encontraba el local en el momento en que le fue restituida la posesión, en relación con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16 de enero de 2002 sobre el local sito en la calle Gola nº 2 de Port de Pollença.

Explica la parte demandante en su escrito de demanda que en el contrato se había pactado una duración de 15 años, hasta el 15 de enero de 2017 y que la arrendataria se comprometió a restituir el local de forma pacífica, dejándolo a su disposición libre, vacuo y expedito.

Indica que la arrendataria dejó el local el día pactado, pero no lo dejó libre, vacuo y expedito como debía, sino al contrario. Durante la duración del contrato la arrendataria ha explotado en el local un negocio de la cadena BURGUER KING, el cual dispone de una decoración y mobiliario muy especial y distintivo. Para la reparación de los desperfectos la propietaria ha tenido que acudir a un profesional que ha elaborado un presupuesto por importe de 21.768,24 euros, que reclama.

También reclama el importe de las rentas pendientes de pago correspondientes a los meses de diciembre de 2016 y enero de 2017, por importe de 3.411,90 euros y 1.677,98 euros, respectivamente.

De la suma total deduce el importe de la fianza entregada en el momento de la celebración del contrato, 12.020 euros, quedando la reclamación en la cantidad de 14.838,12 euros.

La parte demandada se opuso en base a las siguientes alegaciones: 1.- El local se dejó libre, vacuo y expedito, habiendo retirado todo el mobiliario y maquinaria correspondiente al negocio desarrollado. Considera que al parte demandante no concreta en qué medida no se entregó el local libre, vacuo y expedito.

El arrendador era consciente del estado en que se dejó el local, pues se le preguntó si quería que se realizase alguna actuación más, a lo que contestó que no, que estaba bien así.

2.- Las obras realizadas por el arrendatario en el local arrendado fueron expresamente autorizadas por el arrendador, autorización que se recoge en el propio contrato, sin que la arrendataria está obligada a reponer el inmueble al estado anterior al arrendamiento.

3.- El importe de los desperfectos no se concreta en la demanda, que se remite a un presupuesto, del que no se acredita el pago.

Los conceptos presupuestados no son propiamente de reparaciones, sino que en su mayoría son partidas de desmontes y demoliciones, como desmontar embaldosados, alicatados, falsos techos, instalaciones, demolición de paredes divisorias, ...

4.- Los daños reclamados no se produjeron. El local ha sido objeto de nuevo arrendamiento y destinado por el nuevo arrendatario a negocio de restaurante.

Formuló también reconvención en la que reclama el importe de la fianza, así como las facturas de consumo de electricidad que ha abonado correspondientes a mensualidades posteriores a la finalización del contrato de arrendamiento, cantidades a las que deduce la suma de las rentas reclamadas en el escrito de demanda, por lo que se pide la condena de la parte reconvenida a abonarle 9.015,19 euros.

En la sentencia de instancia tras el análisis de la prueba practicada se concluyó que es cierto que el local fue entregado libre, vacuo y expedito, pero no que el arrendatario cumpliera con sus obligaciones al finalizar el contrato de arrendamiento, pues no cumplió con su obligación de conservación del local, ya que se aprecian desperfectos en el mismo. Considera acreditado el importe de los desperfectos, por lo que estima la demanda, tanto en cuanto a la cantidad reclamada por la reparación, como en cuanto a las rentas pendientes de pago.

La reconvención es estimada parcialmente en la parte relativa a los gastos de consumo de electricidad correspondiente a un periodo posterior al de la finalización del contrato.

Frente a esta resolución se interpone recurso de apelación por la parte demandada que se centra en los siguientes puntos: 1.- Las obras de adecuación del local efectuadas por la parte arrendataria al inicio de la relación contractual fueron expresamente autorizadas en el contrato, sin establecerse la obligación de la arrendataria de demoler dichas obras a su finalización.

2.- Las partidas que integran el presupuesto que se reclama se trata de demoliciones y no de reparaciones. Error en la valoración de la prueba.

3.- Inconcreción y falta de prueba de los desperfectos. Contradicción con el presupuesto presentado.

4.- Falta de prueba y graves contradicciones en cuanto a la efectiva realización de las obras reclamadas.



SEGUNDO.- Admisibilidad del recurso.

La parte apelada alega en su escrito de oposición a la apelación que el recurso no debía admitirse al haberse presentado fuera de plazo. Señala que la sentencia fue notificada en fecha 27 de abril de 2018 y que el recurso no se interpuso hasta el 4 de junio, cuando ya había transcurrido el plazo para recurrir.

Es cierto que la sentencia se notificó el 27 de abril. No menciona la parte apelante que en fecha 3 de mayo de 2018 se dictó diligencia de ordenación por la que, a la vista de la petición de grabación de la vista, se acordó suspender el plazo para recurrir hasta la su entrega la entidad demandada. En fecha 14 de mayo se dictó nueva diligencia de ordenación por la que se hacía saber a la parte demandada que le restaban veinte días para la interposición del recurso a partir de la entrega del soporte informático. Esta resolución fue notificada el 17 de mayo y a partir de esta fecha debe contarse el plazo para recurrir, pues las resoluciones sobre la suspensión del plazo no fueron recurridas y, por tanto, fueron aceptadas por la parte ahora apelada.



TERCERO.- Fondo del asunto. Decisión de la Sala.

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al que remite el artículo 30 en relación a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, establece la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil . Se dispone también que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. El artículo 1563 del Código Civil establece una presunción iuris tantum de responsabilidad del arrendatario en casos de pérdida o deterioro.

Conforme ha declarado la sección 3ª de esta Audiencia Provincial en sentencias de 18 de enero , 20 de marzo o 23 de mayo de 2012, citadas en la de fecha 2 de noviembre de 2018 por este tribunal, la expresión 'tal como lo recibió' contenida en el artículo 1561 del Código Civil , tiene un significado relativo, que equivale a 'tal como debe entregarla' ( STS 2 de marzo de 1963 ), de manera que, caso de existir deterioros o menoscabos a cargo del arrendatario, debe éste repararlos dejando la cosa en condiciones de servir al uso a que se destina, estableciéndose como doble presunción, iuris tantum , por un lado, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, presunción lógica dada la obligación que el arrendador tiene de entregarla de tal modo, y, de otro, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que acredite haberse ocasionado sin culpa suya, indicando la doctrina jurisprudencial, entre otras, SSTS de 20 de mayo de 1946 , 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 8 de junio de 1990 y 28 de noviembre de 1991 , que el arrendatario puede, ex artículo 1563 del Código Civil , probar que el deterioro o pérdida se ha producido sin culpa suya, o por acción del tiempo o por causa inevitable, como dice el artículo 1561, ya que la presunción de culpabilidad de este artículo, y la responsabilidad por culpa, requieren una mínima negligencia del agente, de lo que cabe colegir, como primera premisa a tener en consideración que todos los daños y perjuicios debidos a desperfectos causados en la cosa arrendada por el arrendatario debe éste satisfacerlos si falta a dichas obligaciones, según expresara la ya tradicional sentencia de 28 de abril de 1930 .

Ahora bien, no puede olvidarse que el primero de los requisitos exigidos para declarar la existencia de responsabilidad, tanto contractual como extracontractual, es la plena acreditación de los daños cuya indemnización se reclama, prueba que incumbe al que reclama, en el presente caso a la arrendadora actora, parte a quien incumbe acreditar que los daños cuyo importe reclama existían al momento de entregarle el demandado la vivienda arrendada y que, por ello, se presume le son imputables, carga de la prueba que resulta además de lo dispuesto en el artículo 217 Ley de Enjuiciamiento Civil .

Para resolver la cuestión planteada en esta alzada procede señalar lo siguiente: 1.- En el contrato de arrendamiento se autorizaba la realización de obras al arrendatario para adecuar el local a la actividad que se pretendía realizar.

En la cláusula segunda del contrato se prevé la condonación de la deuda durante cuatro meses en atención a las obras que iba a realizar el arrendatario.

En la cláusula séptima se prevé que las obras realizadas con el consentimiento de la parte arrendadora quedarán en beneficio de la propiedad, con renuncia de la arrendataria a reclamación de indemnización alguna por dicho concepto.

En la cláusula vigesimoséptima se autoriza expresamente a la parte arrendataria para que pueda efectuar obras en el local para adecuarlo al destino que en cada momento tenga. También se permite la instalación de la salida de humos del local hasta la terraza del ático.

2.- No se ha puesto en duda que la actividad que desarrollaba la entidad arrendataria era la de explotación de un restaurante Burger King, sin que conste oposición alguna por parte del arrendador a dicha actividad ni a las obras de adecuación del local, a las que estaba autorizado por contrato.

3.- No consta en el contrato que el arrendatario se comprometiera a devolver el local a su situación anterior, es más, se pacta que las obras quedarán en beneficio de la propiedad.

4.- Las fotos incorporadas al acta notarial que se acompaña con la demanda muestran la existencia de determinados daños en el solado, en las baldosas, en los falsos techos, que se han retirado, así como en la instalación eléctrica. Ahora bien, no puede entenderse que el presupuesto que se acompaña se corresponda con la reparación del local. Del total de cerca de 22.000 euros presupuestados, la mayoría está destinado a desmontes y demoliciones, más de 18.000 euros. Se trata de obras que no se refieren a la reparación de los desperfectos habidos en el local, sino con la demolición de la obra de adecuación del local a la actividad, obra que, como ya se ha indicado, estaba autorizada, sin que se recogiera en el contrato la obligación de restitución. Ese es el sentido de la declaración del testigo que representa a la entidad constructora sobre el alcance de la obra ejecutada.

5.- Para justificar el valor de lo reclamado se presenta un presupuesto fechado en febrero de 2017. La demanda que ha dado inicio al procedimiento se presentó en fecha 4 de mayo de 2017. El testigo declaró en el acto del juicio que las obras se habían ejecutado, que había cobrado la cantidad, incluyendo el IVA, lo que supone la emisión de factura. Son hechos muy relevantes de los que se derivaría la realidad de las obras realizadas y su real importe. No puede olvidarse que una de las partes importantes del presupuesto se refiere a la recogida y carga de escombro y transporte al vertedero y que el testigo declaró que en el presupuesto hace una estimación al alza para evitar errores. Se hubiera podido concretar cuál fue en realidad el escombro que se recogió y trasladó. No se ha justificado como, tratándose de hechos tan importantes, no se han aportado al procedimiento ofreciendo así un sustento real a una petición que se basa en un presupuesto que no es más que una estimación de las obras que se pretenden realizar.

Es a la parte demandante a quien le corresponde la carga de la prueba de los daños y de su valor y que la parte demandada ha impugnado el valor del presupuesto como acreditativo de los mismos, por lo que no puede estimarse como prueba suficiente la documentación aportada cuando estaba en su mano la aportación de una prueba que justificaba la realidad de la ejecución de las obras, siendo de aplicación en este punto el principio de facilidad probatoria recogido en el artículo 217.7 de la LEC .

Todo ello conduce a la estimación del recurso de apelación con la revocación de la sentencia de instancia y a dictar nueva sentencia por la que se estime parcialmente la demanda en la parte referida a las rentas adeudadas y totalmente la reconvención y por la que se condene a la parte reconvenida a abonar a la parte reconviniente la suma de 9.015,19 euros, con sus intereses legales desde la fecha de la reconvención ( arts. 1.101 , 1.102 y 1.108 del Código civil ).



CUARTO.- Costas.

El artículo 394 de la LEC en relación con las costas causadas en primera instancia. No hay imposición de costas en relación con la demanda, que es estimada parcialmente, y las de la reconvención se impondrán a la parte reconvenida.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación, no se hará especial mención a las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Esta Sala acuerda: Estimar el recurso de apelación interpuesto por la entidad Bahía de Formentor, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 26 de abril de 2018 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

Se revoca la sentencia de instancia y en su lugar: 1.- Se estima parcialmente la demanda interpuesta por la entidad DIRECCION000 , CB contra la entidad Bahía de Formentor, S.L..

2.- Se estima la reconvención interpuesta por la entidad Bahía de Formentor, S.L., contra la entidad DIRECCION000 , CB.

3.- Se condena a la entidad DIRECCION000 , CB a abonar a la entidad Bahía de Formentor, S.L., la suma de 9.015,19 euros, con sus intereses legales desde la fecha de la reconvención.

4.- No hay imposición de costas causadas con la demanda, las causadas con la reconvención se imponen a la parte reconvenida.

No se hace especial mención a las costas causadas en esta alzada, con devolución del depósito consignado para recurrir.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así se manda y firma.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.