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16/07/2020
Sentencia CIVIL Nº 42/2020, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Cornellà de Llobregat, Sección 3, Rec 509/2018 de 30 de Abril de 2020
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Orden: Civil
Fecha: 30 de Abril de 2020
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Cornellà de Llobregat
Ponente: ANNA ARANDA OLAYA
Nº de sentencia: 42/2020
Núm. Cendoj: 08073410032020100001
Núm. Ecli: ES:JPII:2020:128
Núm. Roj: SJPII 128:2020
Encabezamiento
En Cornellà de Llobregat, a 30 de abril de 2020
Doña Anna Aranda Olaya, Jueza del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº3 de Cornellà de Llobregat, habiendo visto los presentes autos de juicio ordinario nº509/2018, sobre reclamación de cantidad, seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios del completo sito en la CALLE000 NUM000 y la AVENIDA000 NUM001- NUM002- NUM003- NUM004, de Cornellà de Llobregat, representada por la procuradora doña Beatriz de Miquel Balmes y bajo la dirección letrada de don Eulogio Gallego del Águila, frente a Empresa Municipal de Promoció Social, Urbana i Económica de Cornellà, S.A., representada por el procurador de los tribunales don Alex Martínez Batlle y bajo la dirección letrada de don José Javier Sampietro Cosculluela, en los que aparecen y son de aplicación los siguientes
Antecedentes
La obra de las viviendas, que finalizó en febrero de 2002, presenta graves defectos constructivos que suponen la entrada de aire a las viviendas, una deficiente compartimentación entre viviendas y entre viviendas y zonas comunes, el incumplimiento del código de accesibilidad en la zona comunitaria y filtraciones de agua en uno de los trasteros del aparcamiento del edificio de la CALLE000 NUM000. El importe total de las reparaciones necesarias para subsanar dichos defectos asciende a 367.168,30 euros según dictamen pericial.
Por todo lo expuesto, interesaba la condena de la demandada al pago de 367.168,30 euros, con intereses legales e imposición de costas.
En cuanto a los concretos defectos reclamados, Procornellà alegaba que la entrada de aire a las viviendas y la deficiente compartimentación no pudieron conocerse en el momento de la entrega, por lo que se trata de vicios ocultos de la compraventa y no de la construcción. Asimismo, señalaba que las viviendas eran conformes a los contratos suscritos y se ajustaban correctamente a la normativa vigente. Por último, alegaba que no existieron quejas sobre estos defectos hasta 2008, cuando una minoría de propietarios las presentaron. En 2012, además, se llevaron a cabo obras de mejora y con posterioridad no hubo reclamaciones hasta 2018.
Respecto de la accesibilidad en la zona comunitaria, se trataría de un defecto susceptible de conocerse al tiempo de la entrega. Sin embargo, la obra cumple perfectamente la normativa vigente al tiempo de la construcción y no se trata de un vicio oculto ni de un incumplimiento contractual, por lo que no hay defecto alguno.
Por último, en relación con las filtraciones en el trastero, es un defecto acaecido con posterioridad, que fue reparado en agosto de 2007. Posteriormente, las filtraciones alegadas por la Comunidad tenían distinto origen, el cual no es imputable a la construcción.
Por todo lo expuesto, interesaba sentencia la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas a la actora.
Fundamentos
Son hechos controvertidos: 1. Si existió incumplimiento contractual por parte de Procornellà; 2. Si existen vicios o defectos constructivos en las viviendas y la zona comunitaria de la Comunidad de Propietarios; 3. Cuáles son tales vicios; 4. Los trabajos de subsanación a realizar y su importe.
A ello se opone la actora, quien alega que la acción ejercitada no es la que deriva de los vicios ocultos de la compraventa, regulada en los citados preceptos, sino la derivada de un incumplimiento contractual.
De los fundamentos jurídicos de la demanda se desprende indubitadamente que la acción ejercitada deriva de los arts. 1.124, 1.445 y 1.461 del Código Civil.
Tanto el Tribunal Supremo como la Audiencia Provincial de Barcelona han reconocido al comprador de un bien la posibilidad de ejercitar la acción de resarcimiento de daños y perjuicios derivadas del incumplimiento del contrato por parte del vendedor, en base a los arts. 1.101 y 1.124 CC.
En tal sentido, la STS nº635/2014, de 19 de noviembre, establece que «la doctrina jurisprudencial de esta Sala que, de modo reiterado, permite la aplicación de la acción de incumplimiento contractual y del resarcimiento derivado en aquellos supuestos, caso que nos ocupa, en donde el comprador sustenta su demanda (causa de pedir) en hechos constitutivos de relevancia jurídica que configuren las condiciones específicas de las acciones citadas.
[...] tanto el abolengo histórico que informó el peculiar régimen del saneamiento en nuestro Código Civil (LEG 1889, 27), como la función de las acciones edilicias, orientadas objetivamente al plano de la distribución de este riesgo, permiten sustentar una sistematización de estos regímenes que supere la dicotomía existente de la aplicación preferente de la ley especial (lex especialis), frente a la norma general, en orden a la relación de compatibilidad que ofrece el régimen general con el particular.
En efecto, esta razón de sistematización y, por tanto, de compatibilidad, se produce cuando el punto de conexión de ambos regímenes, esto es, la transcendencia o alcance del defecto de la cosa, afecte al ilícito contractual comprometiendo los planos sustantivos de la protección general dispensada al comprador, ya respecto de la validez del contrato (con la acción de anulación por error), o bien, con relación al cumplimiento de la prestación (tras la insatisfacción de la prestación recibida, y la consiguiente acción de incumplimiento contractual); planos o extremos que quedan fuera del particular régimen del saneamiento por vicios o defectos ocultos y que deben ser resueltos, si así se solicita, en atención al régimen general en sede contractual».
Por todo ello, la acción ejercitada no está caducada.
A ello se opone la referida Comunidad, quien entiende que la configuración de la zona comunitaria incumple el código de accesibilidad vigente en el momento del desarrollo de la obra, esto es, el conformado por la Ley 20/1991, de 25 de noviembre, y el Decreto 135/1995, de 24 de marzo. Al respecto, el plazo de prescripción fue interrumpido en 2012, cuando se cursó la correspondiente reclamación.
La acción ejercitada por la actora, tal como indica el fundamento jurídico anterior, es la derivada de incumplimiento contractual del art. 1.124 CC. Dicha acción está sujeta al plazo de prescripción general del art. 1.964 CC (entre otras, STS de 12 de febrero de 1988). Disponía el art. 1.964.2 CC en su redacción vigente al tiempo de la celebración del contrato que «las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los quince años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación».
En el presente caso, la acción pudo ejercitarse desde el momento de la finalización de las obras y entrega de las viviendas, que se produjo en marzo de 2002, según indican ambas partes y conforme reflejan los documentos nº6 y 19 de la demanda. La acción prescribía, por tanto, en marzo de 2017.
Sin embargo, la propia demandada reconoce que se produjeron reclamaciones en junio de 2002 (docs nº18, 21 y 22 de la demanda), en enero de 2016 (doc nº25 y 26 de la demanda) y en febrero de 2018 (doc nº27 de la demanda). Dichas reclamaciones constituyen una interrupción de la prescripción, a los efectos del art. 1.973 CC, a cuyo tenor «la prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor».
La reclamación efectuada en junio de 2002 fue resuelta en mayo y junio de 2003 (docs nº21 y 22 de la demanda). Por su parte, la reclamación de enero de 2016 fue rechazada en marzo del mismo año. La tercera de las reclamaciones, efectuada en febrero de 2018, no recibió respuesta y fue seguida de la interposición de la demanda, en julio de 2018.
Sobre los efectos de la interrupción de la prescripción, el Tribunal Supremo ha determinado que «la interrupción de la prescripción implica la amortización del tiempo pasado, que se tiene por no transcurrido, de suerte que a partir de la interrupción hay que comenzar a computar el nuevo plazo para que se cumpla el tiempo de la prescripción» (entre otras, STS nº257/2008 de 16 abril), puesto que la prescripción «inutiliza el tiempo transcurrido para el cómputo» (entre otras, STS nº536/2010, de 10 de septiembre).
Lo anterior implica que el plazo de prescripción reinició su cómputo en junio de 2003 y fue interrumpido nuevamente en enero de 2016. Entre ambas fechas no transcurrió el plazo de quince años legalmente previsto, de modo que al haberse interrumpido la prescripción nuevamente en 2016, la acción ejercitada en julio de 2018 no se hallaba prescrita.
A la existencia de tal defecto se opone la entidad demandada, quien alega que ya en abril de 2010 se encargó a Bureau Veritas un informe sobre esta cuestión, cuya conclusión fue que la construcción cumplía correctamente con las condiciones de aislamiento y estanqueidad al aire.
La acción ejercitada, tal como se expone en el fundamento jurídico segundo, es la derivada del incumplimiento del contrato de compraventa, pues entiende la Comunidad de Propietarios que la entrada de aire en las viviendas constituye un defecto constructivo que afecta a la utilidad de los pisos para el fin al que se destinaban, además de no haberse entregado en las condiciones esperadas según resultaba del contrato de compraventa.
En esta materia, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que «el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial [...] que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se 'priva sustancialmente' al contratante, en este caso al comprador, 'de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato', encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa [...] en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC)» ( SSTS de 1 de abril de 2014 y nº264/2019, de 10 de mayo).
Por otro lado, la STS nº569/2015, de 19 de octubre, señaló que el incumplimiento relevante es aquel que perjudica a una de las partes en el sentido de verse «privado sustancialmente de aquello que tenía derecho a esperar razonablemente de la ejecución correcta del contrato».
También la Ilma. Audiencia Provincial de Barcelona ha tenido ocasión de pronunciarse sobre esta materia, respecto a la cual ha indicado que «el artículo 1124 CC es una consecuencia del incumplimiento en la entrega de la vivienda hábil para el destino por el que fue adquirida, no se requiere un incumplimiento rebelde, basta remitirnos a los elementos concurrentes del 'aliud pro alio' y al contrato de compraventa de vivienda para su ocupación en condiciones óptimas.
[...] la jurisprudencia y la doctrina más autorizada, asimila la inidoneidad de lo vendido con la hipótesis de entrega de una cosa distinta, 'aliud pro alio', constituyendo un verdadero incumplimiento y no mero vicio.
[...] el vendedor está obligado a entregar la cosa con las condiciones de servir a su finalidad, que no es otra que la de procurar una vivienda para las personas, segura, apta, útil, habitable y conforme al uso destinado» ( SAP de Barcelona nº163/2014, de 15 de mayo).
Sobre esta cuestión, don Hugo, gerente de la demandada desde el año 2004, declaró que no formaba parte de la empresa en 2002, cuando se efectuaron las obras y se entregaron las viviendas. En aquel entonces, el responsable era Leandro.
En el periodo de 2011-2012, se contrató a la empresa Synergia para llevar a cabo una serie de mejoras en las viviendas. Esta intervención se hizo por una cuestión de servicio público al ciudadano, ya que Procornellà tiene vocación de servicio público y quería mejorar el confort de los ciudadanos. No se hizo por existir deficiencias en las viviendas, puesto que anteriormente se había comprobado que la normativa se cumplía correctamente. De hecho, hubo propietarios que renunciaron a las mejoras por innecesarias.
Desde 2012 no constan reclamaciones por deficiencias en la construcción.
Don Leandro, ex empleado de la demandada, quien era su apoderado gerente en 2002, a la vista de los documentos nº14 y 23 de la demanda, manifestó que las obras que se realizaron en el año 2012 fueron de mejora, no debidas a errores en la construcción. La empresa Procornellà y sus antecesoras son municipales, de modo que algunas decisiones se toman por cuestiones políticas.
Doña Magdalena, empleada de Procornellà, fue la encargada del seguimiento postventa de la obra durante 2003. En relación con las obras efectuadas en el año 2012, declaró que fue una decisión política porque, a pesar de que Procornellà es una empresa privada, únicamente trabaja con el Ayuntamiento, de modo que se toman algunas decisiones políticas por vocación de servicio público. Se trata de una empresa especialmente sensible en aspectos sociales.
Las intervenciones realizadas en 2012 no eran necesarias. Procornellà ofreció a los vecinos llevar a cabo la mejora y algunos la rechazaron porque suponía una molestia y no hacían falta.
Con posterioridad a 2012 no constan quejas de los propietarios por motivos e estanqueidad de las viviendas. Sí hubo algunos problemas menores con vecinos concretos, pero no algo generalizado con motivo de la estanqueidad del aire.
En cuanto a problemas en la construcción, en Fatjó 1 no hubo; en Fatjó 2 sí que se detectaron porque se cambió el sistema de construcción y surgieron problemas por la aparición de grietas, que ya fueron subsanados.
La perito doña Catalina, quien emitió el dictamen pericial aportado como documento nº9 de la demanda, indicó en el acto de la vista que al visitar el complejo de edificios detectó que entra aire en las viviendas por los cerramientos de aluminio, debido a la colocación de las ventanas y las cajas de persiana. Las cajas de persiana están en algunas viviendas, pero en otras no. Además, las cajas existentes están mal selladas y ello hace que el aire entre a la cámara de aire de la caja y se filtre en el interior de la vivienda por el tirador de la persiana, por los enchufes y por otras vías disponibles.
En 2012 hubo una intervención en las Torres, pero no en el Bloque Lineal. Entonces se instalaron las cajas de persiana donde no había y se repararon las que existían y estaban mal selladas, pero no se hizo correctamente y el problema persiste. En algunas hay «apaños» en los balcones, pero en otras no.
Cuando la persiana entra en la ranura, queda un huevo y los laterales de la caja de persiana deben cerrarse correctamente para que no se pueda filtrar el aire.
De todo ello hizo videos anexos a su dictamen. También en las páginas 18 a 24 de su dictamen hay fotografías de cómo ha quedado. A modo de ejemplo, la perito señaló la imagen del 5º 3ª de la página 24 de su dictamen, donde detectó un agujero por el que se filtra el aire.
Visitó un total de 44 viviendas y detectó 220 cajas de persiana. Considera que es una muestra suficiente para concluir que existe un problema generalizado porque examinó más del 50% de las ventanas totales en los 3 edificios.
Conoce el dictamen del sr. Jose Ángel y discrepa del mismo porque, al existir agujeros por los que se filtra el aire, no basta la mera revisión, que es lo que presupuesta el dictamen de la demandada. El sr. Jose Ángel no abrió las cajas de persiana, pero con sus fotografías reconoce la necesidad de revisarlas. Los materiales de la reparación son baratos, pero el coste de las horas de trabajo de los operarios sería altísimo y, aun así, el peritaje de la demandada no lo valora.
También tiene conocimiento del informe emitido por Bureau Veritas en 2010. Se trata de una auditoría del proyecto que resuelve que el proyecto de obra está bien ejecutado, pero no buscaba defectos. Una cosa es que la obra esté bien proyectada y otra que esté bien ejecutada. Puede existir un buen proyecto, pero si el operario no lo ejecuta correctamente, de poco sirve.
Este informe, del que discrepa, resuelve que los defectos que puedan existir se deben a un problema de mantenimiento, pero la Sra. Catalina considera que es un problema de origen, derivado de la construcción. Es irrelevante, a la vista de la generalización del defecto, que haya o no desgaste en las alfombrillas de persiana.
Por último, señaló que tiene conocimiento de que algunos propietarios rechazaron las reparaciones efectuadas en 2012, sin que le consten los motivos.
El perito don Jose Ángel, por su parte, declaró que la presunta entrada de aire en las viviendas no afecta a la estanqueidad ni habitabilidad sustancial del edificio. Para apreciar tal afectación deben medirse las inmisiones y, en este caso, no existe afectación a la habitabilidad ni salubridad de las viviendas, puesto que no consta que las inmisiones sean superiores a las permitidas. Tampoco se trata de un defecto ruinógeno. Si bien es una cuestión importante porque puede afectar al consumo energético, en este caso no hay desperfecto.
Exhibidas las páginas nº18 a 24 del dictamen de la actora, el sr. Jose Ángel indicó que las imágenes no permiten concluir a ciencia cierta que el sellado que hizo Synergia sea insuficiente.
Sin perjuicio de que no exista ningún defecto constructivo, en caso de acreditarse que sí hay un problema de estanqueidad, las soluciones propuestas por la perito de la actora serían correctas. No obstante, la parte actora valora la intervención de todas las cajas de persiana cuando, en realidad, únicamente deben intervenirse aquellas en que se compruebe que, efectivamente, existe una inmisión. En aquellas en que no se detecte, por tanto, este coste no existe.
En particular, tras examinar las viviendas de la Comunidad, concluyó que existen menos cajas de persiana que las que señala la Sra. Catalina. Para su cálculo se basó en los planos que constan como Anexos 11 y 12 de su dictamen pericial y calculó que hay 392 cajas de persiana, no más de 400. Las mediciones -de metros lineales- las efectuó sobre el plano final que se hizo tras la construcción. Aunque puedan existir algunas diferencias con las medidas físicas, serían de escasos centímetros.
En dos de los bloques de viviendas hubo actuaciones en algunos pisos, por tanto, si existe algún defecto en ellos, únicamente es necesario subsanar la intervención ya hecha o cumplimentarla, pero no se parte de cero. Por ello, habiéndose ya reparado 392 cajas de persiana, solo restan por examinar y, en su caso, arreglar, 80. Este es el motivo por el que, de apreciarse la necesidad de reparar las cajas de persiana, el importe de presupuesto calculado por la parte actora debe reducirse significativamente.
También en cuanto a la estanqueidad, debe reducirse la intervención ya hecha por Synergia y en cuanto a metros lineales, restan 128. Las dos torres del complejo requieren únicamente la revisión de sellados porque estos ya se hicieron en 2012. En Can Corts, en cambio, sí deben hacerse de inicio, aunque solo en un lateral y el peritaje de la actora valora ambos. En esencia, esta es la diferencia en la valoración de los trabajos en los dos dictámenes periciales. Los precios unitarios que propone la Sra. Catalina son correctos y adecuados, pero las unidades no se ajustan a los trabajos ya hechos y los que restan, en su caso, por hacer. Según sus cálculos, el valor de las reparaciones de las cajas de persiana y la construcción de cajas de persiana donde no existen ascendería a 31.000 euros aproximadamente.
De la documentación obrante en autos resulta acreditado que en enero de 2008 ya existían reclamaciones de los propietarios en relación con la estanqueidad de las viviendas (doc nº10 de la demanda). En el acta derivada de la asamblea extraordinaria del Ayuntamiento en la que se trató la cuestión se hizo constar la existencia de un proyecto que reflejaba «el incumplimiento de las normativas de construcción en el momento de entrega de las viviendas», el cual en aquel momento no había sido subsanado. No obstante dicha indicación, el referido proyecto no consta en autos.
El documento nº11 de la demanda refleja que en julio de 2008 se elaboró una memoria económica para resolver la falta de estanqueidad de las viviendas, proponiéndose como solución compartimentar los cajones de persianas. En dicha memoria se hace constar que la parte exterior de las ventanas y el cajón de las persianas se comunican entre sí, entre los distintos pisos y con el falso techo de las terrazas. Dichas indicaciones no tienen valor de prueba pericial, aunque pueden valorarse poniéndolas en relación con los restantes medios de prueba.
El 4 de marzo de 2009 se celebró una reunión sobre esta controversia, en cuya acta se hizo constar que el primer teniente de alcalde del Área Territorial i Habitatge de Cornellà de Llobregat ofreció la elaboración de un informe técnico específico de las viviendas con análisis, mediciones y visitas (doc nº12 de la demanda).
En enero de 2010 se llevaron a cabo visitas a las viviendas y zonas comunes por parte de los profesionales de Bureau Veritas (doc nº13 de la demanda), que emitieron informe -sin valor de prueba pericial- en abril de 2010 resolviendo que el proyecto ejecutivo cumplía con las condiciones de aislamiento y estanqueidad al aire legalmente establecidas, «ofreciendo una resistencia alta a la infiltración al aire y estanqueidad al agua». Sin embargo, el mismo informe se hizo constar que «en algunas unidades privativas se aprecian signos de entrada de aire a través de marcos de ventana y cajas de interruptores y/o enchufes. Estos signos se manifiestan en forma de manchas de polvo perimetrales depositado por el aire que se infiltra». También se indicó que la tipología de ventanas correderas contiene elementos que «pueden haber reducido su capacidad estanca por desgaste, pudiendo reponer los elementos estancos y de sellado».
En 2011 se convocó concurso por parte de Procornellà para efectuar mejoras en la estanqueidad de las cajas de persiana de las viviendas (doc nº15 de la demanda), proyecto que fue adjudicado a Synergia Sicons, S.L. en octubre de 2011 (doc nº3 de la contestación). Tal como indica el contrato firmado por ambas partes, su objeto era alcanzar «la máxima mejora en la estanqueidad al viento para las cajas de persianas», aunque en las manifestaciones se recoge que en 2009 se acordó realizar un estudio técnico para la reparación de «patologías que provocan la entrada de aire a las viviendas del exterior por las cajas de persianas de las dos torres».
En la «solución técnica» contenida en la propuesta elaborada por Synergia se hizo una descripción de la patología de entrada de aire, en la que se hizo constar que «debido a que todos los laterales del cierre de fachada en las zonas donde se ubica el sistema de recogida de persianas están abiertos, a través de la obertura por el paso de la propia persona entra el aire y se comunica con la cámara y desde esta, a través de los cajetines y cajas de instalaciones y pasa-cintas de persianas encastados en el tabique interior, pasa el aire al interior de la vivienda».
Tal descripción coincide íntegramente con el resultado de las evaluaciones efectuadas por la perito de la actora. En el dictamen de la Sra. Catalina constan numerosas imágenes en las que queda patente que las persianas carecen de cajas de persianas y que las existentes no están debidamente selladas. Esta abundancia de espacios abiertos es lo que genera la circulación del aire, que acaba filtrándose al interior de las viviendas.
En el dictamen constan las viviendas examinadas por la Sra. Catalina, entre las cuales se hallan algunas de las que fueron intervenidas por Synergia en 2012. No obstante, son apreciables agujeros y huecos por los que continúa filtrándose el aire del exterior.
Esta deficiente estanqueidad ocurre por diversos motivos, tales como la inexistencia de cajas de persiana, la deficiente instalación y sellado de las existentes y los espacios habidos entre las anteriores y los falsos techos de las viviendas. Tales defectos, además de a través de las fotografías obrantes en el dictamen, son apreciables en los videos adjuntos como anexos nº1 a 5 del mismo. En los mismos se percibe la circulación de aire, así como las conexiones existentes entre las distintas zonas.
De lo expuesto se desprende que, efectivamente, existe un defecto en las viviendas en relación con su estanqueidad, pues esta es insuficiente para evitar la filtración de aire del exterior.
Dicho defecto, según la interpretación conjunta de la documental obrante en autos, existió desde antiguo, tal como se desprende de las numerosas reclamaciones, reuniones y propuestas de soluciones que ha habido desde 2008. Asimismo, por la propia naturaleza de los defectos acreditados, únicamente cabe concluir que se trata de defectos constructivos, no derivados del uso o mal mantenimiento de las instalaciones por parte de sus usuarios. Ninguno de estos extremos se ve afectado por el hecho de que algunos propietarios rechazaran las intervenciones de mejora o no presentaran reclamación alguna, pues esta es una cuestión meramente subjetiva cuyas motivaciones se desconocen.
La falta de estanqueidad de las viviendas, en aplicación de la jurisprudencia anteriormente referida, constituye un cumplimiento defectuoso del contrato, pues afecta a la utilidad y buen rendimiento de la cosa comprada, sin que sea necesario que se cause la absoluta inhabitabilidad de las viviendas.
De acuerdo con los contratos de compraventa, los compradores, dentro de los márgenes de la buena fe y las legítimas aspiraciones de las partes del contrato, podían esperar la adquisición de viviendas estancas que impidieran la entrada de aire del exterior. Sin embargo, de la prueba practicada en el presente procedimiento ha quedado probado que las ventanas, balcones y falsos techos de las viviendas no cumplen adecuadamente la función de evitar inmisiones de aire exterior.
Si bien tales desperfectos no tienen la consideración de ruinógenos ni frustran absolutamente las expectativas de los compradores, ello no obsta para apreciar un incumplimiento jurídicamente relevante que conlleve la obligación de indemnizar o reparar los perjuicios causados, con arreglo a la doctrina general de las obligaciones y los contratos. En consecuencia, Procornellà deberá indemnizar a la Comunidad de Propietarios.
En cuanto al importe de la indemnización reclamada, que se equipara al de la reparación de los defectos existentes, el perito de la demandada acoge los conceptos e importes unitarios presupuestados de contrario. Sin embargo, discrepa en cuanto a las unidades a calcular.
En tal sentido, deben desestimarse sus alegaciones. En cuanto a la valoración efectuada por el sr. Jose Ángel, no puede obviarse que se basa únicamente en los planos de la obra, no en su realidad física. Por otro lado, en el cómputo de las unidades a reparar, se han excluido las correspondientes a las dos Torres, computando únicamente las del Bloque Lineal. Sin embargo, como ha quedado acreditado, siguen existiendo defectos en las viviendas que fueron objeto de reparación en 2012, motivo por el cual las mismas deben ser, como mínimo, objeto de revisión. Esta revisión es imperativa, dada la constancia de defectos, por lo que no pueden excluirse partidas del presupuesto relativas a los operarios que deberán llevar a cabo dicha revisión. Tampoco cabe excluir la necesidad de llevar a cabo la reparación de tales viviendas y no su mera revisión, pues ha quedado probado que algunas de ellas siguen presentando problemas de estanqueidad.
Por todo lo expuesto, existe un incumplimiento del contrato de compraventa en relación con la estanqueidad de las viviendas. Por este motivo, Procornellà deberá indemnizar a la Comunidad de Propietarios en 110.525,44 euros, importe en que se presupuesta la revisión y reparación de tales defectos.
Tales argumentos son negados por la demandada, quien afirma, en términos similares a lo indicado respecto de la estanqueidad, que el informe emitido por Bureau Veritas determina que la compartimentación en los edificios es ajustada a la normativa y cumple los niveles adecuados de aislamiento acústico y protección contra incendios.
A esta pretensión resulta aplicable la doctrina y jurisprudencia expuestas en el fundamento jurídico anterior, que, en aras a la brevedad, se dan por reproducidas.
La perito Sra. Catalina declaró en juicio que sobre el falso techo de las viviendas no existe compartimentación entre ellas. Tuvo conocimiento de que los vecinos se quejaban de olores y ruidos y, al intentar hallar la causa de tales molestias, descubrió que el pladur que conforma las paredes y tabiques divisorios de las viviendas alcanza el falso techo, pero carece de aislamiento en la zona superior.
En su opinión, esa zona debería estar correctamente sellada, no solo por motivos de olores o ruidos sino por razones de seguridad, ya que, en caso de fuga de gas o incendio, la falta de compartimentación afectaría a toda una planta.
Para la detección de esta deficiencia efectuó catas en varios edificios y plantas distintos. Fallo esencial detectó en el vestíbulo, pues este conecta con todas las viviendas colindantes. También desde una vivienda se ve la contigua. La muestra en la que efectuó la cata es suficiente para considerar que el problema es generalizado.
En cuanto a la valoración de la reparación, tuvo en cuenta la partida de observación y eventual reparación, teniendo en cuenta las horas que a ello dedicaría un operario. La mera inspección también tiene un coste y la rebaja del 50% que propone la pericial de la entidad demanda carece de todo fundamento.
Por su parte, el sr. Jose Ángel considera que la certificación de idoneidad de la compartimentación y su ejecución que realizó Bureau Veritas es correcta. No consta que exista una mala ejecución y no hay una previa intervención o reparación.
Las paredes divisorias de las viviendas alcanzan el techo y están estancadas de un lado, aunque no del otro. Esta técnica es correcta y suficiente para la compartimentación de los espacios. No es preciso que todas las paredes alcancen el techo, a efectos técnicos puede resultar desproporcionado. Esta técnica de compartimentación parcial -por uno de los lados de la pared- y en espacios de menos de 500m2 ya cumple con los requisitos de sectorización para incendios. El único problema que podría surgir sería en la escalera, pero ni Bureau Veritas ni la Sra. Catalina consideran que exista. La perito también detectó defectos aislados en espacios por los que discurren tubos y conducciones.
Todo ello implica que la técnica de compartimentación de los edificios es adecuada, y si bien pudiera causar alguna molestia puntual para los vecinos, no constituye un incumplimiento de la normativa.
Sin embargo, el presunto problema que detecta la perito de la actora se basa en la cata de 5 vestíbulos cuando existen 28 vestíbulos y 104 viviendas. Una muestra tan escasa no es suficiente para concluir que hay un problema generalizado que requiera una reparación o intervención global. Por este motivo, en caso de estimar que concurre el defecto y procede su reparación, el presupuesto de la actora debería reducirse en un 50%. Esta rebaja, de hecho, es generosa, dado que muchas de las partidas que presupuesta la Comunidad carecen de base. Al no estar acreditada la afectación general, no procede indemnización alguna.
Examinada la documental obrante en las actuaciones, queda acreditado que, tal como ocurría con la estanqueidad de las viviendas, en enero de 2008 ya existían quejas de los propietarios en cuanto a la compartimentación de los pisos (doc nº10 de la demanda). A ambos defectos se refería el extracto relativo al «incumplimiento de las normativas de construcción en el momento de entrega de las viviendas», así como la referencia a un proyecto que, sin embargo, non ha sido aportado.
También la memoria económica aportada como documento nº11 de la demanda se refiere a las deficiencias de protección al fuego y falta de aislamiento acústico de las viviendas. Dicha memoria, que tiene valor de mera documental, señalaba como «vicios constructivos» la falta de aislamiento de la tabiquería y la falta de cerramiento de la tabiquería con el forjado superior. Como solucionar a estas deficiencias se propuso «rellenar el hueco entre placas de Pladur con lana de roca proyectada» y, en cuanto a la falta de cerramiento, el sellado o atrancado de «una barrera de cerramiento de lana de roca de alta densidad entre la terminación del tabique y el forjado».
En la reunión de 4 de marzo de 2009 a que se refiere el documento nº12 de la demanda se trató también la falta de aislamiento de las viviendas y, en idéntico sentido a lo expuesto en el fundamento jurídico anterior, en el acta consta que el primer teniente de alcalde del Área Territorial i Habitatge de Cornellà de Llobregat ofreció la elaboración de un informe técnico específico de las viviendas con análisis, mediciones y visitas.
Las visitas efectuadas en enero de 2010 por los profesionales de Bureau Veritas tenían por objeto, entre otras cuestiones, la revisión del «estado y características de los elementos de compartimentación entre viviendas y posible existencia de problemas acústicos» (doc nº13 de la demanda).
Tras dichas visitas y revisiones, Bureau Veritas emitió el informe que figura como documento nº14 de la demanda, en el que se concluyó que el proyecto era conforme a la legislación tanto en materia de aislamiento acústico como de protección contra incendios. Esta conclusión se alcanzó en base al estudio del proyecto y la revisión de los acabados de la construcción, haciéndose constar los materiales empleados y el hecho de que el aislamiento estaba previsto en uno de los lados de la partición de recintos protegidos entre distintos usuarios y así se efectuó, siendo suficiente para aislar en los límites normativamente fijados. No obstante, el informe refleja que no fueron objeto de examen «la disposición de bandas elásticas, entregas, o sellados, necesarios para la correcta función de aislamiento de los elementos, ya que son necesarias actuaciones de desmontaje para su verificación».
La perito Sra. Catalina, por su parte, examinó los espacios del falso techo para la elaboración de su dictamen pericial y detectó que las zonas superiores al falso techo carecen de tabiques separadores y comunican espacios comunes y privativos entre sí -tal como apuntaban la memoria económica de 2008 y el informe de Bureau Veritas de 2010-. Asimismo, de las imágenes y videos adjuntos al dictamen pericial se desprende que en diversas zonas de comunicación entre espacios existen defectos de sellado, agujeros y otros defectos que, según la opinión profesional de la perito, no solo causan problemas de aislamiento de ruido y olores sino que pueden poner en peligro la seguridad en caso de escape de gas o incendio.
Si bien la muestra examinada por la parte actora no es tan extensa como la que se empleó en el examen de la falta de estanqueidad, el resultado de sus pesquisas, tomando en cuenta que del examen de una sola vivienda resultan comunicaciones con otras viviendas y con zonas comunes de forma simultánea, es suficiente para considerar que se trata de un problema global y generalizado. Para alcanzar esta conclusión, además, se toman en consideración las indicaciones obrantes en la memoria de 2008. El informe de Bureau Veritas no desacredita las conclusiones alcanzadas, pues se basó principalmente en el proyecto de obra y las características de sus materiales. En la elaboración de su informe, sin embargo, no se efectuaron catas ni comprobaciones suficientes para excluir la existencia de deficiencias.
En los anteriores documentos se indica que, con arreglo al proyecto, las paredes y tabiques divisorios entre viviendas y entre viviendas y zonas comunes alcanzan el falso techo pero no la zona superior. Ninguna diferencia se hace entre edificios o entre plantas, por lo que la muestra del dictamen pericial de la Sra. Catalina es suficiente para probar que se trata de un defecto que deriva del propio proyecto, que es general y que, además, presenta algunas deficiencias en su ejecución que agravaron el problema.
Tal como ocurría con la deficiente estanqueidad, en aplicación de la jurisprudencia relativa al incumplimiento contractual en caso de defectos constructivos, la insuficiencia de compartimentación entre espacios constituye un cumplimiento defectuoso del contrato, pues afecta a la utilidad y destino de las viviendas compradas, especialmente en cuanto a la privacidad y seguridad de las mismas, sin que ello provoque su absoluta inhabitabilidad.
De acuerdo con los contratos de compraventa, los compradores, dentro de los márgenes de la buena fe y las legítimas aspiraciones de las partes del contrato, podían esperar la adquisición de viviendas cuyas características garantizaran su seguridad y privacidad, tanto en relación con los vecinos colindantes como con las zonas comunes. No obstante, la construcción finalmente adquirida no cumple correctamente esta función, pues los olores y ruidos se filtran por los espacios no compartimentados y causan molestias.
Por todo ello, Procornellà deberá indemnizar a la Comunidad de Propietarios.
Por lo que respecta al importe de la indemnización solicitada, nuevamente se equipara el mismo al presupuesto de reparación calculado por la perito de la actora. Sobre esta cuestión, el perito de la parte demandada considera que el presupuesto es desproporcionado y, en todo caso, debería ser reducido como mínimo en un 50%.
La base de dicha limitación, según resulta del propio dictamen del sr. Jose Ángel y de su declaración en el acto de juicio, en la insuficiencia de la muestra tomada para la detección del defecto, que podría determinar que no se trate de un problema generalizado.
Al respecto, cabe decir que, al cuestionar la suficiencia de la muestra tomada por la Sra. Catalina, basada en 5 viviendas y 3 vestíbulos según el sr. Jose Ángel, se ha obviado que dichas viviendas comunican con otras, de modo que las cinco viviendas devienen, en realidad, diez. Así, la vivienda de AVENIDA000 NUM003, NUM005, comunica con la colindante por el baño. Las viviendas de CALLE000 NUM000, NUM002 y NUM006, comunican también con las contiguas. Por último, la vivienda de CALLE000 NUM000, NUM007, comunica también con su colindante. En cuanto a los vestíbulos, los tres examinados comunican con tres viviendas, pero también la vivienda de AVENIDA000 NUM001, NUM005, comunica con un vestíbulo comunitario.
Sin perjuicio del anterior apunte, ya se ha adelantado que del propio proyecto y de todas las revisiones efectuadas desde 2008 se concluye indubitadamente que la insuficiente compartimentación no fue únicamente un defecto ejecutivo, sino que se preveía así en el propio proyecto. Sin perjuicio de que dicho proyecto fuera aprobado y visado, con posterioridad a la entrega de las viviendas han sobrevenido deficiencias de compartimentación que han generado molestias a los propietarios, por lo que sí se trata de un problema generalizado que exige la indemnización del importe total del presupuesto, sin que concurran motivos para estimar una reducción.
En atención a lo expuesto, existe un incumplimiento del contrato de compraventa en relación con la compartimentación de viviendas y espacios comunes. Por este motivo, Procornellà deberá indemnizar a la Comunidad de Propietarios en 91.686,33 euros, importe en que se presupuesta la reparación de tales defectos.
A ello se opone Procornellà, quien alega que no existe defecto alguno en esta materia en la construcción, pues la misma cumple estrictamente con la normativa vigente en 2002, cuestión sobre la que ya se han pronunciado tanto entidades privadas como públicas.
En el acto de la vista se practicaron numerosas testificales sobre esta cuestión. En primer lugar, don Leandro declaró que firmó los contratos de compraventa privados y las escrituras de venta. En las adjudicaciones de vivienda firmaba también con otros responsables. Las viviendas de la promoción litigiosa no tenían la consideración de protección oficial, pero sí de viviendas de precio tasado.
Exhibidos los trípticos de publicidad aportados como documentos nº7 y 8 de la demanda, el Sr. Leandro los reconoció. En relación con los grupos de viviendas 1 y 3, que se refieren como «viviendas protegidas», el testigo declaró que era el término utilizado, pero no existía esta regulación, de modo que no se trataba jurídica o administrativamente de viviendas de protección oficial.
El decreto de accesibilidad vigente en el momento de ejecutar la obra, el de 1995, se cumplía correctamente porque, de otro modo, el proyecto no se habría visado. Al terminar la construcción, la obra requiere dos autorizaciones administrativas: la licencia de ocupación, que emite el Ayuntamiento, y la cédula de habitabilidad, que emite la Generalitat. Ambas suponen la comprobación de que la obra es correcta y en este caso se obtuvieron sin problema. Asimismo, el certificado final de obra se emitió porque la misma cumplía con los requisitos del proyecto. Si las zonas comunes no estaban adaptadas en materia de accesibilidad es porque la legislación no lo exigía.
En la promoción se reservaron algunas viviendas para compradores con movilidad reducida y se adjudicaron tomando en consideración que se cumpliera dicho requisito, es decir, que la persona interesada tuviera movilidad reducida. La asignación la efectuaba la propia empresa -actual Procornellà-, a través de arquitectos u otros empleados, con la aprobación del Consejo de empresa, que está conformado por funcionarios del Ayuntamiento.
Exhibida la más documental nº1 de la demanda, el testigo reconoció su firma y manifestó recordar a doña Reyes, adjudicataria de una de las viviendas reservadas a personas con movilidad reducida, por ser empelada municipal. Las viviendas se reservaban a personas con movilidad reducida, aunque no lo ponga en el contrato. La empresa hacía una reserva genérica de las viviendas y en función de las características del adjudicatario se adaptaba a medida. Es posible que este sea el motivo por el que en el contrato no se incorporaran referencias a la limitación de movilidad del comprador.
Exhibido el documento nº24 de la demanda, el testigo lo reconoció. Recuerda también el expediente sancionador que se incoó por incumplimiento de la legislación de accesibilidad, pero quedó archivado porque sí se cumplía con la legislación vigente.
Por último, el testigo reconoció haber comentado a la Sra. Reyes la imposibilidad de adaptar las zonas comunes debido a la orografía.
Por su parte, doña Reyes, propietaria de una de las viviendas de la Comunidad, declaró que es actual trabajadora de la entidad demandada y, anteriormente, de Precsa. Resultó adjudicataria de una de las viviendas debido a su discapacidad física y le consta que existen otras viviendas dentro del Grupo 5 que también eran adaptadas para personas con discapacidad.
Exhibida la más documental nº1 de la demanda, la testigo reconoció el contrato de compraventa como el suyo propio. Desconoce por qué en la escritura ante notario no se hizo constar que la vivienda pertenecía al Grupo 5 o que se trataba de una vivienda adaptada. En marzo de 2002 firmó el contrato y le fueron entregadas las llaves, aunque en aquel momento el piso no estaba acabado. Ya en aquel momento vio que la vivienda no estaba adaptada porque la zona comunitaria era inaccesible para ella.
En particular, la rampa de la zona comunitaria es tan inclinada que no puede bajarla sola. Por otro lado, los travesaños de madera están separados entre sí, de modo que la silla de ruedas no puede circular. A este problema se enfrentan también los demás vecinos que tienen limitaciones de movilidad.
La vivienda la adquirió sobre plano, de modo que no supo que presentaría estos problemas hasta que se la dieron. De haber conocido estas deficiencias de adaptación, no la habría comprado. Por este motivo presentó reclamaciones a Emducsa en junio de 2002, que no fue atendida, y al Departament d'Habitatge, que resolvió en junio de 2003 diciendo que no existía infracción administrativa.
Finalmente, la Comunidad de Propietarios solucionó el problema y acondicionó la rampa. Procornellà se negó a hacerlo porque, según el sr. Leandro, la orografía no permitía adaptar la accesibilidad.
Don Fulgencio, empleado del Ayuntamiento de Cornellà de Llobregat y parte del servicio de inspección, manifestó ser el autor del informe técnico que obra como documento nº23 de la demanda. Dicho informe le fue encargado por la directora doña Amanda. Se trata de un simple informe interno, que suele derivar de inquietudes del ciudadano. No forma parte de ningún expediente, por lo que no deriva de una reclamación formal o una denuncia ciudadana. Esos informes forman parte de su trabajo habitual; los solicita la directora, un concejal u otros interesados. Solo cuando es parte de algún expediente se efectúa una inspección en el lugar.
El informe versaba sobre el concepto 'espacio público' en materia de accesibilidad, motivo por el cual no hay referencias al Decreto 135/1995. La conclusión fue que el concepto 'espacio público' no se refiere a zonas de dominio privado, aunque sea comunes.
Doña Amanda, Superior de Área Municipal que informó la licencia litigiosa, reconoció también el documento nº23 de la demanda, que contiene su firma. Se trata de un informe que forma parte de la práctica habitual del trabajo cuando constan quejas o indicaciones de la ciudadanía. El informe no forma parte de ningún expediente, denuncia o reclamación formal y no tiene valor en posibles expedientes ni se aporta a los plenos. La conclusión que se alcanzó es que la obra era correcta según la legislación vigente en el momento de la concesión y el visado de la licencia.
Doña Magdalena, por su parte, indicó que las reclamaciones de los compradores tras la venta eran recibidas por ella. Exhibido el documento nº24 de la demanda, lo recuerda, así como las conclusiones alcanzadas. Existió una discrepancia con los ciudadanos, se externalizó el análisis del problema y según las conclusiones alcanzadas, se actuaba o no. En este caso se resolvió que la normativa se cumplía y no procedía subsanación alguna.
Por último, la perito Sra. Catalina declaró que la construcción incumple el art. 29 del Decreto 135/1995, que exige que todos los espacios sean accesibles si hay viviendas protegidas, incluidas, por tanto, las zonas comunes.
En el momento de la construcción de la obra litigiosa se hallaban vigentes la Ley 20/1991, de 25 de noviembre, y el Decreto 135/1995, de 24 de marzo. Este último disponía en su art. 4 que «4.1 Als efectes d'aquest Reglament, s'entenen per barreres arquitectòniques tots aquells impediments, traves o obstacles físics que limiten o impedeixen la llibertat de moviment de les persones.
4.2 Les barreres arquitectòniques es classifiquen en:
Barreres arquitectòniques urbanístiques (BAU). Són aquelles que es troben a les vies i als espais lliures d'ús públic.
Barreres arquitectòniques en l'edificació pública o privada (BAE). Són aquelles que es troben a l'interior dels edificis o en el seu accés.
Barreres arquitectòniques en els transports (BAT). Són les que es troben en el transport».
Por su parte, establecía el art. 6 que «6.3 Un espai, una instal·lació o un servei es considera adaptat si s'ajusta als requeriments funcionals i dimensionals que garanteixen la seva utilització autònoma i amb comoditat per les persones amb mobilitat reduïda o qualsevulla altra limitació.
6.4 Un espai, una instal·lació o un servei es considera practicable quan, sense ajustar-se a tots els requeriments abans esmentats, això no n'impedeix la utilització de forma autònoma per les persones amb mobilitat reduïda o qualsevulla altra limitació.
6.5 Un espai, una instal·lació o un servei és convertible quan, mitjançant modificacions d'escassa entitat i baix cost que no afectin la seva configuració essencial, pot transformar-se, almenys, en practicable».
Por último, el art. 29 preveía que «2. Els edificis en els quals existeixin habitatges reservats en aplicació del que preveu l'article anterior han de complir les següent condicions d'accessibilitat:
Han de tenir adaptats els interiors i complir, per a la seva adaptació, les previsions tècniques establertes a l'apartat 2.4.7 de l'annex 2.
Han de disposar d'un itinerari adaptat que uneixi els habitatges reservats amb l'exterior i amb les dependències d'ús comunitari que estiguin al seu servei, en les condicions establertes a l'apartat 2.2 de l'annex 2.
Han de disposar d'un itinerari adaptat, que uneixi l'edificació amb la via pública i amb edificacions o serveis annexos d'ús comunitari, en les condicions establertes a l'apartat 2.2 de l'annex 2».
En el presente caso, tal como resulta de numerosa documental y de la testifical del Ayuntamiento de Cornellà de Llobregat, no existió la reserva de viviendas a la que se refiere el art. 29 del Decreto 135/1995. La decisión de promocionar y ofrecer un número determinado de viviendas a personas con movilidad reducida fue tomada por Emducsa (actual Procornellà), sin que se hiciera constar la calificación de «protegidas» o «adaptadas» de ninguna de las viviendas del complejo. Por este motivo, tanto el Ayuntamiento de Cornellà de Llobregat como la Generalitat y la entidad demandada resolvieron que no existió infracción administrativa alguna, en tanto la regulación transcrita resulta aplicable a las viviendas reservadas con arreglo a lo dispuesto en el art. 29.1 del Decreto.
No obstante, ha quedado acreditado que Procornellà clasificó las viviendas del complejo en cinco grupos. Los Grupos 1 y 3 consistían en «viviendas protegidas» y el Grupo 5 en «viviendas adaptadas para discapacitados físicos» (docs nº7 y 8 de la demanda). Asimismo, en la información publicitaria se determinaba que los requisitos de los solicitantes para acceder a las viviendas reservadas para personas con movilidad reducida consistían en «acreditar la necesidad de una vivienda adaptada». Este último extremo, además de la documental, lo acredita las testificales del sr. Leandro y la Sra. Reyes.
Si bien la más documental nº1 de la demanda, esto es, el contrato de compraventa suscrito entre Emducsa y la Sra. Reyes no recoge expresamente que la vivienda le fue adjudicada por cumplir el requisito de movilidad reducida -como tampoco recoge la escritura pública aportada como doc nº19 de la demanda-, en su Manifestación V se indica que la vivienda adquirida pertenece al grupo 5 de la promoción y que le fue adjudicada a la Sra. Reyes por sorteo ante notario.
Lo anterior, tomando en consideración las declaraciones testificales y la restante documental obrante en autos, únicamente permite concluir que, efectivamente, las viviendas del Grupo 5 se atribuyeron a personas con movilidad reducida precisamente por presentar esta condición.
Esta circunstancia, aunque la vivienda adjudicada no tenga la consideración de «protegida» o «adaptada» en términos jurídicos o administrativos ni quede, por tanto, sujeta a una normativa administrativa específica, sí implica para la promotora vendedora la obligación de garantizar a los compradores el uso y disfrute adecuado del inmueble, especialmente cuando en virtud de contrato se prevé que el piso «deberá ser destinado a residencia habitual del Sr./Sra. Reyes y su familia».
En este punto procede examinar si existió alguna distinción en la venta de las viviendas del Grupo 5 y las restantes o si se excluyó de la venta de estas últimas el uso y disfrute de zonas comunes, de modo que resulten justificadas las limitaciones de acceso a las mismas, el jardín o la piscina.
De la estipulación sexta g) del contrato de compraventa de la Sra. Reyes se desprende que parte de las «condiciones esenciales» de la vivienda era la zona comunitaria de uso colectivo, la cual estaría compuesta «de piscina y zona ajardinada».
Por otro lado, ninguna distinción existe en cuanto al objeto de la venta en las escrituras púbicas aportadas como documentos nº6, 17 y 19 de la demanda. En ambas, al describir el inmueble objeto de venta, se transcribe parte de la escritura de Obra nueva y División, en la que se hace constar como espacios comunitarios aquellos «de uso comunitario urbanizado según proyecto (pavimento, zona ajardinada, piscina), que además contiene accesos a los aparcamientos...».
De lo expuesto, por tanto, se desprende que las viviendas pertenecientes al Grupo 5, esto es, «viviendas adaptadas para discapacitados físicos» se adjudicaron únicamente a quienes acreditaban tener la condición de persona con movilidad reducida, incluyendo no solo las viviendas, plazas de aparcamiento y trasteros sino también con las zonas comunes de jardín y piscina.
Lo anterior conlleva que la entidad vendedora asumió la obligación, en virtud de contrato de compraventa, de garantizar la accesibilidad y adaptabilidad de las viviendas pertenecientes al Grupo 5 de la promoción, debiendo entender incluido en el concepto de «vivienda adaptada» las zonas comunes anejas a ella. No cabe acoger las alegaciones de la entidad demandada, relativas a la inexistencia de acuerdos en el contrato en relación con la adaptación y acceso a las zonas comunitarias, pues estas se vendieron juntamente con las viviendas sin efectuar distinción, exclusión o advertencia alguna. Las básicas exigencias de la buena fe en el tráfico jurídico ( arts. 7 y 1.258 CC) obligaban a garantizar el acceso de todos los usuarios a las zonas comunes, sin necesidad de que así se manifestara expresamente en los contratos de compraventa.
La inaccesibilidad de las zonas comunes del inmueble determina que Procornellà incumplió las obligaciones contractuales asumidas en relación con la venta de las viviendas del Grupo 5 a personas con movilidad reducida. Ello es así por cuanto dicha inaccesibilidad y falta de adaptación, que excede la consideración de defecto leve o corriente, conlleva la imposibilidad de utilización y disfrute de las zonas comunes por parte de los adjudicatarios con movilidad reducida. Puesto que tales zonas comunes integran la vivienda enajenada, el defecto constructivo deviene grave y hace parcialmente inútil para su destino el inmueble vendido.
Sentado lo anterior, la entidad demandada deberá indemnizar a la Comunidad de Propietarios por los perjuicios causados en concepto de adaptación del acceso a las zonas comunes. Según se desprende del dictamen pericial de la Sra. Catalina, y en base a la documentación aportada en los anexos 12 y 13 del mismo, el importe de los gastos en que la actora ha incurrido para proceder a dicha adaptación asciende a 60.716,58 euros.
Por todo lo expuesto, existiendo un incumplimiento relevante de las obligaciones de la vendedora en relación con las viviendas del Grupo 5, Procornellà deberá indemnizar a la Comunidad de Propietarios en 60.716,58 euros en concepto de gastos de adaptación de accesibilidad de las zonas comunes a personas con movilidad reducida.
Sobre esta cuestión alega Procornellà que el defecto que inicialmente causaba filtraciones en el referido trastero fue reparado por la empresa Tot Habitatge en agosto de 2007. La reclamación actual es distinta a la anterior, por lo que su origen no es constructivo.
Según la perito doña Catalina, tomando en consideración los datos obrantes en la factura emitida en 2007 por la reparación efectuada por Tot Habitatge, dicha intervención consistió en el sellado de la zona de separación entre trasteros, lo cual no arregló las filtraciones en el techo ni, según su dictamen, las que provienen del muro que contacta con la zona comunitaria ajardinada. Según su parecer, las filtraciones de agua en el trastero, que se producen cuando llueve abundantemente durante varios días, no se debe a una falta de mantenimiento porque ocurren desde antiguo y la filtración se genera en la zona contigua a las tierras de la propia Comunidad, lo cual lleva a concluir que se trata de una insuficiente impermeabilización. Las filtraciones del techo, sin embargo, podrían tener otro origen, aunque en su opinión es improbable.
Por el contrario, el perito don Jose Ángel considera que no existe una patología de construcción que explique las filtraciones, puesto que estas se producen únicamente en uno de los trasteros. De tratarse de un defecto constructivo, las filtraciones serían generalizadas. Al no haberse identificado la causa de las filtraciones y humedades, ni que sean idénticas a las que ocurrían de inicio, lo más probable es que se deban a un agente externo y no a un vicio de la construcción.
En cuanto a la reparación y su valoración, de acreditarse el origen de las filtraciones, el sr. Jose Ángel considera que la propuesta efectuada por la Sra. Catalina es correcta y adecuada.
El documento nº16 de la demanda contiene las diversas reclamaciones efectuadas por don Eladio, copropietario del trastero NUM008 del edificio de la CALLE000 NUM000 (doc nºº17 de la demanda). de las mismas se desprende que en abril de 2006 ya se producía «pérdida de agua por un agujero que hay en el muro y el cual cada vez que llueve bastante, sale el agua», defecto que Emducsa arregló «sellando el agujero con un cemento especial», que no fue efectivo.
En agosto del mismo año, el interesado reiteró la petición haciendo referencia a «filtraciones de agua procedente de la lluvia» que venían produciéndose durante «más de 4 años». En septiembre de 2006, el sr. Eladio emitió una nueva queja sobre «una pérdida de agua por un agujero que hay en el muro y el cual cada vez que llueve bastante, sale el agua», problema que ocurría «desde el principio» y que Emducsa arregló «sellando el agujero con un cemento especial», que no funcionó. También indicaba en esta última queja que las filtraciones cada vez eran mayores.
En junio de 2007, el sr. Eladio dirigió nueva reclamación a Emducsa en relación con «el problema de entrada de agua en abundancia los días de lluvia».
El documento nº7 de la contestación es una factura emitida por la empresa Tot Habitatge cuyo primer concepto consiste en «tapar dividals» del trastero NUM008 de la CALLE000 NUM000, propiedad de don Eladio.
En febrero de 2010, consta una nueva reclamación que hacía referencia a la entrada de agua al trastero «por varios sitios diferentes». En dicha reclamación se indica que el problema se arregló y «ha estado funcionando durante dos años, hasta que han venido dos temporales con lluvias fuertes y [...] ya no solo entra agua a raudales por el muro colindante a la piscina, sino que también por el muro colindante al parque y el techo».
En febrero de 2011 se emitió una nueva reclamación por parte del sr. Eladio en la que se indica que el problema persiste y que «según técnicos especialistas en tratamiento de impermeabilización [...] el problema no es por dentro sino por fuera ya que el muro de hormigón no está bien impermeabilizado por la parte de contención de tierras de la zona piscina comunitaria».
De la prueba practicada se desprende que existe un problema de filtraciones de agua que afecta exclusivamente al trastero NUM008 de la CALLE000 NUM000 de Cornellà de Llobregat. De la documental obrante en autos resulta que existía este defecto desde el año 2002. Asimismo, de las reclamaciones efectuadas por el interesado se desprende que la demandada llevó a cabo dos intervenciones de reparación, una con anterioridad a 2006 y otra en agosto de 2007.
Tras esta última reparación, los problemas cesaron hasta aproximadamente 2010, cuando según el propietario, reaparecieron y, además, afectaron a más zonas del trastero, tales como otro muro y el techo.
En 2010, por tanto, se produjo un cambio significativo en el origen de las filtraciones, que pasaron de estar localizadas en uno de los muros a afectar a otro muro y al techo. La continuidad de la filtración no es suficiente para acreditar que su origen es constructivo, menos aun cuando existió una reparación que fue funcional durante, al menos, 2 años y no se han efectuado pruebas o catas que permitan identificar indubitadamente su origen.
Ninguno de los dictámenes periciales contiene pruebas de estanqueidad, catas u otras similares que permitan identificar suficientemente el origen de las filtraciones; a lo que cabe añadir que las conclusiones de los peritos son contradictorias, sin que existan argumentos para acoger una u otra. Ello, unido al hecho de que las filtraciones iniciales cesaron tras la reparación de 2007 y que, posteriormente, volvieron a surgir afectando distintas zonas, no permite acreditar que se trate de la misma afectación ni que tenga idéntico origen.
Sobre esta cuestión, la reclamación del sr. Eladio efectuada en 2011 recoge que «según técnicos especialistas en tratamiento de impermeabilización [...] el problema no es por dentro sino por fuera ya que el muro de hormigón no está bien impermeabilizado por la parte de contención de tierras de la zona piscina comunitaria». Sin embargo, no obra en autos el estudio efectuado por tales técnicos, ni las pruebas que se desarrollaron ni las conclusiones.
Por todo lo expuesto, no ha quedado suficientemente acreditado el origen y la naturaleza de las filtraciones de agua que ocurren en el trastero NUM008 de la CALLE000 NUM000, de Cornellà de Llobregat. En consecuencia, y en aplicación del art. 217 LEC, esta pretensión debe ser desestimada.
De la pericial de la actora, en particular del apartado «presupuesto de reparación» se obtuvo la cifra por la que se reclamaba en la demanda. Sin embargo, algunos de los conceptos por los que se reclamaba no han quedado debidamente acreditados, motivo por el cual deben ser excluidos.
Lo anterior afecta no solo al importe de la ejecución material del defecto sino también a las cantidades presupuestadas en concepto de gastos generales, beneficio industrial, seguridad y salud, honorarios técnicos, licencia de obras e Impuesto sobre el Valor Añadido.
Atendiendo así a los criterios y porcentajes de cálculo que recoge el propio dictamen, debe calibrarse el importe de la indemnización, en aras a evitar un exceso que provoque el enriquecimiento injusto de la Comunidad de Propietarios.
El presupuesto total de ejecución material (PEM), con arreglo a los fundamentos jurídicos cuarto (110.525,44 euros), quinto (91.686,33 euros) y séptimo (0 euros), asciende a 202.211,77 euros.
Los gastos generales se calculan sobre un 13% de dicho valor total, lo cual otorga un resultado de 26.287,53 euros.
El beneficio industrial se obtiene en un 6% del PEM, que asciende a 12.132,7 euros.
El presupuesto del constructor (A) es el resultado de la suma de los anteriores conceptos (240.632 euros), al que debe aplicarse el 10% de IVA (24.063,2 euros).
El valor total del presupuesto de la contrata (PEC= A + IVA) es 264.695,2 euros.
La partida de seguridad y salud se calcula sobre un 2% de A, que otorga un resultado de 4.812,64 euros. El IVA de este concepto, en un 10%, es de 481,26 euros. El total, por tanto, en concepto de seguridad y salud es de 5.292,9 euros.
Los honorarios técnicos se calculan sobre el 9% del PEM, que es 18.199,05 euros. Su IVA, que es del 21%, asciende a 3.821,8 euros. En consecuencia, el total presupuestado en concepto de honorarios técnicos es de 22.020,85 euros.
Por último, la licencia de obras se calcula sobre el 5% del PEM, que es 10.110,59 euros.
El total de las partidas anteriores (PEC + seguridad y salud + honorarios técnicos + licencia de obras) s.e.u.o. es de 302.119,54 euros.
Puesto que dicho importe se refiere exclusivamente a los defectos de estanqueidad y compartimentación, al mismo deberá añadirse la indemnización otorgada por razones de accesibilidad, que con arreglo a lo expuesto en el fundamento jurídico sexto es de 60.716,58 euros.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,
Fallo
Por todo lo expuesto, he decidido estimar parcialmente la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios del completo sito en la CALLE000 NUM000 y la AVENIDA000 NUM001- NUM002- NUM003- NUM004, de Cornellà de Llobregat, frente a Empresa Municipal de Promoció Social, Urbana i Económica de Cornellà, S.A. y, en consecuencia:
1. Condenar a Empresa Municipal de Promoció Social, Urbana i Económica de Cornellà, S.A. a abonar 362.836,12 euros a la Comunidad de Propietarios del completo sito en la CALLE000 NUM000 y la AVENIDA000 NUM001- NUM002- NUM003- NUM004, de Cornellà de Llobregat, en concepto de daños y perjuicios derivados de incumplimiento contractual, con intereses desde la fecha de la interposición de la demanda y hasta el completo pago de la deuda.
No se hace expresa imposición de las costas derivadas de este procedimiento.
Notifíquese esta resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra esta Sentencia cabe recurso de apelación, que deberá prepararse ante este Juzgado, en un plazo de veinte días desde su notificación, y del que conocerá la Audiencia Provincial de Barcelona.
Así por esta Sentencia, lo acuerda y firma Dª Anna Aranda Olaya, Jueza del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº3 de Cornellà de Llobregat y su partido.