Sentencia Civil Nº 420/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 370/2011 de 03 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 370/2011 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 22/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 MOLLET DEL VALLÈS

S E N T E N C I A N ú m. 420

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a tres de julio de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 22/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Mollet del Vallès, a instancia Dª. Genoveva contra Dª. Loreto , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la part demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de diciembre de 2010 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Estimo íntegramente la demanda formulada por Genoveva contra Loreto , declarando resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 de Mollet del Vallès, y condenando a la demandada a dejar libre vacua y expedita a disposición del actora la citada vivienda. Todo ello con condena a la parte demandada al pago de las costas procesales causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 3 de julio de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO .- Ejercitada por la demandante Dña. Genoveva , como propietaria de la vivienda en C/ CALLE000 nº NUM000 . NUM001 NUM002 , de Mollet del Vallès, acción de resolución del contrato de arrendamiento de la mencionada vivienda, de fecha 12 de agosto de 1980, contra la arrendataria demandada Dña. Loreto , con fundamento en el artículo 114.11, en relación con el artículo 62.1º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, que permite al arrendador la resolución del contrato cuando necesite la vivienda para sí, o sus ascendientes o descendientes, alegando la demandante que necesita la vivienda para sí, se opuso la demandada arrendataria, alegando la inexistencia de causa de necesidad, motivo de oposición que no fue acogido en la sentencia de primera instancia, contra la que apela la parte demandada.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 1954 y 17 de febrero de 1955 ),que por necesidad se entiende no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo, y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, no atribuyéndose a la necesidad un alcance tan reducido que abarque solo aquellos supuestos en que la disponibilidad de la vivienda aparezca como algo absolutamente imprescindible y como única forma de resolver el alojamiento de la persona beneficiaria de la denegación de prórroga, ni tan amplio que abarque todo supuesto en que la ocupación de la vivienda arrendada sea conveniente o útil al beneficiario; que la prueba de la necesidad alegada corresponde al arrendador, en los casos no amparados por presunción legal "iuris tantum" del artículo 63, en los que la carga de la prueba se distribuye entre ambas partes, correspondiendo al arrendador la prueba de los elementos de hecho en que asienta la presunción, y al arrendatario la de aquellos hechos que permitan desvirtuar la causa de necesidad invocada de contrario; y que, en todo caso ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1960 , 6 y 13 de mayo de 1963 ) en los supuestos de colisión de intereses entre arrendador y arrendatario, por necesitar ambos la vivienda, debe prevalecer el derecho del propietario frente a un derecho de rango inferior como es el arrendamiento, puesto que lo contrario sería tanto como negar el derecho de propiedad.

En el presente caso, de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, resulta probado:

1.- que la demandante Sra. Genoveva , nacida el NUM003 de 1930, es propietaria de la vivienda litigiosa, en C/ CALLE000 nº NUM000 . NUM001 NUM002 , de Mollet del Vallès, no habiendo constancia de que sea propietaria de ninguna otra vivienda, en el momento del requerimiento de denegación de la prórroga, el 27 de octubre de 2008, o en el momento de la presentación de la demanda, el 29 de diciembre de 2009, por haber vendido la demandante, el 16 de octubre de 2008, la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM004 . NUM002 . NUM005 , de Granollers, que era su residencia habitual.

2.- que la demandante Sra. Genoveva , se encuentra residiendo en una vivienda de alquiler, en virtud de un contrato de arrendamiento de 15 de octubre de 2009, en Mollet del Vallès, AVENIDA000 nº NUM006 . NUM005 . NUM007 , por la que está pagando una renta mensual de 448'33 €. Y, anteriormente estuvo residiendo en una vivienda también de alquiler en C/ DIRECCION001 nº NUM008 - NUM009 . NUM002 . NUM010 , de Mollet del Vallès, en virtud de un contrato de arrendamiento de 16 de octubre de 2008.

3.- que no hay constancia de que la demandante resida en cualquier otra vivienda distinta de la vivienda alquilada en AVENIDA000 , constando que está dada de alta en los suministros de agua y luz; que está pagando un seguro de hogar; y que está pagando, mediante domiciliación bancaria, los recibos de renta.

4.- que no hay constancia de que la demandante tenga otros recursos económicos distintos de la renta que le paga la demandada por el alquiler de la vivienda litigiosa de 64 €/mes.

Por lo tanto, en este caso, atendido el resultado de la prueba practicada, y la ausencia de prueba en contrario, se entiende debidamente justificada la causa de necesidad invocada para la denegación del derecho de prórroga, por encontrarse residiendo la demandante en Mollet del Vallès, en una vivienda de alquiler, sin disponer de ninguna otra vivienda en la misma población, o en cualquier otra población distinta.

Y tampoco, a partir de la prueba practicada, es posible apreciar que concurran circunstancias especiales que evidencien claramente que la pretensión resolutoria por causa de necesidad es manifiestamente arbitraria o irracional, o que obedezca a propósitos fraudulentos que la ley no puede amparar, lo cual en todo caso debe quedar cumplidamente probado, por exigir el artículo 9 del Texto Refundido de 1964 que el abuso sea manifiesto para que la pretensión pueda ser rechazada.

Así, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1969 , y 20 de febrero de 1998 ; 966/1969 , y 639/1998 ) que el artículo 9 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 al recoger no sólo el abuso de derecho, ya regulado en el anterior ordenamiento arrendaticio, habiendo completado el sistema, dando entrada a los principios de la buena fe, y el fraude de ley, ya se considere a cada uno de ellos como institución distinta, es lo cierto que la finalidad de todos ellos es idéntica, a saber, la de impedir que el texto literal de la ley pueda ser eficazmente utilizado para amparar actos contrarios a la realización de la justicia, o lo que es igual, que frente al contenido ético y al espíritu objetivo de la norma legal, no prevalezcan las normas tendentes a lograr un resultado opuesto al perseguido por ella, entendiéndose que existe fraude de ley cuando, por medios en principio lícitos, se crea artificialmente la situación de necesidad, mediante la alteración de las circunstancias de hecho que hubieran debido ser tenidas en cuenta para apreciarla, con el efecto de la sustracción del supuesto a la norma aplicable.

Ahora bien, es igualmente doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1985 , 14 de febrero de 1986 , 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 , 5 de abril de 1993 , y 13 de febrero de 1995 ) que el abuso de derecho que proscribe el artículo 7.2 del Código Civil , y el artículo 9 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ,ha de resultar claramente patentizado por la concurrencia de las circunstancias que lo configuran, es decir las subjetivas de intención de perjudicar o de falta de un interés serio y legítimo, y las objetivas de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho y producción de un perjuicio injustificado.

En el presente caso no concurren ninguno de los mencionados requisitos, ya que es plenamente legítimo y serio, y en modo alguno excesivo o anormal, el interés jurídico de la parte demandante de ocupar la vivienda de su propiedad, dejando de ocupar una vivienda de alquiler, por la que paga una renta muy superior a la que percibe de la demandada, no habiendo en los autos base suficiente que permita apreciar la existencia de cualquier maniobra abusiva o fraudulenta, por cuanto, a partir de lo actuado, y en concreto la manifestación de la voluntad de la demandante de vender el piso en la comunicación a la demandada de 27 de julio de 2007, no puede alcanzarse la conclusión probatoria, siquiera presuntiva, de que el propósito resolutorio no sea serio o responda a la mera conveniencia, por cuanto el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil únicamente permite asumir la certeza de un hecho, a partir de otro hecho admitido o probado, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, aunque, según doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2003;RJA 1568/2003 ,entre las más recientes), no se exija que la deducción sea unívoca, pues de serlo no nos encontraríamos ante verdadera presunción, sino ante los "facta concludentia" que efectivamente han de ser concluyentes o inequívocos, pudiendo en las presunciones seguirse del hecho base diversos hechos consecuencia, debiendo en todo caso estar sometida a la lógica la operación deductiva.

En este caso, la voluntad de vender el piso, que no ha sido oculta, sino que se han manifestado por la arrendadora a la arrendataria, no excluye la persistencia de la necesidad de vivienda de la demandante, en la que se funda la pretensión resolutoria de la demanda, sino que, por el contrario, pone de manifiesto la situación de necesidad de la demandante, manifestada de otro modo por la enajenación de la propia vivienda que era su residencia habitual.

Tampoco los bajos consumos de agua y luz, o las ausencias de la demandante de su vivienda de alquiler en Mollet del Vallès, AVENIDA000 nº NUM006 . NUM005 . NUM007 , que resultan del informe de detectives, aportado por la demandada, permiten alcanzar la conclusión presuntiva de la existencia de cualquier maniobra abusiva o fraudulenta, por cuanto los bajos consumos, entre febrero y abril de 2010, o las ausencias en el mes de febrero de 2010, pueden estar justificadas por diversos motivos, siendo así que, por lo demás, la prueba de los consumos y la de detectives están referidas al año 2010, y por lo tanto a un período posterior al de la presentación de la demanda, el 29 de diciembre de 2009, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Así, en cuanto al momento en que deba manifestarse la causa de necesidad, el artículo 65.2 del Texto Refundido de 1964, fija el límite temporal máximo en que debe manifestarse la necesidad del arrendador, que es al cumplirse el año del requerimiento, pero no fija un límite temporal mínimo, de modo que la causa de necesidad puede existir antes del transcurso del año, e incluso antes del requerimiento. Por lo que las innovaciones en el estado de las cosas o de las personas que sean posteriores a la demanda, no tienen influencia en la sentencia, salvo que, según el artículo 413 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la innovación privare de interés legítimo las pretensiones que se hubieren deducido en la demanda, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa, lo cual no consta que se haya producido en este caso, por no haber constancia, según lo expuesto, de que la demandante disponga en la actualidad de otra vivienda en propiedad distinta de la litigiosa, o de que haya pasado a residir a otra vivienda distinta de la que ocupa en régimen de alquiler.

En consecuencia, procede la estimación de la pretensión resolutoria por causa de necesidad, procediendo, en definitiva, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada, dejando a salvo en todo caso el derecho de la parte demandada a instar la recuperación, sin perjuicio de reclamar los daños y perjuicios que le hubieren sido causados, de no ser ocupada la vivienda por la persona que la reclamó, o de ser arrendada o cedido su goce o uso a un tercero, en los términos y plazos del artículo 68 del Texto Refundido de 1964.

SEGUNDO .- De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte demandada apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandada Dña. Loreto , se CONFIRMA la Sentencia de 13 de diciembre de 2010 dictada en los autos nº 22/10 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mollet del Vallès , con imposición de las costas del recurso de apelación a la parte demandada apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.