Sentencia CIVIL Nº 420/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 461/2019 de 07 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

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FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0824542120188149125

Recurso de apelación 461/2019 -1

Materia: J.V.desahucio por falta de pago y reclam. cantidad

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Santa Coloma de Gramenet (UPSD)

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 401/2018

Parte recurrente/Solicitante: Nemesio, Filomena

Procurador/a: Patricia Yuste Martinez, Patricia Yuste Martinez

Abogado/a: ANTONIO JOVER SABATER

Parte recurrida: BUDMAC INVESTMENTS, SLU

Procurador/a: IGNACIO DE ANZIZU PIGEM

Abogado/a: PABLO LEDESMA LOPEZ

SENTENCIA Nº 420/2020

Magistrados:

Belen Zambrana Eliso Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 7 de julio de 2020

Ponente: Belen Zambrana Eliso

Antecedentes

Primero. En fecha 26 de abril de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 401/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Santa Coloma de Gramenet (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aPatricia Yuste Martinez, Patricia Yuste Martinez, en nombre y representación de Nemesio, Filomena contra Sentencia - 28/01/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a IGNACIO DE ANZIZU PIGEM, en nombre y representación de BUDMAC INVESTMENTS, SLU.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Estimo parcialmente la demanda de desahucio interpuesta por el Procurador IGNACIO DE ANZIZU PIGEM en la representación arriba indicada contra Nemesio y doña Filomena y, en consecuencia:

- DECLARO la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes el día 28 de enero de 2016 que tenía por objeto la finca sita en Santa Coloma de Gramanet, CALLE000 nº NUM000 y en consecuencia, condeno a la parte demandada a dejar libre, vacua, expedita y a disposición de la actora la citada finca bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de no abandonarla voluntariamente. El lanzamiento se producirá el día señalado, esto es, el día el día 25 de abril de 2019 a las 09:30 y, adviritiéndole expresamente de que los bienes muebles que ese día se encuentren en la finca se entenderán como muebles abandonados a todos los efectos. Se le indica igualmente que la notificación de la sentencia servirá como notificación del lanzamiento.

- CONDENO a los demandados Nemesio y Filomena, a pagar a la actora la cantidad de 827,58 euros en concepto de rentas vencidas y no satidfechas correspondientes hasta el día 28 de enero de 2019 así como al pago de las rentas que se devenguen, a razón de 250 euros mensuales, hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 28/05/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .

Fundamentos

PRIMERO.-Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta a instancia de la entidad BUDMAC INVESTMENTS SLU frente a los demandados Filomena Y Nemesio.

La demandante, en su condición de propietaria y arrendadora de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Santa Coloma de Gramanet, ejercitaba mediante dicha demanda acción de desahucio por impago de rentas, a la que se acumulaba la acción de reclamación de las cantidades debidas- y las que se fueran devengando hasta el desalojo-, derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito por las partes en fecha 28 de enero de 2016. En dicho contrato se estableció una renta de 400 euros mensuales con una bonificación de 150 euros, que suponían, por tanto, una renta mensual de 250 euros, actualizable anualmente conforme al Indice de Precios al Consumo y pagadera mediante ingreso en el número de cuenta indicado en el contrato entre los días 1 a 8 de cada mes.

La demanda se basaba en el impago (parcial) de las rentas correspondientes a las mensualidades de diciembre de 2017 y de enero a junio de 2018 (ambos incluidos), de modo que, al tiempo de interposición de la demanda (28 de junio de 2018), la deuda de los arrendatarios demandados, según desglose y cantidades especificadas en el propio escrito de demanda, se cifraba en la suma de 1.414,75 euros. Solicitaba en base a ello la demandante BUDMAC INVESTMENTS SLU el dictado de una sentencia por la que: 1) Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 28 de enero de 2016 con los demandados; 2) se condene a dichos demandados a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la demandante bajo apercibimiento de lanzamiento en caso contrario; 3) se condene a los demandados al pago de la cantidad de 1.414,75 euros correspondiente a las rentas impagadas; 4) se condene a los demandados al pago de las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a la demandante, a razón de 260,87 euros; y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada (a excepción del caso en que los arrendatarios optasen por la condonación de las rentas y entrega de la posesión). Negaba la parte actora la posibilidad de enervación ex artículo 22.4 de la LEC al haber requerido extrajudicialmente a los demandados para el pago, mediante burofax, no habiendo pagado dicha parte la suma debida en el plazo de un mes concedido en el requerimiento.

Los arrendatarios demandados Filomena Y Nemesio se opusieron a la demanda alegando, en esencia: a) Que en fecha 24 de abril de 2018 las partes suscribieron un acuerdo extrajudicial de reconocimiento de deuda (documento nº 1 de la contestación y documento nº 2 email remitido por la gestora de la demandante) fijando un plan de pagos de la suma en dicho momento adeudada por los demandados (de 1.296,01 euros) consistente en el abono durante 9 meses consecutivos de la cantidad de 100 euros, quedando la cantidad restante, esto es, 396,01 euros, compensada con la fianza entregada por los arrendatarios a la firma del contrato, por valor de 400 euros (documento nº 2 de la demanda); b) que si bien dicho acuerdo no constaba firmado por las partes el mismo fue consentido por ambas y resultaba de obligado cumplimiento, a excepción del inicio de los pagos y de la fecha de los mismos, siendo que; aunque en el documento se pactó que los pagos mensuales de 100 euros se realizarían dentro de los 5 primeros días de cada mes y desde el mes de mayo de 2018, el señor Nemesio, nada más recibir el email de la entidad gestora de la demandante AREA GESTIO BARCELONA SL, le comunicó la imposibilidad de pagar a principios de mes solicitando que el pago se efectuara a finales de mes y a partir del mes de junio de 2018, petición esta que fue aceptada por la gestora de la entidad demandante; c) que, en virtud de lo acordado, los arrendatarios demandados habían venido abonando cada mes, desde junio de 2018 y hasta octubre de 2018, además de los 250 euros de la renta, los 100 euros de la deuda pendiente (documentos 3 a 12 del escrito de contestacion), de tal forma que a fecha de interposición de la demanda no existía incumplimiento alguno por parte de los arrendatarios demandados, debiendo por ello desestimarse tanto la ación de resolución contractual y desahucio, como la de reclamación de rentas impagadas, ejercitada por la demandante BUDMAC INVESTMENTS SLU.

Impugnaban también los demandados, en su escrito de contestación, la cuantía del procedimiento fijada en la demanda, manifestando que la renta mensual no era de 400 euros sino de 250 euros, por lo que la anualidad no ascendía a 4.800 euros sino a 3.000 euros.

En el acto de la vista la parte actora BUDMAC INVESTMENTS SLU ratificó su demanda, y alegó, que si bien las partes habían tratado de alcanzar un acuerdo y de fijar un plan de pagos de la deuda existente a fecha de abril de 2018 (por valor de 1.296,01 euros), dicho acuerdo finalmente no se había materializado, de ahí que no estuviera firmado por las partes, porque de hecho, los demandados ya incumplieron el primer supuesto pago de 100 euros en el mes de mayo de 2018. No obstante lo anterior, la demandante manifestó, que habiendo abonado los demandados a fecha de la vista un total de 700 euros, restando tal cantidad a la suma adeudada reconocida de 1.296,01 euros, el importe debido a dicha fecha (14 de enero de 2019) ascendía a 596,01 euros, a los que debía añadirse la parte proporcional de la renta del mes de enero de 2019 (ya devengada), por valor de 231,57 euros (dado que el vencimiento del contrato estaba fijado para el día 28 de enero de 2019); siendo pues, la suma total reclamada a fecha de la vista de 827,58 euros.

La parte demandada ratificó su escrito de contestación e insistió en la vigencia del acuerdo extrajudicial y del plan de pagos alcanzado por las partes (adjuntado como documento nº 1 de su escrito), el cual habían venido cumpliendo rigurosamente los demandados, de tal forma que los 596,01 euros restantes, debían compensarse, según lo pactado, con los 400 euros de la fianza en su día entregada a la demandante, restando por abonar tan sólo a fecha de la vista la suma de 196,01 euros, dado que la renta del mes de enero de 2019 aun no se había devengado, en virtud de lo pactado (sobre realizar los pagos a final de mes).

Dado traslado la parte actora propuso como pruebas la documental ya unida a su demanda por reproducida, y la parte demandada propuso la documental de su escrito de contestación y asimismo, la más documental aportada en el acto, consistente en los recibos acreditativos de los pagos de la renta y de los 100 euros mensuales del plan de pagos, correspondiente a las mensualidades de noviembre y diciembre de 2018. Admitida que fue la prueba documental propuesta por ambas partes quedaron los autos vistos para dictar sentencia.

Por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Santa Coloma de Gramanet se dictó sentencia en fecha 28 de enero de 2019 que estimó parcialmente la demanda; declaró resuelto el contrato de arrendamiento que unía a las partes y condenó a los arrendatarios demandados al desalojo del inmueble bajo apercibimiento de lanzamiento, y al pago a a la arrendadora demandante de la suma reclamada de 827,58 euros (en concepto de rentas vencidas y no satisfechas hasta el día 28 de enero de 2019) y de las rentas que se devenguen a razón de 250 euros mensuales hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca. Y todo ello sin imposición de costas a ninguna de las partes dada la estimación parcial de la demanda.

Frente a dicha resolución se alzan los demandados Filomena Y Nemesio, por medio del presente recurso, y la impugnan en todos sus pronunciamientos, reiterando los argumentos ya expuestos en su escrito de oposición en la primera instancia, esto es; la existencia y plena vigencia del acuerdo extrajudicial y del plan de pagos adjuntado a su escrito de contestación, vinculante para la parte demandante y escrupulosamente cumplido por los apelantes, con la consiguiente inexistencia de causa resolutoria (impago de las rentas) a fecha de la demanda y de la vista, del deber de compensación de la cantidad restante con la fianza, y del no devengo de la mensualidad de enero de 2019 a fecha de la vista (pues se pactó verbalmente que las rentas se abonarían a final de mes y no al principio como se establecía en el contrato).

Adjunta la parte apelante a su recurso los documentos acreditativos de hallarse al corriente del pago de las rentas, ex artículo 449.1 de la LEC .

La parte demandante BUDMAC INVESTMENTS SLU aquí apelada, se opone al recurso interpuesto solicitando la íntegra confirmación de la sentencia de primera instancia.

Sentados así los términos del debate, la controversia en esta segunda instancia queda fijada en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.-Examinados en esta alzada los autos elevados, el recurso, ya se adelanta, no puede prosperar, en cuanto que este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se considera bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , ó 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ) ; en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008 ). En el mismo sentido, la STS 18.3.2016 , citando la del mismo Tribunal de 27.12.2013 , afirma '...nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ' ( SSTC 108/2001, de 23 de abril , y 68/2011, de 16 de mayo )'.

Así es, las alegaciones vertidas en el escrito de interposición del recurso en nada desvirtúan los correctos razonamientos contenidos en la sentencia de primera instancia, bastando señalar en respuesta a las mismas las siguientes consideraciones.

Conviene partir de una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

- En fecha 28 de enero de 2016 las partes suscribieron contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Santa Coloma de Gramanet, siendo la propietaria y arrendadora BUDMAC INVESTMENTS SLU y los arrendatarios Filomena Y Nemesio; pactándose una renta mensual de 400 euros bonificada en 150 euros por lo que la renta mensual ascendía a 250 euros, actualizables anualmente conforme al IPC y pagadera los días 1 a 8 de cada mes.

- La parte demandada reconoció adeudar a fecha de abril de 2018 la cantidad de 1.296,01 euros por el incumplimiento del pago de las rentas del mes de diciembre de 2017, y de los meses de enero a abril de 2018, ambos incluidos.

- La demanda se interpuso en fecha 27 de junio de 2018 y se reclamaba la cantidad de 1.414,75 euros correspondientes a las rentas arrendaticias vencidas e impagadas (parcialmente) de diciembre de 2017 y de enero a junio de 2018 (ambas mensualidades incluidas).

- A fecha de la vista (14 de enero de 2019) constaban acreditados los pagos de las rentas correspondientes a los meses de junio de 2018 a diciembre de 2018 (todos ellos efectuados a final de mes, por importe de 250 euros cada uno) más el abono de un total de 700 euros realizados en pagos mensuales de 100 euros (también efectuados a final de mes).

Así las cosas, se discute por las partes: 1) La validez y vigencia del acuerdo extrajudicial pretendidamente alcanzado por las mismas en fecha 24 de abril de 2018; 2) el pacto verbal posterior de abono de las rentas y de los pagos consensuados, a final de mes y no al principio, y comenzando por el mes de junio de 2018 y no de mayo de 2018; 3) la procedente compensación de la suma adeudada con el importe de la fianza de 400 euros en su día entregada a la arrendadora; y 5) el devengo de la parte proporcional de la mensualidad de renta del mes de enero de 2019 (por valor de 231,57 euros) a fecha de la vista (el 14 de enero de 2019).

El pretendido acuerdo extrajudicial alcanzado por las partes a fecha 24 de abril de 2018 de 'Reconocimiento de deuda y Plan de pagos', adjuntado como documento nº 1 del escrito de oposición de los arrendatarios demandados, no consta firmado por ninguna de las partes.

En dicho documento, no obstante, la parte arrendataria reconoce adeudar a la arrendadora propietaria la suma de 1.296,01 euros, y ambas pactan el siguiente plan de pagos: 9 pagos mensuales y sucesivos, por importe cada uno, de 100 euros a ser abonados entre los primeros 5 días de cada mes mediante transferencia bancaria a la cuenta abierta a nombre de la ARRENDADORA número (...); el inicio del plan se efectuará en mayo de 2018, y la cantidad restante de la deuda (396,01 euros) serán compensados con la fianza. Además, se establece en dicho documento (no rubricado por las partes) que '(...) producido el impago, aun parcial, de cualquiera de los expresados pagos y/o de las rentas futuras del contrato de arrendamiento de fecha 28/01/2016, el plan de pagos ahora pactado quedará sin efecto alguno y ello de forma automática, sin necesidad de requerimiento alguno a la ARRENDATARIA';y que 'Además, el impago, aun parcial, de cualquiera de los pagos parciales acordados implicará el vencimiento anticipado y de forma automática de todos ellos. En este sentido, producido el impago, la Arrendataria deberá proceder al pago a la Arrendadora de dichas cantidades en el plazo de 48 horas desde el mismo'.

La parte demandante BUDMAC INVESTMENTS SLU niega la vigencia y la firma de este documento y advierte que, en todo caso, los arrendatarios demandados Filomena Y Nemesio, habrían incumplido la primera mensualidad supuestamente pactada del plan de pagos, de mayo de 2018.

Se aporta como documento nº 2 del escrito de contestación, email remitido en fecha 26 de abril de 2018 por la señora Clara, de la entidad AREA GESTIÓ (pretendidamente la gestora de la demandante), al demandado Nemesio, adjuntándole el referido plan de pagos e indicándole que tenía que imprimirlo, firmar las tres copias los dos titulares, escanerarlo y volvérselo a enviar a la misma dicrección a la mayor brevedad posible.

Constan abonadas las rentas (250 euros) y los 100 euros mensuales de la deuda reconocida, a partir del 27 de junio de 2018 y hasta el 30 de diciembre de 2018; todos estos pagos efectuados a final de cada mes.

TERCERO.-Sentado lo anterior, atendiendo a la única prueba documental obrante en autos, es lo cierto que no puede tenerse por acreditada la efectiva suscripción del acuerdo extrajudicial de 24 de abril de 2018 sobre reconocimiento de deuda y plan de pagos opuesto por los arrendatarios aquí apelantes. Pero es que, incluso admitiendo la efectividad de dicho documento privado (que, insistimos, no consta firmado por las partes otorgantes habiendo sido expresamente negado e impugnado por la demandante, y no habiendo propuesto prueba testifical o de cualquier otra clase, al respecto, la parte demandada), resultaría que dicho acuerdo fue incumplido por los arrendatarios obligados al pago Filomena Y Nemesio, (ya que no habrían satisfecho ni la renta ni el pago mensual del mes de mayo de 2018, y el resto de los pagos se habrían realizado de manera tardía, fuera de los 5 primeros días de cada mes, como había sido pactado); lo que supondría la aplicación de la consecuencia específicamente fijada por las partes en dicho documento, es decir, que 'el plan de pagos quedara sin efecto alguno de forma automática y sin necesidad de requerimiento a la parte arrendataria' y que tuviera lugar 'el vencimiento anticipado y automático de todos los pagos'.

Coincide así, esta Sala, con la conclusión alcanzada por la juzgadora de instancia, en el sentido de entender que a fecha de presentación de la demanda (27 de junio de 2018) sí concurría causa resolutoria del contrato (ex artículo 27.2 de la LAU ) por lo que procedía la estimación de la acción de resolución contractual y de desahucio ejercitada por BUDMAC INVESTMENTS SLU, y también la estimación (aunque parcial) de la acción de reclamación de cantidad, siendo que a fecha de la vista (14 de enero de 2019) la parte actora reconocía el abono de las rentas devengadas desde la demanda, así como de la cantidad adicional de 700 euros, por parte de los arrendatarios demandados, ascendiendo la suma adeudada a dicha fecha a 596,01 euros, más la parte proporcional de la renta de enero de 2019 (por valor de 231,57 euros), lo que daba un total de 827,58 euros.

Centrada así la cuestión opuesta por los demandados apelantes en la existencia del pretendido acuerdo extrajudicial de reconocimiento de deuda y plan de pagos (de 24 de abril de 2018), es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del convenio, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil .

Aunque, es igualmente doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987 , 30 de Septiembre de 1988 , 23 de Noviembre de 1989 , y 12 de Marzo de 1994 ) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil , las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades 'ad solemnitatem', sino tan sólo 'ad probationem', de suerte que es posible pronunciar la existencia del convenio, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil , sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical, por el antiguo artículo 1248 del Código Civil , y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

En el presente caso, correspondiendo a la parte demandada la prueba del hecho, positivo y parcialmente extintivo, a su cargo, no sólo de la eficacia y vigencia del acuerdo de reconocimiento de deuda y plan de pagos de 24 de abril de 2018 (adjuntado como documento nº 1 de su escrito de oposición, pero no firmado por las partes), sino también del pretendido acuerdo verbal posterior, modificativo del documento y consistente en el inicio del plan de pagos en junio de 2018 (en lugar de en el mes de mayo de 2018 como se señalaba en el documento) y del abono de las rentas y de los pagos mensuales a final de mes (y no en los 5 primeros días, como se determinaba el mismo documento); de conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no puede estimarse que haya probado la parte demandada ninguno de los dos extremos antes mencionados (vigencia del documento de 24 de abril de 2018 y pacto verbal posterior), por cuanto la única prueba propuesta ha consistido en la documental ya unida a su escrito de contestación, y en la más documental consistente en los recibos acreditativos del pago de las rentas y de 700 euros más (por la suma reconocida como adeudada a fecha de interposición de la demanda), a fecha de la vista. No propuso la parte demandada prueba testifical (de la gestora de la entidad demandante, Doña Clara, por ejemplo, que envió el email de 26 de abril de 2018, unido como documento nº 2 del escrito de contestación).

En relación con la interpretación de los contratos es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990 , y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil , según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En este caso, en la condición general 2ª del contrato de arrendamiento, de 28 de enero de 2016, suscrito por las partes (documento nº 2 de la demanda), se pactó expresamente que la renta se abonaría por adelantado dentro de los ocho primeros días de cada mes, habiendo aportado la parte demandada, junto a su escrito de contestación, los recibos acreditativos del pago de las rentas de septiembre, octubre y noviembre de 2017 (no reclamados en la demanda) efectivamente realizados dentro de esos 8 primeros días. Asimismo, en el documento de reconocimiento de deuda y plan de pagos de 24 de abril de 2018, opuesto por los demandados apelantes, se pactó en la estipulación segunda que los pagos mensuales de 100 euros se harían entre los primeros 5 días de cada mes, y que el inicio del plan de pagos se efectuaría en mayo de 2018; y se pactó, además, que producido el impago siquiera parcial de cualquiera de los expresados pagos y/o de las rentas futuras del contrato de arrendamiento el plan de pagos pactado quedaría sin efecto alguno de forma automática, produciéndose el vencimiento anticipado y también automático de todos los pagos.

Y no existe constancia de ningún acuerdo verbal posterior entre las partes por el que, en contra de lo pactado expresamente, por escrito, en abril de 2018 (y asimismo, en el previo contrato de arrendamiento de 2016), se acordara iniciar el plan de pagos en junio de 2018 y que los pagos tanto de la deuda como de las futuras rentas, se realizarían a final de mes y no al principio; no habiendo tampoco constancia de ningún acto propio de la demandante BUDMAC INVESTMENTS SLU en este sentido, (más allá de la admisión del pago tardío de las rentas con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda, reduciendo la suma reclamada por dicha parte, en virtud de tales pagos, en el acto del juicio); siendo actos propios de los demandados Filomena Y Nemesio, inoponibles a la demandante, los impagos de la renta de las mensualidades de diciembre de 2017 a junio de 2018, y la ausencia de firma en el documento de 24 de abril de 2018, así como la falta de pago del primer mes del pretendido calendario de pagos, en mayo de 2018.

En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990 , 5 de Marzo de 1991 , 4 de Junio de 1992 , 12 de Abril de 1993 , y 30 de Mayo de 1995 ) que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995 , 30 de septiembre de 1996 , y 20 de junio de 2002 ; RJA 291/1995 , 6821/1996 , y 5230/2002 ).

Y la aceptación por la demandante, de los pagos efectuados por los demandados, tardíamente, tras la interposición de la demanda de desahucio y acción acumulada de rentas impagadas, no puede suponer, en modo alguno, la exclusión de la situación de impago, constatada como causa resolutoria del contrato, a fecha de presentación de la demanda. Ello por cuanto, constituye doctrina jurisprudencial consolidada que la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, normalmente con la entrega de las llaves (símbolo de la posesión); de esta manera, se ha declarado que no basta el mero abandono de la finca arrendada, aunque éste sea conocido por el arrendador, para que cese la obligación de pago e igualmente, tampoco se extingue esta obligación en el supuesto de que, extinguido o resuelto el contrato, el arrendatario se mantenga en la posesión de la finca, si bien en tal caso la obligación de pago sería no en concepto de renta en sentido estricto, sino en un sentido más amplio que incluye 'contraprestación o indemnización por el uso '.

Esta concepción amplia de renta se infiere del mismo texto legal; así, el art. 220.2 LEC cuando contempla la posibilidad de reclamar rentas futuras de manera acumulada a un juicio de desahucio, no limita la condena a aquellas que se devenguen con posterioridad a la demanda hasta el momento de firmeza de la sentencia estimatoria que pueda recaer (momento en que quedaría resuelto el contrato y en que finalizaría el devengo de rentas en sentido estricto) sino que alcanzan a las que sucesivamente se devenguen hasta el momento de entrega de la posesión efectiva de la finca; es decir, incluye en la reclamación de 'rentas ', aquello que, en un sentido estricto, sería una indemnización o contraprestación por el uso.

Cabe afirmar, por último, en consonancia con lo resuelto en la sentencia de primera instancia, que la renta del mes de enero de 2019 sí se había devengado a fecha de la vista (14 de enero de 2019), estando justificada su reclamación (por importe de 231,57 euros) por la parte actora en dicho acto, pues tal y como se ha indicado, según contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, las rentas mensuales arrendaticias se devengaban y eran pagaderas durante los ocho primeros días de cada mes.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de apelación de la parte demandada.

CUARTO.-Negada por la actora la posibilidad de compensación de la suma debida con el importe de la fianza, tampoco esta pretensión de los apelantes podía ni puede prosperar, pues en relación con lacompensacióndel importe de la fianzay garantía adicional, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensaciónpudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensaciónse invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil Legislación citadaCC art. 1195, la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora por razón de la fianza y garantía adicional no devueltas es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil Legislación citadaCC art. 1196, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil Legislación citadaCC art. 1202.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos Legislación citadaLAU art. 36, la finalidad de la fianzaes la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianzasino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia no se habría producido a fecha de presentación de la demanda (el 27 de junio de 2018), que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil Legislación citadaLEC art. 410, de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil Legislación citadaCC art. 1196, por no encontrase la deuda por la fianzavencida y exigible.

Por lo que, no pudiendo entenderse producido el cese de la parte arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción los arrendatarios para instar la restitución de lafianzahasta después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos UrbanosLegislación citadaLAU art. 36.4, y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil Legislación citadaCC art. 1100.2, según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a los demandados contra la actora para la restitución del importe de la fianzay garantía adicional, una vez producida la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la parte arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por no haberse producido la terminación del arrendamiento siquiera a fecha del examen de los autos ante esta segunda instancia.

Por ello, también este motivo de apelación debe decaer; procediendo la íntegra desestimación del recurso interpuesto, y la confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia.

QUINTO.-De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la LEC , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición al apelante de las costas causadas en la segunda instancia.

En virtud de lo expuesto, vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, DESESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la representación procesal de los demandados Filomena Y Nemesio, CONFIRMAMOSla Sentencia de 28 de enero de 2019 dictada en los autos de Juicio Verbal nº 401/2018, del Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Santa Coloma de Gramanet de los que este rollo dimana, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

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- La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

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