Sentencia Civil Nº 422/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 496/2013 de 30 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOS DE COÍN.

JUICIO ORDINARIO NÚMERO 340/2011.

ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 496/2013.

SENTENCIA Nº 422/2015

Iltmos. Sres.:

Presidente:

Don Hipólito Hernández Barea

Magistrados:

Don José Javier Díez Núñez

Don Melchor Hernández Calvo

En la Ciudad de Málaga, a treinta de julio de dos mil quince. Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 340 de 2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Coín (Málaga), sobre resolución contractual, seguidos a instancia de la entidad mercantil ,Truffle Capital S.L.', representada en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales doña Rocío Pérez Macías y defendida por el Letrado don Francisco Javier Ruiz Paredes, contra la entidad mercantil ,Cortijo Gambero, S.A.', representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don José María López Oleaga y defendida por el Letrado don Carlos Trías Vejarano; actuaciones procesales que se encuentran pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada en el expresado juicio.

Antecedentes

PRIMERO,- Ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Coín (Málaga) se siguió juicio ordinario número 340/2011, del que este Rollo de Apelación dimana, en el que con fecha 19 de febrero de 2013 se dictó sentencia definitiva en la que se acordaba en su parte dispositiva: ,FALLO: A) Se estima la demanda interpuesta por Truffle Capital S.L., frente a Cortijo Gambero S.A., con los siguientes pronunciamientos: 1.- Se declara resuelto el contrato de opción de compra de fecha 9 de septiembre de 2006. 2.- Se condena a Cortijo Gambero S.A. a que abone a Truffle Capital la cantidad de ochocientos cincuenta y siete mil novecientos veinte euros con treinta y nueve céntimos (859.920,39 euros), más el interés legal del dinero desde la interposición de la demanda hasta la fecha de esta sentencia y a partir de entonces aumentado en dos puntos. 3.- Se condena en las costas de esta instancia a la parte demandada'.

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación la representación procesal de la demandada, oponiéndose a sus fundamentación la adversa demandante, remitiéndose seguidamente las actuaciones originales, previo emplazamiento de las partes, a esta Audiencia en donde al no solicitarse práctica probatoria y considerarse innecesaria la celebración de vista pública, se señaló para deliberación del tribunal la audiencia del pasado día veinticinco de junio, quedando a continuación conclusas las actuaciones para el dictado de sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso han sido observados y cumplidos los requisitos y presupuestos procesales previstos por la Ley, salvo el plazo para dictar sentencia, habiendo sido designado Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. don José Javier Díez Núñez.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de la demandada recurre en apelación la sentencia definitiva dictada en el juicio ordinario 340/2011 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Coín (Málaga) seguido contra ella por ,Truffle Capital S.L.', solicitando su íntegra revocación con desestimación de la demanda e imposición de las costas procesales devengadas en instancia a la parte demandante, argumentando para ello; 1º) Tras un relato de los antecedentes de hecho acaecidos en el supuesto litigioso, al amparo de lo previsto en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , impugna la sentencia por incongruencia interna y ,extra petita', vulnerándose los artículo 209.4 y 218 de la indicada Ley Procesal , ya que: (i) en el suplico de la demanda la actora literalmente solicitaba ,que teniendo por presentada esta demanda, documentos y copia de todo ello, se sirva admitirla y, previos los trámites procesales pertinentes, dicte en su día sentencia por la que estimándola íntegramente, declare resuelta conforme a derecho, por la actitud incumplidora de la demandada, la compraventa ejercitada con causa en el contrato de opción de 9 de septiembre de 2006, sobre la finca número 11.533 del Registro de la Propiedad de Coín, con resarcimiento de daños y abono de intereses y consecuentemente condene a Cortijo Gambero S.A. (...)', esto es, el ,petitum'de la parte demandante se circunscribe a la resolución por incumplimiento del contrato de compraventa, de la opción de compra, de la indicada finca, compraventa que la actora pretende haber ejercitado en base a una previa opción de compra, teniendo declarado la jurisprudencia ser el suplico de la demanda y demás escritos rectores del proceso el que sintetiza y define, con efecto vinculante, exclusivo y excluyente la pretensión de cada parte litigante, no pudiendo por ello mismo reconocerse el carácter de ,petitum'a las manifestaciones, alusiones, indicaciones y consideraciones contenidas en el cuerpo de dichos escritos sin reflejo o traducción en el suplico, ni, desde luego, a las meras citas legales insertas en su fundamentación jurídica que ni siquiera son vinculantes para el tribunal, no dudando en el caso la juzgadora acerca de cuál es la pretensión ejercitada en el escrito de demanda y en la contestación a la demanda, a cuya virtud no cabe, dice, la resolución del contrato de compraventa, por lo que no es admisible estimar la petición del escrito de demanda, causando el fallo absoluta perplejidad al resolver otro contrato diferente al peticionado, de ahí que (a) el fallo judicial sea completamente contradictorio, (b) no sea coherente con los fundamentos de derecho de la sentencia, incurriendo en incongruencia interna, y (c) no sea coherente con lo peticionado por la actora otorgando cosa distinta de lo pedido, incurriendo en incongruencia ,extra petita', y (ii) con cita de las sentencias del Tribunal Constitucional 194/2005, de 18 de julio , 127/2008, de 27 de octubre , y 25/2012, de 27 de febrero, y de la Sala Primera del Tribunal Supremo 61/2005, de 15 de febrero , 750/2005, de 21 de octubre , y 100/2008, de 12 de febrero , por incongruencia interna, en el sentido de que acoge una de las pretensiones en el desarrollo de la sentencia, esto es, en los fundamentos de derecho, y la rechaza en el fallo, lo que no tiene sentido jurídico ni cumple con el principio constitucional de la tutela judicial efectiva, habida cuenta que para resolver el contrato de compraventa tiene que estar vigente y, si, según señala la juzgadora, se hubiese pretendido paralelamente la resolución del previo contrato de opción de compra del que trae causa, la compraventa no se hubiera consumado, nunca hubiera podido llegar a nacer y no estaría vigente, por lo tanto sería imposible pedir su resolución, resultando patentemente incompatible con la pretensión contenida en el suplico del escrito de demanda, implicando una modificación tan sustancial y una variación tan radical de los fundamentos que se trataría por completo de una nueva demanda, permitiendo al tribunal el principio ,iura novit curia'para encontrar el derecho aplicable a la solución del caso, aunque no lo haya alegado, pero no le autoriza a alterar las pretensiones de las partes, migrando de la resolución de una compraventa a la resolución de una opción de compra, modificando por ello la juzgadora de forma completa y sustancia el objeto del juicio, de manera que en lugar de juzgar si debe declarar resuelto el contrato de compraventa, declara resuelto el contrato de opción de compra, vulnerando lo establecido en el artículo 218.1 de la Ley 1/2000 , en su consecuencia, la desestimación íntegra de la acción principal de resolución de compraventa debe conllevar la de las acciones accesorias y de la condena en costas; 2º) En cuanto al fondo de la cuestión, para una correcta comprensión de la infracción, se remite a los documentos 2 y 7 de la demanda, contrato de opción de compra suscrito entre las partes y burofax con la carta de renuncia a la opción y voluntad de resolución remitida por ,Truffle Capital S.L.' con fecha 8 de septiembre de 2010, recibida el 9 de septiembre de 2010, indicando (A) que el contrato de opción de 9 de septiembre de 2006, para el supuesto de que no cumplirse la condición urbanística al finalizar los 4 años de duración del contrato de opción, que es el supuesto que se verificó, señala literalmente en la cláusula 7ª que ,el plazo máximo para el ejercicio de la opción será de cuatroaños a contar desde la firma deleste contrato', añadiendo que ,si a la finalización de este plazo no se hubiese ejecutado la opción por no haberse cumplido las dos condiciones dichas, o se hubiese cancelado la opción por haberse producido sentencia firme desfavorable a Cortijo Gambero S.A., las restantes posibilidades examinadas exhaustivamente serán las siguientes:(...) Cuarto.- Si se hubiesecumplido favorablemente la condición de la sentencia firme favorable a favor de CortijoGambero S.A., pero hubiese resultado fallida la urbanística, Truffle Capitral S.L. podrá hacer suyo el terreno, ejerciendo la compraventa, por el precio que estime conveniente aunque siempre por encima de la cantidad pagada en concepto de opción y eventualmente por prórroga o prórrogas de la misma, pero Cortijo Gambero S.A. tendrá derecho de rescate o de recompra, que para este caso se establece, por el mismo precio que el ofrecido por Truffle Capital S.L., pero con cuyo mínimo que será la suma de la cantidad o cantidades recibidas más una prima de 600.000 euros o 700.000 dependiendo de si este rescate se produce antes o después de la segunda prórroga, más todos los gastos, incluido el IVA cuando se haya producido y abonado, que esta última haya pagado durante la vigencia de la opción', añadiendo que ,lo establecido en esta estipulación se instrumentalizará, para todos y cada uno de los casos contemplados en la misma, de la siguiente manera: cumplido el plazo de los cuatro años, Truffle Capital S.L. tendrá dos meses naturales para notificar fehacientemente a Cortijo Gambero S.A. la opción elegida entre las concedidas por este contrato. Si no lo hiciere, perderá el precio de la opción y la opción de compra. Al recibo de la notificación, Cortijo Gambero S.A. tendrá a su vez dos meses para notificar fehacientemente su derecho de rescate o recompra y si no lo hiciere se le tendrá por desistido de su derecho. En todo caso, el pago que correspondiere deberá efectuarse dentro de los treinta días siguientes al cumplimiento del plazo que corresponda', por lo que de una interpretación literal resulta absolutamente clara que la voluntad de las partes, lo que libremente pactaron, fue que al finalizar el plazo de 4 años, si no se había cumplido la condición urbanística, pero sí la judicial, la optante Truffle Capital S.L. podía (a) ejercitar la opción, haciendo suyo el terreno, pero por el precio especificado y distinto que se indica en la estipulación séptima, apartado 4º, trascrito, o (ii) no ejercitar la opción, perdiendo el precio de la opción y la opción de compra, en otras palabras, la optante debía comprar la finca a un precio inferior o perder la prima, sucediendo que ,Truffle Capital S.L.' transcurridos los 4 años y cumplida la condición judicial, pero no la urbanística, decidió renunciar al ejercitar la compraventa e instó la resolución del contrato de opción de compra, por lo tanto, la doble voluntad de la demandante fue (a) renunciar a ejercitar la opción y (b) instar la resolución del contrato de opción de compra; (B) Vulneración de los artículos 1091 , 1255 y 1256, del Código Civil , y de la doctrina del enriquecimiento injusto, ya que la sentencia omite por completo el texto del contrato y lo que fue la voluntad de las partes, imputando efectos no previstos en el mismo, ya que en ninguna cláusula del contrato se prevé que si no se cumple la condición urbanística, pero sí la judicial, se tendrá que devolver la prima, nunca fue la intención de las partes pactar una opción de compra gratuita, pues en ese caso no se hubiera establecido una prima, habiendo sido arbitrariamente modificado por la sentencia de instancia, desnaturalizándolo y eximiendo a la parte optante del cumplimiento de una obligación que tiene fuerza de ley; (C) El ,dies a quo'en el devengo de los intereses que se reclaman en la demanda los sitúa en el pago de las cantidades hasta la fecha del requerimiento de resolución, 23 de marzo de 2011, lo que es contrario a derecho, pues se pactó un plazo de 4 años de duración del contrato de opción, durante los que no incurría la demandada en mora; (D) Valoración ilógica y arbitraria de la prueba, por inexistencia de acuerdo entre las partes sobre la devolución de la prima, por los siguientes motivos: (i) en primer lugar, la actora renuncia a ejercitar el contrato de opción de compra e insta su resolución, exclusivamente porque quiere, no por incumplimiento de la condición administrativa, puesto que el contrato de opción de compra preveía el ejercicio de la opción aún cuando no se hubiese cumplido la calificación urbanística, con una modificación del precio de la compraventa a abonar (cláusula 7ª), y (ii) así mismo, resulta imprescindible analizar la valoración probatoria de los actos de la demandada tras recibir el burofax de la optante conforme renunciaba a ejercitar la opción, puesto que contrariamente a lo que señala de forma ilógica y arbitraria la sentencia impugnada, nunca hubo acuerdo en cuanto a la devolución de la prima y la demandada nunca manifestó que quisiera resolver el contrato de opción de compra, fue una manifestación unilateral de la actora, aceptando la demandada como una manifestación de buena fe tan solo la devolución de la cantidad en 4 años, tal y como se desprende de la documental 10ª y 12ª de la demanda.

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta alzada en los concretos términos que acabamos de exponer, por lo que concierne al primero de los motivos del recurso de apelación y por el que se denuncia que la sentencia de primera instancia incurre en vicio de incongruente ,extra petita', procede decir que en el aspecto objetivo, los pedimentos de la demanda constituyen elemento clave para la delimitación del objeto del proceso en el que la sentencia, en aplicación del principio de justicia rogada, característico del orden civil, no puede, sin resultar viciada de incongruencia, apartarse de ellas, concediendo ni más efectos de los pedidos ni otros diferentes, como tampoco puede dejar de pronunciarse sobre la totalidad de esas peticiones, sea para acogerlas, sea para desestimarlas, tal y como se colige de la literalidad del artículo 218 de la Ley Procesal 1/2000, precitada, de ahí que el contenido del ,petitum', y la fundamentación que le precede, determina taxativamente el cuerpo de decisiones que el fallo en la sentencia tiene que emitir, señalando la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1995 que ,al regir en nuestro sistema procesal el principio de la sustanciación, según arraigados criterios jurisprudenciales que tienen en cuenta nuestra tradición y el tenor del art. 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los hechos y el ,petitum' son determinantes de la pretensión, pero siempre cabe un margen de posibilidades respecto de la fundamentación jurídica, con tal de que no se altere la ,causa de pedir', o suponga en otras palabras, ,cambio de pretensión'...',en el bien entendido sentido, dice la doctrina jurisprudencial, de que esa forzosa correlación entre pedimentos y sentencia no significa conformidad rígida y literal de los pronunciamientos judiciales a las peticiones de los litigantes, sino racional y flexible adecuación a su contenido y sustancia que se extiende a las lógicas y naturales consecuencias que derivan del tema planteado - T.S. 1ª SS. de 18 de febrero de 1984 , 28 de enero y 9 de abril de 1985 , 3 de enero de 1986 , 10 de mayo de 1988 , 12 de marzo de 1990 , 18 de septiembre de 1991 , 27 de junio de 1992, 8, 9 y 16 de ferbero y 24 de marzo de 2006 , entre otras muchas-, debiendo recordarse que cuando se denuncia ser la sentencia incongruente por ,extra petitum'se viene a significar que ese vicio de que adolece la indicada resolución es manifestación de desacuerdo cualitativo - 'non simile materia aut ni re'- entre lo pedido y lo concedido en la sentencia decisoria, lo que significa que toda sentencia ha de ser congruente con las pretensiones oportunamente deducidas en el pleito, sin que sea lícito al juzgador modificarlas, alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras distintas, ya que, de lo contrario, se contravendría la doctrina establecida por los principios generales del derecho ,quod non est in actis non est in mundo'y ,sentencia debet esse conformis libello', pudiendo quedar uno o varios de los litigantes sin la posibilidad de debatir estos problemas, con la indefensión que ello llevaría consigo, careciendo, en consecuencia, el órgano judicial de facultades para proceder a acoger pretensiones que las partes no han sometido, pero sin que se llegue a cometer infracción del principio de congruencia, nos dice la sentencia de 18 de mayo de 2012 , cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está ,sustancialmente'alterada en su configuración lógico-jurídica, siendo importante resaltar que desde la óptica de la relevancia constitucional del vicio de incongruencia que se produce, por entrañar una alteración del principio de contradicción constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial efectiva, cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia procesal -T.C. S. de 18 de octubre de 2004-, reiterando que para que la indefensión alcance relevancia constitucional es necesario que sea imputable y que tenga su origen en actos u omisiones de los órganos judiciales, esto es, que la indefensión sea causada por la actuación incorrecta del órgano jurisdiccional, resultando que en el caso ambas partes han podido formular alegaciones y proponer prueba en apoyo de sus respectivas tesis, pareciendo correcta en esta línea la interpretación que practica la juzgadora de instancia cuando al debatirse acerca de si el contrato de compraventa llegó o no a perfeccionarse, decide en sentido adverso, pero que dada la interrelación habida entre contrato de opción y contrato de compraventa, parece meridianamente claro que, en atención al relato fáctico contenido en la demanda rectora del procedimiento ordinario que nos ocupa, daqdo los términos en que se desarrollara la audiencia previa, ante el devenir de los acontecimientos producidos por el no cumplimiento de la condición urbanística pactada, la opción ejercitada no fue otra que la de dar por resuelto dicho contrato, no el de compraventa, pero sin que ello implique achacar a la sentencia de instancia incurrir en incongruencia ,extra petita', ya que su fallo es plenamente coherente con las sustanciales alegaciones de las partes, con lo probado en el curso del proceso y con los razonamientos jurídicos utilizados por la jugadora de primer grado, lo que nos lleva a acordar el perecimiento del primero de los motivos del recurso posibilitando entrar en el examen de la cuestión de fondo objeto de debate.

TERCERO.- Fenecido el primero de los motivos del recurso de apelación, entrando en la cuestión de fondo, como premisa esencial a los efectos resolutorios de la presente litis se hace necesario partir de la base de que la opción de compra, como contrato atípico e innominado, es figura sui génerisque como bien recoge la sentencia impugnada no aparece suficientemente regulada en las normas del Código Civil, aunque tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , por lo que la fuente de regulación ha de buscarse en la voluntad de las partes, según dispone el artículo 1255 del Código Civil y, subsidiariamente, en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza, y en este sentido ha sido definida como aquella en la que al optante se le concede la facultad exclusiva de prestar su consentimiento, en el plazo contractual señalado, a la oferta de la venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el concedente-promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, de manera que una vez ejercitada la opción, oportunamente, se extingue y queda perfeccionado automáticamente el contrato de compraventa, ya que basta para ello con que se haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción - T.S. 1ª SS. de 13 de noviembre y 22 de diciembre de 1992 , 4 de febrero de 1994 y 14 de febrero y 19 de abril de 1995 , entre otras muchas-, de ahí que pueda afirmarse que el referido contrato para que pueda apreciarse exija la concurrencia de los tres siguientes requisitos: 1) Concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra; 2) Señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y 3) Determinación de plazo para ejercitar la opción, siendo, por el contrario, elemento accesorio el pago de prima - T.S. 1ª SS. de 10 de julio de 1946 , 24 de octubre de 1990 , 24 de enero de 1991 , 22 de diciembre de 1992 y 11 de marzo , 21 de julio y 15 de octubre de 1993 -, encontrándose en el contrato de opción de compra plenamente configurada la compraventa futura, dependiendo únicamente del optante el que se perfeccione, no autorizándose, por tratarse de relación obligacional y a virtud de lo prevenido en el artículo 1256 del mismo Cuerpo legal sustantivo, que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio de uno de los contratantes, ya que de esta manera la facultad resolutorio se prorrogaría 'sine die', de manera que mientras se encuentre pendiente el ejercicio del derecho de opción, las partes concedente y optante quedan vinculadas por el acto y nada pueden hacer para frustrarlo, dependiendo la consumación de modo exclusivo de la decisión del optante - T.S. 1ª S. de 10 de diciembre de 1982 -, doctrina que proyectada sobre el caso que nos ocupa debe ofrecer un resultado adverso a los intereses de la parte recurrente en base a las siguientes consideraciones: 1ª) Consta acreditado que con fecha 9 de septiembre de 2006 -documento número 2 de la demanda-, se suscribió entre ,Truffle Capital S.L.' (optante) y ,Cortijo Gambero S.A.' (concedente-promitente) contrato de opción de compra sobre la finca descrita en el hecho primero de la demanda (rústica, terreno erial de secano para pastos, situado en el lugar conocido por ,Sierra Pelada', partido de La Montana, de este término municipal de Coín, de cabida, noventa y seis hectáreas, setenta y nueve áreas, cuarenta y cuatro centiáreas, ciento noventa y cinco centímetros cuadrados, que linda, al Norte, con finca de Camilo ; al Sur, con otras de Gonzalo , Pascual , Luis Carlos y Benedicto , antes de herederos de Camila ; al Este, con el río Pereila; y al Oeste, terrenos de Ildefonso y Ricardo antes de Juan Luis ); 2ª) Que, el indicado contrato fue elevado a público con fecha 19 de diciembre siguiente ante el Notario de Madrid don Inocencio Figaredo de la Mora, (número 4.432 de su protocolo), quedando inscrito en el Registro de la Propiedad de Coín (Málaga) el 20 de marso de 2007; 3ª) Que el precio pactado como prima para la opción de compra se fijó en seiscientos mil euros (600.000 €), junto con el 16% de I.V.A. (96.000 €); 3ª) Que, ,Truffle Capital S.L.' pagó a ,Cortijo Gambero S.A.' seiscientos noventa y seis mil euros (696.000 €) mediante transferencia bancaria el 7 de septiembre de 2006 -documento número 3 de la demanda-; 4ª) Que, el plazo máximo para ejercitar el derecho de opción de compra se fijó en 4 años a contar desde la firma del contrato, pero, siempre y cuando se hubiesen cumplido dos condiciones suspensivas, (a) una de carácter administrativa, urbanística, consistente en comunicación fehaciente remitida por ,Cortijo Gambero S.A.' del acto de aprobación definitiva por la Junta de Andalucía de la revisión y adaptación del P.G.O.U. de Coín a la Ley 7/2002, y (b) otra, judicial, consistente en la firmeza de las sentencias a favor de ,Cortijo Gambero S.A.' por las cuales se declara su derecho de dominio sobre ,Sierra Pelada', a la restitución por parte de Zinncayaxs de las 69 hectáreas incorporadas a su finca y a la nulidad de todos los actos de los demandados y su correspondiente cancelación registral; 5ª) Que la condición suspensiva judicial llegó a producirse mediante sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2010 -documento número 6 de la demanda-, extremo que fue puntual y debidamente comunicado a la demandante, y 6ª) Que en el indicado contrato, en su estipulación 7ª.4 se decía literalmente ,si se hubiese cumplido favorablemente la condición de la sentencia firme favorable a favor de Cortijo Gambero S.A., pero hubiese resultado fallida la urbanística, Truffle Capital S.L. podrá hacer suyo el terreno, ejercitando la compraventa por el precio que estime conveniente aunque siempre por encima de la cantidad pagada en concepto de opción y eventualmente por prórroga o prórrogas de la misma, pero Cortijo Gambero S.A. tendrá derecho de rescate o recompra, que para este caso se establece, por el mismo precio que el ofrecido por Truffle Capital, S.L., pero con cuyo mínimo que será la suma de la cantidad o cantidades recibidas más una prima de 600.000 euros o de 700.000 dependiendo de si este rescate se produce antes o después de la segunda prórroga, más todos los gastos, incluido el IVA cuando se haya producido y abonado, que esta última haya pagado durante la vigencia de la opción', a lo que añadía, que ,lo establecido en esta estipulación se instrumentalizará, para todos y cada uno de los casos contemplados en la misma de la siguiente manera: cumplido el plazo de los cuatro años, Truffle Capital S.L. tendrá dos meses naturales para notificar fehacientemente a Cortijo Gambero S.A. la opción elegida entre las concedidas por este contrato. Si no lo hiciere, perderá el precio de la opción y la opción de compra. Al recibo de la notificación, Cortijo Gambero S.A. tendrá a su vez dos meses para notificar fehacientemente su derecho de rescate o recompra y si no lo hiciere se le tendrá desistido de su derecho ...'. Pues bien, por el momento, con tales antecedentes fácticos que resultan incontrovertidos, se deben efectuar dos precisiones importantes, (i) una, que, como se ha dicho, el plazo para el ejercicio del derecho de opción de compra estaba pactado en 4 años desde la fecha de la firma del contrato, es decir, desde el 9 de septiembre de 2006, lo que significa que el ,dies ad quem'no era el 8 de septiembre, sino el siguiente, 9 de septiembre, por cuanto que como nos recuerda el artículo 5.1 del Título Preliminar del Código Civil ,... si los plazos estuviesen fijados por meses o años se computarán de fecha a fecha', lo que implica que esa comunicación que practica la mercantil demandante a 8 de septiembre de 2010 lo es sin que venciera el plazo pactado de los 4 años para el cumplimiento de las dos condiciones suspensivas concertados, la administrativa y la judicial, siendo lo cierto que si bien la segunda ya se había cumplido, no así la administrativa (urbanística) y que muy probablemente, por un simple día, no se llevara a cabo, como así fue, pero el hecho cierto e incuestionable no es otro que esa notificación no se efectúo en el plazo pactado, no obstante lo cual, como veremos, ninguna incidencia produce en relación con el fallo judicial adoptado por la juzgadora de instancia, habida cuenta que, conforme a lo estipulado, que ha quedado plasmado en su literalidad con anterioridad, es de ver que los efectos (pactados) para las hipótesis de que se incumpliera una u otra condición suspensiva eran diferentes, ya que en tanto que el cumplimiento de la judicial, pero no de la administrativa (urbanística), conllevaría, como se dijo, la posibilidad de que la demandante ,Truffle Capital S.L.' ejercitara la compraventa por el precio que estimase conveniente aunque siempre por encima de la cantidad pagada en concepto de opción, en el supuesto contrario, es decir, de cumplimiento de la condición urbanística, pero no de la judicial, ante la pérdida por ,Cortijo Gambero S.A.' de los 69 hectáreas de terreno, lo que no sucedió, procedía la devolución a ,Truffle Capital S.L. del precio pactado por la opción, incluido el IVA, así como de las cantidades abonadas por cualesquiera otros conceptos y su I.V.A. correspondiente, junto con el interés anual del 6%, hipótesis, en su consecuencia, por completo bien diferenciadas, pero es el caso que con esa fecha de 8 de septiembre de 2010, cumplida la condición judicial e incumplida la urbanística, se remite burofax a la demandada en la que, a nuestro entender, de su lectura no se infiere que se ,renuncie'o practique ,desistimiento'sin más del contrato de derecho de opción de compraventa dando por perdida la prima abonada con anterioridad, junto con el 16% de IVA y gastos asumidos correspondientes a los que posteriormente nos referiremos, sino que ejercita la ,resolución'del contrato por entender que en el plazo de los 4 años no se le ha comunicado el cumplimiento de la condición urbanística, posibilidad ésta que, como acabamos de ver quedaba contemplada en el contrato con unos efectos concretos y determinados a ejercitar en el plazo de los dos meses siguientes al cumplimiento de los 4 años, lo que, ab initio, vendría a provocar la aceptación de la tesis demandada, pero dicha posibilidad se desvanece a partir del momento en el que, libre y voluntariamente, la demandada con fecha 3 de noviembre de 2010 viene a contestar al requerimiento resolutorio a través de su representante legal, el letrado Sr. Trías Vejarano, quien depuso en el acto del juicio, manifestando ,les comunicamos que es intención de Cortijo Gambero S.A. restituir a Truffle Capital S.L. el precio de la opción de compra', lo que, en otras palabras, significaba la aceptación de la resolución del contrato, razón por la que cuántas actuaciones fueran llevadas a cabo con posterioridad por las partes carecían absolutamente de eficacia alguna y, entre otras, la pretendida perfección de la compraventa en favor de ,Truffle', teniendo declarado la doctrina jurisprudencial que para que la renuncia de derechos tenga eficacia, como manifestación de voluntad que lleva a cabo el titular de un derecho por cuya virtud hace dejación del mismo, ha de ser además de personal, clara, terminante o deducida de hechos o actuaciones que interpretación inequívoca, no dudosa o incierta, y si bien se dice que es posible inferirla o deducirla de hechos, actos o conductas que lleven rectamente a darlas la significación de renuncia, lo que impone una interpretación restrictiva - T.S. 1ª SS. de 26 de septiembre de 1983 , 19 de julio de 1984 , 25 de abril de 1986 , 11 de noviembre de 1991 , 2 de julio de 1992 , 22 de febrero de 1994 -, se advierte que en el burofax que remitiera la optante a la demandada concedente expresamente se dice que ,emplazándoles a una reunión en un plazo de diez días para concretar el importe que deben restituir a Truffle Capital S.L., así como el plazo de dicho pago', sin que ahora, ya en vía judicial, sea admisible pretender hacer valer lo estipulado contractualmente cuando es la propia parte concedente quien acepta la resolución pretendida de adverso, lo que supone que el planteamiento de tesis recurrente es ir en contra de la doctrina de los actos propios, debiendo estarse, en su consecuencia, a que la resolución del contrato aboca a las partes hacia una situación exactamente igual a la anterior de la concertación del contrato, es decir, procede llevar acaba la devolución de las prestaciones y contraprestaciones recíprocas, sin que sea admisible entender que con ello se produzca enriquecimiento ilícito en favor de la demandante, habida cuenta que durante esos 4 años no ha tenido disponibilidad de la importante suma de 696.000 euros que entregara en concepto de prima e I.V.A., junto con las otras partidas que pagara tendentes todas ellas a lograr con éxito que se desbloqueara la situación urbanística de la finca, lo que no se consiguió a pesar de que del resultado de los testimonios de las personas que depusieran en juicio se pudo constatar que la demandante hizo gestiones ante el Ayuntamiento de Coín a fin de conseguir el cambio de calificación del terreno que era objeto de contratación privada, debiendo devolverse (i) los seiscientos mil euros (600.000 €) entregados en concepto de pago de prima de opción de compraventa, (ii) noventa y seis mil euros (96.000 €), en concepto de 16% de I.V.A., (iii) catorce mil ochocientos cuarenta y ocho euros (14.848 €) por gastos realizados en beneficio de la finca, y (iv) ciento cuarenta y siete mil setenta y dos euros con treinta y nueve céntimos (147.072Ž39 €) , importe éste último respecto del cual se cuestiona su procedencia por la demandada-apelante, pero que responde adecuadamente a los procesos liquidatorios que se detallan en la demanda desde su abono hasta el momento en que se practicara el requerimiento de resolución de 23 de marzo de 2011, todo lo cual reconduce la cuestión hacia el dictado de una sentencia por la que con desestimación de los motivos alegados por la recurrente confirme la de primera instancia por ser plenamente ajustada a derecho.

CUARTO.- De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , dada la desestimación del recurso de apelación, procederá imponer las costas procesales devengadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la entidad ,Cortijo Gambero S.A.', representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. López Oleaga, contra la sentencia de 19 de febrero de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Coín (Málaga) en autos de juicio ordinario número 340 de 2011, confirmando íntegramente la misma, debemos acordar y acordamos imponer las costas procesales devengadas en esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia de donde dimanan, a fin de que proceda llevar a cabo su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, en la Sala de Vistas de este Tribunal, de lo que yo, el Secretario, doy fe.