Sentencia Civil Nº 423/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 805/2006 de 18 de Julio de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 805/2006-B

JUICIO ORDINARIO Nº 154/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE HOSPITALET

S E N T E N C I A N ú m. 423

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de julio de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 154/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Hospitalet de Llobregat, a instancia de D. Gerardo , contra D. Bartolomé ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de Julio de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO LA DEMANDA interpuesta por Gerardo , representado por el Procurador José Antonio López-Jurado González, contra Bartolomé , representado por el Procurador Anna Rosell Mir, y resuelvo el contrato de arrendamiento de la finca sita en l'Hospitalet de Llobregat Avda. del DIRECCION000 núm. NUM000 NUM001 DIRECCION001 , condenando al demandado a desalojar la finca bajo apercibimiento de lanzamiento y al pago de las costas del procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 17 de Julio de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de primera instancia, estimatoria de la demanda promovida por el demandante D. Gerardo , como propietario de la vivienda sita en L'Hospitalet de Llobregat, Avda. del DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , DIRECCION001 , en ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento de la mencionada vivienda, de fecha julio de 1984, contra el arrendatario demandado D. Bartolomé , con fundamento en el artículo 114,11 ,en relación con el artículo 62,1º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ,aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A, 1 de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre , y que permite al arrendador la resolución del contrato cuando necesite la vivienda para sí, o sus ascendientes o descendientes, apela la demandada arrendataria alegando, en primer lugar, la nulidad del requerimiento de denegación de prórroga.

En relación con el requerimiento previo, es lo cierto que, para la denegación de la prórroga, el artículo 65,1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , exige el requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde, y las causas de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación, entendiéndose por fehaciente, cualquier medio de comunicación que, por sí solo, hiciera fe de la comunicación, lo cual significa que la comunicación debe hacerse en documento público que, según el artículo 1218 del Código Civil, es el único que hace prueba, aún contra tercero , del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste, siendo únicamente documentos públicos, según los artículos 1216 del Código Civil y 317 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los autorizados por un Notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la ley, lo cual incluye no sólo el documento notarial que, según doctrina reiterada (Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2000;RJA 9333/2000 ) subsiste en la esfera de la verdad y legitima para el tráfico lo en él convenido, dentro de la legalidad, bajo la garantía de la fe pública, por ser el Notario depositario de la fe pública, de acuerdo con el artículo 1 de la Ley del Notariado , sino también los documentos autorizados en el marco de un servicio público como puede ser el Servicio de Correos y Telégrafos

En este caso, resulta de la prueba documental que el demandante comunicó al demandado por medio del burofax de fecha 23 de febrero de 2005 (doc 12 de la demanda),anterior en más de un año a la presentación de la demanda en el Decanato, con fecha 24 de febrero de 2006, que necesitaba la vivienda para su hijo D. Lorenzo , y que la causa de necesidad era el traslado de su hijo a la Universidad en Castelldefels a realizar sus estudios, no habiendo constancia, ni ha sido alegada, la existencia de otros inquilinos que hicieran precisa la referencia a causas de posposición, no siendo tampoco legalmente exigido para la validez del requerimiento el ofrecimiento de las indemnizaciones previstas legalmente en función del momento del desalojo por el arrendatario.

En consecuencia, en este caso, se cumplieron todos los requisitos del requerimiento previo para la denegación de la prórroga del contrato de arrendamiento, procediendo en definitiva la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Apela además la parte demandada alegando la inexistencia de la causa de necesidad en que se funda la demanda, por poder continuar el hijo del demandante sus estudios en la Universidad de Valladolid, siendo así que sus padres residen en Ponferrada (León), sin necesidad de continuar los estudios en la Universidad Politécnica de Cataluña, en la sede de Castelldefels.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 1954 y 17 de febrero de 1955 ),que por necesidad se entiende no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo, y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, no atribuyéndose a la necesidad un alcance tan reducido que abarque solo aquellos supuestos en que la disponibilidad de la vivienda aparezca como algo absolutamente imprescindible y como única forma de resolver el alojamiento de la persona beneficiaria de la denegación de prórroga, ni tan amplio que abarque todo supuesto en que la ocupación de la vivienda arrendada sea conveniente o útil al beneficiario; que la prueba de la necesidad alegada corresponde al arrendador, en los casos no amparados por presunción legal "iuris tantum" del artículo 63 ,en los que la carga de la prueba se distribuye entre ambas partes, correspondiendo al arrendador la prueba de los elementos de hecho en que asienta la presunción, y al arrendatario la de aquellos hechos que permitan desvirtuar la causa de necesidad invocada de contrario; y que, en todo caso (Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1960,6 y 13 de mayo de 1963 ) en los supuestos de colisión de intereses entre arrendador y arrendatario, por necesitar ambos la vivienda, debe prevalecer el derecho del propietario frente a un derecho de rango inferior como es el arrendamiento, puesto que lo contrario sería tanto como negar el derecho de propiedad.

En el presente caso, de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, el interrogatorio de ambas partes, la declaración de los testigos de la actora, sin que de lo actuado resulte ningún dato que permita dudar de la veracidad de sus afirmaciones, y la ausencia de prueba en contrario, resulta probado que el hijo del demandante, D. Lorenzo , para el que se solicita la vivienda arrendada, es nacido el 22 de octubre de 1982, y por lo tanto mayor de edad ; estudia Ingeniería de Telecomunicación en la Escuela Politécnica Superior de Castelldefels, de la Universidad Politécnica de Cataluña, desde el curso 2004-2005; se encuentra residiendo en Castelldefels, en una habitación alquilada a D. Manuel , sin disponer de ninguna otra vivienda, y sin que conste que sus padres dispongan de ninguna otra vivienda desocupada, en Castelldefels o en otras poblaciones próximas; y no hay constancia tampoco de que el demandante disponga de ninguna otra vivienda desocupada en Valladolid o en sus alrededores, o en otra ciudad en la que pueda realizar los mismos estudios su hijo, de modo que les resultara más ventajoso económicamente que su hijo estudiara en la Universidad de Valladolid o en otra Universidad distinta de la escogida, sita en la población de Castelldefels, que se encuentra próxima y adecuadamente comunicada con la población de L'Hospitalet de Llobregat, de modo que se entiende debidamente justificada la causa de necesidad invocada para la denegación del derecho de prórroga en relación con el hijo del demandante.

TERCERO.- Opuesta además por el demandado la existencia de un abuso de derecho o fraude de ley en el ejercicio de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1969, y 20 de febrero de 1998; 966/1969, y 639/1998 ) que el artículo 9 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 al recoger no sólo el abuso de derecho, ya regulado en el anterior ordenamiento arrendaticio, habiendo completado el sistema, dando entrada a los principios de la buena fe, y el fraude de ley, ya se considere a cada uno de ellos como institución distinta, es lo cierto que la finalidad de todos ellos es idéntica, a saber, la de impedir que el texto literal de la ley pueda ser eficazmente utilizado para amparar actos contrarios a la realización de la justicia, o lo que es igual, que frente al contenido ético y al espíritu objetivo de la norma legal, no prevalezcan las normas tendentes a lograr un resultado opuesto al perseguido por ella, entendiéndose que existe fraude de ley cuando, por medios en principio lícitos, se crea artificialmente la situación de necesidad, mediante la alteración de las circunstancias de hecho que hubieran debido ser tenidas en cuenta para apreciarla, con el efecto de la sustracción del supuesto a la norma aplicable.

Ahora bien, es igualmente doctrina constante y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1985, 14 de febrero de 1986, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991, 5 de abril de 1993, y 13 de febrero de 1995 ) que el abuso de derecho que proscribe el artículo 7,2 del Código Civil , y el artículo 9 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ,ha de resultar claramente patentizado por la concurrencia de las circunstancias que lo configuran, es decir las subjetivas de intención de perjudicar o de falta de un interés serio y legítimo, y las objetivas de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho y producción de un perjuicio injustificado.

En el presente caso no concurren ninguno de los mencionados requisitos, ya que es plenamente legítimo y serio, y en modo alguno excesivo o anormal, el interés jurídico de la parte demandante en que su hijo ocupe la vivienda arrendada, por cuanto, según lo expuesto, su hijo se encuentra de hecho cursando estudios de Ingeniería de Telecomunicación en la Escuela Politécnica Superior de Castelldefels, de la Universidad Politécnica de Cataluña, y se encuentra residiendo en Castelldefels, en una habitación alquilada, sin disponer de ninguna otra vivienda.

Y no es posible alcanzar la conclusión, siquiera presuntiva, de la pretendida falsedad de la causa de necesidad invocada, a partir de los simples datos de que por la actora se haya pretendido la actualización de la renta en uso de la facultad concedida, en principio, por la Ley 29/1994,de 24 de noviembre ; se haya promovido una acción de desahucio por falta de pago, que haya sido desestimada; o se haya pretendido la aplicación de un IPC que se estima excesivo, por cuanto el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite asumir la certeza de un hecho, a partir de otro hecho admitido o probado, únicamente si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, aunque, según doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2003;RJA 1568/2003 ,entre las más recientes), no se exija que la deducción sea unívoca, pues de serlo no nos encontraríamos ante verdadera presunción, sino ante los "facta concludentia" que efectivamente han de ser concluyentes o inequívocos, pudiendo en las presunciones seguirse del hecho base diversos hechos consecuencia, debiendo en todo caso estar sometida a la lógica la operación deductiva, resultando en este caso de lo actuado que las actuaciones que se denuncian de la parte demandante comenzaron a partir de la oposición del demandado a desalojar la vivienda, por no reconocer la causa de necesidad, manifestada en su burofax de 10 de marzo de 2005 (doc 14 de la demanda), provocando que, a partir de entonces, se extremara, e incluso excediera, el celo de la parte actora en el cumplimiento de las obligaciones contractuales, pero sin que, según lo expuesto, resulte de lo actuado ningún dato que permita suponer la falsedad de la causa de necesidad invocada, que es, en cualquier caso, anterior a las actuaciones que se denuncian por el demandado.

En consecuencia, procede en definitiva la estimación de la pretensión resolutoria, dejando a salvo en todo caso el derecho de la parte demandada a instar la recuperación, sin perjuicio de reclamar los daños y perjuicios que le hubieren sido causados, de no ser ocupada la vivienda por la persona que la reclamó, o de ser arrendada o cedido su goce o uso a un tercero, en los términos y plazos del artículo 68 del Texto Refundido de 1964 .

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte demandada apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el demandado D. Bartolomé , se CONFIRMA la Sentencia de 24 de julio de 2006 dictada en los autos nº 154/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de L'Hospitalet de Llobregat , con imposición de las costas del recurso de apelación a la parte demandada apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.