Sentencia Civil Nº 423/2013, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8, Rec 5045/2013 de 04 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

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Or13-5045

AUDIENCIA PROVINCIAL. Sección 8ª SEVILLA

Prado de San Sebastián, s.n.

Proc. Origen: Juicio Ordinario número 501/2010

Juzgado: de Primera Instancia número 3 de Alcalá de Guadaira

Rollo de Apelación: 5045/13-B

SENTENCIA Nº

Ilustrísimo Señor Presidente:

D. VICTOR NIETO MATAS

Ilustrísimos Señores Magistrados:

D. JOAQUÍN PABLO MAROTO MÁRQUEZ

D. FEDERICO JIMÉNEZ BALLESTER

En SEVILLA, a 4 de noviembre de 2013.

La Sección 8ª de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital constituida por los Ilustrísimos Señores que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de carácter civil tramitados como Juicio Ordinario con el número 501/2010 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Alcalá de Guadaira en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de CAMPOCIERTO, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado referido el 1 de marzo de 2013 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcalá de Guadaira se dictó sentencia de fecha 1 de marzo de 2013 , que contiene el siguiente FALLO:

'PRIMERO.- Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora doña Andrea de Dorremochea Guiot, en representación de CAMPOCIERTO, S.L., frente a DHL EXEL SUPPLY CHAIN SPAIN, S.L., y en consecuencia DEBO CONDENAR Y CONDENO a esta última a abonar a la actora la cantidad de ciento noventa y cinco mil catorce euros con veinticinco céntimos de euro (195.014,25 €.), así como los intereses legales como se expresan en el fundamento jurídico octavo.

SEGUNDO.- En cuanto a las costas, cada parte abonará las causadas en su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, el cual se preparó e interpuso por escrito en tiempo y forma ante el Juzgado 'a quo', dándose traslado del mismo a la otra parte que presentó escrito de oposición, ordenándose la remisión a este Tribunal de los autos, que una vez recibidos se registraron y designó ponente, señalándose deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

CUARTO.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don JOAQUÍN PABLO MAROTO MÁRQUEZ.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- La sentencia que es objeto de revisión en esta alzada estima parcialmente la demanda promovida en autos. Se trata de la reclamación efectuada por el arrendador de la nave ocupada por la empresa demandada en un polígono industrial de Alcalá de Guadaíra. Extinguida la relación contractual se han apreciado una serie de daños y perjuicios en el lugar que se achacan a la falta de mantenimiento y negligencia de la empresa. Se cifran en la cantidad de 608.641 euros. Se invoca la ley común, la especial y el pacto contractual conforme al cual el arrendatario se obligaba a realizar las obras de reparación y conservación.

El Juzgador 'a quo' dice que esta obligación se define en el artículo 1554 del Código Civil . El demandado no estaba obligado a reconstruir o reedificar.

Estudia, acto seguido, la concurrencia, naturaleza y alcance de los daños. Se tienen en cuenta los distintos dictámenes obrantes en autos y el reconocimiento de la demandada que en su día propuso su valoración por un experto, llegando a realizar una serie de reparaciones antes de abandonar el local. El Juez explica su parecer sobre cada uno de los dictámenes. Descarta que la demandada sometiera la controversia a lo que dictaminara el perito Mateo , ni existe acto propio que le vincule en tal sentido, pero puede valorarse la pericia conforme a las reglas de la sana crítica. A este respecto el informe del perito Vicente sanciona el segundo de los informes del perito Mateo .

En la reclamación sobresalen dos partidas, la que se refieren a la cubierta y a la solera de la nave. Se alude a la especial objetividad del informe Vicente que sanciona los peritajes de la actora, salvo la solución que se quiere para la reparación de la cubierta. Este último informe alude a la reparación hecha por la demandada pero también a que la misma ha resultado insuficiente. Tiene en cuenta también la sentencia una circunstancia evidente y es que el uso de la nave durante más de diez años con el peso de las mercancías almacenadas y el trasiego de los vehículos 'fenwich' ha tenido que afectar a la propia nave. Se trata también de probar si el perjuicio es por mala fe de la demandada o por este mero uso en el tiempo. El Juzgador 'a quo' indica que la actora no ha aportado prueba que permitan imputar el mal estado de la red de saneamiento a la negligencia de la demandada. Hay una serie de elementos que se indican en la sentencia que son ajenos al supuesto mal proceder de la parte demandada (problemática de unas obras de infraestructura próxima). En definitiva los deterioros de la cubierta y solería de la nave no se pueden conectar con la falta de mantenimiento y han de imputarse a la propia naturaleza de la nave y a la finalidad a la que se destinó durante un determinado espacio de tiempo.

Se dice en la sentencia que la obligación de la demandada es la de la reparación ordinaria que no supone la reconstrucción como sino hubieran transcurrido doce años desde la ocupación. Las soluciones del perito Camilo suponen una tarea que excede la reparación ordinaria. Supone un exceso y una reconstrucción con excesivo coste. El informe Vicente señala un coste razonable: 43.000 euros que se puede ampliar a otros conceptos por él indicados, pero no a la reparación del pavimento o solera, auténtica, se dice: re- construcción. No puede afirmarse que la solera presente un cambio distinto al que supone el mero uso por el tiempo del arriendo. Sin embargo, también se tiene en cuenta, que la reparación efectuada por la parte demandada fue un tanto 'chapucera'. Sobre ello abundó el perito judicial en el acto de la vista. Las reparaciones no son correctas en lo que respecta en los distintos elementos de hierro que se han dejado embutidos en el suelo. Deben ser retirados y rellenados los huecos con resina. Pero la solución de los peritos Camilo y Mateo es excesiva y debe integrarse moderando la partida correspondiente, tarea que acomete precisamente el dictamen de la empresa EC Harris: 5.980 €.

La indemnización de los costes de reparación de la nave por falta de mantenimiento supone 183.021 €.

El fundamento de derecho quinto de la sentencia estudia la justeza de la pretensión relacionada con la deuda contraída por el demandado con Endesa. Hay dos cantidades, una por consumo eléctrico no pagado y otra de actuaciones precisas para alcanzar la normalización definitiva en el suministro de la nave. La primera se tiene que pagar por vía de subrogación y el demandado se ha allanado al pago. No, con respecto a la segunda que tiene su base en un contrato entre la actora y Endesa. El documento 31 de la demanda no es hábil para transferir la deuda a la demandada.

Otra de las pretensiones se refiere a una indemnización por daños y perjuicios por lucro cesante. Se trata de la imposibilidad alegada por la actora de alquilar la nave debido a su estado a consecuencia de la falta de mantenimiento. Por de pronto, señala el Juzgador lo abultado de la reclamación (55.995 € mensuales) incompatible con la prohibición del enriquecimiento sin causa. La petición es, además, incompatible con la actual situación económica. Desde la perspectiva que ofrece el artículo 7 del Código Civil nunca se podría sobrepasar por este concepto el importe de la falta de reparación de la que trae causa, esto es 183.021 €. Y menos cuando se comprueba que no hay dolo o culpa de la demandada. Resulta razonable que la eventual indemnización se limitara al tiempo de tres meses, que según el perito Mateo , se emplearía en realizar las obras de reparación. Pero no hay oferta, ni negociación en firme para alquilar la nave, ni se ha probado que el importe de las reparaciones supongan un obstáculo para futuros inquilinos. Se tiene en cuenta el informe de mercado de la firma 'Jones Lang La Salle'.

Se ha opuesto por la demandada la compensación de la cantidad cuyo adeudo se reconocía a Endesa con el importe de la fianza al formalizar el contrato (25.425, 15 €) y el importe (5.812,76 €, sin IVA) de la instalación de suministro de agua potable y de un equipo de ósmosis. No se ha cumplido con lo dispuesto en el artículo 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pero la demandante en la audiencia previa ha negado toda responsabilidad respecto al pago de las cantidades debidas por consumo de agua. En lo que se refiere a la fianza desde luego queda reducida la indemnización por reparaciones necesarias y cantidad por la que se allana en el importe de la garantía. Pero el segundo de los conceptos no ya que el consumo, al que se refiere la factura, lo había de pagar el arrendatario.

La demanda se estima en parte: 183.021 € por daños y perjuicios por reparaciones dejadas de realizar, más 37.418,40 del crédito reconocido. De cuya suma se habrá de restar los 25.425,15 € de la fianza. Total: 195.014,25 €. Se aplican en materia de intereses lo dispuesto en los artículos 1100 , 1101 y 1108 del Código Civil y 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

No hay condena en costas.

SEGUNDO.- Recurre en apelación la parte actora. Tras exponer los que considera antecedentes del proceso, alega los siguientes motivos de impugnación.

- Error en la valoración de la prueba e infracción de la doctrina de los actos propios. Se extiende la recurrente en demostrar cómo la demandada quedó vinculada con el informe pericial efectuado por el perito Mateo . Queda probado con la documental y testifical practicadas en el juicio y con la inacción probatoria de la demandada.

- Error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 1563 del Código Civil , 1256 del mismo texto legal en relación con la cláusula sexta del contrato y artículos 21 y 30 de la LAU . La indemnización dada no repara el perjuicio que es mucho mayor y se debe al múltiple incumplimiento del arrendatario de varias de sus obligaciones. Se detiene el recurso en los daños a la solera que la sentencia niega. Se opone a que se tenga en cuenta el informe de unos técnicos que no entraron en la nave y el estado de la solera. Si la nave se entregó nueva, deberá ser el demandado quien acredite la naturaleza de los daños y no imputar carga alguna de prueba al recurrente. No se trata de mero desgaste sino de manifiesto deterioro. Se cita jurisprudencia. La demandada no ha aportado factura alguna de mantenimiento, a salvo de lo que ha constituido su reparación chapucera. Se analizan los distintos informes. No se comprende, tras su lectura que la sentencia se empeñe en vincular el problema con la red de saneamiento horizontal.

Respecto de coste de reparación, la sentencia la rebaja a poco más del 1% del coste determinado por el perito judicial, lo que es inadmisible, máxime si se tiene en cuenta el dictamen de perito que no ha visto el inmueble. Tampoco se tiene en cuenta la actualización del coste que es del 7% anual.

- Existe infracción de la misma normativa del anterior motivo en lo que atañe al coste de normalización del suministro eléctrico. Se remite a la documental, 3 de la contestación a la demanda y 31 del escrito inicial de demanda. Endesa responsabiliza a la demandada de la falta de mantenimiento. El recurrente responde frente a Endesa por el incumplimiento del demandado.

- Infracción de los artículos 1101 y 1106 del Código Civil y de la doctrina legal sobre lucro cesante. No se ha podido alquilar la nave a consecuencia de los daños existentes. El supuesto exceso podrá moderarse por el Tribunal, pero el perjuicio ha sido real. Se cita sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2005 . La nave es hecho incontestable lleva vacía más de 5 años. Que no se haya presentado una oferta en firme, abona la tesis del recurrente no la contraria como argumenta, con error, la sentencia apelada. De todas maneas si se ha acreditado una que no se consumó por el mal estado de dicha nave. Se oponen los documentos 35, 36 y 37 de la demanda. Se invoca lo señalado en la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2002 .

La parte demandada ha impugnado el recurso.

TERCERO.- La sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2008 al tratar sobre la naturaleza de la teoría de los actos propios nos ilustra al decir: 'Con reiteración ha señalado esta Sala que los actos propios tienen su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, lo que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, declarando así mismo que sólo pueden merecer esta consideración aquellos que, por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado, definen de forma inalterable la situación jurídica de su autor o aquellos que vaya encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, lo que no puede predicarse en los supuestos de error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia ( SSTS de 27 de octubre 2005 , 15 de junio de 2007 )...' . O, decimos nosotros, tampoco cuando se pretenda dar mayor efecto, al realmente querido por las partes, al acuerdo que se reputa como vinculante. Una cosa, en el presente caso, es que la demandada estuviera dispuesta a que un técnico valorase el estado de la nave y otra cosa es que las partes hubieran acordado que el informe resultante dirimiera o resolviera indefectiblemente la disputa, con cierre absoluto de la posibilidad, a modo de cláusula arbitral, de cuestionar en juicio la controversia. No existe ese consentimiento inequívoco con el alcance que se pretende, ni puede admitirse que se hubiera creado una expectativa razonable de solucionar la cuestión de esa manera, sobre todo cuando se dice que es el propio perito 'de la parte actora' el que habría de pilotar el devenir del nombramiento del supuesto perito dirimente. Acierta claramente la sentencia en no aplicar el reputado acto propio vinculante para la empresa demandada que resolvería definitivamente la cuestión.

CUARTO.- El Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de enero de 2006 nos dice que: 'Obligado el arrendatario a devolver la cosa arrendada al concluir el arriendo en el mismo estado que la recibió, se establece la responsabilidad del mismo para el caso de incumplimiento de esa obligación a causa de la pérdida de la cosa, o por devolverla en peor estado del que la recibió'... 'la jurisprudencia establece que cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado, el artículo 1.563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad contra el arrendatario, que impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso'. Cierto es que esta sentencia se refiere al caso de un incendio pero es perfectamente aplicable al caso. No existe duda sobre la doctrina legal reiterada sobre el artículo indicado y de la presunción porque la establece la ley. De hecho las partes no discuten su aplicación. El tema controvertido se enmarca más en la prueba de los hechos, en el estado de la nave, en la existencia de los daños, en su entidad y en su reproche y en el coste económico.

Interesa sobre todo destacar el loable esfuerzo de acercamiento a los hechos y a su prueba que realiza el Juzgador 'a quo' en cuanto discrimina los desperfectos que pueden quedar atenidos a esta presunción legal de otros que de ninguna manera pueden encuadrarse en la misma. Y es que una cosa es que el arrendatario responda del deterioro y otra muy distinta que se le obligue, tras una larga relación contractual, a que ejecute una suerte de reconstrucción del inmueble, lo que resulta más enervante cuando se comprueba el tipo de negocio o actividad para el que se cedió su uso. El arrendamiento desde los tiempos del Derecho Romano es negocio en el que la nota de buena fe es relevante. Conforme a esta regla de juicio no puede obligarse al arrendatario al plus de exigencia que quiere imponer la parte arrendadora. Podrá tener que reparar lo que ha usado indebidamente produciendo deterioro, pero no a que realice reparaciones que supongan una mejora del inmueble y menos en los costosos términos en los que se cuantifican en el escrito de demanda que obvia un dato importante cual es el uso proyectado (el uso logístico del que se habla en el proceso) que estaba ideado en la base del negocio sobre la que versó el consentimiento contractual. Este uso es el que se acomoda a la actividad empresarial de la empresa demandada a quien se cedió precisamente una nave en un polígono industrial.

QUINTO.- En lo que respecta a la materia relacionada con el suministro eléctrico, la sentencia no pudo por menos que pronunciarse de la manera atacada en el recurso. Se alzaban para ello principios capitales del sistema de contratación en nuestro ordenamiento jurídico. 'Pacta sunt servanda' o 'Res inter alios facta'. De ninguna manera puede obligarse al apelado a tener que cumplir acuerdos u obligaciones sin contar con su consentimiento. Menos si no está clara la certeza y exigibilidad del crédito reclamado. En este punto resultan muy acertadas las consideraciones vertidas en los fundamentos jurídicos de la sentencia. Acierto que no logra desmerecerse una vez leídas las alegaciones de la actora.

SEXTO.- El Tribunal Supremo nos dice que en los casos en que se pida una indemnización por lucro cesante se requiere una evaluación que se base en la realidad y tenga alguna consistencia. Así viene a pronunciarse la sentencia de 9 de abril de 2012 , que reza así en su pasaje más significativo para determinar el alcance de esa evaluación, que '... debe establecerse mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso. La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas.

Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur [la cosa habla por sí misma] en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura.

En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguna, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento.'

No se trata únicamente de que la reclamación de la apelante en este punto represente esa ensoñación de fortuna de la que suele hablar la restrictiva jurisprudencia, sino más llanamente de que no se han aportado en el proceso elementos probatorios relevantes que permitan acometer ese juicio de ponderación del que habla el alto Tribunal. Esas ofertas, esos contratos, esos previsibles acuerdos sobre rentas a abonar en el futuro quedan en el aire, más en el contexto económico en el que nos encontramos, realidad social que debe atenderse. Ha de tenerse en cuenta otro dato significativo y es que consta en autos que la parte recurrente no imputa exclusivamente los problemas de encontrar arrendatario al proceder de la apelada pues hay otros desencuentros con el ayuntamiento de la localidad que no autorizaría la actividad industrial en la nave, por más que se haya funcionado sin licencia con anterioridad. A mayor abundamiento, la desmesura de la pretensión de la apelante en este tema, es de tal envergadura que ha trastocado enteramente los parámetros a tener en cuenta situando el ámbito de comprensión de su reclamación en una pura irrealidad.

SÉPTIMO.- Ello no obstante, habrá de reconocerse la existencia de esas serias dudas de hecho de las que habla el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para escapar de la regla general del vencimiento, en el trance de pronunciarnos sobre costas. La concurrencia de informes periciales contradictorios solventados por técnicos en las distintas materias bien pueden sostener el mantenimiento de las pretensiones de la apelante. No procede, por tanto, pronunciamiento alguno con respecto a las costas causadas en esta alzada.

En su virtud,

Fallo

Se desestima el recurso interpuesto por la representación de CAMPOCIERTO, S.L. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcalá de Guadaira con fecha 1 de marzo de 2013 en el Juicio Ordinario nº 501/2010, y se confirma íntegramente la misma, sin hacer imposición de costas en esta Alzada.-

Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución. Dése a los depósitos constituidos el destino legal.

Así, por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos, y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido publicada por el Ilustrísimo Señor Magistrado Ponente en el día de su fecha. Doy fe.-